物业管理师《物业经营管理》预测试卷三
物业经营管理
预测试卷
共 80 题
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更新于 2026-09-26
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1
在下列物业类型中，重点考察未来人住者意见的是（ ）
- A.居住物业
- B.写字楼项目
- C.商业零售物业
- D.工业或仓储物业
2
成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（ ）为基本控制单元的组织体系。
- A.成本中心
- B.费用中心
- C.责任中心
- D.控制中心
3
房地产市场分析中，重要的内容分析是（ ）
- A.物业经营管理分析
- B.物业位置分析
- C.物业财务成本分析
- D.物业管理水平分析
4
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）
- A.物业出租经营成本
- B.业主希望的投资回报率
- C.物业自身的状况
- D.同类型物业的市场供求关系
5
决定基准收益率大小的因素主要是（ ）和项目风险。
- A.盈利能力
- B.资金成本
- C.项目位置
- D.财务管理
6
物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是（ ）
- A.如何提高成本管理的水平
- B.如何提高达成物业管理目标的可能性
- C.如何提高管理收费的使用效益
- D.如何提高物业管理资金的使用效益
7
成本管理中，（ ）的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。
- A.成本估算
- B.成本预算
- C.成本概算
- D.成本控制
8
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）
- A.整个国家的经济体制
- B.与其他商业设施接近的程度
- C.周围土地利用情况和环境
- D.同类型物业的市场供求关系
9
物业租金中，净租通常在（ ）中采用。
- A.短期租赁
- B.中短期租赁
- C.长期租赁
- D.自动延期租赁
10
物业成本类型中，（ ）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。
- A.固定成本
- B.变动成本
- C.半固定成本
- D.半变动成本
11
成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是（ ）
- A.反馈性控制
- B.事中控制
- C.防护性控制
- D.事后控制
12
以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是（ ）
- A.物业管理或设施管理
- B.物业管理和房地产资产管理
- C.房地产资产管理和房地产投资组合管理
- D.房地产投资组合管理和设施管理
13
保险合同中，要求（ ）必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。
- A.保险人
- B.投保人
- C.被保险人
- D.受益人
14
关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（ ）
- A.收集和整理有关资料→根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测
- B.根据企业（部门）特点编制成本预算→收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测
- C.根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测→收集和整理有关资料
- D.收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测→根据企业（部门）特点编制成本预算
15
对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（ ）
- A.建造费用
- B.还本付息
- C.税金
- D.贷款本金收入
16
影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（ ）这一最核心、最直接的因素上。
- A.未来能够带来的收益
- B.直接产生经济收益
- C.物业权益状况
- D.物业所评估出的价值
17
企业宣传广告和市场推广费费用支出的数量取决的因素不包括（ ）
- A.物业的空置水平
- B.物业的新旧程度
- C.企业的财务状况
- D.市场的供求状况
18
不良物业资产处置中，可以实施债转股将债权转为股权，通过（ ）持股后适时转让股权。
- A.连续性
- B.功能性
- C.阶段性
- D.完整性
19
物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（ ）？
- A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占
- B.成本是在收益实现后即得到补偿
- C.期间费用计入当期损益
- D.凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计人管理费用或财务费用
20
物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是（ ）
- A.树立良好的品牌形象
- B.与开发商建立密切联系
- C.积极地参与市场竞争
- D.取得合理的经济回报
21
物业价格的形成条件中，（ ）是指物品能够满足人们的某种需要。
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.收益性
- D.有效需求
22
企业通过决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等，属于设施经理的（ ）工作。
- A.职业性
- B.非职业性
- C.专业性
- D.全面性
23
关于房地产寿命，下列说法正确的是（ ）
- A.自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间
- B.经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间
- C.经济寿命一般要比自然寿命长得多
- D.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
24
在现代企业制度下，财务报告分析的基本形式是（ ）
- A.内部财务报告分析
- B.全面财务报告分析
- C.外部财务报告分析
- D.专题财务报告分析
25
成本预算必须以各项（ ）为基础。
- A.材料物资消耗定额
- B.材料物资劳动定额
- C.先进的技术经济定额
- D.材料物资费用定额
26
加强市场宣传的最终目的是（ ）
- A.吸引潜在的租户
- B.能签署租赁合约
- C.获取一个理想的出租率
- D.提升物业租金和入住率
27
在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的（ ）
- A.增值
- B.保值
- C.贬值
- D.收益
28
物业要有价格，与其他任何物品要有价格一样，需要具备的条件不包括（ ）？
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.需要性
- D.有效需求
29
在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的（ ）
- A.经济寿命
- B.投资收益
- C.整体服务质量
- D.投资决策
30
房地产投资活动可以从（ ）两个方面进行考察。
- A.物理形态和货币形态
- B.实物形态和货币形态
- C.价值形态和实物形态
- D.收入形态和产品形态
31
租赁管理的核心内容是（ ）
- A.出租面积和租赁方式
- B.租赁经营预算
- C.定位目标市场
- D.租金方案
32
在零售商业物业的经营理论中，最大程度地实现“聚集效益”的方法是（ ）？
- A.租户组合的多样化
- B.引入主力店以带来大量客流
- C.实施实用的空间安排
- D.强调零售店组合
33
投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）
- A.实现业主总体利益的最大化
- B.实现物业各期净收益最大化
- C.实现房地产价值最大化
- D.使投资者财富最大化
34
某宗物业的正常成交价格为3000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，则卖方实际得到的价格为（ ）元/m2。
- A.3180
- B.3260
- C.2760
- D.3191
35
从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的（ ）
- A.预定收益
- B.净运营收益
- C.组合投资收益
- D.潜在收益
36
下列支出可以列入成本的是（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- C.对外投资支出
- D.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出
37
物业管理计划的表现形式包括（ ）
- A.年度计划、季度计划和长期计划
- B.年度计划、中短期计划和长期计划
- C.年度计划、中期计划和长期计划
- D.年度计划、短期计划和长期计划
38
为了保持物业净运营收益的（ ），物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。
- A.稳定性
- B.收益性
- C.准确性
- D.可能性
39
物业经营管理中，构建信息基础时，最好要（ ）地搜集信息而不是直到需求产生时才开始进行搜集。
- A.全面
- B.系统
- C.分类
- D.准确
40
目前我国城市住宅的供给类型中，（ ）面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。
- A.廉租房
- B.经济适用住房
- C.市场价商品住宅
- D.标准价商品住宅
41
物业经营管理企业实施客户关系管理(CRM)的基础是（ ）
- A.租户档案
- B.租赁期内的服务
- C.租金管理
- D.数据统计与分析
42
关于按风险发生原因划分的自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，下列说法错误的是（ ）
- A.盗窃、罢工、动乱等所带来的损失属于经济风险
- B.由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险是政治风险
- C.自然风险、经济风险、社会风险因积累过久、处理不当，很可能引发政治风险
- D.自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险
43
根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（ ）
- A.前期物业服务合同
- B.物业服务合同
- C.物业管理委托合同
- D.物业管理合同
44
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（ ）
- A.或然损失风险
- B.周期风险
- C.通货膨胀风险
- D.政治风险
45
居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响，由此投资区位选择时要考虑的因素是（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.市政公用和公建配套设施完备的程度
- C.居民人口与收入
- D.环境因素
46
我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ ）
- A.市场价格
- B.平均价格
- C.理论价格
- D.成交价格
47
房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（ ）进行分析。
- A.市场价格
- B.宏观因素
- C.市场供求
- D.使用价值
48
关于生命周期成本的特点，说法错误的是（ ）
- A.生命周期成本的费用只在初始投资时发生
- B.为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值
- C.采用节能技术措施或加强管理措施所增，加的投资可很快回收
- D.生命周期成本必须考虑折现率，即利率的影响
49
在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（ ）？
- A.附加租金
- B.基础租金
- C.毛租金
- D.净租金
50
委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分使用按照（ ）的决定。
- A.业主大会
- B.业主委员会
- C.建设单位
- D.大部分业主
51
运用收益法估价，需要预测估价对象的（ ）
- A.净收益
- B.未来收益
- C.预期收益
- D.经营任务
52
就房地产开发投资来说，（ ）主要是指开发商所投入总开发成本的利润。
- A.投资回收
- B.投资回报
- C.清偿能力指标
- D.盈利能力指标
53
房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是（ ）
- A.收益性物业
- B.服务性物业
- C.综合性物业
- D.稳定性物业
54
投保人故意作错误的申报属于（ ）行为。
- A.不申报
- B.错报
- C.隐瞒
- D.欺骗
55
随着我国房地产市场的发展，（ ）的作用在逐渐增强。
- A.房地产市场供给
- B.价格机制
- C.房地产市场需求
- D.市场运行机制
56
物业管理投标程序中，编制投标书最重要的内容是（ ）
- A.投标单位的概况简介
- B.概述投标单位拟采取的管理策略
- C.分析投标物业的管理要点
- D.详述物业管理的实施计划
57
关于财产风险、责任风险及人身风险的说法，错误的是（ ）
- A.一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险是财产风险
- B.他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险是责任风险
- C.人身风险的产生时间不确定
- D.责任风险比较容易了解和控制，但财产风险和人身风险比较复杂且难以控制
58
某投资者向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为（ ）万元。
- A.1080
- B.1200
- C.1440
- D.1680
59
风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（ ）来划分的。
- A.损失的性质
- B.风险的对象
- C.风险发生的原因
- D.风险影响的程度
60
一套建筑面积100m2、单价4500元/m2、总价45万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予优惠8%，则实际单价为（ ）元/m2。
- A.2850
- B.2928
- C.3789
- D.4140
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
61
房地产个别风险包括（ ）
- A.通货膨胀风险
- B.收益现金流风险
- C.市场供求风险
- D.未来经营费用风险
- E.资本价值风险
62
宏观调控房地产市场的手段包括（ ）
- A.土地供应政策
- B.金融政策
- C.税收政策
- D.住房政策
- E.技术政策
63
物业服务企业在签订物业服务合同时除了遵循一般合同的注意事项外，还要注意的事项有（ ）
- A.“宜细不宜粗”的原则
- B.不应有无偿无限期的承诺
- C.实事求是，留有余地
- D.明确界定违约责任和处理方式
- E.主要以宏观为主，适当考虑微观
64
物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.国家法律、法规规定之外的各种付费
- C.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- D.国家规定不得列入成本、费用的其他支出
- E.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费
65
写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）
- A.合同服务是强制性的、必须提供的服务
- B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务
- C.合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握
- D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖
- E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜
66
房地产市场的功能包括（ ）
- A.配置各类资产的资金数量
- B.显示房地产市场需求变化
- C.指导供给以适应需求的变化
- D.指导政府制定科学的土地供给计划
- E.引导需求适应供给条件的变化
67
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，其主要环节包括（ ）
- A.资金筹集
- B.资金耗费
- C.资金运用
- D.资金收回
- E.资金周转
68
在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（ ）方面来宣传其所推广的物业。
- A.价格优势
- B.良好的声誉
- C.物业本身的素质
- D.防范机制的建立
- E.经济实用
69
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有特别规定，下列表述正确的有（ ）？
- A.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本
- B.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用
- C.物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产
- D.发生的坏账损失，计入管理费用
- E.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出列入成本的支出
70
零售商业物业的经营管理工作主要包括（ ）
- A.招商及承租户组合
- B.成本管理
- C.零售技术
- D.风险管理
- E.物业维护
71
按物业经营管理者提交报告的期间不同，将物业管理报告分为（ ）
- A.月度物业管理报告
- B.季度物业管理报告
- C.半年度物业管理报告
- D.日物业管理报告
- E.年度物业管理报告
72
出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，然而出租人拥有的义务包括（ ）
- A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
- B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务
- C.有保障承租人合法使用房屋的义务
- D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务
- E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务
73
建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（ ）？
- A.收益能力下降
- B.物业空间服务质量降低
- C.运行成本上升
- D.设备设施的运行效率下降
- E.劳动生产率上升
74
以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ ）
- A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
- B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
- C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
- D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
- E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
75
租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）
- A.确定可出租面积和租赁方式
- B.定位目标市场
- C.编制年度预算及决算
- D.确定租金方案
- E.明确吸引租户的策略
76
收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（ ）
- A.投标成交价
- B.招标成交价
- C.拍卖成交价
- D.挂牌成交价
- E.协议成交价
77
物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括（ ）
- A.与租户有良好的沟通
- B.物业权益状况良好
- C.及时收取租金
- D.为业主的利益主动提出建议
- E.达到了出租率目标
78
物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在（ ）
- A.盈利能力
- B.后续发展能力
- C.偿债能力
- D.未来发展能力
- E.资产运营水平
79
物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准，这些投资标准包括（ ）
- A.现金流
- B.基于市场交易的收益变化
- C.租金波动
- D.市场需求的变化
- E.投资绩效评价
80
组合投资管理的步骤包括（ ）
- A.制定投资方针和政策
- B.投资成本管理
- C.构建投资组合
- D.投资组合的调整
- E.投资组合绩效评估
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