物业管理师《物业经营管理》预测试卷二
物业经营管理
预测试卷
共 80 题
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更新于 2026-09-26
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1
物业管理计划的预算技术中，（ ）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
- A.年度运营预算
- B.资本支出预算
- C.长期预算
- D.中短期预算
2
下列选项中，不是按照成本计算依据来划分的成本是（ ）
- A.估计成本
- B.实际成本
- C.计划成本
- D.定额成本
3
为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（ ）来进行分析。
- A.评价指标
- B.投资组合
- C.实物资金运动方式
- D.现金流量图
4
物业服务企业生存和发展的前提是（ ）？
- A.正确处理企业同其所有者之间的财务关系
- B.正确处理企业同其债权人之间的财务关系
- C.正确处理企业同其债务人之间的财务关系
- D.正确处理企业内部各单位之间的财务关系
5
物业管理中，（ ）是招标方的意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。
- A.招标领导小组
- B.招标文件
- C.发布招标公告
- D.投标单位的资质审查
6
某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。
- A.160
- B.240
- C.320
- D.480
7
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的（ ）而预先垫支的资金。
- A.收益目标
- B.经营目标
- C.市场目标
- D.评价目标
8
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。
- A.3
- B.8
- C.9
- D.10
9
物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是（ ）
- A.估计成本
- B.沉没成本
- C.机会成本
- D.可免成本
10
风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的（ ）特点。
- A.负面性
- B.不确定性
- C.可测性
- D.确定性
11
成本滚动预算的形式包括（ ）
- A.逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动
- B.逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动
- C.逐月滚动、逐季滚动和混合滚动
- D.逐季滚动、逐年滚动和混合滚动
12
物业服务合同的订立以（ ）为前提。
- A.双方达成协议
- B.当事人相互信任
- C.支付物业服务企业一定的酬金
- D.符合要求的劳务
13
物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（ ）
- A.比例变动成本
- B.相对固定成本
- C.非比例变动成本
- D.半变动成本
14
企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（ ）
- A.市场价值
- B.时间价值
- C.使用价值
- D.投资价值
15
房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上（）以上的百万富翁是由于拥有房地产。
- A.90%
- B.91%
- C.93%
- D.95%
16
资产负债表日后事项是指编制年度资产负债表日，通常是指每年的（ ）至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项。
- A.1月30日
- B.4月30日
- C.10月31日
- D.12月31日
17
物业管理的成本中，一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）
- A.营业成本
- B.生产成本
- C.运行成本
- D.管理成本
18
房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（ ）
- A.人口数
- B.城市家庭人口
- C.就业人员数量
- D.就业分布
19
关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（ ）
- A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
- B.名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小
- C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
- D.当每年计息周期数m＞1时，名义利率大于实际利率
20
财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（ ）
- A.拓展性
- B.依耐性
- C.判断性
- D.准确性
21
设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（ ）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。
- A.10%
- B.15%
- C.20%
- D.25%
22
市场经济条件下，（ ）不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。
- A.价值
- B.利润
- C.财富
- D.利息
23
在房地产投资分析中，考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（ ）
- A.潜在毛租金收入的最大化
- B.有效毛收入的最大化
- C.运营费用的最小化
- D.净运营收益的最大化
24
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（ ）的水平。
- A.10%
- B.20%
- C.30%
- D.40%
25
房屋租赁登记备案的一般程序不包括（ ）
- A.申请
- B.审查
- C.核对
- D.颁证
26
对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是（ ）体现的资金流出或资金流入。
- A.货币形式
- B.租金形式
- C.交易形式
- D.预算形式
27
不良物业资产管理中，证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等是以（ ）形式表现的不良资产
- A.应收账款（包括应收票据等）
- B.存货
- C.短期投资和长期投资
- D.固定资产和在建工程
28
成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的预算是（ ）？
- A.零基预算
- B.弹性预算
- C.滚动预算
- D.固定预算
29
火灾保险费率的计算方法有（ ）
- A.分解法和定额法
- B.分类法和表定法
- C.预算法和表定法
- D.分类法和定额法
30
公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（ ）
- A.保险费=场地占有面积*单位面积保险费
- B.保险费=每次事故赔偿限额*适用费率
- C.保险费=累计赔偿限额*单位面积保险费
- D.保险费=累计赔偿限额*适用费率
31
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（ ）公司来同时管理多宗物业。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.资产管理
- D.房地产组合投资管理
32
在物业服务企业中，成本控制首先要做的工作是（ ）
- A.分析相关差异
- B.明确控制标准
- C.执行控制标准
- D.纠正成本偏差
33
物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（ ）的管理手段。
- A.系统化
- B.现代化
- C.信息化
- D.科技化
34
人身保险的被保险人死亡后，有权领取保险金的人是（ ）
- A.投保人
- B.被保险人
- C.受益人
- D.保险经纪人
35
物业服务企业的性质是与（ ）的性质密切相关。
- A.物业投资管理工作
- B.物业资产管理工作
- C.物业经营管理工作
- D.物业租赁管理工作
36
关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（ ）
- A.确定预算编制所涉及的每一变量
- B.确定每一变量的变化范围及其可能性
- C.计算各变量不同“组合”的分项概率
- D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
37
成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的（ ）
- A.多样化
- B.具体化
- C.系统化
- D.专业化
38
传统的火灾保险承保的危险包括（ ）
- A.火灾、闪电及爆炸
- B.火灾、闪电及空中飞行物坠落
- C.地震、洪水及闪电
- D.地震、闪电及爆炸
39
企业设施经理的精力主要集中在（ ）
- A.管理工作场所的日常运营
- B.工作场所的生产计划和设备问题
- C.工作场所的长期战略决策
- D.工作场所的战略规划和组织问题
40
某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（ ）
- A.12%，1%
- B.1%，12%
- C.12.68%，12%
- D.12%，12.68%
12.68%。
41
物业管理成本的分类中，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向的分类标准是（ ）
- A.按照经济性质分类
- B.接经济用途进行分类
- C.按照与业务量的关系分类
- D.按照计算依据不同分类
42
物业管理成本中，目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（ ）
- A.可免成本
- B.差异成本
- C.沉没成本
- D.附加价值成本
43
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是（ ）
- A.风险识别
- B.风险评估
- C.风险控制
- D.风险调整
44
关于物业管理的公开招标，说法错误的是（ ）
- A.公开招标的招标方有较大的选择范围
- B.公开招标可在众多的投标单位之间选择最优者
- C.公开招标的竞标单位较多
- D.公开招标的工作量大，但时间较短
45
《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值，就要考虑租约租金与（ ）差异的影响。
- A.商品租金
- B.市场租金
- C.成本租金
- D.福利租金
46
在股份制企业财务管理的总体目标中，（ ）是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。
- A.利润最大化
- B.资本利润率最大化
- C.股东财富最大化
- D.每股利润最大化
47
年利率为16%，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。
- A.2320
- B.2339.72
- C.2026
- D.2320.83
48
物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（ ）
- A.市场目标
- B.公司目标
- C.管理目标
- D.投资目标
49
物业经营管理以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。
- A.整体性
- B.策略性
- C.指导性
- D.综合性
50
零售商业物业通常将出售较低档商品的零售店个数限制在（ ）家，因为这样的零售店之间较难产生差异，因此如果引入的个数较多会产生正面的价格竞争。
- A.1
- B.3
- C.5
- D.10
51
物业管理绩效评价是以（ ）作为具体评价对象。
- A.物业服务企业的盈利能力
- B.资产运营水平
- C.偿债能力
- D.物业服务企业
52
收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（ ）个以上可比实例。
- A.2
- B.3
- C.4
- D.5
53
收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（ ）
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.维护寿命
54
解决住房问题的有效途径是（ ）
- A.市场交易
- B.市场和非市场的结合
- C.政府政策
- D.合理的城市规划
55
物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的（ ）
- A.经营管理费用
- B.成本管理费用
- C.日常管理费用
- D.其他管理费用
56
组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用的投资领域是（ ）
- A.信息
- B.股票
- C.房地产
- D.证券
57
零售商业物业由不同的物业服务企业管理，其方式不尽相同，目前最稳妥的管理方式是（ ）
- A.组建管理中心
- B.成立分公司
- C.组建项目部
- D.成立子公司
58
写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是（ ）
- A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分
- B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分
- C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分
- D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分
59
房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。
- A.10%～12%
- B.15%～20%
- C.15%～25%
- D.20%～30%
60
设备无形磨损的局部补偿是（ ）
- A.修理
- B.现代化技术改造
- C.更换
- D.替补
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
61
从成本法的角度看，收益性物业价格构成包括（ ）
- A.土地取得成本
- B.开发成本
- C.投资利息
- D.物业折旧
- E.开发利润
62
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ ）
- A.物质折旧
- B.功能折旧
- C.预算折旧
- D.经济折旧
- E.设备折旧
63
写字楼物业管理的常规目标包括（ ）
- A.经营目标
- B.发展目标
- C.收益目标
- D.服务目标
- E.管理目标
64
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（ ）
- A.地域范围
- B.房地产类型
- C.交易形式
- D.增量存量
- E.支付方式
65
与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变，这些假设不变的市场因素包括（ ）等。
- A.土地取得成本
- B.管理费用
- C.政府政策
- D.对未来的预期
- E.相关产品的价格
66
关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是（ ）
- A.由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是10～30年
- B.在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用
- C.租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
- D.租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定
- E.租金调整对于主要租户一般每4年调整一次
67
下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（ ）
- A.收入的变化
- B.其他商品的价格变化
- C.对未来的预期
- D.物业市场状况的变化
- E.政府政策的变化
68
在租赁管理中实施客户关系管理(CRM)主要涉及的工作包括（ ）
- A.建立详细的租户档案
- B.租金缴交的管理
- C.租赁期内的服务
- D.数据统计与分析
- E.系统化服务
69
影响物业价格的心理因素，主要包括（ ）
- A.志在必得的心态
- B.接近名家住宅的心理
- C.个人欣赏趣味
- D.讲究风水或吉祥号码
- E.时尚风气
70
收益性物业市场法中，在搜集交易实例时应尽可能搜集的内容包括（ ）
- A.交易情况
- B.交易双方
- C.成交价格
- D.成交日期
- E.付款日期
71
收益性物业价格的形成条件包括（ ）
- A.具备有用性
- B.具备收益性
- C.具备市场价值
- D.具备有效需求
- E.具备稀缺性
72
设备磨损的补偿方式有（ ）
- A.风险补偿
- B.局部补偿
- C.拆迁补偿
- D.完全补偿
- E.管理负担补偿
73
房屋不得出租的情形包括（ ）
- A.权属有争议的
- B.国家授权管理和经营的
- C.属于违章建筑的
- D.公民、法人或其他组织享有所有权的
- E.不符合安全标准的
74
向租户提交的物业管理报告的重点是（ ）
- A.物业管理费收入及用途
- B.企业的成本管理和营销管理规划
- C.未来的管理工作打算
- D.企业的盈利状况
- E.企业面临的财务风险
75
随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）
- A.金融业的发展
- B.信息、通信技术水平的提高
- C.生产和工作方式的转变
- D.人文环境的变化
- E.物业需求的变化
76
现实中，物业服务企业编制成本预算的方法主要有（ ）
- A.固定预算
- B.滚动预算
- C.弹性预算
- D.复合预算
- E.零基预算
77
大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（ ）
- A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
- B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务
- C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
- D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
- E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
78
收益性物业在实际交易中，关于买卖双方的具体情况，表述错误的是（ ）
- A.实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场
- B.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场
- C.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场
- D.在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价
- E.在卖方市场下，成交价格会偏向最低买价
79
财务评价指标体系中，动态盈利指标包括（ ）
- A.财务净现值
- B.财务内部收益率
- C.现金回报率
- D.偿债备付率
- E.投资回报率
80
投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑（ ）
- A.投资数量
- B.投资规模
- C.投资期限
- D.投资形式
- E.对风险的承受能力
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