2026年土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试卷一
土地估价理论与方法
模拟试卷
共 105 题
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更新于 2026-09-26
一、单项选择题
下列每题的选项中，只有一项最符合题意。
1
分析土地有效使用的重要标志是（ ）。
- A.土地所处位置的交通情况
- B.土地所处位置的繁华程度
- C.面积是否合适
- D.价格是否合理
2
寻找最高最佳的使用方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后从（ ）等方面依次筛选。
- A.技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性
- B.法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大
- C.法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大、技术上的可能性
- D.经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性、技术上的可能性
3
某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和5万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为6%，则该不动产的价格为（ ）万元。
- A.77
- B.100
- C.150
- D.200
4
（ ）仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
- A.城市地租理论
- B.古典地租理论
- C.西方地租理论
- D.马克思地租理论
5
采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（ ）确定。
- A.贷款利息率
- B.存款利息率
- C.存贷利率平均值
- D.安全利率
6
下列统计指标中，（ ）属于总量时点指标。
- A.商品房销售收入
- B.写字楼空置率
- C.利润率
- D.固定资产净值
7
有一块1000㎡的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（ ）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
- A.12000
- B.21762
- C.22000
- D.3000
8
在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（ ）。
- A.土地取得费
- B.土地开发费
- C.利息
- D.税费
9
收益还原法的理论依据是（ ）理论与生产要素分配理论。
- A.剩余价值
- B.地租
- C.级差地租
- D.区位
10
按照中心地理论，（ ）市场是联系中心地与处事区的最有用的理论图式。
- A.正方形
- B.正六边形
- C.齐心圆
- D.三角形
11
商业服务业的规模等级越高，则土地利用的集聚效益（ ）
- A.越低
- B.不变
- C.越高
- D.受影响，但高低不定
12
申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，除符合土地估价机构工商设立的基本条件外，还须具备下列条件中的（ ）。
- A.10名以上（含10名）执业土地估价师
- B.注册资金不低于60万元人民币
- C.公司执业超过2年
- D.具备在全国范围内执业的能力
13
以下关于中心地职能的说法不正确的是（ ）。
- A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能
- B.中心地职能以商业、服务业为主
- C.中心地职能包括社会、文化方面的内容
- D.中心地职能包括制造业活动
14
某物业用地面积10000㎡，建筑物10层，一至三层每层建筑面积6000㎡，四至十层每层建筑面积4000m2，则建筑容积率为（ ）。
- A.1.8
- B.2.8
- C.4.6
- D.10.0
15
土地所有权的垄断是（ ）形成的根本原因。
- A.经济地租
- B.绝对地租
- C.商业地租
- D.级差地租
16
下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是（ ）。
- A.城市中心的商业用地
- B.公益设施用地
- C.城市中心的综合用地
- D.待开发住宅小区用地
17
某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（ ）年。
- A.19.5
- B.20.5
- C.25
- D.27
18
（ ）修正是市场比较法中的一个基本修正。
- A.使用年限
- B.个别因素
- C.区域因素
- D.期日
19
关于经济对地价的影响下列说法错误的是（ ）
- A.游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。
- B.国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。
- C.储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动密切相关。
- D.房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，物价变动对房地产市场的影响成反比。
20
某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元／㎡，平行四边形两边边长均为15m，高为13m，其临街深度指数15m时为105，14m时为110，13m时为115，则该宗地地价为（ ）元／㎡。
- A.1200
- B.1260
- C.1320
- D.1380
21
根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于（ ）。
- A.从事生产、经营的纳税人
- B.非从事生产、经营的纳税人
- C.扣缴义务人
- D.纳税担保人
22
《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（ ）。
- A.一般因素
- B.区域因素
- C.个别因素
- D.环境因素
23
在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（ ）。
- A.在任何社会制度下都存在地租
- B.存在国家所有和集体所有两种所有制形式
- C.土地是重要的生产要素
- D.存在土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离
24
按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是（ ）。
- A.厂房
- B.仓库
- C.农用仓库
- D.宾馆
25
会计的基本职能是（ ）。
- A.反映经济活动
- B.对经济活动进行监督
- C.对经济活动进行管理
- D.对经济活动进行反映和监督
26
标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为（ ）。
- A.里地和表地
- B.临街地和表地
- C.里地和袋地
- D.临街地和袋地
27
在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（ ）。
- A.区域的几何中心
- B.泛指的城镇或居民点
- C.区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点
- D.具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市
28
某土地的取得费为5.5万元／亩，开发费为200元/㎡，土地开发周期平均为3年，第一年投资额为总开发费的40%，其余在第二、三年平均投入，贷款年利率为10%，投资回报率为12%，则土地投资的利息为（ ）元/㎡。
- A.46.19
- B.56.09
- C.60.82
- D.68.10
29
土地估价涉及的供需原则并不以（ ）为基础。
- A.替代原则
- B.预期收益原则
- C.变动原则
- D.竞争原则
30
因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。
- A.自然折旧
- B.物质折旧
- C.功能折旧
- D.经济折旧
31
根据《危险房屋鉴定标准》将危房分为（ ）。
- A.整幢危房和部分危房
- B.完全危房和局部危房
- C.完全危房和部分危房
- D.整幢危房和局部危房
32
采用成本逼近法评估宗地，不需要考虑（ ）的影响。
- A.利息
- B.税费
- C.宗地的年总收益
- D.土地增值收益
33
根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是从（ ）的角度来分析的。
- A.建筑商
- B.社会
- C.购买者
- D.开发商
34
某建筑物的总面积为4000㎡，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元／㎡，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估的该建筑物的现值为（ ）万元。
- A.250
- B.304
- C.324
- D.340
35
以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。
- A.级差地租
- B.垄断地租
- C.绝对地租
- D.相对地租
36
王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120㎡，市场价格为3600元/㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。
- A.430000
- B.432200
- C.432000
- D.432100
37
工业区位论中韦伯认为，（ ）是一般集中因素。
- A.经济集聚
- B.商品集聚
- C.社会集聚
- D.生产集聚
38
规定建筑容积率属于（ ）方面的限制。
- A.土地使用管制
- B.土地权力设置
- C.相邻关系
- D.征用权
39
土地评估行业管理的规章制度由（ ）制定。
- A.评估机构
- B.注册土地评估师
- C.土地评估行业行政主管部门
- D.评估行业协会
40
人口增加将导致（ ）。
- A.土地需求不变
- B.土地经济供给增加
- C.土地需求增加
- D.土地自然供给增加
41
某工业开发区面积100万㎡，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（ ）元／㎡。
- A.300
- B.400
- C.500
- D.600
42
商业的集聚经济效益主要来源于它的（ ）。
- A.互补性
- B.互通性
- C.比较性
- D.代表性
43
建筑物每年年末价格乘以同一固定比率（折旧率）以求得每年折旧额的方法是（ ）。
- A.年数合计法
- B.偿还基金法
- C.平均年限折旧法
- D.定率折旧法
44
工业区位论认为影响工业布局的因素有（ ）。
- A.运输成本
- B.工资因素
- C.集聚与分散因素
- D.三种因素的综合作用
45
下列概算定额中，属于安装工程概算定额的是（ ）。
- A.土建工程概算定额
- B.水暖通风工程概算定额
- C.电气照明工程概算定额
- D.机械设备及安装工程概算定额
46
- A.2743
- B.2744
- C.2746
- D.2749
47
按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（ ）。
- A.近
- B.完全相同
- C.略有差异
- D.远
48
某房地产开发项目固定资产投资3176.39万元，流动资金436.56万元，项目投产期年利润总额845.84万元，达到设计生产能力的正常年份的年利润总额的1171.89万元，则该项目的投资利润率为（ ）%。
- A.36.63
- B.31.68
- C.32.44
- D.36.89
49
影响土地区位的主要因素为（ ）。
- A.社会经济因素
- B.自然因素
- C.行政因素
- D.以上三种因素的综合
二、多项选择题
下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
50
资本主义的基本地租形式是（ ）。
- A.矿山地租
- B.绝对地租
- C.契约地租
- D.垄断地租
- E.级差地租
51
选择比较案例时，应符合的要求主要有（ ）。
- A.与待估土地用途相同
- B.与待估土地交易类型相同
- C.必须为正常交易
- D.区域特性与个别条件要相近
- E.交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正
52
在平均报酬从上升转为下降之前的这一阶段，（ ）的说法是正确的。
- A.边际报酬先升后降
- B.边际报酬单调上升
- C.总报酬单调上升
- D.总报酬先升后降
- E.总报酬单调下降
53
土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（ ）中价格及相关参数求取中可以应用。
- A.收益还原法
- B.成本逼近法
- C.剩余法
- D.路线价法
- E.基准地价系数修正法
54
关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（ ）。
- A.地租是土地使用权借以实现的经济形式
- B.地租是土地所有者在土地上获取收益的权利
- C.土地收益与地租两者在量上具有一致性
- D.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益
- E.由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分
55
影响地价的社会因素有（ ）。
- A.财政收支与金融状况
- B.政治安定状况
- C.社会治安状况
- D.房地产投机
- E.城市化进程
56
下列概算定额中，属于建筑工程概算定额的是（ ）。
- A.土建工程概算定额
- B.水暖通风工程概算定额
- C.电气照明工程概算定额
- D.机械设备及安装工程概算定额
57
运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
- A.统一币种和货币单位
- B.统一产权性质
- C.统一采用总价
- D.统一交易方式
- E.统一付款方式
58
编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（ ）。
- A.商服繁华度
- B.区位条件
- C.土地用途
- D.深度
- E.宽度
59
建筑地段地租具有（ ）的特征。
- A.为获得生产场所和空间而必须支付
- B.地租高低主要取决于所处位置的优劣
- C.建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响
- D.垄断地租占有明显优势
- E.级差地租在建筑地段地租中影响轻微
60
下列建筑物的耐久等级为一级耐久年限的有（ ）。
- A.大剧院
- B.博物馆
- C.国际宾馆
- D.纪念馆
- E.居民住宅
61
房产面积测算主要包括（ ）。
- A.房屋用地面积
- B.房屋建筑面积
- C.房屋共有建筑面积
- D.房屋产权面积
- E.房屋套内墙面面积
62
货币的职能包括（ ）。
- A.保险手段
- B.贮藏手段
- C.外汇手段
- D.流通手段
- E.支付手段
63
下列选项中，（ ）是韦伯提出的原料指数。
- A.原料指数=原料运输费用／制成品总重量
- B.原料指数=原料运输费用／制成品成本费用
- C.原料指数=遍布性原料总重量／制成品总重量
- D.原料指数=限地性原料总重量／制成品总重量
- E.需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比
64
关于地租与地价的关系，（ ）表述是正确的。
- A.类似利息和资本的关系
- B.70年的地租相当于地价
- C.地租的高低取决于地价的高低
- D.地价是地租的资本化
- E.地价与地租的变动成正相关
65
土地价格是土地在（ ）的价格。
- A.某一权利状态下
- B.某一时点
- C.某一土地利用方式
- D.某一经营管理水平下
- E.体现某一时段劳动价值的
66
房屋质量缺陷损失的评估方法有（ ）
- A.成本法
- B.资本化法
- C.价差法
- D.市场比较法
- E.平均法
67
关于市场比较法，下列说法正确的是（ ）。
- A.具有较强的现实性和说服力
- B.以替代关系为基础
- C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
- D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
- E.市场比较法主要依靠比较和因素修正，需要对市场充分了解
三、判断题
请根据题目内容判断对错。
68
容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。（ ）
- A.正确
- B.错误
69
采用成本逼近法评估地价时，因为税费是一种必需的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。（ ）
- A.正确
- B.错误
70
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（ ）
- A.正确
- B.错误
71
级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，它来源于社会其他工人创造的价值。（ ）
- A.正确
- B.错误
72
基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。（ ）
- A.正确
- B.错误
73
注册土地估价师不可以以个人名义接受委托、承办业务、收取费用，但可允许他人以本人名义从事土地估价业务。（ ）
- A.正确
- B.错误
74
采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。（ ）
- A.正确
- B.错误
75
对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在现金流量折现法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额。（ ）
- A.正确
- B.错误
76
土地既存在折旧现象又存在增值现象。（ ）
- A.正确
- B.错误
77
收益还原法里用到的收益是指客观收益。（ ）
- A.正确
- B.错误
78
土地定着物的价值一般不包含所占用土地的价值。（ ）
- A.正确
- B.错误
79
基准地价，标定地价是我国地价体系的核心。（ ）
- A.正确
- B.错误
80
工业区位论的集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。前者是偶然的外在因素，后者是集聚的固定内在因素。（ ）
- A.正确
- B.错误
81
某宗居住用地规划容积率3.0，规划建筑面积18000平方米，建筑基地面积1800平方米，则规划建筑覆盖率为30％。（ ）
- A.正确
- B.错误
82
绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。（ ）
- A.正确
- B.错误
83
宗地甲的单位面积地价为650元／㎡，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／㎡，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（ ）
- A.正确
- B.错误
84
土地估价师接受继续教育的时间五年累计不得少于150学时。（ ）
- A.正确
- B.错误
85
采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是区域因素所描述的范围。（ ）
- A.正确
- B.错误
86
在路线价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。（ ）
- A.正确
- B.错误
87
马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产产品的个别生产价格所决定的。（ ）
- A.正确
- B.错误
88
土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（ ）
- A.正确
- B.错误
89
市场价值实质上是当前市场条件下具有特殊性的价格。（ ）
- A.正确
- B.错误
90
价格是商品价值的货币表现，土地作为一种特殊的商品，其本身价值是凝结在土地权利的租让上。（ ）
- A.正确
- B.错误
91
级差地租Ⅰ要以级差地租Ⅱ为前提和基础。（ ）
- A.正确
- B.错误
92
房地产价格暴涨一般多发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。（ ）
- A.正确
- B.错误
93
市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。（ ）
- A.正确
- B.错误
94
最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（ ）
- A.正确
- B.错误
95
从更深层意义说，地租是各年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。（ ）
- A.正确
- B.错误
四、综合题
下列每题的选项中，有一个或多个符合题意的正确答案。
某人拥有一套建筑面积110平方米的商品住宅。该住宅为2000年底取得70年土地使用权，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2008年底这套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为10％，还原率为9％。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
96
该套住宅的年租赁收入为（ ）元。
- A.46000
- B.36000
- C.33000
- D.32400
97
如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用（ ）。
- A.该套住房的重置价格
- B.该套住房的现实市场价值
- C.该套住房的建筑物重置价格
- D.该套住房的建筑物现值
98
采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为（ ）。
- A.物业管理费+维修费+保险费
- B.房地产税+物业管理费+维修费
- C.房地产税+物业管理费+维修费+保险费
- D.房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费
99
如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有（ ）。
- A.市场比较法
- B.收益还原法
- C.成本法
- D.剩余法
100
若2008年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余68年使用年限，则该案例的年期修正系数为（ ）。
- A.0.9952
- B.0.9969
- C.0.9981
- D.0.9992
某工业开发区通过征地方式获得1平方公里的土地进行一级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元／亩（含征地费用及相关税费），达到“五通一平”条件的开发费用（含管理费和开发阶段的税费）平均为2亿元／平方公里。征地完成后，土地开发周期为2年，第一年内投入开发费用的60％，第二年内投入剩余的40％。假设银行贷款年利率为7％，当地一级开发的投资利润率为15％，类似土地开发的土地增值收益率为20％，土地还原率为9％。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70％。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
101
土地取得费用的计息期应为（ ）年。
- A.2
- B.1.5
- C.1
- D.0.5
102
土地开发期间所负担的利息总额为（ ）万元。
- A.2975
- B.4717
- C.4817
- D.5559
103
土地开发利润总额达到（ ）万元。
- A.6375
- B.7083
- C.8500
- D.9443
104
计算土地增值收益应采取的基数为（ ）。
- A.土地取得费用
- B.土地取得费用+土地开发费用
- C.土地取得费用+土地开发费用+利息
- D.土地取得费用+土地开发费用+利息十利润
105
为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做（ ）等处理和修正。
- A.因素构成累加值÷70％
- B.因素构成累加值×70％
- C.年期修正
- D.期日修正
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