2026年土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试卷一
一、单项选择题
下列每题的选项中，只有一项最符合题意。
1.
分析土地有效使用的重要标志是（ ）。
参考答案C
解析
2.
寻找最高最佳的使用方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后从（ ）等方面依次筛选。
参考答案B
解析寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的方式，然后从法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值是否最大这几个方面依序筛选。因此，本题的正确答案为B。
3.
某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和5万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为6%，则该不动产的价格为（ ）万元。
参考答案D
解析由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远不会超过收益，因此可用净收益按一定比率递增无限年公式求解，则有[12／（6%-2%）]-[5／（6%-1%）]=200（万元）。因此，本题的正确答案为D。
4.
（ ）仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
参考答案D
解析
5.
采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（ ）确定。
参考答案A
解析
6.
下列统计指标中，（ ）属于总量时点指标。
参考答案D
解析
7.
有一块1000㎡的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（ ）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
参考答案B
解析
8.
在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（ ）。
参考答案C
解析
9.
收益还原法的理论依据是（ ）理论与生产要素分配理论。
参考答案B
解析地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。因此，本题的正确答案为B。
10.
按照中心地理论，（ ）市场是联系中心地与处事区的最有用的理论图式。
参考答案B
解析在一个均质平原上，让所有的人都由一个中心地提供商品和服务显然是不可能的。起额利润的存在，必然吸引其他中心地的厂商加入进来。由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直至能维持最低收入水平的门槛范围为止。这样，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为圆形，且彼此相切。但是，相切的圆形市场区，如果不重叠的话，圆与圆之间必然会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民得不到服务。实际上，在相互激烈竞争的情况下，这种现象不可能长期存在下去。各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内。竞争的结果，使它们之间的距离进一步缩短，以致各中心的销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者在最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。因此，本题的正确答案为B。
11.
商业服务业的规模等级越高，则土地利用的集聚效益（ ）
参考答案C
解析
12.
申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，除符合土地估价机构工商设立的基本条件外，还须具备下列条件中的（ ）。
参考答案D
解析申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构除符合土地估价机构工商设立的基本条件外，还须具备下列条件：注册资金不低于50万元人民币；7名以上（含7名）执业土地估价师；具备在全国范围内执业的能力；公司执业超过1年；应符合要求的其他条件。因此，本题的正确答案为D。
13.
以下关于中心地职能的说法不正确的是（ ）。
参考答案D
解析中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。
14.
某物业用地面积10000㎡，建筑物10层，一至三层每层建筑面积6000㎡，四至十层每层建筑面积4000m2，则建筑容积率为（ ）。
参考答案C
解析
15.
土地所有权的垄断是（ ）形成的根本原因。
参考答案B
解析
16.
下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是（ ）。
参考答案B
解析
17.
某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（ ）年。
参考答案B
解析题中已知建筑物的耐用年限是25年，土地使用权的剩余年限为27年，则可获得收益的年数是n=39/2+1=20.5，因为采用收益还原法确定的收益年数是三者的最小值，所以收益年数应确定为20.5年。
18.
（ ）修正是市场比较法中的一个基本修正。
参考答案C
解析通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。所以，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法中的难点和重点之一。因此，本题的正确答案为C。
19.
关于经济对地价的影响下列说法错误的是（ ）
参考答案D
解析物价变动对房地产市场的影响成正比。
20.
某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元／㎡，平行四边形两边边长均为15m，高为13m，其临街深度指数15m时为105，14m时为110，13m时为115，则该宗地地价为（ ）元／㎡。
参考答案D
解析
21.
根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于（ ）。
参考答案A
解析
22.
《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（ ）。
参考答案A
解析
23.
在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（ ）。
参考答案D
解析由于存在着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，所以，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。因此，本题的正确答案为D。
24.
按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是（ ）。
参考答案D
解析
25.
会计的基本职能是（ ）。
参考答案D
解析
26.
标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为（ ）。
参考答案C
解析标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，未临街的被称为袋地（袋地是被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地），里地线以外的区域被称为里地。
27.
在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（ ）。
参考答案C
解析中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。
28.
某土地的取得费为5.5万元／亩，开发费为200元/㎡，土地开发周期平均为3年，第一年投资额为总开发费的40%，其余在第二、三年平均投入，贷款年利率为10%，投资回报率为12%，则土地投资的利息为（ ）元/㎡。
参考答案C
解析
29.
土地估价涉及的供需原则并不以（ ）为基础。
参考答案A
解析
30.
因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。
参考答案C
解析建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。
31.
根据《危险房屋鉴定标准》将危房分为（ ）。
参考答案D
解析危房鉴定的依据是《危险房屋鉴定标准》，它适用于房产管理部门经营管理的房屋，不适用于工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑。根据该标准将危房分为：整幢危房和局部危房。危房鉴定应以地基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。因此，本题的正确答案为D。
32.
采用成本逼近法评估宗地，不需要考虑（ ）的影响。
参考答案C
解析
33.
根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是从（ ）的角度来分析的。
参考答案D
解析根据剩余法的公式扣原理，剩余法估价是从开发商的角度来分析的。因此，本题的正确答案为D。
34.
某建筑物的总面积为4000㎡，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元／㎡，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估的该建筑物的现值为（ ）万元。
参考答案C
解析该建筑物的现值=4000×[1000×（1-5%）×32/（32+8）+1000×5%]=324（万元）。
35.
以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。
参考答案C
解析绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。
36.
王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120㎡，市场价格为3600元/㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。
参考答案C
解析
37.
工业区位论中韦伯认为，（ ）是一般集中因素。
参考答案D
解析
38.
规定建筑容积率属于（ ）方面的限制。
参考答案A
解析
39.
土地评估行业管理的规章制度由（ ）制定。
参考答案C
解析土地评估行业行政主管部门要认真做好制定土地评估行业管理的规章制度，监督土地评估机构和从业人员的执业情况，指导和监督土地评估行业协会等工作。因此，本题的正确答案为C。
40.
人口增加将导致（ ）。
参考答案C
解析人口增长自然要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而增加对各类用途土地的需求。因此，本题的正确答案为C。
41.
某工业开发区面积100万㎡，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（ ）元／㎡。
参考答案C
解析根据公式：可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让的地面积因此，出让底价=30000／（100×60%）=500（元/㎡）。
42.
商业的集聚经济效益主要来源于它的（ ）。
参考答案A
解析
43.
建筑物每年年末价格乘以同一固定比率（折旧率）以求得每年折旧额的方法是（ ）。
参考答案D
解析
44.
工业区位论认为影响工业布局的因素有（ ）。
参考答案D
解析
45.
下列概算定额中，属于安装工程概算定额的是（ ）。
参考答案D
解析
46.
参考答案D
解析
47.
按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（ ）。
参考答案D
解析
48.
某房地产开发项目固定资产投资3176.39万元，流动资金436.56万元，项目投产期年利润总额845.84万元，达到设计生产能力的正常年份的年利润总额的1171.89万元，则该项目的投资利润率为（ ）%。
参考答案C
解析
49.
影响土地区位的主要因素为（ ）。
参考答案D
二、多项选择题
下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
50.
资本主义的基本地租形式是（ ）。
参考答案BE
解析
51.
选择比较案例时，应符合的要求主要有（ ）。
参考答案ABDE
解析
52.
在平均报酬从上升转为下降之前的这一阶段，（ ）的说法是正确的。
参考答案AC
解析
53.
土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（ ）中价格及相关参数求取中可以应用。
参考答案ABCDE
解析
54.
关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（ ）。
参考答案BCDE
解析地租是土地所有权借以实现的经济形式。
55.
影响地价的社会因素有（ ）。
参考答案BCDE
解析社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。归结起来，影响地价的社会因素有：①政治安定状况；②社会治安状况；③房地产投机；④城市化进程。因此，本题的正确答案为BCDE。
56.
下列概算定额中，属于建筑工程概算定额的是（ ）。
参考答案ABC
解析
57.
运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
参考答案AE
解析运用市场比较法估价时，需要建立价格可比基础，主要包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。因此，本题的正确答案为AE。
58.
编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（ ）。
参考答案DE
解析
59.
建筑地段地租具有（ ）的特征。
参考答案ACD
解析建筑地段地租的自身特征有：①建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的；②建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响；③垄断地租占有显著的优势。因此，本题的正确答案为ACD。
60.
下列建筑物的耐久等级为一级耐久年限的有（ ）。
参考答案BD
解析一级耐久年限的是具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）；二级耐久年限的是重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等）；三级耐久年限的是比较重要的公共建筑和居住建筑（如医院、高等院校以及主要工业厂房等）；四级耐久年限的是简易建筑和使用年限在5年以下的临时建筑。因此，本题的正确答案为BD。
61.
房产面积测算主要包括（ ）。
参考答案ABCD
解析
62.
货币的职能包括（ ）。
参考答案BD
解析
63.
下列选项中，（ ）是韦伯提出的原料指数。
参考答案DE
解析韦伯提出原料指数的概念，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量／制成品总重量。因此，本题的正确答案为DE。
64.
关于地租与地价的关系，（ ）表述是正确的。
参考答案ADE
解析
65.
土地价格是土地在（ ）的价格。
参考答案ABC
解析
66.
房屋质量缺陷损失的评估方法有（ ）
参考答案ABCD
解析
67.
关于市场比较法，下列说法正确的是（ ）。
参考答案ABDE
三、判断题
请根据题目内容判断对错。
68.
容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。（ ）
参考答案A
解析
69.
采用成本逼近法评估地价时，因为税费是一种必需的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。（ ）
参考答案B
解析
70.
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（ ）
参考答案A
解析可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。
71.
级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，它来源于社会其他工人创造的价值。（ ）
参考答案B
解析
72.
基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。（ ）
参考答案A
解析
73.
注册土地估价师不可以以个人名义接受委托、承办业务、收取费用，但可允许他人以本人名义从事土地估价业务。（ ）
参考答案B
解析
74.
采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。（ ）
参考答案A
解析
75.
对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在现金流量折现法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额。（ ）
参考答案B
解析
76.
土地既存在折旧现象又存在增值现象。（ ）
参考答案B
解析
77.
收益还原法里用到的收益是指客观收益。（ ）
参考答案A
解析
78.
土地定着物的价值一般不包含所占用土地的价值。（ ）
参考答案A
解析
79.
基准地价，标定地价是我国地价体系的核心。（ ）
参考答案A
解析按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
80.
工业区位论的集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。前者是偶然的外在因素，后者是集聚的固定内在因素。（ ）
参考答案B
解析
81.
某宗居住用地规划容积率3.0，规划建筑面积18000平方米，建筑基地面积1800平方米，则规划建筑覆盖率为30％。（ ）
参考答案A
解析容积率=总建筑面积/总用地面积，覆盖率=建筑基地面积/总用地面积，所以总用地面积=18000/3=6000平方米，覆盖率=1800/6000=30%。
82.
绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。（ ）
参考答案A
解析
83.
宗地甲的单位面积地价为650元／㎡，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／㎡，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（ ）
参考答案B
解析
84.
土地估价师接受继续教育的时间五年累计不得少于150学时。（ ）
参考答案B
解析为了不断提高土地估价师业务素质，保证执业质量，促进土地估价行业的持续发展，执业土地估价师必须接受继续教育培训。土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。因此，本题的说法不正确。
85.
采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是区域因素所描述的范围。（ ）
参考答案B
解析
86.
在路线价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。（ ）
参考答案A
解析
87.
马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产产品的个别生产价格所决定的。（ ）
参考答案B
解析
88.
土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（ ）
参考答案B
解析
89.
市场价值实质上是当前市场条件下具有特殊性的价格。（ ）
参考答案B
解析
90.
价格是商品价值的货币表现，土地作为一种特殊的商品，其本身价值是凝结在土地权利的租让上。（ ）
参考答案B
解析你好，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，其价格是因拥有土地权利而获得的相应土地收益。
91.
级差地租Ⅰ要以级差地租Ⅱ为前提和基础。（ ）
参考答案B
解析
92.
房地产价格暴涨一般多发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。（ ）
参考答案A
解析
93.
市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。（ ）
参考答案A
解析
94.
最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（ ）
参考答案A
解析
95.
从更深层意义说，地租是各年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。（ ）
参考答案A
四、综合题
下列每题的选项中，有一个或多个符合题意的正确答案。
某人拥有一套建筑面积110平方米的商品住宅。该住宅为2000年底取得70年土地使用权，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2008年底这套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为10％，还原率为9％。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
96.
该套住宅的年租赁收入为（ ）元。
参考答案D
解析
97.
如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用（ ）。
参考答案D
解析
98.
采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为（ ）。
参考答案C
解析
99.
如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有（ ）。
参考答案AB
解析
100.
若2008年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余68年使用年限，则该案例的年期修正系数为（ ）。
参考答案C
某工业开发区通过征地方式获得1平方公里的土地进行一级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元／亩（含征地费用及相关税费），达到“五通一平”条件的开发费用（含管理费和开发阶段的税费）平均为2亿元／平方公里。征地完成后，土地开发周期为2年，第一年内投入开发费用的60％，第二年内投入剩余的40％。假设银行贷款年利率为7％，当地一级开发的投资利润率为15％，类似土地开发的土地增值收益率为20％，土地还原率为9％。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70％。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
101.
土地取得费用的计息期应为（ ）年。
参考答案A
解析
102.
土地开发期间所负担的利息总额为（ ）万元。
参考答案C
解析
103.
土地开发利润总额达到（ ）万元。
参考答案A
解析
104.
计算土地增值收益应采取的基数为（ ）。
参考答案D
解析
105.
为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做（ ）等处理和修正。
参考答案AC