2027年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考前点题卷二

不动产登记代理实务 / 考前点题　共 24 题　更新于 2026-09-27

一、单项选择题

下列每题的选项中，只有一项最符合题意。

在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（　）。

A.有效
B.无效
C.有可能无效
D.由甲乙两方自行商议解决

参考答案C

解析意思主义立法下，物权变动仅需当事人意思表示一致即发生效力，不以登记为生效要件。虽然未履行登记手续，但甲乙订立了土地转让合同，权利变动已生效。不过，未经登记不得对抗善意第三人。这里第三人主张无效，因未登记，该项土地权利变动有可能无效。答案选C。

土地总登记时，不属于向广大人民群众宣传的内容的是（　）。

A.土地总登记的方法步骤
B.土地总登记中应注意的具体事项
C.土地总登记的目的、任务
D.土地总登记中地籍调查的具体方法

参考答案D

解析土地总登记面向群众宣传，重点应是整体目的、任务、方法步骤及注意事项等通俗易懂且与群众相关的内容，而地籍调查具体方法过于专业，不适合向广大群众宣传。答案：D

出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（　）。

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书
C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

参考答案C

解析出让国有建设用地使用权转让时，按出让合同约定支付全部土地出让金并取得土地使用权证书（A选项）、转让建成房屋应持有房屋所有权证书（B选项）、成片开发土地要形成工业用地或其他建设用地条件（D选项）都是应具备的条件。对于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上即可转让，而不是30%以上（C选项说法错误）。答案：C

（　）登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。

A.特殊
B.秘密
C.特密
D.机密

参考答案A

解析涉及国家安全、军事设施等特殊单位的土地登记资料，通常用“特殊”来概括这类资料的性质，“秘密”“特密”“机密”更多侧重于对信息保密程度的分级表述，在此处不如“特殊”契合描述资料所属类别这一语境。答案：A

凡是我国公民，取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满（　）年的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试。

参考答案D

解析根据土地登记代理人职业资格考试报考条件，我国公民取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年就可申请参加考试。答案：D

对改制企业的国有建设用地使用权采取（　）方式处置的，必须进行地价评估。

A.划拨
B.租赁
C.买卖
D.消亡

参考答案B

解析对于改制企业的国有建设用地使用权，在采取租赁等有偿使用方式时，为保证国有资产合理收益等，需进行地价评估。划拨一般针对特定公益等用途，通常不涉及地价评估的市场定价环节；买卖不是国有建设用地使用权处置的常见专业方式表述；消亡不属于处置方式。答案：B

企业的土地资产处置方案除国务院批准改制的企业报国土资源部审批外，其他应报土地所在的（　）审批。

A.县级以上人民政府
B.省级以上人民政府
C.县级以上国土资源行政主管部门
D.省级以上国土资源行政主管部门

参考答案D

解析一般情况下，企业土地资产处置方案，除特定国务院批准改制企业报国土资源部审批外，其他通常报土地所在的省级以上国土资源行政主管部门审批，这是土地资产处置审批权限的规定。答案：D

下列关于土地登记收件单填写的描述，错误的是（　）。

A.收件编号（收件单右上方编号）必须与申请书上编号相同，以便查找
B.土地登记收件单上的序号，按照提交的文件件数顺序编号
C.收件人、交件人填写的收交件日期应一致，即收件完成后，双方应立即在收件单上签署日期
D.交件人姓名必须是亲自向土地登记人员提交文件、资料的人员姓名

参考答案A

解析收件编号是土地登记机关按照收到土地登记申请的先后顺序编的流水号，并非与申请书上编号相同。答案：A

因（　）的消灭而进行的登记称为注销登记。

A.土地
B.土地权利
C.土地用途
D.土地权利人

参考答案B

解析注销登记主要是因为土地权利不存在了才进行的登记，土地权利消灭是注销登记的原因。答案：B

10.

开展土地登记代理的必备要件是（　）。

A.土地权利证明
B.个人或单位代理资格证明
C.委托书
D.土地登记代理合同

参考答案C

解析土地登记代理过程中，委托书是必备要件，它明确委托事项、权限等，确立委托代理关系。土地权利证明主要用于土地登记相关权属确认，非代理必备；个人或单位代理资格证明只是从业前提，非开展具体代理业务时必备；土地登记代理合同在代理业务协商确定阶段才签订，不是一开始开展代理就必备。答案：C

二、多项选择题

下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

11.

我国土地登记制度的特点不包括（　）。

A.采用意思主义立法
B.采用实质审查主义
C.登记有公信力
D.登记簿的编成采取人的编成主义
E.颁发权利凭证

参考答案AD

解析我国土地登记采用形式主义立法，非意思主义立法，A 不符合；我国土地登记对登记申请内容进行实质审查，B 符合特点；登记具有公信力，C 符合；我国登记簿编成采取物的编成主义，非人的编成主义，D 不符合；我国土地登记会颁发权利凭证，E 符合。答案：AD

12.

下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有（　）。

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记
B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申请土地登记
C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由现在法人及其法人代表申请土地登记
D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记
E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定土地登记申请人

参考答案ABD

解析土地登记申请人通常是与土地权利相关的法人及法人代表。A项企业法人以自身名义取得土地使用权，由企业法人及其法人代表申请合理；B项机关法人同理；C项不是以本法人名义取得不应由现在法人及法人代表申请，表述错误；D项联营单位以单位法人及法人代表申请符合常理；E项私营单位合作且土地使用权不作为合作条件，也应按规定确定申请人，自行确定说法错误。答案：ABD

13.

下列关于国家租赁国有土地使用权变更的叙述，不正确的有（　）。

A.国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权
B.承租人可将承租土地使用权转租、转让，但是不能办理抵押
C.承租土地使用权转租和转让必须依法登记
D.承租国有建设用地使用权由第三人取得，若租赁合同更名，则合同失效
E.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人

参考答案BD

解析国有土地租赁，承租人确实取得承租土地使用权，A选项正确。承租土地使用权可以办理抵押，B选项中说不能办理抵押错误。承租土地使用权转租和转让依法登记是符合规定的，C选项正确。承租国有建设用地使用权由第三人取得，租赁合同更名后合同依然有效，D选项说合同失效错误。承租人转让土地租赁合同，合同约定权利义务转给第三人，E选项正确。答案：BD

14.

下列关于土地登记资料查询范围的说法中，正确的有（　）。

A.土地登记结果不可随便由公众进行查询
B.土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料
C.土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料
D.国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理与案件有关的原始登记资料
E.涉及军事用地的登记资料，需提交申请后进行查询

参考答案BCD

解析土地登记结果一般允许公众查询，A 错误；B 选项土地权利人等有权查询其土地权利范围内原始登记资料，合理；C 选项土地登记代理机构对代理业务直接相关原始登记资料有查询权，合理；D 选项特定国家机关因办案需要有权查询相关原始登记资料，合理；涉及军事用地登记资料通常有严格保密规定，一般不轻易申请查询，E 错误。答案：BCD

15.

下列关于代理关系法律特征的叙述，正确的有（　）。

A.代理关系的主体是代理人，客体是被代理人和相对人
B.代理人在代理权限范围内实施代理行为
C.代理人以被代理人的名义进行代理行为
D.代理主要是实施法律行为
E.代理人对代理行为承担民事责任

参考答案BCD

解析代理关系主体包括代理人、被代理人和相对人，A 错误；代理人在代理权限内以被代理人名义实施法律行为，由被代理人承担民事责任，所以 B、C、D 正确，E 错误。答案：BCD

16.

划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（　）。

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利
B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制
C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限
D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税
E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

参考答案BCD

解析划拨国有土地使用权取得有范围限制，B选项错误；划拨国有土地使用权一般无明确期限，C选项错误；城镇范围内的划拨土地使用权人要缴纳土地使用税，D选项错误。而A选项依国家行政行为获得权利以及E选项处置受法律限制是其法律特征。答案：BCD

17.

满足下列（　）条件，经批准可以转让、出租、抵押的划拨国有土地使用权。

A.土地使用者为公司
B.土地使用者为企业、其他经济组织或个人
C.领有国有土地使用证
D.未补交土地出让金
E.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

参考答案ABCE

解析划拨国有土地使用权转让、出租、抵押需满足一定条件，土地使用者应为公司、企业、其他经济组织或个人，要领有国有土地使用证，还需具有地上建筑物等合法产权证明，同时一般需补交土地出让金，所以D选项不符合。答案：ABCE

18.

下列各项属于《土地登记申请书》基本事项的有（　）。

A.申请人情况
B.申请登记的土地情况
C.申请登记的内容
D.土地使用年限
E.地上建筑物及附属物的情况说明

参考答案ABC

解析《土地登记申请书》基本事项需涵盖申请人相关情况、所申请登记土地的情况以及具体申请登记内容等。土地使用年限通常包含在申请登记的土地情况中，地上建筑物及附属物情况说明一般不属申请书基本事项。答案：ABC

19.

下列关于更正登记的说法中，错误的有（　）。

A.利害关系人申请更正登记的，由利害关系人直接提出申请
B.更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意
C.国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经人民政府批准并公告后废止
D.更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记直接进行即可
E.利害关系人申请更正登记的，应取得国土资源行政主管部门的书面证明

参考答案ADE

解析这是一道关于更正登记法律特征的选择题，要求识别出错误的说法。我们来逐一分析并给出答案。首先，看A选项，“利害关系人申请更正登记的，由利害关系人直接提出申请”。根据相关法律，利害关系人申请更正登记时，通常需要土地权利人的同意，而不是直接提出申请，因此A选项错误。接着是B选项，“更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意”。这是正确的，因为更正登记不得损害第三方的合法权益。C选项提到，“国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经人民政府批准并公告后废止”。这是更正登记程序中的一部分，描述正确。D选项说，“更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记直接进行即可”。这是错误的，因为涉及土地权利归属的更正登记通常需要公告，并经过一系列法定程序。最后是E选项，“利害关系人申请更正登记的，应取得国土资源行政主管部门的书面证明”。实际上，利害关系人申请更正登记时，应取得的是土地权利人的书面同意，而不是国土资源行政主管部门的书面证明，所以E选项错误。综上所述，错误的选项是A、D和E。所以，正确答案是ADE。

20.

土地登记代理委托书在生效之前需由（　）签字。

A.委托人
B.土地法人
C.土地登记申请法人代表
D.土地登记代理机构
E.土地登记代理人

参考答案ADE

解析土地登记代理委托书是委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人之间就某一具体事项的委托关系达成一致的意思表示，所以生效前需委托人、土地登记代理机构、土地登记代理人签字。答案：ADE。

三、问题题

本大题共4题，每小题15分，共60分。

21.

2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》，决定在已有的基础上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作，并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。
问题：
<1>.如果土地家庭联产承包中未打破村民小组（原生产队）界线，且以村的名义与农户签订了承包合同，土地应确认给哪一方所有？
<2>.考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际情况，在具体登记发证时，可采取哪些方式进行？
<3>.在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意什么？

参考答案<1>.在《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》中明确规定若土地家庭联产承包中未打破村民小组（原生产队）界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。故本题中的土地应确认给村民小组农民集体所有。 <2>.在具体登记发证时，可采取以下两种方式进行： （1）有条件的地区，可将《集体土地所有证》直接发散到村民小组农民集体； （2）采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有证》换发到组。 <3>.在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分应注意如下几点： （1）属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地（含该集体所有的建设用地）划分为一宗地。 （2）同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。 （3）有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。

解析

22.

某中学因生源扩大，需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼，该原土地为国有土地，根据《××市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《××市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》。该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权，批准用途为教育，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为××市某中学办理划拨国有土地使用权登记。
问题：
<1>.哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得？
<2>.简述划拨国有土地的使用权的法律特征。
<3>.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些？
<4>.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些？

参考答案<1>.经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的建设用地包括： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 <2>.划拨国有土地使用权的法律特征主要有： （1）划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利； （2）划拨国有土地使用权的取得受范围限制； （3）划拨国有土地使用权一般没有明确的期限； （4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税； （5）划拨国有土地使用权的处置受法律限制。 <3>.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有： （1）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （2）由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年； （6）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 <4>.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括： （1）国有土地划拨决定书； （2）建设用地批准书； （3）新开工大中型建设项目土地预登记文件； （4）大中型建设项目竣工验收报告； （5）征地勘测图件； （6）原《集体土地使用证》； （7）其他证明文件。

解析

23.

某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。
问题：
<1>.宗地地址变更登记的三个要件是什么？
<2>.宗地地址变更登记的申请人是谁？
<3>.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

参考答案<1>.宗地地址变更的三个要件是： （1）须属自然人的经常居住地； （2）须属固定场所； （3）须经法律确认。 <2>.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。 <3>.应当提交的土地权属证明文件有： （1）由土地登记机关颁发的土地证书 地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。 （2）地上建筑物、附着物权属证明 凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。 （3）地址变更证明文件 申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

解析

24.

某市在风起路南侧约66500平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公告，收回这66500平方米的国有土地使用权，要求原土地使用权人持土地证书和房屋产权证到主管机关申请注销登记，签订补偿协议。
问题：
<1>.什么是注销登记？
<2>.如何办理该例中的注销登记？

参考答案<1>.注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记内容进行注销的变更土地登记。 在我国，注销登记主要包括下列几种情形： （1）依法收回的国有土地； （2）依法征收的农民集体土地； （3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭； （4）因自然灾害等原因造成土地权利消灭； （5）非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准； （6）已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止。 <2>.注销登记的程序一般可分为注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书四个阶段。 本案中的注销土地登记是因土地使用权收回而进行的注销，其一般程序为： （1）要求土地使用者提出注销土地登记申请 如土地使用者不按规定申请注销登记的，土地登记机关可以按照《土地登记规则》直接办理注销土地登记。 （2）权属审核 一是核对土地登记卡；二是审核申请人；三是审核土地权利证书；四是对注销土地登记的证明材料等进行审核。符合规定要求的，土地登记人员填写《注销土地登记审批表》。按《土地登记规则》，注销土地登记不需报人民政府审批，由土地管理部门审核通过即可直接进行注销登记。土地使用权注销登记最好也应该由县级以上人民政府进行。在实践中，县级以上人民政府往往把土地登记职权委托给土地管理部门行使，在这种情况下，土地管理部门可代为办理，但需加盖人民政府土地登记专用章。 （3）注册登记 在宗地原《土地登记卡》上进行注销登记，相应在“序号”、“日期”、“登记的其他内容及变更登记事项”、“经办人”、“审核人”等栏目填上本次注销登记内容，并加盖“注销”印章。 （4）注销土地权利证书 在土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏内注明注销土地使用权的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。