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2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷二

房地产估价基础与实务 冲刺试卷 共 30 题 2260 次浏览 更新于 2026-09-26
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一、问答题

本大题共5题，每小题10分，共50分。

1
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
2
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。　　在贷款利息最少条件下，求：　　（1）该项目的借款计划和还款计划。　　（2）该项目全部投资内部收益率。　　（3）该项目自有资金财务净现值。
3
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，对该项目进行评估。　　请问：评估人员还需做哪些专业工作？
4
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
　　请问：
<1>、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
<2>、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？
5
封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××商业城部分商铺估价结果报告　　一、委托方：××有限公司（法定代表人、住所略）　　二、估价方：××房地产估价事务所（法定代表人、住所略）　　三、估价对象　　估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001～3009号）经营男女装，业主分别与“××”“×××”等品牌商家签订了租赁协议。　　四、估价目的　　为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。　　五、估价时点　　2008年6月20日。　　六、价值定义（略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。　　十、估价结果　　××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元（大写金额：人民币肆佰贰拾陆万元整）（港币：人民币＝1∶1.07）。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期（略）　　十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告　　一、个别因素分析　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　（一）运用市场比较法估价　　由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。　　1.交易情况修正　　可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。　　2.交易日期修正　　有关统计部门的资料表明，2008年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2008年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。　　3.个别因素修正　　以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。　　4.区域因素修正　　可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例A。　　可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略劣于可比实例B。　　可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例C。表1-31　市场比较法估价计算表物业名称：××商业城3层商铺（估价时点：2008年6月20日）题目图片5.求取比准价格　　平均比准价格单价＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294（港元/m2）；　　故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294＝3990912（港元），取整为399万港元。　　（二）运用收益法估价　　由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用收益法，公式为：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n]。　　资本化率取9%。　　1.估算年租金收入　　经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：　　该物业客观租金水平取人民币85元/（m2·月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元×12＝1020（元/m2）。　　2.计算年出租费用　　维修费：按年收益的3%计算，年维修费＝1020×3%＝30.6（元/m2）；　　房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%＝65.1（元/m2）；　　保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰＝19.4（元/m2）；　　营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%＝169.1（元/m2）；则年总费用＝30.6＋65.1＋19.4＋169.1＝284（元/m2）。　　3.估算年净收益　　1020－284＝736（元/m2）　　4.求取收益价格　　剩余使用年限为34年，则收益价格单价V＝736/9%×[1－1/（1＋9%）34]＝7741（元/m2）＝7235（港元/m2）。　　（港元∶人民币＝1∶1.07）　　故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：　　7235×547.15＝3958630（港元），取整为396万港元。　　七、估价结果确定　　将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：　　最终估价值＝（399＋396）/2＝398（万港元）。　　综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2008年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）

二、共享题干题

本大题共25题，每小题2分，共50分。

某宗房地产2013年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2011年1月1日的价格指数为100）。
6
在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为（　）。
  • A.环比价格指数
  • B.定基价格指数
  • C.价格变动指数
  • D.价格调整指数
7
该宗房地产2013年10月1日的价格为（　）元/m2。
  • A.2300.22
  • B.2401.22
  • C.2502.22
  • D.2302.22
某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2014年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2014年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2014年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。
8
设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（　）。
  • A.P减去商场应补交的土地使用权出让金
  • B.P加上商场的土地使用权价格
  • C.P减去商场的土地使用权价格
  • D.P加上商场应补交的土地使用权出让金
9
确定商场在2014年8月30日的交易价格的最终依据是（　）。
  • A.1200万元加100万元
  • B.1280万元加100万元
  • C.1200万元
  • D.1280万元
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
10
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（　）万元。
  • A.530
  • B.472
  • C.455
  • D.450
11
如年资本化率为5.25%，则至少需签订（　）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
  • A.7
  • B.8
  • C.9
  • D.10
某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
12
注册房地产估价师应当在估价报告的（　）内容中对该税收政策调整进行阐述。
  • A.估价假设与限制条件
  • B.市场背景描述与分析
  • C.风险提示说明
  • D.估价测算过程
13
关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（　）。
  • A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
  • B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
  • C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓
  • D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
14
根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（　）。
  • A.2009年8月27日
  • B.2013年4月1日
  • C.2013年4月15日
  • D.2009年8月27日和2013年4月15日
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为估价委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为两年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
15
采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（　）。
  • A.应充分考虑各店面租约租金的限制
  • B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
  • C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
  • D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准
16
采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（　）？
  • A.土地使用期限
  • B.规划条件
  • C.租约限制
  • D.原抵押权的优先受偿款
17
采用比较法，测算地下一层房地产估值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（　）。
  • A.交易情况修正
  • B.市场状况调整
  • C.实物状况调整
  • D.区位状况调整
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
18
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（　）。
  • A.房屋渗漏情况
  • B.房屋购置原价
  • C.修缮工期长短
  • D.房屋使用人数
19
本估价项目最适宜采用的估价方法是（　）？
  • A.修复成本法
  • B.损失资本化法
  • C.比较法
  • D.价差法
20
本估价项目的估价结果不包括（　）。
  • A.屋面及室内装修修缮费用
  • B.损坏家具家电维修费用
  • C.房屋使用人周转安置费用
  • D.房屋市场价值的减损额
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
21
若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（　）。
  • A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
  • B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
  • C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效
  • D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
22
若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1∶0.7∶0.6∶0.5∶0.4∶0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（　）万元。
  • A.11.43
  • B.11.77
  • C.22.86
  • D.23.53
23
兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（　）。（注：应在题干中“百货大厦”后增加：并办理了产权证书）
  • A.房屋所有权注销登记
  • B.房屋所有权初始登记
  • C.房屋所有权变更登记
  • D.房屋所有权转移登记
24
因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（　）。
  • A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
  • B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析
  • C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
  • D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。  后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
25
该案例中，甲公司被侵害的权利是（　）。
  • A.相邻权
  • B.租赁权
  • C.地役权
  • D.共有使用权
26
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（　）。
  • A.甲公司和乙公司
  • B.甲公司和丙公司
  • C.乙公司和丙公司
  • D.丙公司和乙公司
27
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（　）。
  • A.必须立即停止开发
  • B.应当修改原开发方案
  • C.可以继续实施原开发方案
  • D.应当待甲乙两公司协商一致后开发
28
若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（　）。
  • A.测算河景房与非河景房的销售价差
  • B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
  • C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
  • D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上乙公司支付给甲公司的补偿金及利息
某工厂有一处临街厂房，占地面积为900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。
根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
29
假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，价值时点同上，该厂房的市场价格约为（　）万元。
  • A.603
  • B.522
  • C.450
  • D.549
30
如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（　）万元？
  • A.315.0
  • B.216.0
  • C.295.2
  • D.333.0