2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷五

某投资者以4500元/m²的价格购买了一套建筑面积为120m²的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少？

某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m²，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m²、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m²、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。　　请问：　　若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
　　请问：
<1>、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？
<2>、装修补偿应如何确定？
<3>、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

××大厦房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函　　××股份有限公司：　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。××房地产评估有限公司（公章）二〇〇四年十月十六日估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）　　二、估价机构　　××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）　　三、估价对象　　××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m²，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m²，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m²，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日至2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。　　估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。　　四、估价目的　　确定估价对象抵押价值。　　五、估价时点　　2004年10月10日　　六、价值定义　　本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。　　十、估价结果（略）　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2004年10月10日～2004年10月16日　　十三、估价报告应用的有效期　　自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用　　结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。　　六、估价测算过程　　（一）收益法估价测算过程　　1.年有效毛收入估算　　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m²为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m²全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故：年有效毛收入＝80×12×30000×90%×（1－0.2）＋100×30000×6%＋1000×12×100×100%＝2211.60（万元）。　　2.年运营费用估算　　（1）年维修费　　根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m²（确定依据及过程略），故：年维修费＝1500×38000×2%＝114.00（万元）。　　（2）年管理费　　年管理费按年租金的3%计算，故：年管理费＝2211.6×3%＝66.35（万元）。　　（3）年保险费　　估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计算，故：年保险费＝1500×38000×0.3%＝17.10（万元）。　　（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加　　根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费＝2211.6×（12%＋5.5%）＝387.03（万元）。　　（5）年土地使用税　　根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税＝5×5000＝2.50（万元）。　　（6）年运营费用合计　　年运营费用＝114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50＝586.98（万元）。　　3.年净收益估算　　年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝2211.60－586.98＝1624.62（万元）。　　4.确定适当的报酬率　　通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7.5%（具体过程略）。　　5.计算收益价格　　选用有限年期的收益法公式。　　自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝1624.62/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）37]＝20170.26（万元）。　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。　　（二）市场法估价测算过程　　1.可比实例的选取　　估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见表1-22（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。表1-22　可比实例基本情况调查表（价格单位：元/m²）2.比较修正过程　　（1）交易情况修正　　由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。　　（2）交易日期修正　　根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。　　（3）区域因素修正　　估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。　　（4）个别因素修正　　估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。　　3.求取比准价格　　实例A：　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818（元/m²）　　实例B：　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/101）＝6747（元/m²）　　实例C：　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963（元/m²）　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）÷3＝6843（元/m²）。　　故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×30000＝20529.00（万元）。　　七、估价结果确定　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。　　估价对象房地产价格＝（20170.26＋20529.00）/2＝20349.63（万元），取整为20350万元（精确到万元）。　　单位价格＝203500000÷38000＝5355（元/m²）（取整）。　　估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）。附件（略）请指出上述报告中的错误之处

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（　）。

该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（　）。

将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（　）途径。

应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（　）。

如拍卖成功，拍卖所得的价款应（　）。

如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应（　），否则贷款本金会有损失。

获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（　）元/m²。

收益法的本质是（　）？

以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（　）因素。

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在价值时点时的价格等于（　）。

对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（　）元/m²。

市场状况调整的主要方法是（　）？

该成片荒地的总价为（　）亿元。

该成片荒地开发完成后的总价值为（　）亿元。

假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（　）。

2016年甲公司产品单位成本比上年降低了（　）。

甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（　）。

甲公司的融资活动中，可利用的直接融资方式为（　）。

甲公司的资产负债率为（　）。

甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为（　）。

甲公司在股息红利分配时，符合《公司法》规定的财务处理为（　）？

采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）？

采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。

估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向估价委托人提交的估价结果应该是（　）。

假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。