2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷二
房地产估价基础与实务
模拟试卷
共 15 题
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更新于 2026-09-26
一、问答题
共5题，每题10分，共50分。
1
甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500m2，总建筑面积10000m2，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/m2，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/m2。甲公司拿到估价报告后对估价结果产生异议，因为当年实际投入成本已达12000元/m2，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。
要求：
请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的？
要求：
请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的？
2
因建设高速公路的需要，政府现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，采用比较法和收益法进行了测算、分析，最终确定该厂房于价值时点2019年3月1日的评估总价为900万元，单价为每平方米建筑面积12000元，并出具了估价报告。李某于2019年6月1日收到了估价报告，但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。理由是近期征收的附近商业用房的补偿标准为每平方米建筑面积20000元。李某于2019年6月20日向房地产估价机构申请了复核估价，甲房地产估价机构经过复核认为估价结果正确，于2019年6月29日电话通知了李某复核结果。
要求：
（1）李某申请复核的理由是否正确？
（2）上述过程中是否存在错误之处？并说明正确做法。
要求：
（1）李某申请复核的理由是否正确？
（2）上述过程中是否存在错误之处？并说明正确做法。
3
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
要求：
（1）若本次估价采用成本法，在估价测算过程中房地重新购建成本应选择何种求取思路？
（2）针对该估价对象特点，风险提示应重点分析哪些问题？
要求：
（1）若本次估价采用成本法，在估价测算过程中房地重新购建成本应选择何种求取思路？
（2）针对该估价对象特点，风险提示应重点分析哪些问题？
4
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2018]第××号
估价项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业日期：2018年6月23日至2018年7月5日
致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。价值时点为2018年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格的因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2018年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：19034.5元/m2
评估总价：973.52万元
人民币大写：玖佰柒拾叁万伍仟贰佰元整
××房地产估价有限公司（盖章）
法定代表人：（签名、盖章）
二〇一八年七月五日
目录（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4）注册房地产估价师依据国家标准《房地产估价规范》和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5）注册房地产估价师×××，×××已于2018年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
四、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2007年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。
估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。
（估价对象其他情况略）
五、价值时点
2018年6月23日（确定理由略）
六、价值类型（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1）最高最佳利用原则（略）
2）替代原则（略）
3）价值时点原则（略）
4）谨慎原则（略）
5）合法原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业日期（略）
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
1）估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域在价值时点近期有较多类似房地产的交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。
2）估价方法原理和公式
①收益法
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式：
V一房地产价值；
A―未来第1年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
②比较法（略）
五、估价测算过程
（一）收益法
1.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。
商业用房租赁情况调查表
因素条件说明表
商业用房租金测算表
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为172.2元/m2·月。
根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入＝月租金×12＝172.2×12＝2066.4（元/m2）
年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率＝2066.4×95%＝1963.08（元/m2）
2.年总费用
（1）税金：包括房产税12％、增值税5％、城市维护建设税（增值税的7%）、教育费附加（增值税的3%），综合取年有效毛收入的17.5％。
税金=1963.08×17.5%=343.54（元/m2）
（2）维修费：按建筑物重置成本的2%计算（具体确定过程略），根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按3600元/m2计算。
年维修费＝3600×2%＝72（元/m2）
（3）保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰（具体确定过程略），本次取2‰。
年保险费＝1963.08×2‰＝3.93（元/m2）
（4）管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费＝年有效毛收入×3%＝2066.4×3%＝61.99（元/m2）
（5）年总费用：（1）～（4）项的合计。
年总费用＝343.54+72+3.93+61.99＝481.46（元/m2）
3.年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年总费用＝1963.08－481.46＝1481.62（元/m2）
4.报酬率
报酬率确定为6.5％。（确定过程略）
5.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2007年，至价值时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6.求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价＝1481.62/6.5%×[1－1/（1+6.5%）29]＝19124（元/m2）（取整）
（二）比较法
经测算，估价对象比准单价为18945元/m2。（测算过程略）
（三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为19124元/m2，比准价格为18945元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价＝（19124+18945）/2＝19034.5（元/m2）
估价对象评估总价＝19034.5×511.45＝973.52（万元）
六 估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在价值时点2018年6月23日的评估单价为19034.5元/m2，评估总价为973.52万元，人民币大写：玖佰柒拾叁万伍仟贰佰元整。
附件（略）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2018]第××号
估价项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业日期：2018年6月23日至2018年7月5日
致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。价值时点为2018年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格的因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2018年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：19034.5元/m2
评估总价：973.52万元
人民币大写：玖佰柒拾叁万伍仟贰佰元整
××房地产估价有限公司（盖章）
法定代表人：（签名、盖章）
二〇一八年七月五日
目录（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4）注册房地产估价师依据国家标准《房地产估价规范》和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5）注册房地产估价师×××，×××已于2018年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
四、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2007年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。
估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。
（估价对象其他情况略）
五、价值时点
2018年6月23日（确定理由略）
六、价值类型（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1）最高最佳利用原则（略）
2）替代原则（略）
3）价值时点原则（略）
4）谨慎原则（略）
5）合法原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业日期（略）
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
1）估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域在价值时点近期有较多类似房地产的交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。
2）估价方法原理和公式
①收益法
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式：
V一房地产价值；
A―未来第1年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
②比较法（略）
五、估价测算过程
（一）收益法
1.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。
商业用房租赁情况调查表
因素条件说明表
商业用房租金测算表
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为172.2元/m2·月。
根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入＝月租金×12＝172.2×12＝2066.4（元/m2）
年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率＝2066.4×95%＝1963.08（元/m2）
2.年总费用
（1）税金：包括房产税12％、增值税5％、城市维护建设税（增值税的7%）、教育费附加（增值税的3%），综合取年有效毛收入的17.5％。
税金=1963.08×17.5%=343.54（元/m2）
（2）维修费：按建筑物重置成本的2%计算（具体确定过程略），根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按3600元/m2计算。
年维修费＝3600×2%＝72（元/m2）
（3）保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰（具体确定过程略），本次取2‰。
年保险费＝1963.08×2‰＝3.93（元/m2）
（4）管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费＝年有效毛收入×3%＝2066.4×3%＝61.99（元/m2）
（5）年总费用：（1）～（4）项的合计。
年总费用＝343.54+72+3.93+61.99＝481.46（元/m2）
3.年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年总费用＝1963.08－481.46＝1481.62（元/m2）
4.报酬率
报酬率确定为6.5％。（确定过程略）
5.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2007年，至价值时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6.求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价＝1481.62/6.5%×[1－1/（1+6.5%）29]＝19124（元/m2）（取整）
（二）比较法
经测算，估价对象比准单价为18945元/m2。（测算过程略）
（三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为19124元/m2，比准价格为18945元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价＝（19124+18945）/2＝19034.5（元/m2）
估价对象评估总价＝19034.5×511.45＝973.52（万元）
六 估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在价值时点2018年6月23日的评估单价为19034.5元/m2，评估总价为973.52万元，人民币大写：玖佰柒拾叁万伍仟贰佰元整。
附件（略）
5
指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2018年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2015年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2018年10月20日，估价作业日期为2018年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2）本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4）我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
（一）一般假设
1）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的前提下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
3）本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
4）本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
（二）未定事项假设无。
（三）背离事实假设
1）本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
2）本估价报告的估价结论是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，未考虑未来市场变化风险、短期强制处分等因素对房地产价值的影响。
3）本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
（四）不相一致假设无。
（五）依据不足假设无。
（六）估价报告使用限制
1）本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
2）因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
3）本估价报告自受理估价委托之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2018年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2015年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2018年10月20日，估价作业日期为2018年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2）本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4）我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
（一）一般假设
1）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的前提下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
3）本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
4）本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
（二）未定事项假设无。
（三）背离事实假设
1）本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
2）本估价报告的估价结论是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，未考虑未来市场变化风险、短期强制处分等因素对房地产价值的影响。
3）本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
（四）不相一致假设无。
（五）依据不足假设无。
（六）估价报告使用限制
1）本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
2）因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
3）本估价报告自受理估价委托之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
二、共享题干题
本大题共10题，每小题5分，共50分。
甲房地产开发公司于2016年7月委托乙建筑公司建造两幢（分别称为A座、B座）15层共6000m2的商品住房。至2016年12月止，甲房地产开发公司共支付乙建筑公司工程款3500万元，此时A座建至8层，B座建至10层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生2800万元，乙方应返还700万元；乙方则认为工程款实际发生3700万元，甲方尚应再支付200万元。双方争执不下，至2018年7月甲方向法院起诉，法院委托丙房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。要求：
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确定评估结论的依据应是（ ）。
- A.以乙方实际工程款发生额作为评估值
- B.以2018年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房至停工之日实际发生的工程量并考虑折旧确定评估值
- C.以2018年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
- D.以2016年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
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若甲房地产开发公司以该在建工程作为抵押物申请抵押贷款，则最适宜采用的估价方法是（ ）。
- A.假设开发法和收益法
- B.比较法和收益法
- C.收益法和成本法
- D.假设开发法和成本法
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该商品房预计2019年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（ ）。
- A.估价对象状况及房地产市场状况均为2018年7月的状况
- B.估价对象状况及房地产市场状况均为2019年6月的状况
- C.估价对象状况为2019年6月的状态，房地产市场状况为2018年7月的状况
- D.估价对象状况为2018年7月的状态，房地产市场状况为2019年6月的状况
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
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若该公司欲提出退房申请，则下列情况中，开发商同意退房的是（ ）。
- A.因为漏雨影响了正常经营
- B.按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过2%
- C.地面空鼓开裂、大面积起砂
- D.经工程质量监督机构核验主体结构质量不合格
10
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
- A.收益资本化法
- B.修复成本法
- C.赔偿实例比较法
- D.损害前后差价法
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下列关于房地产开发企业对该写字楼承担的最低保修项目和保修期限的说法中，正确的是（ ）。
- A.屋面防水工程5年
- B.墙面、厨房和卫生间地面渗漏1年
- C.供热、供冷系统2个采暖期和供冷期
- D.卫生洁具2年
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期，土地使用权到期无偿收回土地使用权及地上建筑物。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
12
若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，应评估该房地产的（ ）。
- A.谨慎价值
- B.快速变现价值
- C.市场价值
- D.投资价值
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如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
- A.38.5
- B.40.5
- C.48.0
- D.50.0
14
如果采用收益法估价，经调查，在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为500万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
- A.7410.53
- B.4881.32
- C.5927.10
- D.7797.18
15
若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）。
- A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
- B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
- C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
- D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
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