物业管理师《物业经营管理》预测试卷五
物业经营管理
预测试卷
共 80 题
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更新于 2026-09-26
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1
收益性物业承租人从物业产权人那里获得占有和使用物业权利，所采用的方式是（ ）
- A.分期付款
- B.还本付息
- C.抵押贷款
- D.支付租金
2
投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
- A.大于
- B.小于
- C.大于或等于
- D.小于或等于
3
物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保’，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（ ）手段。
- A.回避
- B.自担或保留
- C.预防与抑制
- D.转移
4
物业管理成本的财务费用中，（ ）是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。
- A.利息净支出
- B.汇兑净损失
- C.金融机构手续费
- D.公司筹资发生的其他财务费用
5
物业经营管理的内容不包括（ ）
- A.物业价值和经营绩效评估
- B.租赁管理
- C.物业运行操作管理
- D.房地产开发
6
关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（ ）
- A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量
- B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析
- C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合
- D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性
7
零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业（ ）的中心。
- A.经营策略
- B.管理策略
- C.发展策略
- D.营销策略
8
物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括（ ）
- A.目标成本
- B.边际成本
- C.机会成本
- D.差异成本
9
（ ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
- A.居住物业
- B.收益性物业
- C.公共物业
- D.所有物业
10
房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为（ ）两种形式。
- A.开发投资和证券投资
- B.股票投资和证券投资
- C.开发投资和置业投资
- D.股票投资和置业投资
11
收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（ ）
- A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
- B.对可比实例成交价格进行处理
- C.预测估价对象的未来收益
- D.求取报酬率或资本化率、收益乘数
12
物业管理中，标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的（ ）限额的统一。
- A.标准
- B.普通
- C.最低
- D.最高
13
物业的使用寿命一般都在（ ）年以上。
- A.30
- B.40
- C.50
- D.60
14
关于收益性物业的使用价值和交换价值，下列说法错误的是（ ）
- A.使用价值是交换价值的前提
- B.没有使用价值肯定就没有交换价值
- C.没有交换价值一定也没有使用价值
- D.作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值
15
物业管理的核心工作是（ ）
- A.配合机构发展战略的实现
- B.创造一个益于员工健康的高效生产办公环境
- C.对物业进行日常的维护与维修
- D.满足房地产组合投资管理者的要求
16
财务内部收益率可以通过（ ）求得。
- A.基准收益率
- B.内插法
- C.目标收益率
- D.“气球法”
17
在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同。其品质的具体内容不包括（ ）
- A.户型
- B.功能
- C.环境
- D.物业经营
18
写字楼物业管理的工作模式中，租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整、续租谈判和租期结束时的管理等工作是指（ ）
- A.租务市场管理
- B.租赁期间管理
- C.建筑物管理
- D.经营状况评估
19
资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等，它们是物业服务企业持续经营的（ ）
- A.经济力量
- B.前提条件
- C.物质基础
- D.管理依据
20
物业营业管理成本类型中，奖金及职工福利费属于（ ）
- A.直接材料费
- B.间接费用
- C.直接人工费
- D.期间费用
21
（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
- A.理论价格
- B.总价格
- C.市场价格
- D.单位价格
22
成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（ ）
- A.固定预算
- B.弹性预算
- C.概率预算
- D.零基预算
23
组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（ ）
- A.制定投资方针和政策
- B.投资分析
- C.投资组合的构建
- D.投资组合的调整
24
零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（ ）km内，限制重复设店。
- A.3～6
- B.4～8
- C.5～10
- D.6～12
25
关于资金的时间价值，说法不正确的是（ ）
- A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
- B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
- C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
- D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
26
资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（ ）
- A.50%
- B.60%
- C.70%
- D.80%
27
地产投资财务评价指标中，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和（ ）
- A.投资风险
- B.项目风险
- C.市场风险
- D.责任风险
28
某宗物业从成交之日起分期付清，首期付款6万元，半年后付款24万元，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。
- A.28.87
- B.28.99
- C.29.29
- D.29.69
29
区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（ ）
- A.在服务范围上表现为复合性
- B.在服务设施上体现为完整性
- C.在经营管理上表现为灵活性
- D.在服务功能上面向商圈内所有居民
30
房地产置业投资的现金流量中，（ ）是业主最关心的问题。
- A.净运营收益的最大化
- B.实现预期收益目标
- C.可以获得的租金收入
- D.运营费用的最小化
31
写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（ ）
- A.风险识别
- B.风险评估
- C.风险控制
- D.风险调整
32
（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。
- A.主要租户
- B.租户结合
- C.经营产品
- D.潜在客户
33
在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开的目的是（ ）
- A.增加服务的知名度
- B.获取较为稳定的经常性收入
- C.准确评估绩效
- D.满足生产经营的需要
34
零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（ ）
- A.中心地理论
- B.同类零售商聚集理论
- C.需求外部效应理论
- D.组合投资理论
35
关于风险的近因原则，下列说法错误的是（ ）
- A.近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量
- B.近因不是时间上最接近风险损失的原因
- C.近因是指促成风险损失的最直接的原因
- D.在损失的原因有三个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，最先发生的原因为近因
36
物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（ ）？
- A.按照成本的经济性质分类
- B.按经济用途进行分类
- C.按照与业务量的关系分类
- D.按照计算依据不同分类
37
《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于（ ）次公布物业服务资金的收支情况。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
38
关于企业价值最大化（股东财富最大化）目标的特点，说法错误的是（ ）
- A.充分体现了企业对资产保值增值的要求
- B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
- C.对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值
- D.对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值
39
从管理层面上来看，（ ）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
- A.策略与运行管理
- B.现场管理
- C.组合投资管理
- D.设施管理
40
设备的自然寿命是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于（ ）
- A.设备无形磨损的速度
- B.设备有形磨损的速度
- C.设备功能的使用时间
- D.设备技术进步的速度
41
物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的（ ）个月内。
- A.3
- B.4
- C.5
- D.6
42
成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是（ ）？
- A.事中控制
- B.事先控制
- C.事后控制
- D.反馈性控制
43
为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购的物业经营管理服务的形式是（ ）
- A.高品质、高标准、高质量
- B.高标准、高质量、专业化
- C.高效率、高质量、专业化
- D.高品质、高效率、高质量
44
某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗物业的正常成交价格为（ ）元/m2。
- A.2325
- B.2500
- C.2625
- D.2763
45
关于零售商业物业现场管理的影响因素，下列说法正确的是（ ）
- A.正确的经营管理策略是基础
- B.有针对性的管理方案设计是前提
- C.良好的现状分析是保证
- D.精确的费用测算是根本
46
房地产投资的弊端之一是投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付（ ）的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
- A.10%
- B.20%
- C.30%
- D.40%
47
零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是（ ）
- A.保险费
- B.设施维护费
- C.办公费
- D.公共能耗费
48
关于物业经营管理的内涵，下列说法错误的是（ ）
- A.物业经营管理综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式
- B.物业经营管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理
- C.物业经营管理活动包括以保证物业正常使用的运行操作管理
- D.物业经营管理不是一个特定的专业领域
49
通过进行房地产投资，产生的影响不包括（ ）
- A.投资者可以获得作为房地产业主的荣誉
- B.投资者可以获得较高的收益和资本增值
- C.投资者可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本
- D.可以抵抑通货膨胀
50
风险调整中，通过（ ）来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。
- A.定时或不定时的检查、评估
- B.政府行为强制规范
- C.物业经营管理活动
- D.对人和工作的协调
51
房地产市场投资的强度取决于（ ）
- A.编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性
- B.潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
- C.物业管理师对未来租户需求的了解程度
- D.未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力
52
建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（ ）租金。
- A.维护
- B.基础
- C.超额
- D.百分比
53
房地产置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得（ ）方面的利益。
- A.收益、升值、增值和消费
- B.收益、保值、增值和消费
- C.债券、股票、基金和红利
- D.资金、股票、收益和消费
54
置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着（ ）而加大的。
- A.持有期的延长
- B.投资的增加
- C.成本的降低
- D.未来经营的优化
55
设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（ ）
- A.第一类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第一类无形磨损
- D.第二类无形磨损
56
越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是（ ）
- A.降低融资成本
- B.获取开发利润
- C.提高投资者的资信等级
- D.抵消通货膨胀的影响
57
零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是（ ）年。
- A.10～15
- B.10～30
- C.20～30
- D.20～40
58
关于资本利润率或每股利润的说法，错误的是（ ）
- A.资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力
- B.每股利润也称每股盈余，是税后净利润与普通股股数的对比数
- C.资本利润率最大化是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
- D.资本利润率最大化或每股利润最大化可以避免利润最大化目标的缺点，同时能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素
59
在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括（ ）
- A.物理形态
- B.产品形态
- C.价值形态
- D.收入形态
60
现代财务管理中，（ ）是现代财务管理最基本的内容。
- A.筹资决策
- B.投资决策
- C.资产管理决策
- D.利润分配决策
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
61
收益性物业价值的高低主要取决于（ ）？
- A.未来净收益的大小
- B.获得净收益期限的长短
- C.获得净收益的潜在性
- D.获得净收益的可靠性
- E.获得净收益的稳定性
62
零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略，主要有（ ）？
- A.需求内部效应
- B.非同类零售店聚集
- C.租户组合应实现多样化
- D.引入主力店以带来大量客流
- E.空间安排实现相互促进效应
63
写字楼物业风险的应对计划包括（ ）
- A.已识别的风险及其风险特征描述
- B.风险承受主体及相应的责任分配
- C.定性和定量风险分析过程的结果
- D.风险策略实施后，预期的残余风险水平
- E.应对措施的方式和策略
64
物业经营管理中的战略性工作包括（ ）？
- A.确定战略及标准
- B.构建信息基础
- C.确定具体的履行方式
- D.进行资产组合
- E.决策分析
65
关于收益性物业的投资价值和市场价值，下列表述正确的是（ ）
- A.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
- B.某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值
- C.市场价值是客观的、非个人的价值
- D.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
- E.在某一时点，投资价值是唯一的
66
关于收益性物业的使用价值和交换价值，说法正确的是（ ）
- A.一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用
- B.一种商品的交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例
- C.人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值
- D.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值
- E.没有交换价值不一定没有使用价值
67
申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（ ）
- A.书面租赁合同
- B.房地产权证
- C.房屋所有权证
- D.城市人民政府规定的其他文件
- E.当事人的合法证件
68
在与媒体交往中，物业服务企业应提高的意识包括（ ）
- A.责任意识
- B.授权意识
- C.法律意识
- D.环保意识
- E.发展意识
69
房地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括（ ）
- A.一次还本利息照付
- B.等额还本利息照付
- C.等额还本付息
- D.内插法
- E.“气球法”
70
投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括(）
- A.能够得到税收方面的好处
- B.收益相对稳定
- C.易于获得金融机构的支持
- D.REITs投资的流动性较好
- E.者很容易将持有的REITs股份转换为现金
71
物业价格与一般物品价格的共同之处是（ ）
- A.都是价格，用货币来表示
- B.都受区位的影响
- C.都是按质论价
- D.实质都为权益价格
- E.都有波动，受供求因素的影响
72
影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.与其他商业设施接近的程度
- C.公建配套设施完备的程度
- D.周围土地利用情况和环境
- E.易接近性
73
物业成本管理中，按照现行财务制度规定，下列支出不得列入成本的有（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.对外投资支出
- C.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- D.公司为筹资和办理各种业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费
- E.国家法律、法规规定之外的各种付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出
74
房屋租赁合同中，承租人的义务包括（ ）
- A.有按期交纳租金的义务
- B.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
- C.有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务
- D.有保障承租人合法使用房屋的义务
- E.有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务
75
客户关系管理(CRM)是一种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为（ ）
- A.管理思想层
- B.管理理念层
- C.软件产品层
- D.管理策略层
- E.管理系统层
76
下列属于委托管理模式特点的有（ ）
- A.业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
- B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
- C.物业服务企业风险较大
- D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入
- E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险
77
关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有（ ）
- A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付
- B.基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算
- C.基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入
- D.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动
- E.百分比租金常常作为基础租金的附加部分
78
收益性物业状况的调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格，物业状况可以分为（ ）
- A.权益状况
- B.区位状况
- C.实物状况
- D.资金状况
- E.财务状况
79
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责的工作有（ ）
- A.根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施
- B.与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同
- C.修葺公共设施、主要结构、屋顶等
- D.项目消防设施的日常使用、检查
- E.收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映
80
关于资产负债表的描述，正确的有（ ）？
- A.资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源
- B.资产负债表揭示了企业负债的水平与构成
- C.资产负债表有助于评估企业的获利能力
- D.资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等
- E.资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息
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