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物业管理师《物业经营管理》预测试卷一

物业经营管理 / 预测试卷　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本的依据是成本（　）
  • A.经济性质
  • B.经济用途
  • C.与业务量的关系
  • D.与决策的关系

参考答案C

解析按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为：(1)固定成本；(2)变动成本；(3)半固定或半变动成本。
2.
年利率为12%，存款额为10000元，期限为一年，以一年1次复利计息则一年后的本利和为（　）元。
  • A.11200
  • B.11255.1
  • C.11268.3
  • D.11276.8

参考答案A

解析已知P=10000元，i=12%，n=1，按复利计息，则F1=P(1+i)n=10000*(1+12%)1=11200(元)。
3.
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（　），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
  • A.14日内
  • B.18日内
  • C.22日内
  • D.30日内

参考答案D

解析《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
4.
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成，其类型不包括（　）
  • A.出租写字楼
  • B.企业自用写字楼
  • C.自用出租综合型写字楼
  • D.自用出租复合型写字楼

参考答案C

解析写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
5.
物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在（　）中体现出来。
  • A.物业服务管理
  • B.物业绩效评价
  • C.物业服务合同
  • D.物业经营发展

参考答案C

解析物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。
6.
关于房屋租赁合同的法律特征，说法错误的是（　）
  • A.房屋租赁合同是双务合同
  • B.房屋租赁合同是无偿合同
  • C.房屋租赁合同是诺成合同
  • D.房屋租赁合同是要式合同

参考答案B

解析房屋租赁合同的法律特征包括：(1)房屋租赁合同是双务合同；(2)房屋租赁合同是有偿合同；(3)房屋租赁合同是诺成合同；(4)房屋租赁合同是要式合同；(5)房屋租赁合同是继续性合同。
7.
旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者和（　）
  • A.培训人员或会议客人
  • B.培训人员或商务人员
  • C.商务人员或观光客人
  • D.会议客人或观光客人

参考答案A

解析酒店与休闲娱乐设施的服务对象不同，酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
8.
物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是（　）
  • A.物业经营管理规划
  • B.物业经营管理计划
  • C.物业经营管理决策
  • D.物业经营管理预测

参考答案B

解析物业经营管理计划，是用来指导、组织、买施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。
9.
房地产区别于其他投资品的最重要的特性是（　）
  • A.政策影响性
  • B.专业管理依赖性
  • C.相互影响性
  • D.位置固定性或不可移动性

参考答案D

解析房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政策影响性；(6)专业管理依赖性：（7）相互影响性。其中，位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。
10.
赵某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，赵某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法正确的是（　）
  • A.李某与王某的转租合同继续有效
  • B.李某与王某的转租合同同时失效
  • C.赵某与李某此时不能解除租赁合同
  • D.赵某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意

参考答案B

解析转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
11.
索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限，在我国，索赔期限通常规定为（　）年。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.4

参考答案A

解析索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。
12.
银行货币资金运动的（　）是不良物业资产形成的根本原因。
  • A.变化
  • B.中断
  • C.减弱
  • D.增强

参考答案B

解析不良资产形成的原因包括：(1)经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因；(2)房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器；(3)银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
13.
关于雇主责任保险的赔偿额度，说法错误的是（　）
  • A.若造成死亡的，则最高赔偿额度按保单规定办理
  • B.若造成伤残，永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付
  • C.若造成伤残，永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付
  • D.若造成伤残，暂时丧失工作能力8天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付

参考答案D

解析雇主责任保险的赔偿额度按下列情况办理：(1)死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。(2)伤残：①永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付；②永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付；③暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。
14.
写字楼项目难以估价的无形资产是（　）？
  • A.服务满意度
  • B.品牌
  • C.经济指标
  • D.财务指标

参考答案B

解析品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
15.
房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，体现了系统风险中的（　）
  • A.周期风险
  • B.变现风险
  • C.利率风险
  • D.政策风险

参考答案B

解析变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。
16.
收益性物业运用市场法估价的步骤为（　）
  • A.搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
  • B.搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
  • C.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格
  • D.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例

参考答案A

解析运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整。(4)求取比准价格。
17.
房地产市场运行环境中，（　）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
  • A.政治环境
  • B.经济环境
  • C.法律制度环境
  • D.金融环境

参考答案A

解析房地产市场运行环境中，政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
18.
不良物业资产形成的原始起因是（　）
  • A.经济周期变化
  • B.经济活动频繁
  • C.交易成功率高
  • D.经济交易量大

参考答案A

解析经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
19.
物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是（　）
  • A.用市场交易价格来衡量
  • B.用距离来衡量
  • C.用预期未来收益来衡量
  • D.用货币来衡量

参考答案B

解析物业价格受区位的影响很大，最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
20.
招标文件中，由于各种管理要求、管理价格的制定都具有（　），所以过一段时间可能需要调整。
  • A.连续性
  • B.阶段性
  • C.统一性
  • D.完整性

参考答案B

解析物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。
21.
在建筑物的（　）周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。
  • A.经济寿命
  • B.自然寿命
  • C.技术寿命
  • D.物理寿命

参考答案A

解析在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。
22.
百分比租金通常是以（　）为基础计算。
  • A.运营费用
  • B.年总营业额
  • C.净运营收益
  • D.毛收入

参考答案B

解析百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。
23.
房屋租赁关系是（　）
  • A.买卖关系
  • B.雇佣关系
  • C.合作关系
  • D.经济要式契约关系

参考答案D

解析物业租赁（房屋租赁）具有以下特点：(1)不转移房屋的所有权；(2)标的是作为特定物的房屋；(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
24.
物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是（　）
  • A.物业管理
  • B.设施管理
  • C.资产管理
  • D.组合投资管理

参考答案C

解析资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
25.
人工福利费中，教育经费按工资总额的（　）计算。
  • A.1.5%
  • B.2%
  • C.2.5%
  • D.3%

参考答案A

解析人工福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14%计算；(2)工会基金，按工资总额的2%计算；(3)教育经费，按工资总额的1.5%计算。
26.
零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是（　）
  • A.基础租金
  • B.百分比租金
  • C.市场租金
  • D.实际租金

参考答案A

解析零售商业物业的租赁管理中，基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
27.
物业租金形式中，百分比租金常用于（　）
  • A.居住项目物业
  • B.零售商业物业
  • C.收益性物业
  • D.写字楼物业

参考答案B

解析百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。
28.
物业服务企业投标过程中，准时递交标书属于（　）阶段的工作。
  • A.前期准备
  • B.标书准备
  • C.正式投标、答辩
  • D.投标总结

参考答案C

解析在物业服务企业投标过程中，正式投标、答辩阶段的主要工作有：(1)准时递交标书；(2)对手动态及优劣势分析；(3)模拟演练；(4)模拟答辩。
29.
宏观调控房地产市场中，以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用的手段是（　）
  • A.土地供应政策
  • B.地价政策
  • C.金融政策
  • D.城市规划

参考答案D

解析宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。其中，城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。
30.
写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括（　）
  • A.单纯型写字楼
  • B.商住型写字楼
  • C.综合型写字楼
  • D.租售型写字楼

参考答案D

解析按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼；(2)商住型写字楼；(3)综合型写字楼。按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。
31.
我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（　）时止。
  • A.6
  • B.9
  • C.12
  • D.24

参考答案D

解析保险期间也称保险期限，是指保险合同有效期间。只有在此期间，保险人才承担保险责任。我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间24时止。
32.
收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低（　）收益率。
  • A.权益
  • B.投资
  • C.期望
  • D.预期

参考答案C

解析收益性物业评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
33.
客户关系管理(CRM)的本质是（　）
  • A.识别客户的需求
  • B.促使客户不断创收
  • C.提高客户对企业满意度
  • D.客户价值差别化管理

参考答案D

解析客户关系管理(CRM)，是一种通过围；绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。CRM的本质是客户价值差别化管理，识别客户价值的差别化和需求差别化，使管理者能够目标明确、采用最合适的方法对最具价值的客户和最具成长性的客户不断创收，开发一般客户和潜在客户，对低于边际成本的客户找到问题所在和原因。
34.
成本的弹性预算主要适用于（　）
  • A.弹性成本预算和弹性费用预算
  • B.弹性运营预算和弹性利润预算
  • C.弹性成本预算和弹性利润预算
  • D.弹性支出预算和弹性利润预算

参考答案C

解析成本的弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的.它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。
35.
一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是（　）年。
  • A.40
  • B.45
  • C.50
  • D.60

参考答案A

解析国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。
36.
关于零售商业物业，下列说法错误的是（　）
  • A.零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业
  • B.在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产
  • C.传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区
  • D.近十年来，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年30%以上的速度增长

参考答案D

解析零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。零售商业物业的范围相当广泛，传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区。近十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年20%以上的速度增长。
37.
潜在毛租金收入减少的原因是（　）
  • A.空置的面积不能按约定的时间投入使用
  • B.租金水平不能反映资产经营财务效益
  • C.空置的面积不能全面反映事物的所有特征
  • D.空置的面积不能产生租金收入

参考答案D

解析潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：(1)空置的面积不能产生租金收入；(2)租出的面积没有收到租金。
38.
风险管理的整个过程中，（　）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
  • A.风险控制
  • B.风险评估
  • C.风险调整
  • D.风险识别

参考答案B

解析风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既然包括直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
39.
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是（　）
  • A.该物业目前是否正在直接产生经济收益
  • B.该物业能否使将来物业保值增值
  • C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性
  • D.该物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

参考答案D

解析对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
40.
政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有（　）影响。
  • A.政策性
  • B.决定性
  • C.指导性
  • D.潜在性

参考答案B

解析在我国现行土地制度下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
41.
风险管理是利用各种自然资源和（　）对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。
  • A.社会资源
  • B.技术手段
  • C.市场力量
  • D.技术方法

参考答案B

解析风险管理是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。
42.
不属于前期物业服务合同特征的是（　）？
  • A.由建设单位和物业服务企业签订
  • B.前期物业服务合同具有过渡性
  • C.前期物业服务合同是要式合同
  • D.前期物业服务合同期限的确定性

参考答案D

解析前期物业服务合同具有以下特征：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(2)前期物业服务合同具有过渡性；(3)前期物业服务合同是要式合同。
43.
企业物业资产管理是指（　）
  • A.企业对主营业务的物产资产管理
  • B.调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理
  • C.企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
  • D.企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产的物业资产的管理

参考答案C

解析企业物业资产管理是指企业对因经营亚务而持有或租用的物业资产的管理。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动。
44.
物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是（　）
  • A.物业管理招标文件
  • B.物业服务管理目标
  • C.物业服务合同
  • D.企业的日常核算资料

参考答案C

解析物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。
45.
考核物业服务企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等，其中，（　）是最具综合性的服务质量评价指标。
  • A.房屋完好率
  • B.业主满意率
  • C.重大事故发生率
  • D.物业增值率

参考答案D

解析考核物业服务企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标，其评估标准是与同类物业平均增值率比较。
46.
房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（　）
  • A.抵押型
  • B.权益型
  • C.混合型
  • D.综合型

参考答案D

解析按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
47.
由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有（　）
  • A.同质性
  • B.非同质性
  • C.广泛性
  • D.多样性

参考答案B

解析由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性。
48.
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其投资目的是（　）
  • A.获取投资收益
  • B.获取有价值的资源
  • C.获取开发利润
  • D.获取物业所有权或使用权

参考答案D

解析房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
49.
租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（　）
  • A.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理
  • B.制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理
  • C.制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理
  • D.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作

参考答案A

解析租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。
50.
单位本金经过一个计息周期后的增值额为（　）
  • A.利息
  • B.利率
  • C.现值
  • D.终值

参考答案B

解析利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
51.
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有（　）
  • A.广泛性
  • B.有限性
  • C.多样性
  • D.垄断性

参考答案A

解析房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性。
52.
房地产开发投资中，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，会达到更高水平的是（　）
  • A.出租率
  • B.入住率
  • C.生产率
  • D.收益率

参考答案D

解析房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。
53.
一般来说，标底的确定要以招标文件中的（　）目标为依据。
  • A.管理
  • B.经营
  • C.市场
  • D.成本

参考答案A

解析标底的确定应考虑以下几个方面：(1)要与本物业的档次相协调；(2)要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向；(3)要以招标文件中的管理目标为依据；(4)此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。
54.
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（　）
  • A.成熟市场法
  • B.矩阵法
  • C.综合评价法
  • D.期末惯例法

参考答案D

解析如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
55.
设备更新的核心工作是确定设备的（　）？
  • A.技术寿命
  • B.经济寿命
  • C.物理寿命
  • D.自然寿命

参考答案B

解析设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
56.
物业经营管理的层次中，（　）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
  • A.物业管理
  • B.设施管理
  • C.房地产资产管理
  • D.房地产组合投资管理

参考答案B

解析物业设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
57.
物业管理成本构成中，（　）是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
  • A.营业成本
  • B.期间费用
  • C.日常管理费用
  • D.经营管理费用

参考答案A

解析营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
58.
零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和（　）
  • A.停车的方便性
  • B.交通的便利性
  • C.市场的潜力性
  • D.所处位置的优越性

参考答案B

解析有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性。
59.
物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。其中中短期租赁的租期一般为（　）年。
  • A.1～2
  • B.2～3
  • C.3～4
  • D.4～5

参考答案C

解析物业租赁可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。
60.
物业交付业主前，物业服务费由（　）承担；物业交付业主后，物业服务费由（　）承担。
  • A.物业服务企业；业主
  • B.建设单位；业主
  • C.施工单位；建设单位
  • D.业主；建设单位

参考答案B

解析物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
物业管理绩效评价的评议指标包括（　）？
  • A.总资产增长率、三年利润平均增长率、资产负债率
  • B.经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平
  • C.在岗员工素质状况、服务硬环境
  • D.发展创新能力、经营发展策略
  • E.综合社会贡献

参考答案BCDE

解析物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。其中，评议指标包括：(1)经营者基本素质；(2)服务满意度；(3)基础管理水平；(4)在岗员工素质状况；(5)服务硬环境；(6)发展创新能力；(7)经营发展策略；(8)综合社会贡献。
62.
人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括（　）
  • A.管理服务人员的工资
  • B.社会保险
  • C.通信费
  • D.加班费
  • E.按规定提取的福利费

参考答案ABDE

解析人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
63.
房地产投资的风险主要体现在（　）
  • A.投资项目的流动性
  • B.投入资金的安全性
  • C.资产管理的复杂性
  • D.期望收益的可靠性
  • E.经营方式的灵活性

参考答案ABCD

解析房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。
64.
完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（　）
  • A.机构设置和人员编制
  • B.费用测算和依据
  • C.业务过程的分析和控制
  • D.服务内容和服务标准
  • E.工作流程

参考答案ABDE

解析零售商业物业的现场管理中，完善的零售商业物业现场管理计划应包括：机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。
65.
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括（　）
  • A.审查合同的主体是否合格
  • B.审查是否按规定缴纳了有关税费
  • C.审查租赁的客体是否允许出租
  • D.审查租赁合同的内容是否齐全、完备
  • E.审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置

参考答案ABCD

解析房屋租赁审查的内容包括：(1)审查合同的主体是否合格。，即出租人与承租人是否具备相应的条件；(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。
66.
在零售商业物业的经营理论中，关于操作性策略，叙述正确的是（　）
  • A.租户组合的多样化是为了最大程度地实现“聚集效益”
  • B.出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低
  • C.消费者往往会通过零售店来判断整个零售商业物业的形象
  • D.主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场
  • E.零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则

参考答案ABDE

解析在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，主要包括：(1)租户组合应实现多样化。租户组合的多样化是为了最大程度的实现“聚集效益”。出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，消费者在一次购物活动中可以购买多种商品，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低。(2)引入主力店以带来大量客流。消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店入住将会大大地提高零售商业物业的形象，并使中心内的普通商店受益，这就产生了正的外部效应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。(3)空间安排实现相互促进效应。零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则。
67.
企业绩效评价的计分方法分为（　）
  • A.基本指标计分方法
  • B.修正指标计分方法
  • C.评议指标计分方法
  • D.偏差指标计分方法
  • E.定量和定性相结合计分方法

参考答案ABCE

解析物业管理绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评价计分；辅助方法是综合分析判断法，用于评议指标的评价计分。根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评，价的计分方法分为基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以及定量和定性相结合计分方法。
68.
从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为（　）
  • A.市场调节价
  • B.政府定价
  • C.政府指导价
  • D.固定总价
  • E.固定单价

参考答案ABC

解析从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政策定价。
69.
写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的关系，说法正确的是（　）
  • A.在市场经济中，“物业管理服务”是一种特殊的商品，是有偿服务
  • B.合同服务是合同内服务，是无偿服务，是等价交换，是无需回报的
  • C.超值服务是合同外服务，是有偿服务，是单向奉送，是必须回报的
  • D.合同服务要全力以赴，而超值服务履行要适可而止的提供
  • E.企业将服务理念定为“超值服务，您的满意就是我们的追求”，有些勉为其难

参考答案ADE

解析在市场经济中，“物业管理服务”是一种特殊的商品，是有偿服务。合同服务是合同内服务，是有偿服务，是等价交换，是智力与劳务的投资，是必须回报的。因此要全力以赴的履行。超值服务是合同外服务，是无偿服务，是单向奉送，是感情的交流，是无需回报的。因此要适可而止的提供。有的企业将服务理念定为“超值服务，您的满意就是我们的追求”，就有些勉为其难。符合市场经济规律的服务观念应该是：忠实履行合同，优质兑现承诺。
70.
写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（　）
  • A.服务满意度
  • B.客户满意度
  • C.物业品牌化
  • D.物业经济指标
  • E.物业技术指标

参考答案ACD

解析写字楼物业经营管理绩效评价有三项主要指标：(1)服务满意度；(2)物业经济指标；(3)物业品牌化。
71.
从宏观上说，房地产市场结构包括（　）？
  • A.总量结构
  • B.区域结构
  • C.产业结构
  • D.供求结构
  • E.投资结构

参考答案ABDE

解析从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。
72.
在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括（　）
  • A.生产法
  • B.功效系数法
  • C.收入法
  • D.综合分析判断法
  • E.支出法

参考答案ACE

解析在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。
73.
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是（　）
  • A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
  • B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
  • C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
  • D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
  • E.垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用

参考答案ACDE

解析可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
74.
关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法正确的有（　）
  • A.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
  • B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
  • C.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
  • D.在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格
  • E.凡是影响真实需求与真实供给的因素，都可能使市场价格发生波动

参考答案BCDE

解析市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
75.
物业服务企业的选择标准通常包括（　）？
  • A.能否令业主满意
  • B.管理计划
  • C.专业服务的水平
  • D.管理策略
  • E.向业主提供信息的能力

参考答案ABCE

解析对于物业服务企业的选择有一系列的标准可供遵循。这些标准往往反映了物业服务企业承担物业管理工作的能力。这些标准通常包括：(1)能否令业主满意；(2)专业服务的水平；(3)向业主提供信息的能力；(4)管理计划。
76.
房地产投资信托基金(REITs)，是（　）房地产资产的公司。
  • A.购买
  • B.管理
  • C.开发
  • D.经营
  • E.出售

参考答案ABCE

解析房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
77.
物业管理成本控制的含义包括（　）
  • A.对目标成本本身的控制
  • B.对目标成本完成的控制
  • C.对物业管理成本开支的控制
  • D.对目标成本过程的监督
  • E.在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向

参考答案ABDE

解析物业管理成本控制的三层含义包括：(1)对目标成本本身的控制；(2)对目标成本完成的控制和过程的监督；(3)在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
78.
写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标包括（　）
  • A.服务满意度
  • B.物业经济指标
  • C.物业品牌化
  • D.物业计划指标
  • E.物业现代化

参考答案ABC

解析写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，可归纳出绩效评价的三项主要指标是：(1)服务满意度；(2)物业经济指标；(3)物业品牌化。
79.
成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程，为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括（　）
  • A.成本预算必须同其他预算相协调
  • B.成本预算应有相应的技术经济措施保证
  • C.成本预算要以目标定额为基础
  • D.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
  • E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

参考答案ABDE

解析为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括：(1)成本预算必须同其他预算相协调；(2)成本预算要以各项定额为基础；(3)成本预算应有相应的技术经济措施保证；(4)成本预算要全面权衡，提高资金使用效益；(5)成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。
80.
房地产投资的特性包括（　）
  • A.位置固定性或不可移动性
  • B.政策影响性和相互影响性
  • C.寿命周期长
  • D.成本管理依赖性
  • E.适应性和各异性

参考答案ABCE

解析房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。