2026年土地估价师《土地估价理论与方法》预测试卷一
土地估价理论与方法
预测试卷
共 101 题
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更新于 2026-09-26
一、单项选择题
下列每题的选项中，只有一项最符合题意。
1
清算价值与市场价值的不同之处在于市场条件不同，它受到期限限制和买主限制，（ ）市场价值。
- A.高于
- B.低于
- C.等于
- D.不低于
2
以下（ ）方法不适宜地租量的求取。
- A.从房租中分离出地租
- B.从地价中求出地租
- C.从土地开发成本中求出地租
- D.用类似剩余法的方法求出地租
3
某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。
- A.500.00
- B.714.29
- C.750.00
- D.833.33
4
某市基准地价的估价期日为2000年7月1日，据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1日间地价每月递增1%，若评估2002年10月1日的地价水平，则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取（ ）。
- A.127.0
- B.128.0
- C.130.82
- D.132.13
5
关于绝对地租的描述，下列选项中不正确的是（ ）。
- A.绝对地租是平均利润的一部分
- B.绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额
- C.绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值
- D.土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因
6
运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为500元/㎡，对应使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正后的地价为（ ）元／㎡。
- A.400
- B.436
- C.460
- D.573
7
成本逼近法主要适用于（ ）的估价。
- A.商业用地
- B.住宅用地
- C.写字楼用地
- D.工业用地或新增建设用地
8
在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在（ ）。
- A.相同区域或同——供需圈
- B.比较区域或同一供需圈
- C.类似区域或同一供需圈
- D.比较区域或类似区域
9
在平估新建不动产时，经常要查询建设单位为建设工程编制的财务总结，以了解和确定建筑工程的实际投资额，通常该投资额的计算必须以（ ）为依据。
- A.工程结算
- B.竣工决算
- C.施工图预算
- D.施工图结算
10
某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（ ）。
- A.0.58
- B.0.67
- C.0.97
- D.1.09
11
某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息为500万元，销售费用为400万元，销售税费为600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为（ ）。
- A.55.6%
- B.50.0%
- C.61.2%
- D.66.7%
12
在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过（ ）。
- A.价格评估机构评估确定
- B.市场的供求关系形成
- C.政府有关职能部门决定
- D.生产企业的成本核算形成
13
基准地价评估要求样点资料具有（ ）。
- A.可比性
- B.标准性
- C.可重复性
- D.可计算性
14
长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入（ ）。
- A.当期管理费用
- B.当前的财务费用
- C.固定资产购建成本
- D.营业外支出
15
随时间推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行（ ）修正。
- A.区位
- B.等级
- C.价格
- D.期日
16
一采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元／㎡，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为（ ）元／㎡。
- A.476
- B.500
- C.520
- D.525
17
国家基本建设年度计划是以批准的建设项目（ ）所确定的投资总额及相应指标为依据而编制的。
- A.投资估算
- B.设计概算
- C.施工图预算
- D.工程结算
18
农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（ ），从而最大限度地增加利润。
- A.节约运费
- B.扩大市场需求
- C.优化品种结构
- D.降低生产成本
19
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金，用成本逼近法估价时土地取得费用（ ）新菜地开发建设基金。
- A.不包含
- B.包含
- C.不考虑
- D.视评估用途确定是否考虑
20
根据中心地理论，（ ）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
- A.三角形
- B.四边形
- C.六边形
- D.同心圆
21
对工业用地价格影响最大的两个因素是（ ）。
- A.位置和环境
- B.位置和基础设施
- C.交通条件和基础设施
- D.交通条件和环境
22
（ ）不是影响地价的区域因素。
- A.土地级别
- B.对外交通
- C.区域公共设施条件
- D.国民经济发展水平
23
通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了（ ）对地价的影响作用。
- A.土地面积
- B.地质条件
- C.土地位置
- D.土地条件
24
招标投标属于房地产开发的（ ）。
- A.决策立项阶段
- B.前期阶段
- C.建设阶段
- D.营销阶段
25
在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在（ ）范围内。
- A.小于300m
- B.300～500m
- C.500～1000m
- D.1000m以上
26
某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原率为6%，该宗地70年土地使用权价格是（ ）万元。
- A.1017
- B.987
- C.983
- D.910
27
各地、各单位应于每年（ ）报送下一年的继续教育计划，由中国土地估价师协会审查汇总，形成全国土地估价师继续教育培训年度计划，经国土资源部业务主管部门核准后于次年初公布实施。
- A.1月上旬
- B.1月下旬
- C.12月上旬
- D.12月下旬
28
由于规划政策的作用，地价曲线成为（ ）
- A.一个以y轴为中心对称起伏的曲线
- B.由市中心向郊区渐降的平滑曲线
- C.一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线
- D.一个起伏的，有不连续的折线
29
在商品房营销过程中，销售人员的工资应该计入（ ）。
- A.财务费用
- B.销售费用
- C.管理费用
- D.生产成本
30
某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/㎡，则其土地价格为（ ）元／㎡。
- A.100
- B.200
- C.300
- D.600
31
地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（ ）。
- A.一般因素
- B.个别因素
- C.区域因素
- D.特殊因素
32
某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／㎡，成新率为80%。据调查同类房地产年净收益为180元／㎡，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的价格为（ ）元／㎡。
- A.2200
- B.2500
- C.2600
- D.2900
33
城市性质应是城市（ ）的体现和反映。
- A.现状职能
- B.主要职能
- C.全部职能
- D.用地功能
34
建设工程的最终造价根据（ ）确定。
- A.投资估算
- B.设计概算
- C.工程结算
- D.竣工决算
35
某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（ ）年。
- A.1
- B.1.5
- C.2
- D.3
36
采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据（ ）预测。
- A.当前市场状况
- B.未来市场状况
- C.过去市场状况
- D.市场变动情况
37
下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是（ ）。
- A.工业区待出让地块
- B.市中心办公楼的租金
- C.二手房交易价格
- D.边远地区办公用地
38
下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是（ ）。
- A.人工费
- B.材料费
- C.施工机械使用费
- D.施工机构迁移费
39
某公司在旧城区取得一待拆迁地块，其开发周期为1.5年，分四期开发，其开发费的计算利息的周期应为（ ）年。
- A.1.5
- B.1.25
- C.1
- D.0.75
40
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格（ ）制度。
- A.评估
- B.确认
- C.审核
- D.申报
41
采用三阶段设计形式的工程建设项目，在（ ）阶段，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型攻数量有所变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
- A.技术设计
- B.技术论证
- C.施工图设计
- D.施工设计
42
编制建设预算文件的正确顺序是（ ）。
- A.由下至上，由大到小
- B.由上至下，由大到小
- C.由下至上，由小到大
- D.由上至下，由小到大
43
基准地价的评估年期是各类用地国有土地使用权出让的（ ）。
- A.即时年期
- B.平均年期
- C.最高年期
- D.最低年期
44
某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为（ ）万元／亩。
- A.27.6
- B.41.4
- C.69.0
- D.71.4
45
（ ）是利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备直接对比、调整得出评估值的方法。
- A.间接比较法
- B.相似类比法
- C.市价折余法
- D.直接比较法
46
采用市场比较法评估求得的土地价格，称为（ ）。
- A.积算价格
- B.比准价格
- C.交易价格
- D.参考价格
47
采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/㎡，若交易形式的情况修正系数为：协议0.5；招标0.75；拍卖1.0，则修正后的交易案例价格为（ ）元／㎡。
- A.500
- B.1500
- C.1666.7
- D.2000
48
根据地租理论，最劣等土地的级差地租（ ）。
- A.等于零
- B.大于零
- C.小于零
- D.不等于零
49
（ ）是企业在一定期间内生产经营活动的最终结果。
- A.资产
- B.收入
- C.所有者权益
- D.利润
二、多项选择题
下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
50
按土地权利的不同，地价可分为（ ）。
- A.所有权价格
- B.使用权价格
- C.评估价格
- D.抵押权价格
- E.拍卖价格
51
市场经济运行中调节经济活动的主要手段是（ ）
- A.价格
- B.工资
- C.利润
- D.汇率
52
下列选项中，（ ）是影响地价的经济因素。
- A.物价变动
- B.财政收支状况
- C.居民收入和消费水平
- D.房地产投机
- E.投资水平
53
收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。
- A.已经获得净收益的大小
- B.未来获得净收益的风险
- C.未来获得净收益的大小
- D.目前总收益的大小
- E.未来获得净收益期限的长短
54
统计表一般应当包括（ ）。
- A.表名（总标题）
- B.横栏标题（主词栏）
- C.纵栏标题（宾词栏）
- D.指标数值
55
市场比较法的适用条件有（ ）。
- A.要有足够数量的比较案例
- B.交易资料的可靠性
- C.合法性
- D.交易资料的真实有用性
- E.交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性
56
地价与地租的关系是（ ）。
- A.10年的地租相当于地价
- B.类似资本与利息的关系
- C.地价的高低取决于地租的高低
- D.地价是地租的资本化
- E.地价与地租互不影响
57
下列关于绝对地租的说法正确的有（ ）。
- A.实质是农业工人创造的剩余价值
- B.平均利润的一部分
- C.农产品市场价格高于生产价格的余额
- D.源于土地所有权垄断
- E.来自社会其他部门工人创造的价值
58
路线价法不能在（ ）的估价业务中使用。
- A.农转非价格评估
- B.农村土地估价
- C.城市土地估价
- D.征地价格评估
- E.商业用地土地价格的评估
59
土地的收益可以分为（ ）。
- A.主观收益
- B.客观收益
- C.实际收益
- D.有形收益
- E.无形收益
60
评估价格包括（ ）。
- A.交易底价
- B.基准地价
- C.申报地价
- D.拍卖底价
61
下列关于地租和地价描述正确的是（ ）。
- A.地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式
- B.土地价格的高低取决于可以获取的地租的高低
- C.地价是地租的资本化
- D.地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本之后余下的那一部分
- E.地租的高低主要取决于土地价格的高低，与其他因素无关
62
土地估价机构工商设立的基本条件包括（ ）。
- A.机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语
- B.依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司，或依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所
- C.土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格
- D.机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估
- E.有固定的经营服务场所
63
根据成本逼近法的计算公式，土地价格一般由（ ）构成。
- A.土地取得费
- B.利润
- C.土地开发费
- D.土地增值收益
- E.土地投资的利息
64
下列情况中，（ ）的土地估价特别适用路线价法。
- A.土地税收
- B.大城市住宅用地
- C.工业开发区
- D.商业街两侧不动产
- E.城市房屋拆迁补偿
65
增加土地经济供给水平的措施有（ ）。
- A.扩大土地利用面积
- B.调节消费结构
- C.提高土地集约经营水平
- D.降低供给土地价格
- E.提高节地技术
66
基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的（ ）。
- A.土地用途
- B.土地级别
- C.土地使用者
- D.土地开发程度
- E.基准地价
67
房地产开发就其开发对象而言，可划分为（ ）。
- A.成片开发
- B.土地开发
- C.房屋开发
- D.房地产综合开发
三、判断题
请根据题目内容判断对错。
68
马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。（ ）
- A.正确
- B.错误
69
容积率是影响地价的一般因素。（ ）
- A.正确
- B.错误
70
路线价法仅适用于城市特定土地的估价。（ ）
- A.正确
- B.错误
71
区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。（ ）
- A.正确
- B.错误
72
企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是否盈利。（ ）
- A.正确
- B.错误
73
土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。（ ）
- A.正确
- B.错误
74
社会主义条件下仍然存在着绝对地租、级差地租等多种地租形式，不存在垄断地租形式。（ ）
- A.正确
- B.错误
75
不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。（ ）
- A.正确
- B.错误
76
在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（ ）
- A.正确
- B.错误
77
在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。（ ）
- A.正确
- B.错误
78
基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。（ ）
- A.正确
- B.错误
79
征地费用越高，土地的价格也就越高。（ ）
- A.正确
- B.错误
80
建筑工程质量验收随着工程进展按照检验批和分项工程、分部工程、单位工程的顺序进行。（ ）
- A.正确
- B.错误
81
土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。（ ）
- A.正确
- B.错误
82
无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收回。（ ）
- A.正确
- B.错误
83
在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成的，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。（ ）
- A.正确
- B.错误
84
路线价是指临街多数宗地的平均价。（ ）
- A.正确
- B.错误
85
级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。
- A.正确
- B.错误
86
在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。（ ）
- A.正确
- B.错误
87
在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值始终是一致的。（ ）
- A.正确
- B.错误
88
估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（ ）
- A.正确
- B.错误
89
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。（ ）
- A.正确
- B.错误
90
容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。（ ）
- A.正确
- B.错误
91
在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会计核算中的稳健原则。（ ）
- A.正确
- B.错误
92
建筑物与构筑物的价格一般不受区位的影响。（ ）
- A.正确
- B.错误
93
建筑物的重置价格是决定建筑物价格的最基本因素。（ ）
- A.正确
- B.错误
94
按经济学中的边际收益原则衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。（ ）
- A.正确
- B.错误
95
在我国，土地使用期间拥有转让、出租、抵押的权利。（ ）
- A.正确
- B.错误
四、综合题
下列每题的选项中，有一个或多个符合题意的正确答案。
某开发区土地总面积为6平方千米，已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积1000平方米。据调查，该开发区可供出让的土地面积约4.5平方千米，平均征地费及相关税费为10万元／亩，完成一平方千米的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入。全部土地投资回报率为15％，当地银行年贷款利率为6％，土地还原率为7％，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20％。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
96
土地取得费及相关税费、土地开发费分别为（ ）元／平方米。
- A.150和200
- B.200和266.67
- C.112.5和150
- D.100和200
97
土地投资利息为（ ）万元。
- A.2.1
- B.2.8
- C.3.05
- D.4.07
98
土地开发总投资包括（ ）。
- A.征地费
- B.土地开发费
- C.各项税费
- D.投资利息
99
土地开发利润为（ ）元／平方米。
- A.52.5
- B.49.58
- C.70.0
- D.76.11
100
土地增值为（ ）元/平方米。
- A.115.48
- B.86.61
- C.64.96
- D.108.85
101
50年期工业用地出让土地使用权价格为（ ）元/平方米。
- A.692.86
- B.519.65
- C.389.74
- D.669.34
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