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2026年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》考前点题卷一

房地产经纪操作实务 / 考前点题　共 100 题　更新于 2026-09-27

一、单项选择题

本类题共80小题，每小题1分，共80分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。错选、不选均不得分。

1.
保障房地产权利人合法权益的基本手段是（　）。
  • A.佣金结算
  • B.签订交易合同
  • C.房地产登记
  • D.核验产权

参考答案C

解析房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定:
具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。
限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。
2.
展示新建商品房项目优势最直观的方式是（　）。
  • A.现场接待
  • B.电视广告
  • C.网络推广
  • D.电话拜访

参考答案A

解析现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。
3.
目前在我国，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式，这种模式非常强调通过（　）来开拓客户。
  • A.媒体开发
  • B.老客户开发
  • C.网络开发
  • D.商圈经营

参考答案D

解析一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。但具体的客户开拓还需要借助一些切实有效的手段。目前在我国，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式，这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。
4.
在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务不包括（　）。
  • A.房屋实地查看和权属调查
  • B.提供租赁信息
  • C.代办抵押贷款
  • D.提供买卖信息

参考答案B

解析在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：
①提供买卖信息；
②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；
③房屋实地查看和权属调查；
④发布信息及进行广告宣传；
⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；
⑥代办抵押贷款（如有需要）；
⑦协助交易资金结算及监管；
⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；
⑨协助交验房屋等。
B项，提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。
5.
在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指（　）的信息。
  • A.出租方和委托求租房屋
  • B.承租方和委托出租房屋
  • C.出租方和委托出租房屋
  • D.承租方和委托求租房屋

参考答案C

解析在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息，包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。
6.
王某购买了一套二手房，面积为80㎡。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同，属于（　）。
  • A.买方居间合同
  • B.卖方代理合同
  • C.买方代理合同
  • D.卖方居间合同

参考答案B

解析根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。
7.
住房贷款方案主要由（　）、贷款类型和还款期限组成。
  • A.贷款额
  • B.担保费用
  • C.借款人
  • D.贷款人

参考答案A

解析房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：
①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；
②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；
③贷款金额；
④贷款期限；
⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；
⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。
8.
从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是（　）。
  • A.资金
  • B.关系
  • C.房源信息
  • D.房地产经纪人

参考答案C

解析房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。房地产经纪业务是以提供房地产交易信息，撮合房地产交易双方实现交易为经营目标。一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。
9.
房源的初始委托价格是由（　）决定的。
  • A.业主
  • B.购买方
  • C.房地产经纪公司
  • D.代理人

参考答案A

解析房源的初始委托价格是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。
10.
卖方对市场信息了解程度变化或出售（租）心态发生变化，会直接导致房源价格发生变化。这体现出房源的（　）。
  • A.物理属性
  • B.法律属性
  • C.心理属性
  • D.市场属性

参考答案C

解析房源具有三大属性，分别为物理属性、法律属性和心理属性。具体内容包括：
①房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；
②房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；
③房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。
11.
在房地产居间业务中，住宅类房源一般按其产权性质可以分为（　）等。
  • A.商品住房、商铺、房改房、厂房
  • B.商品住房、土地、写字楼、廉租房
  • C.商品住房、廉租房、房改房、小产权房
  • D.收益性物业、商铺、写字楼、库房

参考答案C

解析房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。
12.
针对C级别的房源，访问期限应为（　）。
  • A.5天
  • B.10天
  • C.15天
  • D.1～2月

参考答案C

解析对房源的委托人进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段，将房源分为不同的级别，针对不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级，其各自的访问期限为：
①A级别，5天；
②B级别，10天；
③C级别，15天；
④D级别，1～2月。
13.
下列各项中，不属于签订房地产经纪服务合同常见错误的是（　）。
  • A.证件信息填写有误
  • B.合同服务内容未明确界定
  • C.合同有效期限未标明
  • D.格式合同空白处未留白

参考答案D

解析在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构和房地产经纪人员的注意。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：
①证件信息填写有误；
②合同服务内容未明确界定；
③合同有效期限未标明；
④格式合同空白处留白。
14.
一般情况下，房地产经纪服务以（　）为完成标志。
  • A.收取佣金
  • B.达到约定的服务标准
  • C.实地看房完成
  • D.签订房地产交易合同

参考答案D

解析房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限，也可约定为自合同签订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。经纪服务的完成标准可约定为：在经纪服务期限内，委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房屋交易合同。
15.
房地产经纪服务合同的签订方是（　）。
  • A.房地产经纪机构和房地产经纪人员
  • B.房地产经纪人员和第三方
  • C.第三方和委托人
  • D.房地产经纪机构和委托人

参考答案D

解析房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。
16.
房地产经纪人在审查购房客户资格时，限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，由（　）代为签署合同。
  • A.第三人
  • B.照看人
  • C.委托人
  • D.法定代理人

参考答案D

解析房地产经纪人在审查购房客户资格时，一定要注意限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，不能亲自履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神健康状况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。当然遇到这种情况，房地产经纪人需要特别地小心谨慎。
17.
房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列哪一事项？（　）
  • A.查看委托房屋
  • B.查看委托人身份证明
  • C.委托房屋的市场参考价格
  • D.查看委托房屋权属证书

参考答案C

解析根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：
①是否与委托房屋有利害关系；
②委托人需要协助的事宜、提供的资料；
③委托房屋的市场参考价格；
④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
⑤房屋交易涉及的税费；
⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；
⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；
⑧交易资金交付；
⑨其他服务相关事项。
ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。
18.
关于签订房地产经纪服务合同作用的表述，错误的是（　）。
  • A.对房地产经纪机构和人员意义重大
  • B.确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系
  • C.明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务
  • D.建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制

参考答案A

解析签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。具体包括：
①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；
②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；
③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。
19.
一般情况下，房地产经纪服务的完成标准是（　）。
  • A.房地产经纪服务合同的签订
  • B.房地产交易合同的签订
  • C.委托人支付服务费用
  • D.客户实地看房

参考答案B

解析对房地产经纪机构和经纪人员来说，房地产经纪服务的基本要求包括及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合法权益等；对委托人来说，房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料，在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）签订为完成标准。
20.
在客户接待的电话接待流程中，经纪人不能（　）。
  • A.电话铃响三声内接起
  • B.主动报出公司名称
  • C.尽量用生活语言
  • D.等待客户挂电话后再挂电话

参考答案C

解析到店接待或者电话接待时，房地产经纪人为客户解答问题，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。
21.
房屋实物状况建筑规模的查看内容中，相关的房屋面积不包括（　）。
  • A.建筑面积
  • B.使用面积
  • C.营业面积
  • D.楼道面积

参考答案D

解析房屋实物状况描述的建筑规模的内容主要是根据房屋的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有：
①建筑面积；
②套内建筑面积；
③使用面积；
④居住面积；
⑤营业面积；
⑥可出租面积等。
物流用的仓库一般要说明体积。
22.
下列不属于房屋实地查看内容的是（　）。
  • A.房价
  • B.房屋区位状况
  • C.实物状况
  • D.物业管理状况

参考答案A

解析房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面：房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等；房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面：房屋区位状况，实物状况，配置家具、家电情况，房屋使用相关费用，其他情况等。
23.
房屋租赁合同中可以不需要约定（　）。
  • A.房屋基本情况
  • B.租赁期限
  • C.租金标准及支付方式
  • D.佣金标准及支付方式

参考答案D

解析按照规定，房屋租赁合同一般应当包括以下内容：
①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
②房屋的坐落；
③出租房屋的户（套）型、面积（明确是使用面积或者是建筑面积）、结构；
④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况；
⑤房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式；
⑥租赁用途和房屋使用要求；
⑦房屋和室内设施的安全性能；
⑧租赁期限；
⑨房屋维修责任；
⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳；违约责任和争议解决办法；其他约定。
24.
若原房屋为商品房，在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外，还需交付原有的《住宅质量保修书》和（　），即“两书”。
  • A.房屋状况说明书
  • B.商品房认购协议书
  • C.住宅使用说明书
  • D.物业交接确认书

参考答案C

解析根据原房屋来源的不同，房屋的相关图纸，如平面图、户型图、管线图等应附在合同内，这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房，则应同时交付原有的“两书”（《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》）。
25.
商业类房地产的租金一般按照（　）计价。
  • A.面积
  • B.套
  • C.栋
  • D.层

参考答案A

解析租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定，并在房地产租赁合同中约定。居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。
26.
房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括（　）。
  • A.房屋交付之日
  • B.签订房屋买卖合同之日
  • C.房屋交付使用之前的特定某天
  • D.房屋交付之后的特定某天

参考答案B

解析一次性付款是指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的一个日期，买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：
①房屋交付使用之前的特定某天；
②房屋交付之日；
③房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。
27.
出卖人出售商品住宅的，按照（　）承诺的内容承担相应的保修责任。
  • A.《住宅使用说明书》
  • B.《住宅质量保证书》
  • C.《住宅维修说明书》
  • D.《住宅维修保证书》

参考答案B

解析《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发建设单位将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发建设单位应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
28.
上下层楼面或楼面到上层楼板面之间的距离，称为（　）。
  • A.净高
  • B.层高
  • C.房高
  • D.室高

参考答案B

解析按照《住宅设计规范》规定，层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高实际上等于净高加上楼板厚度，由于中间夹着楼板，无法直接测得。楼板厚度可用厚度测量仪测出，再加上净高即可得出层高。
29.
以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（　）。
  • A.办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书
  • B.地税局核定契税（继承除外）
  • C.在网上提交申请
  • D.领证

参考答案C

解析房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：
①办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；
②地税局核定契税（继承除外）；
③到房屋登记大厅提交申请；
④受理；
⑤领证。
30.
个人住房贷款办理流程不包括下列中的（　）。
  • A.抵押价值评估
  • B.前往登记部门办理登记
  • C.面签
  • D.抵押登记

参考答案B

解析个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同。
31.
根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年（　）次免费获取本人的信用报告。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.4

参考答案B

解析根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。
32.
不动产登记申请书不包括（　）。
  • A.申请登记事由
  • B.附带动产情况
  • C.申请人情况
  • D.不动产情况

参考答案B

解析不动产登记申请书主要包括：
①收件情况；
②申请登记事由；
③申请人情况；
④不动产情况；
⑤抵押情况；
⑥地役权情况；
⑦登记原因及证明情况；
⑧申请证书板式及持证情况；
⑨不动产登记情况。
33.
下列业务中，（　）主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。
  • A.房地产卖方代理业务
  • B.房地产买方代理业务
  • C.房地产居间业务
  • D.房地产行纪业务

参考答案B

解析房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。
34.
房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（　）。
  • A.理论价格
  • B.市场价格
  • C.成本价格
  • D.心理价格

参考答案B

解析表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
35.
根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（　）。
  • A.住宅经纪业务和商业房经纪业务
  • B.房地产代理业务和房地产居间业务
  • C.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
  • D.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务

参考答案B

解析根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：
①房地产代理业务；
②房地产居间业务。
A项，住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。
C项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；
D项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类。
36.
接待卖方客户时，需要查看或收集的文件不包括（　）。
  • A.房地产权属证书原件
  • B.房屋所有权人的身份证明原件
  • C.授权委托书的复印件
  • D.房地产权属证书复印件

参考答案C

解析存量房买卖业务中卖方客户接待包括：
①主体身份识别；
②了解卖房的原因和资金要求；
③了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件；
④告知委托人必要事项；
⑤告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。
需要查看或收集下列文件：
①房地产权属证书原件及复印件；
②房屋所有权人的身份证明原件及复印件；
③共有人同意出售证明；
④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。
37.
房地产经纪人查看房屋具体情况后，需要编制（　），让卖方签字确认。
  • A.房屋使用说明书
  • B.房屋状况说明书
  • C.房屋交易说明书
  • D.房屋保障说明书

参考答案B

解析房地产经纪人员接受卖方委托后，要对房源进行现场查看，仔细核对委托出售的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。产权核验和实地查看得到的信息，要做好记录，并据此编制房屋状况说明书，让卖方签字确认。
38.
经纪人在接待出租客户时，需要查看或提醒客户准备的文件不包括（　）。
  • A.房地产权属证书原件及复印件
  • B.房屋所有权人身份证原件及复印件
  • C.出租人结婚证（离婚证）原件及复印件
  • D.共有产权人同意出租证明

参考答案C

解析在存量房租赁居间业务中，接待出租客户时，经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括：
①房地产权属证书原件及复印件；
②房屋所有权人身份证原件及复印件；
③共有产权人同意出租证明；
④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书；
⑤房屋所有权人同意转租的证明（如为转租）。
39.
重要的审批文件中的“两书”是指《住宅质量保证书》和（　）。
  • A.《建设工程竣工验收备案证明》
  • B.《商品房买卖合同》
  • C.《住宅使用说明书》
  • D.《房屋状况说明书》

参考答案C

解析重要的审批文件包括“五证”和“两书”。
其中，“五证”指：
①《国有土地使用证》；
②《建设用地规划许可证》；
③《建设工程规划许可证》；
④《建筑工程施工许可证》；
⑤《商品房销售（预售）许可证》。
“两书”是指：
①《住宅质量保证书》；
②《住宅使用说明书》。
40.
房地产交易信息不包括（　）。
  • A.房源信息
  • B.客源信息
  • C.房地产经纪机构的信息
  • D.房地产价格信息

参考答案C

解析房地产交易信息是房地产经纪机构和房地产经纪人员开展业务所必须依托的重要资源，是房地产经纪机构赖以生存和发展的基础资料，也是决定其市场竞争力的重要因素。房地产交易信息包括：
①房源信息；
②客源信息；
③房地产价格信息。
41.
房源信息整理过程中最关键的工作是（　）。
  • A.房源信息的共享
  • B.房源信息的维护
  • C.房源信息的分类
  • D.房源信息的记录和储存

参考答案D

解析房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容，是使房源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。其中，房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。
42.
针对C级别的房源，访问期限应为（　）。
  • A.5天
  • B.10天
  • C.15天
  • D.1～2月

参考答案C

解析对房源的委托人进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段，将房源分为不同的级别，针对不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级，其各自的访问期限为：
①A级别，5天；
②B级别，10天；
③C级别，15天；
④D级别，1～2月。
43.
针对购买需求强烈并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（　）。
  • A.长期培养
  • B.重点跟踪
  • C.保持一般性沟通
  • D.不断了解客户需求

参考答案B

解析按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群：
①对于购买（租赁）需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪；
②对于购买（租赁）需求不迫切、有一定购买力，要求较高的客户，要定期跟踪，不断了解客户特征和需求；
③对于根本无法成交的客户，要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。
44.
采用互联网开发法开发客源的劣势是（　）。
  • A.成本高
  • B.客户筛选难度大
  • C.时效性较差
  • D.需要长时间积累

参考答案B

解析互联网开发客户的方式主要有两种：
①在不同的公众网站进行房源广告的发布；
②在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。
目前采用互联网开发客户，主要的劣势包括：
①信息难于突出；
②客户筛选难度大。
45.
房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括（　）。
  • A.存量房买卖挂牌价格
  • B.存量房租赁挂牌价格
  • C.存量房买卖成交价格
  • D.新建商品房租赁成交价格

参考答案D

解析房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：
①新建商品房销售价格；
②存量房买卖成交价格；
③存量房买卖挂牌价格；
④存量房租赁成交价格；
⑤存量房租赁挂牌价格。
除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。
46.
在房地产价格信息分析中，因果分析主要分析的是（　）。
  • A.不同类别房源的比较
  • B.影响房价的原因
  • C.价格走势
  • D.同类房源不同时间的比较

参考答案B

解析对房地产价格信息的分析方法包括：
①简单统计分析，即根据已搜集到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；
②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；
③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。
47.
委托房屋的市场价格是指（　）。
  • A.真实的交易价格
  • B.全部成交房屋的平均水平价格
  • C.大多卖方意向出售的价格
  • D.同类房地产大量成交价格的抽样结果

参考答案D

解析委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。
48.
目前经纪服务收费支付时间通常为（　）。
  • A.房地产经纪服务合同签订之时
  • B.手续办理完毕
  • C.房地产交易合同签订之时
  • D.自行约定

参考答案C

解析按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。
49.
房地产经纪服务合同成立的要件不包括（　）。
  • A.委托人的签名或者盖章
  • B.授权人的签字或者盖章
  • C.承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名
  • D.受托房地产经纪机构的盖章

参考答案B

解析协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖法人公章。
50.
下列不属于房屋实物状况查看的注意事项的是（　）。
  • A.户型是否方正
  • B.采光状况
  • C.注意景观
  • D.关注电梯质量

参考答案C

解析房屋实物状况查看的注意事项包括：
①若房屋在一层，要注意下水是否畅通，是否有异味；
②查看房顶是否有漏水；
③户型是否方正；
④采光状况；
⑤关注电梯质量。
51.
详细记录房屋状况的业务文书是（　）。
  • A.看房确认书
  • B.房屋状况说明书
  • C.房屋出售经纪服务合同
  • D.房屋承购经纪服务合同

参考答案B

解析房屋状况说明书指由房地产经纪机构编制的，说明房屋基本情况及房屋交易条件的文书。房屋状况说明书是发布房源信息的基础资料，能更加系统、全面、详细反映房屋状况，是向客户介绍房屋基本情况的依据，编制房屋状况说明书是房地产经纪业务不可或缺的环节。
52.
下列关于带领客户实地看房过程中的要求，正确的是（　）。
  • A.带领客户实地看房，可能要先走一段路；在路上，房地产经纪人员应该就客户问题而答，尽量少说话
  • B.提醒客户在看房进行的差不多时可以与业主直接谈价格，有利于进行协商
  • C.看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住
  • D.进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，要尽量避忌

参考答案C

解析A项，带看途中要注意与客户交谈。带领客户实地看房，可能要先走一段路，在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户需求的信息。同时，也可以谈一些客户比较感兴趣的话题，增强客户对房地产经纪人员的信任。
B项，提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格。
D项，进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，要实事求是予以说明，并给出合理建议。
53.
当同一房屋订立数份租赁合同，确定履行合同的第一承租人是（　）。
  • A.实地查看过房屋的
  • B.已经合法占有租赁房屋的
  • C.已经办理登记备案手续的
  • D.合同成立在先的

参考答案B

解析按照有关司法解释，同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。
54.
办理房屋租赁登记备案应到（　）办理。
  • A.辖区派出所
  • B.小区居委会
  • C.街道办事处
  • D.人民政府建设（房产）主管部门

参考答案D

解析根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。
55.
下列属于存量房买卖合同风险防范措施的是（　）。
  • A.随意在合同中留空白处
  • B.明确房屋风险责任转移的时间
  • C.房屋所有权部分转移于买方
  • D.买卖双方的税费承担方式不用在合同中明确

参考答案B

解析为防范存量房买卖合同存在的风险，房地产经纪人在买卖双方签订合同时要做到以下几点：
①法律责任提醒；
②定金条款和定金罚则提示；
③补充协议签字的提示；
④相关图纸与附件的确认；
⑤产权过户与费用结算的提示；
⑥交付的风险与责任提示，即在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间；
⑦装修处理及附属设施设备的处理；
⑧权利瑕疵的说明；
⑨税费的承担方式说明；
⑩争议处理方式的选择提示。
56.
若原房屋为商品房，在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外，还需交付原有的《住宅质量保修书》和（　），即“两书”。
  • A.房屋状况说明书
  • B.商品房认购协议书
  • C.住宅使用说明书
  • D.物业交接确认书

参考答案C

解析根据原房屋来源的不同，房屋的相关图纸，如平面图、户型图、管线图等应附在合同内，这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房，则应同时交付原有的“两书”（《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》）。
57.
商品房买卖合同中，对于面积误差处理没约定的，可以按照一定原则来处理。关于面积误差比的处理原则，下列说法错误的是（　）。
  • A.面积误差比的绝对值在3％（含3％）以内，据实结算
  • B.面积误差比的绝对值超过3％，购房者可以要求解除合同
  • C.面积误差比的绝对值超过3％，购房者不要求解除合同，3％以内据实结算，超过3％的部分由开发商承担
  • D.面积误差比在－3％（含－3％）以内，开发商双倍返还购房者

参考答案D

解析商品房买卖合同中，对于面积误差处理有约定的按约定处理，没约定的，按以下原则处理：
①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。
②面积误差比绝对值超出3％，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。
③面积误差比绝对值超出3％，购房者不要求解除合同，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3％以内（含3％）的房价款由买受人按约定的价格补足；超出3％部分的房价款由开发企业承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在－3％以内（含－3％）部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过﹣3％部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。
58.
下列关于违约金和保证金的说法，正确的是（　）。
  • A.违约金具有补偿性和惩罚性
  • B.违约金一旦确定，不可更改
  • C.保证金与违约金一般可以同时适用
  • D.保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，且都具有双倍返还功能

参考答案A

解析A项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。
B项，违约金的约定要适当，《合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。
C项，保证金与违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，而保证金是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。
D项，保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。
59.
交易资金监管的期限是从交易资金存入监管专用账户起到（　）为止。
  • A.买方同意撤销监管
  • B.房屋装修完成
  • C.房屋所在楼栋全部交易完
  • D.房屋所有权证书颁发

参考答案D

解析存量房交易资金监管的范围各地有所不同，有的城市要求比较严格，对定金、首付款、购房贷款、尾款等全部房款进行监管；有的城市规定房地产交易税费也予以监管，如天津；有的地方对定金、购房贷款等不予监管，如北京。交易资金监管的期限为交易资金存入监管专用账户起至不动产权证书颁发止。
60.
在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方需要准备的材料不包括（　）。
  • A.房地产权属证书或相关证明材料
  • B.即将支付的款项
  • C.各项交费凭证
  • D.钥匙

参考答案B

解析在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：
①身份证明；
②房地产权属证书或相关证明材料；
③室内家具电器及相关设备的说明书；
④各项交费凭证；
⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。
B项属于承租方需要准备的材料。
61.
新建商品房在交接时，开发企业需要提供的资料除了住宅质量保证书和住宅使用说明书之外，还应包括（　）。
  • A.预售许可证
  • B.建筑规划许可证
  • C.建设工程竣工验收备案证明
  • D.建筑施工许可证

参考答案C

解析新建商品房交接时双方都应备齐购房有关手续，开发企业应准备好：
①住宅质量保证书；
②住宅使用说明书；
③建设工程竣工验收备案证明等。
62.
规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的由买受人提供的法律文件是（　）。
  • A.商品房买卖合同
  • B.前期物业管理合同
  • C.业主临时管理规约
  • D.书面交房通知

参考答案C

解析在交接时买受人需要提供的资料与房地产开发企业的要求有关，但一般要求提供以下文件：
①商品房购买合同；
②前期物业管理合同；
③业主临时管理规约；
④书面交房通知。其中，业主临时管理规约是由开发建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。
63.
根据个人住房贷款代办服务的内容，不属于代办服务合同内容的是（　）。
  • A.委托双方的基本资料
  • B.双方的权利和义务
  • C.拟定贷款方案
  • D.服务收费

参考答案C

解析根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：
①委托双方的基本资料；
②委托事项；
③双方的权利和义务；
④服务收费；
⑤违约责任；
⑥委托双方签字盖章。
64.
拟定贷款方案的首要任务是（　）。
  • A.贷款银行
  • B.贷款成数
  • C.偿还比率
  • D.贷款期限

参考答案A

解析贷款方案主要由以下因素组成：
①贷款银行；
②贷款成数；
③偿还比率；
④贷款额度；
⑤贷款期限；
⑥贷款利率与偿还方式。其中，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。
65.
目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（　）。
  • A.50％
  • B.60％
  • C.70％
  • D.80％

参考答案C

解析目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70％。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。
66.
关于个人住房贷款的贷款额度，下列说法错误的是（　）。
  • A.贷款额度也称贷款限额，银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定
  • B.贷款金额不得超过某一最高金额
  • C.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额
  • D.当申请金额超过银行规定的任一限额时，以其中最高限额作为贷款金额

参考答案D

解析贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：
①贷款金额不得超过某一最高金额；
②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；
③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。
67.
下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（　）。
  • A.个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同
  • B.房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同
  • C.个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围
  • D.个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺

参考答案D

解析个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。
68.
借款合同应由（　）填写。
  • A.贷款银行
  • B.房地产经纪人
  • C.房地产经纪人协理
  • D.借款人

参考答案D

解析银行《借款合同》一般都是格式合同，提供格式条款的一方也就是银行，因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务，这样可以防止因理解不同发生纠纷。
69.
下列关于代办不动产抵押权登记的流程，说法错误的是（　）。
  • A.交付材料时，如果本人无法到场，委托他人办理的，提供经过公证的授权委托书即可
  • B.在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管
  • C.将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单
  • D.与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费

参考答案A

解析代办不动产抵押权登记的流程：
①介绍相关政策及流程。
②了解权属现状。
③收集相关材料。在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管。与办理转移登记一样，交付材料时，一般要求买卖双方亲自到场，如果本人无法到场，委托他人办理的，还应提供受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。
④签订委托合同。与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费。
⑤前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单。领取不动产登记证明。
70.
房屋租赁合同中可以不需要约定（　）。
  • A.房屋基本情况
  • B.租赁期限
  • C.租金标准及支付方式
  • D.佣金标准及支付方式

参考答案D

解析按照规定，房屋租赁合同一般应当包括以下内容：
①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
②房屋的坐落；
③出租房屋的户（套）型、面积（明确是使用面积或者是建筑面积）、结构；
④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况；
⑤房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式；
⑥租赁用途和房屋使用要求；
⑦房屋和室内设施的安全性能；
⑧租赁期限；
⑨房屋维修责任；
⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳；违约责任和争议解决办法；其他约定。
71.
房地产经纪人员通过对成交顾客进行的维护，主要目的是（　）。
  • A.回访客户
  • B.建立良好关系
  • C.了解客户满意度
  • D.发掘出新的购房需求

参考答案D

解析每一轮交易的结束点将是新一轮交易的起始点，即成交顾客的无效房源可转化为有效房源，房地产经纪人员通过维护成交顾客，发掘出新的购房需求，获取委托之后可以进行房源的录入，房源的状态将转为有效，新一轮的房源交易将会开始。
72.
房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（　）。
  • A.经纪人
  • B.物业管理者
  • C.户主
  • D.业主

参考答案D

解析房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。
73.
房地产经纪机构在建立客户数据库时，错误的做法是（　）。
  • A.尽可能保存客户原始资料
  • B.重视数据库管理的安全性
  • C.将外部数据作为最重要资料
  • D.及时整理和更新客户资料

参考答案C

解析构建客户数据库时应考虑如下因素：
①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；
②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；
③要特别重视数据库管理的安全性；
④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
74.
因为房源具有动态性等特点，有关资料会随时变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以保证房源的（　）。
  • A.可持续性
  • B.完整性
  • C.有效性
  • D.准确性

参考答案C

解析因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。
75.
（　）不属于有效的客源信息的基本要素。
  • A.客源基础资料
  • B.客源的需求信息
  • C.客源的附加信息
  • D.客源的交易信息

参考答案C

解析一个有效的客源信息包括以下三个方面的基本要素：
①客源基础资料，主要是指客户的基本信息，又因客户是个人还是单位有所不同；
②客源的需求信息，是指客户对房源在实物、权益和区位方面的有关需求；
③客源的交易信息，是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间及税费承担方式。
76.
房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（　）等。
  • A.物质状况、价格信息
  • B.供求信息、物质状况
  • C.供求信息、价格信息
  • D.权属状况、物质状况

参考答案C

解析房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：
①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；
②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；
③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。
77.
下列不属于二手房居间业务售后服务内容的是（　）。
  • A.提供搬家信息咨询
  • B.进行顾客满意度调查
  • C.回访客户，以了解客户是否有新的要求
  • D.向客户推荐购买房地产股票

参考答案D

解析售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：
①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；
②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；
③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
78.
一般而言，房地产经纪人应以标的物业的（　）为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。
  • A.实际价值
  • B.理论价值
  • C.评估价值
  • D.客观市场价值

参考答案D

解析通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。
79.
新建商品房销售代理业务，一般佣金收入来自（　）。
  • A.客户
  • B.房地产开发企业
  • C.电商费
  • D.差价

参考答案B

解析新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。
80.
作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁的决策是最主要的。该分析是针对客源信息中（　）的分析。
  • A.购买力与消费信用
  • B.目标物业与偏好
  • C.客户购买决策
  • D.客户需求程度

参考答案C

解析客源信息完善与分析包括以下四个方面：
①目标物业与偏好分析；
②购买力与消费信用分析；
③客户购买动机分析；
④客户需求程度分析；
⑤客户购买决策分析。
其中，客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。

二、多项选择题

本类题共20小题，每小题2分，共40分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

81.
在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要有（　）。
  • A.协助议价
  • B.代办不动产登记
  • C.装饰装修
  • D.广告宣传
  • E.代缴税费

参考答案ABD

解析在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：
①提供买卖信息；
②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；
③房屋实地查看和权属调查；
④发布信息及进行广告宣传；
⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；
⑥代办抵押贷款（如有需要）；
⑦协助交易资金结算及监管；
⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；
⑨协助交验房屋等。
CE两项，装饰装修和代缴税费主要是在存量房租赁代理业务中需要提供的服务。
82.
下列关于二手房居间业务流程的表述中，正确的有（　）。
  • A.房地产经纪机构可以通过广告宣传和公共关系吸引客户
  • B.在房地产居间业务洽谈时，经纪人要向客户告知自己的姓名和身份证号码
  • C.为了保证交易双方权益，房地产经纪机构要与交易双方同时同地签订房地产居间合同
  • D.房地产经纪机构有义务引领买方现场查验标的房地产状况
  • E.房地产经纪人有义务协助交易双方办理房地产权属登记

参考答案ADE

解析A项，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。
D项，引领买方（承租方）看房是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。房地产经纪人有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业的使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。
E项，产权过户与登记是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。
83.
客户按需求的物业类型进行分类，可分为（　）等。
  • A.住宅客户
  • B.写字楼客户
  • C.租房客户
  • D.商铺客户
  • E.个人客户

参考答案ABD

解析客户信息按不同的方法进行分类，包括：
①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；
②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；
③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；
④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；
⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；
⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。
84.
房地产经纪人员搜集的房地产价格信息的主要内容包括（　）。
  • A.新建商品房销售价格
  • B.存量房租赁成交价格
  • C.存量房市场评估价格
  • D.存量房买卖成交价格
  • E.存量房市场平均价格

参考答案ABD

解析房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员搜集的房地产价格信息类型主要包括：
①新建商品房销售价格；
②存量房买卖成交价格；
③存量房买卖挂牌价格；
④存量房租赁成交价格；
⑤存量房租赁挂牌价格。
除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。
85.
客源信息的鉴别和筛选应注意（　）。
  • A.及时删除无效客户
  • B.核实委托人的真实性
  • C.核实联系方式的准确性
  • D.确认客户是否具有购买自主权
  • E.确认客户的购买意愿

参考答案BCDE

解析客源信息的鉴别和筛选是对客源信息的准确性、真实性、可信性进行分析并对已鉴别的客源信息进行挑选和剔除，将识别出的优质客源作为服务的重点。客源信息的鉴别和筛选应注意以下几点：
①核实委托人的真实性以及联系方式的准确性；
②了解客户的购买能力与其需求是否匹配；
③确认客户是否具有购买自主权；
④确认客户的购买意愿。
86.
房地产经纪服务合同的纠纷解决方式可以采取（　）。
  • A.相关部门调解
  • B.仲裁
  • C.司法诉讼
  • D.行政裁定
  • E.政府判定

参考答案ABC

解析纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。
87.
房地产经纪人在接待承租客户时，除调查采集要点外，还需要了解其特殊需求，包括（　）。
  • A.室内设施要求
  • B.承租房屋后的用途
  • C.询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求
  • D.承租后的居住人数
  • E.审核承租人的身份证原件和复印件均可

参考答案ABCD

解析对于承租房屋客户而言，除了调查采集要点外，房地产经纪人还需要了解承租人特殊需求，以便准确地为承租人推荐合适的房源信息，并告知房屋承租相关事项。包括：
①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。
②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。
③询问承租人承租房屋后的用途。
④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。
⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。
⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。
88.
房屋物业管理状况实地查看的注意事项有（　）。
  • A.看清物业服务企业名称
  • B.小区里人车是否分流
  • C.亲身感受物业管理的质量
  • D.观察雨后情形
  • E.注意晚上的情形

参考答案BCDE

解析房屋物业管理状况实地查看的注意事项包括：
①亲身感受物业管理的质量。
②在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画张贴小广告；查看有电梯的楼房，乘坐电梯时留意电梯是否有老化运行问题；小区里人车是否分流等。
③观察雨后情形。下雨的时候去周围观察一下，看看小区的排水系统如何。
④注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。
A项是房屋物业管理状况实地查看的内容。
89.
下列款项中，具有预付款性质的有（　）。
  • A.意向金
  • B.定金
  • C.诚意金
  • D.押金
  • E.违约金

参考答案AC

解析房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。类似的款项还有意向金、诚意金、订约金等。如果交易不能达成，订金一般要如数退还。
90.
商品房交付的一般程序为（　）。
  • A.开发企业向购房者发出交房通知书
  • B.购房者按照商品房买卖合同约定支付相应费用
  • C.房地产经纪人进行实地查验
  • D.购房者按照约定时间验收房屋
  • E.买卖双方办理交接手续

参考答案ABD

解析商品房交付的一般程序为：
①商品房竣工验收合格后，开发企业向购房者发出交房通知书，通知书中包括交房时间、需要交纳的费用、不按时收房的责任等内容。
②购房者按照商品房买卖合同约定支付相应的房屋价款、物业费、公共维修资金等费用。
③购房者按照交房通知书约定的时间验收房屋，验收合格的，领取钥匙、签署交接单；验收发现问题的，向物业服务企业反馈意见，物业确认后，由开发企业解决相关问题，并再次发出交房通知书，购房者再次验收房屋，没有问题后领取钥匙、签署交接单。
91.
存量房商业抵押贷款年限应付的条件有（　）。
  • A.房龄＋贷款年限≤50
  • B.房龄＋贷款年限≤47（砖混）
  • C.年龄＋贷款年限≤70
  • D.房龄＋贷款年限≤47（钢混）
  • E.年龄＋贷款年限≤65

参考答案AC

解析商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：
①房龄＋贷款年限≤50；
②年龄＋贷款年限≤70。
92.
在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要有（　）。
  • A.协助议价
  • B.代办不动产登记
  • C.装饰装修
  • D.广告宣传
  • E.代缴税费

参考答案ABD

解析在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：
①提供买卖信息；
②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；
③房屋实地查看和权属调查；
④发布信息及进行广告宣传；
⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；
⑥代办抵押贷款（如有需要）；
⑦协助交易资金结算及监管；
⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；
⑨协助交验房屋等。
CE两项，装饰装修和代缴税费主要是在存量房租赁代理业务中需要提供的服务。
93.
在房屋交验阶段，房地产经纪人员主要协助承租方检查的事项有（　）。
  • A.协助结算物业服务费
  • B.点收钥匙
  • C.房屋内部是否完好
  • D.家电能否正常使用
  • E.记录水电燃气表等仪表读数

参考答案BCDE

解析在房屋交验阶段，出租方收到租金和押金后，房地产经纪人员要协助租赁双方完成交接手续，安排租赁双方认真填写或核实房屋交接单，直至完成钥匙交接。房地产经纪人员主要协助承租方检查以下事项：
①房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用；
②记录水电燃气表等仪表读数；
③协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字确认。
94.
楼盘信息调查表的主要内容有（　）。
  • A.楼盘的基本信息
  • B.周边配套
  • C.产品信息
  • D.营销信息
  • E.佣金信息

参考答案ABCD

解析记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等。其中，楼盘信息调查表的主要内容有：
①楼盘基本信息；
②周边配套；
③产品信息；
④营销信息；
⑤客源；
⑥工程进度；
⑦项目概况。
95.
签订房地产经纪服务合同时，应书面告知的事项有（　）。
  • A.委托人应协助的事宜
  • B.委托房屋的市场挂牌价
  • C.房屋交易涉及的税费
  • D.经纪服务收费标准和支付时间
  • E.经纪服务完成的时间

参考答案ACD

解析签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪人员应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
①是否与委托房屋有利害关系；
②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
③委托房屋的市场参考价格；
④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
⑤房屋交易涉及的税费；
⑥经纪服务的内容及完成标准；
⑦经纪服务收费标准和支付时间；
⑧其他需要告知的事项。
96.
实地查看房屋前应做好的准备工作有（　）。
  • A.带好房屋测量的工具
  • B.带好房屋状况说明书
  • C.收取委托人的佣金
  • D.与业主约定看房时间
  • E.与客户大方沟通

参考答案ABD

解析房地产经纪人员在房屋实地查看前，应做好相关准备工作：
①通过网络等途径对委托房屋的地理位置、交通情况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录。
②提前与委托人约定房屋实地查看的时间。
③询问委托人房屋的具体详细位置。在与委托人约定看房时间的同时，还应询问委托人房屋的具体详细位置。
④备好房屋实地查看的工具。
⑤备好《房屋状况说明书》。《房屋状况说明书》包括房屋区位状况、房屋的实物状况、物业管理情况、查看人及查看日期等。
97.
下列情形中，会造成合同无效的有（　）。
  • A.损害社会公共利益
  • B.使用自制的合同文本
  • C.以合法形式掩盖非法目的
  • D.以欺诈、胁迫手段订立合同
  • E.违反法律、行政法规的强制性规定

参考答案ACDE

解析《合同法》规定的五种情况下签订的合同无效：
①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
③以合法形式掩盖非法目的；
④损害社会公共利益；
⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
98.
关于房地产交易付款方式，下列说法正确的有（　）。
  • A.一次性付款是指一次性付清房地产交易的费用
  • B.分期付款是当事人双方约定，根据不同的时间阶段，进行付款
  • C.自有资金支付是指客户使用自己现有的资金来支付房价款
  • D.房地产买卖中常用的贷款方式是个人住房抵押贷款
  • E.房价款的转账支付只能在银行柜台办理

参考答案ABCD

解析E项，转账支付是指交易双方以银行转账形式进行购房款支付的形式，在实际房屋买卖中，一般都以银行转账方式进行支付。转账支付的办法有很多，如网上银行办理、银行柜台办理、ATM机转账、手机银行及支付宝、微信等虚拟账户转账。
99.
房地产经纪机构在接受委托前，对出租的房屋进行实地查验的内容包括（　）。
  • A.水电表读数记录
  • B.网络设备设施
  • C.房屋中的家具家电
  • D.房屋的市场价值
  • E.检查房屋的结构

参考答案ABC

解析存量房租赁实地查验的内容包括：
①检查设施设备，主要检查上下水、电路、有线电视、网络设备、卫生洁具等是否能正常使用；
②检查家具、家电，主要检查家具、家电是否能正常使用，外观是否完好，记录家具、家电的品牌和尺寸，所有电器设备要一一试用，检查是否有损坏；
③记录计量表读数。记录水、电、燃气等各类计量表的读数，以便交接相关费用。
100.
房地产经纪人协助办理贷款相关手续的内容包括（　）。
  • A.协助准备贷款申请材料
  • B.带领客户去银行面签借款合同
  • C.协助客户办理交易资金监管手续
  • D.根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期
  • E.协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续

参考答案BCDE

解析个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。其中，协助办理贷款相关手续要求在材料准备齐全后要根据与银行预约的时间办理各类贷款相关手续，主要包括：
①带领客户去银行面签借款合同；
②协助客户办理交易资金监管手续；
③根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期；
④协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。