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2026年房地产估价师《房地产估价原理与方法》预测试卷三

房地产估价原理与方法 / 预测试卷　共 100 题　更新于 2026-09-28

一、单项选择题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（　）。
  • A.易受限制
  • B.独一无二
  • C.相互影响
  • D.不可移动

参考答案C

解析因为房地产相互影响，才会产生相邻关系，需要相邻房地产权利人正确处理。 答案：C
2.
甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（　）万元。
  • A.0～50
  • B.50～65
  • C.50～80
  • D.62.5～150

参考答案C

解析
3.
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（　）元。
  • A.49627
  • B.57647
  • C.65548
  • D.65920

参考答案C

解析
4.
将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（　）。
  • A.成本法
  • B.价差法
  • C.修复成本法
  • D.损失资本化法

参考答案C

解析修复成本法就是将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额。答案：C
5.
评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　）元/m2。
  • A.7020
  • B.7091
  • C.7380
  • D.8580

参考答案B

解析
6.
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（　）万元。
  • A.992
  • B.3306
  • C.10014
  • D.12723

参考答案C

解析
7.
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　）万元。
  • A.5061.44
  • B.5546.94
  • C.5562.96
  • D.6772.85

参考答案A

解析
8.
成本法是求取估价对象（　）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  • A.在估价时点时
  • B.在交易时
  • C.在签订转让协议时
  • D.在建造完成时

参考答案A

解析成本法计算重新购建成本要基于估价时点，以估价时点的状况来衡量。答案：A
9.
采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（　）元/m2。
  • A.7262
  • B.7380
  • C.7500
  • D.8670

参考答案A

解析
10.
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（　）。
  • A.该损害在经济上是可修复的
  • B.修复所能带来的价值增加额为500万元
  • C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
  • D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

参考答案C

解析
11.
假设开发法最基本的公式是（　）。
  • A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润
  • B.房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润
  • C.房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用
  • D.房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本

参考答案A

解析假设开发法基本原理是预测估价对象开发完成后的价值，减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值。选项A准确表述了这一公式。答案：A
12.
购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（　）。
  • A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
  • B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
  • C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
  • D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

参考答案D

解析
13.
有理性的买者在购买商品时，会选择（　）。
  • A.效用最大而价格最低的
  • B.效用最小而价格最低
  • C.效用最大而价格最高的
  • D.效用最小而价格最高的

参考答案A

解析理性消费者追求自身利益最大化，希望以最小成本获得最大收益，也就是用最低价格买到效用最大的商品。答案：A
14.
有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（　）。
  • A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
  • B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率
  • C.甲土地的价值高于乙土地的价值
  • D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

参考答案A

解析乙土地连同地上建筑物价值低于甲空地价值，很可能是拆除乙地上建筑物后重新开发更有利可图，即乙土地上建筑物价值低于拆迁费用，拆除后该土地能实现更高价值。答案：A
15.
难以采用比较法估价的房地产是（　）。
  • A.标准厂房
  • B.商铺
  • C.在建工程
  • D.房地产开发用地

参考答案C

解析比较法适用于同类房地产数量较多、交易活跃且有较完备交易资料的情况。在建工程由于其建设进度、工程状况等个体差异大，同类可比实例少，难以找到合适可比交易案例来运用比较法估价。而标准厂房、商铺、房地产开发用地都相对有较多类似交易实例。答案：C
16.
计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（　）。
  • A.利润支出
  • B.年折旧额
  • C.清理费用
  • D.结构维修费用

参考答案C

解析
17.
某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（　）个月。
  • A.10
  • B.11
  • C.13
  • D.14

参考答案D

解析
18.
利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（　）元/m2。
  • A.5447
  • B.5832
  • C.6987
  • D.7757

参考答案D

解析
19.
下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　）。
  • A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
  • B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
  • C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
  • D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

参考答案D

解析鉴证性估价一般是为第三方提供价值参考，服务于他人的经济行为。选项D是房地产开发企业为自身投标报价，属于咨询性估价，而非鉴证性估价。其他选项都是为第三方（法院、损害双方、上市公司关联交易等）提供价值参考。答案：D
20.
在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（　）修正。
  • A.增价
  • B.减价
  • C.不变
  • D.相对比例的调整

参考答案A

解析因为估价对象房地产优于可比实例房地产，意味着估价对象价值更高，所以要对可比实例价格作增价修正，才能使两者在同一水平比较。答案：A
21.
在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（　）最为详细、准确。
  • A.单位比较法
  • B.分部分项法
  • C.工料测量法
  • D.指数调整法

参考答案C

解析工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以当时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算重新购建价格，能详细、准确计算各项成本。单位比较法较简单粗糙；分部分项法虽细致但不如工料测量法；指数调整法依赖历史价格指数，难以准确反映当前实际情况。答案：C
22.
屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（　）。
  • A.拥有的房地产权利
  • B.受其他房地产权利限制的情况
  • C.受房地产权利以外因素限制的情况
  • D.额外的收益或好处

参考答案D

解析屋顶或外墙面出租做广告获得收入，这并非房地产本身常规的权利体现，而是额外带来的收益。选项A房地产权利主要指所有权、使用权等基本权利；B选项受其他房地产权利限制一般指地役权等对自身权利行使的约束；C选项权利以外因素限制如政策等，均与该收入情况不符。答案选D，这种广告收入属于额外的收益或好处。 答案：D
23.
在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（　）为依据。
  • A.相关合同
  • B.法律、法规、政策
  • C.土地用途管制
  • D.国家的价格政策

参考答案C

解析在依法判定估价对象使用权利时，土地用途管制属于依法判定的重要依据，它明确了土地可使用的方式等关键内容。相比其他选项，土地用途管制对判定估价对象使用权利更为直接和关键。答案：C
24.
除了耕地占用税和（　）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
  • A.房产税
  • B.土地增值税
  • C.城镇土地使用税
  • D.契税

参考答案C

解析耕地占用税和城镇土地使用税都是按面积和税额标准征收 ，一般不需要房地产估价服务，而房产税、土地增值税、契税在计税依据确定等方面常需房地产估价。答案：C
25.
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（　）。
  • A.区位因素
  • B.社会因素
  • C.实物因素
  • D.权益因素

参考答案C

解析功能分区属于房屋自身实物状况方面的因素，影响房地产价值。答案：C
26.
某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。
  • A.690.40
  • B.8284.79
  • C.8720.83
  • D.9746.81

参考答案B

解析
27.
某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（　）。
  • A.空置率偏小
  • B.运营费用偏大
  • C.收益期限偏短
  • D.报酬率偏高

参考答案A

解析
28.
某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（　）万元。
  • A.98.80
  • B.592.81
  • C.691.61
  • D.667.22

参考答案A

解析
29.
某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（　）。
  • A.0.5年和1年
  • B.0.5年和1.5年
  • C.0.5年和2年
  • D.1年和1.5年

参考答案A

解析
30.
报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（　）的比率。
  • A.同价值
  • B.同收益
  • C.同性质
  • D.同类型

参考答案C

解析报酬率、利率、内部收益率都能体现资金随时间变化产生增值的特性，具有相同性质。答案：C
31.
下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（　）。
  • A.他项权利设立情况
  • B.维护情况和完损状况
  • C.出租或占用情况
  • D.房屋所有权状况

参考答案B

解析维护情况和完损状况属于房地产实物状况描述，而他项权利设立情况、出租或占用情况、房屋所有权状况属于房地产建筑物权益状况描述。答案：B
32.
一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（　）以上的不宜采用。
  • A.一年半
  • B.半年
  • C.一年
  • D.两年

参考答案C

解析在房地产估价中，为保证交易实例价格的有效性和适用性，一般规定成交日期与估价时点相隔一年以上的交易实例不宜采用，时间过长市场情况变化大，价格参考性降低。答案：C
33.
被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（　）。
  • A.路线价法
  • B.市场法
  • C.假设开发法
  • D.收益法

参考答案A

解析路线价法可同时对大量土地进行估价，且相对科学准确、公平合理，还能节省人力财力，符合题意。而市场法、假设开发法、收益法通常针对单宗或少量土地评估，难以短时间对许多宗土地估价。答案：A
34.
某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。
  • A.78
  • B.102
  • C.180
  • D.302

参考答案B

解析
35.
下列关于价值类型的表述中，错误的是（　）。
  • A.现状价值为市场价值
  • B.投资价值属于非市场价值
  • C.市场价值的前提之一是继续使用
  • D.同一估价对象可能有不同类型的价值

参考答案A

解析现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，它不一定是市场价值，比如在不符合市场最优利用的现状下，现状价值和市场价值可能不同。 投资价值是特定投资者基于自身情况对房地产所评估出的价值，属于非市场价值，与市场上一般人认可的市场价值不同。 市场价值的前提包括继续使用等多种条件，继续使用是常见前提之一。 同一估价对象由于估价目的等不同，可能有不同类型的价值，如抵押价值、课税价值等。答案：A
36.
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。
  • A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
  • B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
  • C.房地产在过去无明显的季节变动
  • D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

参考答案A

解析长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，推测未来价格的方法，其假设前提就是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。答案：A
37.
下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（　）。
  • A.应是可以实现的价值
  • B.是提供价值意见而不是作价格保证
  • C.对委托人的价格保证
  • D.为委托人争取最大的利益

参考答案B

解析房地产估价是房地产估价机构和估价师基于专业知识和经验，向委托人提供价值意见，并非对价格进行保证，也不是确保实现的价值，更不是单纯为委托人争取最大利益。答案：B
38.
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。
  • A.630.0
  • B.650.0
  • C.661.5
  • D.682.5

参考答案D

解析
39.
某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（　）万元。
  • A.2720
  • B.2800
  • C.2920
  • D.3000

参考答案C

解析
40.
在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（　）决定的。
  • A.估价委托人
  • B.估价方法
  • C.注册房地产估价师
  • D.估价目的

参考答案D

解析价值时点是由估价目的决定的，不同的估价目的会使得价值时点不同，比如为房屋买卖定价可能价值时点是现在，为火灾前房产价值评估可能价值时点是过去，为房产预售定价价值时点可能是未来。 答案：D
41.
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（　）万元。
  • A.566.67
  • B.633.33
  • C.667.67
  • D.433.33

参考答案D

解析
42.
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（　）。
  • A.1～2倍
  • B.2～4倍
  • C.4～6倍
  • D.6～8倍

参考答案C

解析这是考查土地征收中安置补助费标准的知识点，规定每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4 - 6倍。答案：C。
43.
房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（　）上升的。
  • A.间断式
  • B.波浪式
  • C.连续式
  • D.螺旋式

参考答案B

解析房地产因土地资源稀缺等特性，从长期价格变化总趋势看，不是平稳连续上升，也非间断式跳跃上升，而是受经济周期等多种因素影响呈现波浪式上升。答案：B
44.
收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（　）。
  • A.规模收益
  • B.收益递增原理
  • C.均衡原理
  • D.适合原理

参考答案A

解析收益递增递减原理涉及两种投入产出关系，一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的边际收益变动情况；另一种就是规模收益，即当所有的投入要素都按照一定比例变动时，产出的变动情况。而收益递增原理只是其中一部分内容，并非第二种投入产出关系；均衡原理主要强调房地产各因素之间的平衡关系；适合原理强调用途与房地产自身条件及外部环境的适合。所以应选规模收益。答案：A
45.
下列（　）不是估价假设的作用。
  • A.规避估价风险
  • B.保护估价报告使用者
  • C.保护估价机构和估价师
  • D.保护估价机构的管理者

参考答案D

解析估价假设主要作用是规避估价风险，保护估价报告使用者，同时也对估价机构和估价师起到一定保护作用，和估价机构管理者并无直接关联。答案：D
46.
收益法中的运营费用率是指（　）。
  • A.运营费用与潜在毛收入之比
  • B.运营费用与总收益之比
  • C.运营费用与净收益之比
  • D.运营费用与有效毛收入之比

参考答案D

解析运营费用率是运营费用与有效毛收入的比率。有效毛收入是潜在毛收入扣除空置等损失后的收入，运营费用基于有效毛收入来计算。答案：D
47.
下列房地产权利的种类中，（　）属于担保物权。
  • A.地役权
  • B.典权
  • C.抵押权
  • D.租赁权

参考答案C

解析担保物权是为确保债务清偿而设定的物权。抵押权是债务人或第三人不转移财产占有，将该财产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，属于担保物权。地役权是按照合同约定利用他人不动产提高自己不动产效益的权利，不属于担保物权；典权在我国现行法律中无明确规定，且性质与担保物权不同；租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物的使用、收益权利，并非担保物权。答案：C
48.
某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（　）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。
  • A.6043
  • B.5879
  • C.6290
  • D.6120

参考答案B

解析
49.
下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（　）。
  • A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强
  • B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱
  • C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强
  • D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

参考答案A

解析在房地产价格长期趋势图中，长期趋势线的陡缓反映价格上涨或下降趋势的强弱，线越陡，说明在相同时间跨度内价格变动幅度大，即上涨（或下降）趋势越强。答案：A
50.
如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（　）正常市场价格。
  • A.低于
  • B.等于
  • C.高于
  • D.无法确定

参考答案C

解析房地产拥有者惜售，意味着市场上房屋供给相对减少，在需求不变或增加的情况下，根据供求关系原理，供给减少会推动价格上升，所以成交价格通常会高于正常市场价格。答案：C
51.
从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（　）：
  • A.利润
  • B.利息
  • C.开发所得
  • D.开发成本

参考答案A

解析开发商自有资金应得利息应与利润区分，不能将其算入利润中，而利息本身就是利息，开发所得涵盖多种收益类别，开发成本一般不包含自有资金利息这种资金成本的机会成本类，所以这里强调不能算做利润。答案：A
52.
城市租金支付能力由高到低排序正确的是（　）。
  • A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
  • B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
  • C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅
  • D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

参考答案A

解析一般来说，零售业因面向终端消费者，利润空间相对大，租金支付能力较强；专业服务业多位于城市中心商务区附近，对地段要求高，租金支付能力也较高；轻工业需要一定场地等成本，租金支付能力适中；批发业场地需求大，对租金敏感度高，租金支付能力相对较弱；高密度多层住宅主要是居住功能，租金支付能力基于居民收入等，相对批发业等商业用途来说更低。答案：A
53.
如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（　）时的汇率进行换算。
  • A.估价作业日期
  • B.成交日期
  • C.价值时点
  • D.市场状况调整后

参考答案C

解析对进行市场状况调整后的价格，应采用价值时点的汇率进行换算，这样才能准确反映价值时点的价值。答案：C
54.
报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（　）。
  • A.投资报酬率排序插入法
  • B.累加法
  • C.市场提取法
  • D.对比法

参考答案C

解析题干描述的是通过可比实例的价格和净收益等资料，利用报酬资本化法公式反求报酬率，这正是市场提取法的概念。投资报酬率排序插入法是将不同类型投资的报酬率排序来求取报酬率；累加法是通过无风险报酬率等累加求报酬率；对比法不是求取报酬率的常用专门方法。答案：C
55.
买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（　）。
  • A.评估价格
  • B.正常成交价格
  • C.市场价格
  • D.交换价格

参考答案B

解析正常成交价格形成需要具备一些条件，其中买卖双方数量众多，个别情况不影响价格是条件之一，这样形成的价格才是正常成交价格。评估价格是专业评估人员评估出的；市场价格更强调在市场上实际形成的一般价格水平，范围较宽泛；交换价格是实际发生交换的价格统称。答案：B
56.
一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（　）
  • A.下降；下降
  • B.下降；上升
  • C.上升；下降
  • D.上升；上升

参考答案C

解析增加房地产开发环节税收，成本增加，开发商为保证利润往往会提高房价，所以房地产价格上升；减少该环节税收，成本降低，房价可能会随之下降。答案：C
57.
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（　）对商品的需求。
  • A.减少
  • B.不变
  • C.增加
  • D.无法确定

参考答案C

解析正常商品的特点是，消费者收入增加时，对其需求会增加；收入减少时，需求会减少。所以当消费者收入增加，会增加对正常商品的需求。答案：C
58.
在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（　）。
  • A.减少
  • B.增加
  • C.不变
  • D.无法确定

参考答案A

解析开发成本上升，意味着房地产开发商的利润空间可能会被压缩，在价格不变的情况下，开发商开发建设的积极性降低，会减少该种房地产的供给。答案：A
59.
国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（　）标准。
  • A.非市场价值
  • B.市场价值
  • C.现状价值
  • D.残余价值

参考答案B

解析国有土地上房屋征收补偿，是为了保障被征收人的合法权益，使其能在市场上通过补偿款重新购置类似房屋，所以应采用市场价值标准。市场价值是指在正常交易情况下，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，待估房地产的合理价格。这样能保证补偿的公平合理。 答案：B
60.
甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（　）。
  • A.甲
  • B.乙
  • C.甲、乙一样
  • D.无法判断

参考答案A

二、多项选择题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（　）。
  • A.市场状况
  • B.交易情况
  • C.区位状况
  • D.使用期限
  • E.开发程度

参考答案ACDE

解析运用基准地价修正法评估宗地价格，需根据待估宗地实际情况对基准地价进行修正，市场状况反映当前市场与基准地价基准日市场的差异需修正；区位状况不同宗地有别要修正；使用期限不同会影响地价需修正；开发程度不同也需修正。交易情况是在市场法中针对可比实例交易时特殊情况修正，基准地价修正法不涉及。答案：ACDE
62.
在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（　）。
  • A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价
  • B.估价项目负责人应为注册房地产估价师
  • C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作
  • D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
  • E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

参考答案ABCD

解析A选项，同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价，合理；B选项，估价项目负责人应为注册房地产估价师，符合要求；C选项，除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作，正确；D选项，房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，遵循职业道德；E选项，房地产估价师应在自己估价的报告上签名，不能在非自己估价的报告签名，该选项错误。答案：ABCD
63.
房屋新旧程度的判定标准是（　）。
  • A.完好房：十、九、八成
  • B.基本完好房：七、六、五成
  • C.一般损坏房：五、四、三成
  • D.严重损坏与危险房：三成以下
  • E.基本完好房：七、六成

参考答案ADE

解析房屋新旧程度判定标准中，完好房为十、九、八成；基本完好房为七、六成；一般损坏房为五、四成；严重损坏房及危险房为三成以下。据此对各选项分析。答案：ADE
64.
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（　）都能够较准确的预测。
  • A.收益
  • B.经营方式
  • C.收益年限
  • D.市场状况
  • E.风险

参考答案AE

解析收益性房地产估价时，要通过预测未来收益来评估价值，所以未来收益需能准确预测；同时风险会影响收益，也需准确预测。经营方式、收益年限、市场状况并非收益性房地产估价最关键需准确预测的因素。答案：AE
65.
在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　）。
  • A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
  • B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
  • C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
  • D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
  • E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

参考答案ACD

解析谨慎原则要求在估价时充分考虑抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估价值或低估费用等。A选项，避免选高价可比实例且实地查勘，符合谨慎原则；C选项，不高估收入、不低估运营费用，报酬率或资本化率不偏低，体现谨慎；D选项，成本法中不高估各项成本和利润、不低估折旧，遵循谨慎原则。B选项，收益法估价未来收益不确定时应采用保守的收益估计值而非居中值；E选项，假设开发法不应高估未来开发完成后的价值，对后续必要支出及应得利润应合理估算而非适当修正。答案：ACD
66.
根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（　）。
  • A.土地所有权
  • B.依法承包的荒山的土地使用权
  • C.宅基地使用权
  • D.固有汽车加油站
  • E.乡镇企业用房

参考答案AC

解析土地所有权归国家或集体，禁止抵押；宅基地使用权具有特定的人身属性等，一般也不能抵押。而依法承包的荒山土地使用权、固有汽车加油站、乡镇企业用房通常可抵押。答案：AC
67.
用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行（　）的修正和调整。
  • A.交易过程
  • B.交易情况
  • C.市场状况
  • D.交易价格
  • E.房地产状况

参考答案BCE

解析运用比较法估价，要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，需进行交易情况修正；因可比实例成交时的价格是过去的，要将其调整到价值时点的价格，需进行市场状况调整；还要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格，即进行房地产状况调整。答案：BCE 。
68.
选取可比实例时，应符合的要求包括（　）等。
  • A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
  • B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
  • C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
  • D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
  • E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

参考答案BCDE

解析选取可比实例要求交易类型与估价目的吻合，规模相当，成交价格正常或可修正为正常，大类用途相同，并不要求所处地区必须完全相同，只要在同一供求范围内即可。答案：BCDE
69.
下面（　）属于中高层住宅。
  • A.7层
  • B.10层
  • C.5层
  • D.9层
  • E.11层

参考答案AD

解析中高层住宅是指7 - 9层的住宅。答案：AD
70.
房地产估价委托合同包括的内容有（　）等。
  • A.评估价值
  • B.估价机构的名称和住所
  • C.委托人的协助义务
  • D.交付估价报告的类型、交付方式等
  • E.解决争议的方法

参考答案BCDE

解析房地产估价委托合同内容一般涵盖估价机构与委托人相关信息、双方权利义务、报告交付相关约定、争议解决办法等。选项A评估价值是估价活动完成后得出的结果，并非委托合同事先确定内容。选项B估价机构信息、C委托人协助义务、D报告交付事宜、E争议解决方法都属于委托合同应包含内容。答案：BCDE
71.
房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（　）。
  • A.房地产估价报告使用期限
  • B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
  • C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
  • D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
  • E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

参考答案ABCD

解析估价假设和限制条件包括一般假设（如对房屋安全在无理由怀疑且无专业鉴定时的合理假定、对未明确土地用途等事项的合理假定）、未定事项假设（被征收人拒绝实地查勘对内部状况的假定）、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设等，同时要说明估价报告使用期限。而对房地产市场状况不能随意假定，应基于客观情况。答案：ABCD
72.
两种重新购建成本可以说是重新购建成本的基准，它们分别为（　）。
  • A.重整成本基准
  • B.重建成本基准
  • C.重置成本基准
  • D.折旧成本基准
  • E.替代成本基准

参考答案BC

解析重新购建成本分为重建成本和重置成本，这是两种基准类型。答案：BC
73.
下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（　）。
  • A.住宅房屋征收分户估价报告
  • B.单套住宅抵押估价报告
  • C.为房地产开发商投资价值评估
  • D.企业破产评估
  • E.企业厂房、办公楼抵押评估

参考答案AB

解析表格形式的估价报告一般适用于评估对象较单一、价值影响因素相对简单的情况。住宅房屋征收分户估价报告针对单户住宅，单套住宅抵押估价报告针对单套住宅，它们相对简单，可采用表格形式。而房地产开发商投资价值评估、企业破产评估、企业厂房及办公楼抵押评估，涉及因素复杂。答案：AB
74.
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（　）。
  • A.初次抵押估价
  • B.再次抵押估价
  • C.处置抵押房地产估价
  • D.最终抵押估价
  • E.抵押期间估价

参考答案ABCE

解析房地产抵押过程中，在初次抵押时要对抵押物价值进行评估；再次抵押时需重新评估；抵押期间为监测抵押物价值变动情况可能需估价；处置抵押房地产时也需要对其价值进行评估。而“最终抵押估价”这种说法不属于房地产抵押对估价的常见需求类型。答案：ABCE
75.
假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（　）。
  • A.开发期＋经营期
  • B.开发期＋运营期
  • C.开发期＋经营期－前期－建造期
  • D.开发期＋运营期－前期－建造期
  • E.前期＋建造期＋经营期

参考答案ABE

解析
76.
按经营使用方式划分房地产的类型主要有（　）。
  • A.现房
  • B.销售
  • C.出租
  • D.自用
  • E.自营

参考答案BCDE

解析题目问按经营使用方式划分房地产类型，A选项现房是按开发建设状态划分的，并非经营使用方式。而销售、出租、自用、自营都属于房地产的经营使用方式。答案：BCDE
77.
关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（　）。
  • A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动
  • B.长期趋势法可用来比较，分析两宗或两类以上房地产价值的发展潜力
  • C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产
  • D.直线趋势法适用的估价对象是价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
  • E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产

参考答案ABCD

解析
78.
价格指数有哪几种（　）。
  • A.定基价格指数
  • B.环比价格指数
  • C.定额价格指数
  • D.百分比指数
  • E.定率价格指数

参考答案AB

解析价格指数常见的分类是定基价格指数和环比价格指数。定额价格指数、百分比指数、定率价格指数不属于常见价格指数分类。答案：AB
79.
比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（　）修正。
  • A.繁华程度
  • B.临街状况
  • C.容积率
  • D.使用年限
  • E.周围环境

参考答案ABE

解析房地产区位状况比较修正内容主要涉及位置、交通、外部配套等方面。繁华程度、临街状况、周围环境都属于区位状况范畴；而容积率属于实物状况，使用年限一般属于权益状况。答案：ABE
80.
房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　）。
  • A.对房地产本身进行投资改良
  • B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
  • C.通货膨胀
  • D.外部经济性
  • E.建造成本提高

参考答案BD

解析房地产自然增值是因外部因素导致，而非自身投资改良或成本等内部因素。A选项对房地产本身投资改良属于人为增值；C选项通货膨胀是保值而非自然增值；E选项建造成本提高是自身成本变动，不属于自然增值。B选项需求增加致稀缺性增加，D选项外部经济性，都属于外部因素引起自然增值。答案：BD
81.
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（　）。
  • A.直接资本化法
  • B.基于租赁收入测算
  • C.收益乘数法
  • D.基于营业收入测算
  • E.现金流量折现法

参考答案BD

解析收益法中净收益测算，因房地产获取收益方式分基于租赁收入和基于营业收入测算。直接资本化法、收益乘数法、现金流量折现法并非净收益测算类别。答案：BD
82.
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（　）等引起。
  • A.交通建设
  • B.外部配套设施
  • C.人口素质变化
  • D.地区衰落
  • E.城市建设

参考答案ABDE

解析交通建设会改善或改变区域交通便利性，影响房地产经济位置；外部配套设施完善或变化，对房地产吸引力和价值产生影响，改变其经济位置；城市建设包括基础设施建设、功能区规划调整等，会使房地产所在区域发展情况改变，影响经济位置；地区衰落会降低房地产经济价值及经济位置。而人口素质变化主要影响居住氛围等，对房地产社会经济位置直接影响较小。答案：ABDE
83.
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（　）时，便为最高最佳使用。
  • A.与外部环境最协调
  • B.达到规模递增
  • C.内部构成要素的组合最适当
  • D.外部环境与内部因素相关联
  • E.外部环境要素为最适当的组合

参考答案AC

解析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该房地产实现最大价值的使用。适合原理强调房地产与外部环境协调；均衡原理侧重内部构成要素组合适当；收益递增递减原理也关联到整体的合理状态。所以房地产与外部环境最协调且内部构成要素组合最适当的时候，便为最高最佳使用。答案：AC
84.
运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。
  • A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
  • B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图
  • C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
  • D.以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格
  • E.对未来的价格进行分析和预测

参考答案ABC

解析
85.
由于房地产具有（　）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。
  • A.价值量大
  • B.不可移动
  • C.独一无二性
  • D.易受限制性
  • E.相互影响

参考答案ABC

解析
86.
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（　）。
  • A.该房地产未来第30年的净收益小于零
  • B.该房地产的合理经营期限大于22年
  • C.该房地产的收益价值小于1276.47万元
  • D.该房地产的收益价值大于875万元
  • E.该房地产的资本化率为18%

参考答案ABCD

解析
87.
下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（　）。
  • A.房地产估价是专业估价存在的基本前提
  • B.房地产需要专业估价
  • C.房地产可以自动的形成适当的价格
  • D.房地产估价在估价行业中占主体
  • E.房地产估价是一个单一的估价过程

参考答案ABD

解析房地产具有独一无二、价值量大特性，难以自动形成适当价格，需要专业估价，且房地产估价在估价行业占主体，同时房地产估价也是专业估价存在的基本前提。而房地产估价是复杂活动，并非单一过程。答案：ABD
88.
应用路线价法需要进行（　）等修正。
  • A.临街深度
  • B.土地形状
  • C.交易日期
  • D.交易情况
  • E.临街宽度

参考答案ABE

解析路线价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，此单价称为路线价。应用路线价法进行土地价格评估时，需要进行临街深度、土地形状、临街宽度等修正，因为这些因素会影响土地价格与路线价的关系，而交易日期和交易情况修正主要用于比较法，路线价法一般不涉及。 答案：ABE
89.
未来净收益流的类型有（　）。
  • A.每年基本上固定不变
  • B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减
  • C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减
  • D.其他有规则的变动情形
  • E.每年根据市场价格变化而变化

参考答案ABCD

解析未来净收益流类型常见的有固定不变、按固定数额或比率递增递减以及其他有规则变动这几种情况，而每年单纯根据市场价格变化而变化不属于规则性的常见类型。答案：ABCD 。
90.
土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（　）。
  • A.无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
  • B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
  • C.考虑建筑物存在对土地价值的影响
  • D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
  • E.重视土地对建筑物价值的影响

参考答案AC

解析在土地估价时，一方面要无视建筑物存在将其设想为空地（A），这样能单独评估土地价值；另一方面要考虑建筑物存在对土地价值的影响（C），因为不同类型、状况的建筑物会改变土地的价值属性。而B选项“设想为可利用资源物”表述不针对土地估价特点；D选项“豪华建筑”过于局限特定建筑类型；E选项题目强调土地作为房地产形态在估价中的做法，而非土地对建筑物价值影响，重点不符。答案：AC
91.
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（　）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
  • A.比较法
  • B.假设开发法
  • C.成本法
  • D.土地剩余技术
  • E.建筑物剩余技术

参考答案AD

解析
92.
成本法中的投资利息的应计项目包括（　）。
  • A.土地成本
  • B.销售税费
  • C.管理费用
  • D.销售费用
  • E.建设成本

参考答案ACDE

解析成本法中投资利息应计项目是与取得房地产开发用地、进行开发建设等相关的必要合理支出。土地成本、建设成本、管理费用、销售费用在开发建设过程中占用资金会产生利息，而销售税费是在销售环节发生的，不属于投资利息应计项目。答案：ACDE
93.
下列可引起物质折旧的有（　）。
  • A.设备、设施陈旧
  • B.正常使用的磨损
  • C.意外的破坏损毁
  • D.延迟维修的损坏残存
  • E.建筑设计上的缺陷

参考答案BCD

解析
94.
下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　）。
  • A.消费者的收入增加
  • B.作为替代品的房地产的价格上升
  • C.作为互补品的房地产的价格上升
  • D.消费者预期其未来的收入增加
  • E.消费者预期未来的房地产价格上升

参考答案ABDE

解析消费者收入增加，有更多资金购房，需求增加；替代品价格上升，消费者会转向购买该房地产，需求增加；预期未来收入增加，消费者更有信心购房，当前需求增加；预期未来房地产价格上升，消费者会提前购买，当前需求增加。而互补品价格上升会使房地产需求减少。答案：ABDE
95.
影响房地产价格的其他因素包括（　）。
  • A.行政隶属变更
  • B.经济发展
  • C.居民收入
  • D.重要政治人物的健康状况
  • E.国际竞争状况

参考答案AD

解析影响房地产价格的其他因素包含特殊因素，像行政隶属变更、重要政治人物健康状况这类特殊事件会对房地产价格产生影响。经济发展、居民收入属于影响房地产价格的经济因素，国际竞争状况一般不直接影响房地产价格。答案：AD
96.
土地利用总体规划的控制指标主要有（　）。
  • A.农业用地总量
  • B.建设用地平均量
  • C.建设用地总量
  • D.耕地保有量
  • E.农业用地平均量

参考答案CD

解析土地利用总体规划控制指标重点在于对建设用地总量以及耕地保有量的把控，以此保障土地合理利用与耕地保护。农业用地总量并非关键控制指标，平均量概念一般不属于土地利用总体规划控制指标范畴。答案：CD
97.
下列情况中会导致房地产价格下降的是（　）。
  • A.上调贷款利率
  • B.严格控制房地产开发贷款
  • C.开征房地产持有环节的税收
  • D.减免房地产持有环节的税收
  • E.提高最低购房首付款比例

参考答案ACE

解析
98.
某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（　）。
  • A.使用面积的购买单价为12500元/m2
  • B.建筑面积的购买单价为12000元/m2
  • C.名义价格为180万元
  • D.实际价格为180万元
  • E.现房价格低于180万元

参考答案BCD

解析
99.
下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（　）。
  • A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格
  • B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
  • C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格
  • D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
  • E.评估价值接近市场价格或理论价格

参考答案ABCD

解析
100.
在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有（　）。
  • A.未完成房屋征收补偿的建筑物
  • B.已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地
  • C.已完成房屋征收补偿的国有土地
  • D.已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地
  • E.未完成土地征收补偿的集体土地

参考答案BCDE

解析土地“生熟”程度是针对土地开发及征收补偿状态而言。A选项说的是建筑物，并非土地“生熟”范畴；B 是熟地，已完成征收补偿及一定开发；C完成房屋征收补偿的国有土地，也是熟地状态；D属于有一定征收补偿但开发程度不足的情况；E未完成土地征收补偿的集体土地，相对“生”。答案：BCDE