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物业管理师《基本制度与政策》考前点题卷二

物业管理基本制度与政策 / 考前点题　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是（　）关系。
  • A.平行
  • B.雇佣合同
  • C.上下级
  • D.委托服务合同

参考答案D

解析物业管理的依据是物业服务合同。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《合同法》等相关法律、法规的规定来执行。
2.
物业管理社会化的必要前提是（　）。
  • A.现代化大生产的社会专业分工
  • B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
  • C.物业的所有权人在社会上选聘物业服务企业
  • D.物业服务企业能够在社会上找到可以代管的物业

参考答案B

解析B项，物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提；A项，现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件；CD两项，物业管理社会化有两层基本含义：①物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；②物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
3.
（　）的成立标志着物业管理行业的成熟。
  • A.行业自治组织
  • B.皇家特许屋宇经理学会
  • C.非盈利性行业组织
  • D.芝加哥建筑管理人协会

参考答案A

解析20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
4.
关于政府在我国物业管理发展史中的特殊地位，下列说法不正确的是（　）。
  • A.在由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式的过程中，需要政府发挥应有的作用
  • B.物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，因此从城市管理职能角度考虑，政府必须要对物业管理进行强有力的干预
  • C.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管
  • D.政府在物业管理发展过程中的主要作用体现在制定相关法规政策方面

参考答案B

解析在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：①我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；②物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；③普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。
5.
下列关于物业管理制度的必要性，说法错误的是（　）。
  • A.以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要
  • B.以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要
  • C.以政府为主导的制度建设是维护业主需求的体现
  • D.以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要

参考答案C

解析物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：①以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要；②以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要；③以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。
6.
关于《物业管理条例》，下列说法有误的是（　）。
  • A.《物业管理条例》提倡业主通过市场竞争机制选聘物业服务企业
  • B.业主大会是一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制
  • C.体现了业主自我管理、行业监督的原则
  • D.物业服务企业承担安全防范方面的协助义务

参考答案C

解析《物业管理条例》的法律责任体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。
7.
业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由（　）的机制来实现。
  • A.服从权威
  • B.民主协商
  • C.行政命令
  • D.经济杠杆

参考答案B

解析共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就必须遵守管理共同财产的共同契约。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的统一性之间实现协调和均衡；业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。
8.
关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，下列表述不正确的是（　）。
  • A.业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
  • B.业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
  • C.业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
  • D.业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款

参考答案D

解析业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；②依法出租、获取收益、出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；③在自己的专有部分上依法设定负担，或者抵押给金融机构以取得贷款等；④将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
9.
下列关于《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属，描述不正确的是（　）。
  • A.建筑区划内的道路，属于业主共有的，但属于城镇公共道路的除外
  • B.建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有
  • C.建筑区划内的其他公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
  • D.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

参考答案B

解析《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”法律规定的绿地、道路归业主所有，不是绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
10.
从业主整体利益出发，决定物业管理服务事项的原则是（　）。
  • A.按照少数服从多数原则
  • B.维护全体业主合法权益原则
  • C.从实际出发、实事求是原则
  • D.现实性与前瞻性有机结合的原则

参考答案A

解析对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。
11.
某物业服务企业设有接待中心，公示16小时服务电话，急修1小时以内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，此标准达到的普通住宅小区物业管理的（　）级服务标准。
  • A.一
  • B.二
  • C.三
  • D.四

参考答案B

解析《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》制定了三个等级的服务标准：①一级标准规定，公示24小时服务电话，急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；②二级标准规定，公示16小时服务电话，急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录；③三级标准规定，公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
12.
下列关于物业服务收费的明码标价的说法错误的是（　）。
  • A.应当遵循公开、公平和诚实信用的原则
  • B.遵守国家价格法律、法规、规章和政策
  • C.供水、供电、供气等有关费用，不需要实行明码标价
  • D.政府价格主管部门依法对不实行明码标价的物业服务企业进行处罚

参考答案C

解析物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
13.
对于实行酬金制的物业服务收费中的物业服务支出的性质是（　）。
  • A.物业服务企业经营性收入
  • B.物业服务企业营业外收入
  • C.代管性质的业主所有资金
  • D.物业服务成本

参考答案C

解析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
14.
在物业服务定价成本中，固定资产折旧采用（　）。
  • A.年限平均法
  • B.年数总和法
  • C.双倍余额递减法
  • D.平均工作量法

参考答案A

解析物业服务定价成本中固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
15.
下列各项不属于绿化养护费的是（　）。
  • A.绿化工具购置费
  • B.种苗种植费
  • C.农药化肥费
  • D.补苗费

参考答案B

解析绿化养护费是物业服务定价成本的构成之一，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
16.
业主或物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地的，均应当在约定期限内（　）。
  • A.恢复原状
  • B.赔偿损失
  • C.赔礼道歉
  • D.公告声明

参考答案A

解析物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。
17.
对于确需改变公共建筑和公用设施用途的，依法办理有关行政审批手续的是（　）。
  • A.业主大会
  • B.物业服务企业
  • C.业主委员会
  • D.业主代表

参考答案C

解析由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
18.
物业服务企业对侵占公共场地、私搭乱建、损害居住环境行为采取的措施是（　）。
  • A.强行拆除
  • B.可能无法制止，因为没有相应手段
  • C.应当向规划管理部门报告
  • D.应当向房屋管理部门报告

参考答案C

解析物业服务企业可能由于缺乏必要的依据和职权对于一些违法违规行为无法制止，在以下情况中，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告：①对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；②对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；③对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；④对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。
19.
业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担（　）。
  • A.刑事责任
  • B.违约责任
  • C.行政责任
  • D.侵权责任

参考答案D

解析物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主，业主大会和业主委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任，物业服务企业可以依据《合同法》、《物权法》和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任。
20.
前期物业服务合同由（　）签订。
  • A.建设单位和物业服务企业
  • B.建设单位和业主大会
  • C.业主大会与物业服务企业
  • D.业主委员会与物业服务企业

参考答案A

解析在前期物业管理阶段，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定如何选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益，《条例》规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
21.
物业服务合同中对于服务质量的约定，必须（　）。
  • A.简明扼要
  • B.线条清晰
  • C.宜粗不宜细
  • D.具体细致

参考答案D

解析约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务项目不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质量必须具体、细致。业主与物业服务企业可以参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及本地区的物业服务指导标准，结合物业项目情况、物业收费标准以及业主对物业服务的需求，协商确定物业服务质量要求。
22.
以下关于物业管理主体在物业管理法律关系中享有的权利说法错误的是（　）。
  • A.房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权
  • B.业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）
  • C.业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权
  • D.物业服务企业享有缔约权（受托权）、获取报酬权和管理权
  • E.建设单位业享有永久的的缔约权（委托权）与监督权

参考答案E

解析关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利，其中：①房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利；②业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）；③业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权；④物业服务企业享有缔约权（受托权）、获取报酬权和管理权；⑤建设单位业享有缔约权（委托权）与监督权，但这两项权利有一定的时限性，如在前期物业管理阶段，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监督其管理服务行为。
23.
物业管理法律关系的构成不包括（　）。
  • A.物业管理法律关系的特征
  • B.物业管理法律关系的内容
  • C.物业管理法律关系的客体
  • D.物业管理法律关系的主体

参考答案A

解析物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。由主体、内容和客体三个要素构成。
24.
从一般法的角度看，下列哪部法律不是规范物业服务合同各方主体民事责任的基本法律？（　）
  • A.《民法通则》
  • B.《物权法》
  • C.《合同法》
  • D.《物业服务司法解释》

参考答案D

解析物业服务合同各方主体的民事责任，从一般法的角度，主要通过《民法通则》、《物权法》、《合同法》等民事基本法律制度来规范。从特别法的角度，主要通过行政法规和司法解释来规范。
25.
业主大会制度的作用不包括（　）。
  • A.是切实保护业主权益的需要
  • B.是发展物业管理市场的需要
  • C.是提高行政监管效能的需要
  • D.是维护物业服务企业利益的需要

参考答案D

解析业主大会制度的作用包括：①业主大会制度是切实保护业主权益的需要；②业主大会制度是发展物业管理市场的需要；③业主大会制度是提高行政监管效能的需要。
26.
物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金属于（　）所有。
  • A.业主
  • B.业主大会
  • C.业主委员会
  • D.物业服务企业

参考答案A

解析专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项维修资金属于业主所有，其管理和使用，关系到相邻物业、整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。
27.
业主委员会委员资格终止后，该业主应当自（　）起3日内将其保管的档案资料、印章移交给业主委员会。
  • A.终止之日
  • B.终止之日后1天
  • C.终止之日后1周
  • D.终止之日后1个月

参考答案A

解析业主委员会委员资格终止的，应自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
28.
业主大会和业主委员会开展工作的经费由（　）承担。
  • A.街道办事处
  • B.全体业主
  • C.居委会
  • D.物业服务企业

参考答案B

解析业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
29.
共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（　）是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
  • A.管理规约
  • B.物业服务合同
  • C.前期物业服务合同
  • D.临时管理规约

参考答案A

解析管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
30.
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为是（　）。
  • A.商品房预售
  • B.商品房楼盘出售
  • C.商品房现售
  • D.商品房转让

参考答案A

解析商品房销售包括：①商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；②商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定临时管理规约。
31.
业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（　）的同意。
  • A.物业服务企业和政府部门
  • B.居民委员会
  • C.建设单位和政府规划部门
  • D.建设单位和物业服务企业

参考答案D

解析业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。
32.
对于规模较小的住宅物业，建设单位选聘物业服务企业可以例外采用（　）的方式。
  • A.招标
  • B.拍卖
  • C.政府指定
  • D.协议

参考答案D

解析对于规模较小的住宅物业，由于采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，《条例》规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
33.
自前期物业管理招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（　）日。
  • A.5
  • B.10
  • C.15
  • D.20

参考答案D

解析《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
34.
评标委员会的成员为_________单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的___________。（　）
  • A.3人以下；1/4
  • B.3人以上；1/3
  • C.4人以上；1/2
  • D.5人以上；2/3

参考答案D

解析评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
35.
建设单位选聘物业服务企业的，应当在（　）之前与物业服务企业办理物业承接查验手续。
  • A.前期物业服务合同签订
  • B.首位业主签订购房合同
  • C.首位业主入住
  • D.业主大会成立

参考答案C

解析物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。
36.
下列关于物业承接查验记录说法错误的是（　）。
  • A.现场查验应当形成书面记录
  • B.查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认
  • C.交接工作口头完成即可
  • D.交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认

参考答案C

解析物业承接查验记录应注意以下几点：①现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。②交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
37.
具有一级物业服务企业资质的机构最低注册资本为人民币（　）万元。
  • A.100
  • B.150
  • C.200
  • D.500

参考答案D

解析一级物业服务企业资质的机构注册资本人民币500万元以上；二级物业服务企业资质的机构注册资本人民币300万元以上；三级物业服务企业资质的机构注册资本人民币50万元以上。
38.
三级资质物业服务企业可以承接（　）。
  • A.30万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
  • B.20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
  • C.30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务
  • D.20万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务

参考答案B

解析物业服务企业按照以下规定承接物业管理项目：①一级资质可以承接各种物业管理项目；②二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务；③三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
39.
（　）是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制。
  • A.执业资格
  • B.从业资格
  • C.注册资格
  • D.职称资格

参考答案A

解析执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。
40.
注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销其注册，并依法给予行政处罚，当事人在（　）年内不得再次申请注册。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.4

参考答案C

解析注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销注册，并依法给予行政处罚；当事人在3年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
41.
物业共用部位、共用设施设备的所有权人是（　）。
  • A.全体业主
  • B.建设单位
  • C.业主委员会
  • D.物业服务企业

参考答案A

解析共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
42.
物业共用部位保修期满后大中修的资金来源是（　）。
  • A.保修费
  • B.专项维修资金
  • C.物业服务费
  • D.公共更新改造款

参考答案B

解析住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以其便是物业共用部位保修期满后大中修的资金来源。
43.
下列关于土地使用权出让方式的说法错误的是（　）。
  • A.招标出让方式利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局以及重大工程的较大地块的投资项目
  • B.采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价
  • C.拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰
  • D.挂牌出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段

参考答案D

解析拍卖出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段；
44.
关于城市详细规划，下列说法不正确的是（　）。
  • A.城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划
  • B.控制性详细规划以总体规划或者分区规划、修建性详细规划为依据
  • C.控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据
  • D.修建性详细规划以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据

参考答案B

解析详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划，在控制性详细规划阶段，应当依据城市总体规划划定的城市蓝线。
45.
关于建设用地规划许可证，下列说法不正确的是（　）。
  • A.城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
  • B.对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由市级以上人民政府撤销有关批准文件
  • C.建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地
  • D.对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件

参考答案B

解析规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
46.
下列关于城市紫线、蓝线、绿线和黄线管理的说法有误的是（　）。
  • A.绿线内的土地只准用于绿化建设，不得改为他用
  • B.在城市紫线范围内，禁止违反保护规划的大面积拆除、开发
  • C.控制性详细规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线
  • D.不得未经批准，在城市黄线区域内改装、迁移或拆毁原有城市基础设施

参考答案C

解析城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求。在控制性详细规划阶段，应当依据城市总体规划划定的城市蓝线，规定城市蓝线范围内的保护要求和控制指标，并附有明确的城市蓝线坐标和相应的界址地形图。
47.
开发利用通过出让方式取得使用权的土地必须依照（　）设定的条件。
  • A.土地使用权出让合同
  • B.建设项目用地许可证
  • C.项目选址意见书
  • D.建设工程规划许可证

参考答案A

解析房地产开发项目管理应当遵循的制度之一为：必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。
48.
以出让方式取得土地所有权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（　）的同意，并依法办理相关手续。
  • A.原出让方
  • B.转让人
  • C.规划行政主管部门
  • D.原出让方和市、县规划行政主管部门

参考答案D

解析《城市房地产管理法》规定，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
49.
关于房地产转让，下列说法不正确的是（　）。
  • A.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
  • B.以房地产抵债的，属于房地产转让方式
  • C.以房地产抵债的，不属于房地产转让方式
  • D.房地产转让的实质是房地产权属发生转移

参考答案C

解析《城市房地产转让管理规定》规定转让房地产的合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情况。
50.
某转让的房地产系3年前建成，土地使用权年限为70年，整个开发周期为2年，则此时转让后的房地产的剩余使用年限为（　）年。
  • A.65
  • B.67
  • C.68
  • D.70

参考答案A

解析房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。所以房地产的剩余使用年限＝土地使用权的剩余使用年限＝70－3－2＝65（年）。
51.
契据登记制度下所进行的房地产权属登记（　）。
  • A.具有公示力和公信力
  • B.无公示力，也无公信力
  • C.只具有公示力，无公信力
  • D.只具有公信力，而无公示力

参考答案C

解析契据登记制度下所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
52.
（　）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
  • A.转移登记
  • B.原始登记
  • C.初始登记
  • D.总登记

参考答案D

解析总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记；转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记；初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。
53.
下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（　）。
  • A.可以不遵守自愿原则
  • B.可以不交纳税费
  • C.可自行规定收取费用
  • D.按照核准的业务范围从事经营活动

参考答案D

解析房地产中介服务机构必须履行的义务包括：①遵守有关的法律、法规和政策；②遵守自愿、公平、诚实信用的原则；③按照核准的业务范围从事经营活动；④按规定标准收取费用；⑤依法交纳税费；⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
54.
公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由（　）承担维修养护的责任。
  • A.住宅所有人
  • B.住宅使用人
  • C.房屋管理部门
  • D.物业服务公司

参考答案A

解析公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。
55.
住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由（　）专项用于住宅共用部分和共用设施设备的维修养护。
  • A.房地产开发商
  • B.维修养护责任单位
  • C.房地产主管部门
  • D.住宅管理委员会

参考答案B

解析住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。
56.
下列关于物业承接查验的活动错误的是（　）。
  • A.共用部位
  • B.共用设施
  • C.共用设备
  • D.共同财产

参考答案D

解析物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
57.
物业承接查验的内容不包括（　）。
  • A.共用部位
  • B.共用设备
  • C.共用设施
  • D.专有部分

参考答案D

解析物业服务企业应当物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收：①共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备问等。②共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。③共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
58.
管理规约一般以（　）形式订立。
  • A.口头
  • B.书面
  • C.通知
  • D.备案

参考答案B

解析管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般采用书面的形式订立。
59.
国家对于从事物业管理活动的企业实行（　）管理制度。
  • A.登记
  • B.注册
  • C.审查
  • D.资质

参考答案D

解析《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”
60.
（　）已经终审，以及施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，就不再适用《物业服务司法解释》了。
  • A.2009年10月1日
  • B.2008年10月1日
  • C.2009年9月1日
  • D.2008年9月1日

参考答案A

解析因物业承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照《物业服务司法解释》关于业主的规定处理，《物业服务司法解释》中关于物业服务企业的规定，适用于《物权法》中所称的“其他管理人”。2009年10月1日前已经终审，以及施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用《物业服务司法解释》。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包产生的弊端表现在（　）。
  • A.建设资金投入无回收
  • B.形不成投入产出的良性循环
  • C.制约了住宅建设的发展
  • D.不能维持房屋的维修养护
  • E.居住环境恶劣，房屋管理混乱

参考答案ABCD

解析住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。
62.
为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则有（　）。
  • A.由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任
  • B.凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
  • C.维护全体业主合法权益的原则
  • D.确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则
  • E.现实性与前瞻性有机结合的原则

参考答案BD

解析为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：①凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；②确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。
63.
物业管理服务标准中的三级服务标准包括（　）。
  • A.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确
  • B.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书
  • C.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理等制度健全
  • D.管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情
  • E.公示24小时服务电话

参考答案ABCD

解析根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，三级服务标准的基本要求有：①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；②承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；③管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；④有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；⑤管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；⑥公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；⑦按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；⑧按合同约定规范使用住宅专项维修资金；⑨每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
64.
关于酬金制收费方式，下列说法正确的有（　）。
  • A.酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用
  • B.酬金制的物业服务支出由业主负担
  • C.酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金
  • D.酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出
  • E.为保证收益的稳定性，物业管理企业可对所收的物业服务支出进行合理的投资

参考答案ABCD

解析酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。E项，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
65.
关于物业服务定价成本审核的方法和标准，下列说法正确的有（　）。
  • A.医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支
  • B.企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限
  • C.物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定
  • D.住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的计入定价成本
  • E.物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊

参考答案ABCE

解析物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
66.
业主不遵守物业管理秩序，给其他业主造成人身、财产损害，在违规业主不听从物业服务企业劝告、制止情况下，物业服务企业可（　）。
  • A.向受害业主说明已经依法履行管理义务的服务情况
  • B.向公安机关报告
  • C.动员受害业主通过行政投诉手段维护自身合法权益
  • D.动员受害业主通过司法起诉手段维护自身合法权益
  • E.请求派出所支援

参考答案ACD

解析在违规业主不听从物业服务企业劝告情况下，有些业主从维护物业管理秩序角度，执意要求物业服务企业必须制止业主违规行为是不合理的。这种情况下，物业服务企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政投诉或司法起诉手段维护自身合法权益。
67.
下列对前期物业服务合同的说法错误的有（　）。
  • A.前期物业服务合同在业主委员会成立后自然终止
  • B.物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意可以解除合同
  • C.物业服务合同没有以书面形式订立，合同无效
  • D.未经2/3以上业主投票权同意的物业服务合同无效
  • E.业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同

参考答案ADE

解析前期物业服务合同，是指在业主大会尚未成立之前，由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，在建设单位和物业服务企业之间签订的物业服务合同。前期物业服务合同有以下特征：①前期物业服务合同具有过渡性；②前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；③前期物业服务合同是要式合同。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，A项错误；只有全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同才会发生效力，D项错误；前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订，E项错误。
68.
在我国，作为物业管理法律关系主体的“人”，大体上可以分（　）。
  • A.自然人
  • B.法人
  • C.国家机关
  • D.事业团体

参考答案ABC

解析在我国，作为物业管理法律关系主体的“人”，大体上可以分为四类，分别是：①物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，既包括中国公民，也包括外国人；②物业管理法律关系的法人，主要有两类：一类是作为物业产品的生产者和初始业主的建设单位，另一类是作为物业管理受托方的物业服务企业；③国家机关参加的物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产行政主管部门，物价、治安、税收、规划等部门也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管；④其他组织，主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会和业主委员会，这是基于物业管理活动特殊性而产生的特殊主体，业主大会及执行机构业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，法律对其成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。
69.
以下关于业主大会的说法中，正确的有（　）。
  • A.一个物业管理区域只能成立一个业主大会
  • B.是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定
  • C.一个物业管理区域必须成立业主大会
  • D.业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责
  • E.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会

参考答案ABDE

解析业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”《条例》要求业主成立业主大会，是为了保障业主的共同管理权能够得以有效实现，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
70.
关于业主违约要负的责任，下列说法正确的有（　）。
  • A.业主在物业维修养护中不予配合的，向有关行政主管部门投诉
  • B.业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼
  • C.业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼
  • D.在指定位置倾倒垃圾杂物的，由业主委员会予以批评指正
  • E.建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业应直接向人民法院提起诉讼

参考答案BCE

解析业主违约要负责任的情形包括：①业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼；②业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼；③建设单位未能履行临时管理规约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
71.
下列各项属于招投标禁止行为的有（　）。
  • A.招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量
  • B.招标人不得泄露标底的信息
  • C.招标人在确定中标前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判
  • D.遵守公开、公平、公正和诚实信用的招标投标原则
  • E.遵守物业管理市场竞争规则

参考答案ABC

解析为了保证公平竞争，《招投标暂行办法》规定的招标禁止行为包括：①招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；②招标人不得泄露标底的信息；③招标人在确定中标前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
72.
下列关于物业服务企业在承接查验中的法律责任的说法错误的是（　）。
  • A.物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，物业服务企业应当负责修复；给业主造成经济损失的，物业服务企业应当依法承担赔偿责任
  • B.物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管
  • C.物业服务企业应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任
  • D.物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任

参考答案AC

解析物业服务企业在承接查验中有三项法律责任：①自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；②物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；③物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
73.
关于资质证书的颁发和管理，下列说法正确的有（　）。
  • A.一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发
  • B.二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发
  • C.直辖市人民政府房地产主管部门负责一级物业服务企业资质证书的管理
  • D.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发
  • E.县级人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的管理

参考答案ABD

解析资质证书的颁发和管理规定包括：①一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发；②二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发；③直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理；④设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
74.
注册申请人有以下（　）情形的，注册审批机构不予注册。
  • A.不具有完全民事行为能力的
  • B.刑事处罚尚未执行完毕的
  • C.在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的
  • D.与原聘用单位解除劳动合同的
  • E.工作单位频繁调动的

参考答案ABC

解析注册申请人有以下情形之一的，注册审批机构不予注册：①不具有完全民事行为能力的；②刑事处罚尚未执行完毕的；③在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；④法律、法规规定不予注册的其他情形。
75.
关于专项维修资金的管理，下列说法正确的有（　）。
  • A.业主大会成立前，专项维修资金属于代管性质
  • B.业主大会成立前，专项维修资金由当地房地产行政主管部门委托商业银行代管
  • C.业主大会成立后，专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管
  • D.业主大会成立后，委托当地一家商业银行进行专户管理
  • E.业主大会成立后，专项维修资金由业主委员会代管

参考答案ABD

解析业主大会成立前，住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门和财政部门委托商业银行代管，业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行开立住宅专项维修资金专户进行管理。
76.
建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件包括（　）。
  • A.已经取得建设工程规划许可证
  • B.已经确定施工企业
  • C.施工企业已签署了工程保修书
  • D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料
  • E.建设资金已经落实

参考答案ABDE

解析建设单位申领施工许可证的条件如下：①已经办理该建筑工程用地批准手续；②在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；④已经确定施工企业；⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理；⑧建设资金已经落实。
77.
下列关于房地产开发企业设立，应具备的条件正确的有（　）。
  • A.有符合公司法人登记的名称和组织机构
  • B.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房
  • C.注册资本100万元以上
  • D.注册资本30万元以上
  • E.有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

参考答案ABC

解析设立设房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》的要求：①有100万元以上的注册资本；②有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
78.
房地产转让合同应载明的主要条款和内容包括（　）等。
  • A.成交价格及支付方式
  • B.合同履行期限
  • C.房地产交付使用的时间
  • D.违约责任
  • E.房地产的用途或使用性质

参考答案ACDE

解析《城市房地产转让管理规定》明确房地产转让合同应载明的主要条款和内容：①双方当事人的姓名或者名称、住所；②房地产权属证书名称和编号；③房地产座落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦房地产交付使用的时间；⑧违约责任；⑨双方约定的其他事项。
79.
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有的行为包括（　）。
  • A.代理所在中介机构与委托人谈判签约
  • B.与一方当事人串通损害另一方当事人利益
  • C.同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务
  • D.允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
  • E.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益

参考答案BCDE

解析房地产中介服务人员在房地产中介活动中禁止的行为包括：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律、法规禁止的其他行为。
80.
2007年3月16日，《物权法》颁布后，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要特点有（　）。
  • A.协调性
  • B.引导性
  • C.创新性
  • D.一致性
  • E.调整性

参考答案ABC

解析2007年3月16日，《物权法》颁布后，以《物权法》为指针，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：①协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一；②引导性，主要是政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策；③创新性，主要是在总结物业管理发展30年经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。