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物业管理师《基本制度与政策》模拟试卷三

物业管理基本制度与政策 / 模拟试卷　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为（　）个资质等级。
  • A.3
  • B.4
  • C.5
  • D.6

参考答案B

解析为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级。
2.
不属于房屋权利人申请房屋所有权变更登记的情况是（　）
  • A.房屋所有权人的姓名或者名称变更的
  • B.房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的
  • C.房屋面积增加或者减少的
  • D.所有权人之间分割、合并房屋的

参考答案D

解析《房屋登记办法》规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(1)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(2)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(3)房屋面积增加或者减少的；(4)同一所有权人分割、合并房屋的；(5)法律、法规规定的其他情形。
3.
物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每（　）小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.4

参考答案A

解析物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4.
下列关于抵押人负有维护抵押房地产义务的表述，不正确的是（　）
  • A.抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况
  • B.抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好
  • C.抵押的房地产因抵押人的行为造成损失的，抵押权人无权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足
  • D.抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。

参考答案C

解析抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
5.
业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（　）日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  • A.10
  • B.15
  • C.20
  • D.30

参考答案B

解析筹备业主大会的工作要求如下：(1)业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；(2)公告《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；(3)确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；(4)业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
6.
业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起（　）日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交。
  • A.15
  • B.20
  • C.30
  • D.60

参考答案C

解析成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位。业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交。
7.
商品房销售时，（　）应当订立书面商品房买卖合同。
  • A.物业服务企业和买受人
  • B.房地产开发企业和买受人
  • C.物业服务企业和销售人
  • D.房地产开发企业和物业服务企业

参考答案B

解析商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
8.
我国的房地产权属登记制度基本采用（　）
  • A.权属登记制度
  • B.契证登记制度
  • C.权证登记制度
  • D.产权登记制度

参考答案C

解析我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度。
9.
下列说法错误的是（　）
  • A.物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到有关部门办理手续
  • B.物业服务企业终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续
  • C.资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布
  • D.物业服务企业不按照《物业服务收费管理办法》规定及时办理资质变更手续，可处2万元以下的罚款

参考答案D

解析物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。物业服务企业不按照《物业管理资质管理办法》规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。
10.
物业服务企业提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以（　）
  • A.满足自身需求
  • B.获得一定的经济利益
  • C.增强业主的认同感'
  • D.增强业主的亲和力

参考答案A

解析提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量；对物业服务企业而言，可以增强业主的亲和力和认同感，同时获得一定的经济利益。
11.
不属于办理房屋登记的必经程序的是（　）
  • A.申请与受理
  • B.审核与记载于登记簿
  • C.公告登记事项
  • D.发证

参考答案C

解析《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(1)申请；(2)受理；(3)审核；(4)记载于登记簿；(5)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
12.
下列（　）不属于业主大会的职责。
  • A.制定、修改管理规约和业主大会议事规则
  • B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
  • C.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
  • D.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

参考答案C

解析“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会的职责。《物业管理条例》规定业主大会有六项职责：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业服务企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
13.
有别于为单一客户提供的特约服务，而是为某一特定社会群体提供服务，体现物业管理服务的（　）特点。
  • A.公共性
  • B.综合性
  • C.广泛性
  • D.普遍性

参考答案A

解析物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
14.
贷款银行要求（　）必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任。
  • A.房地产评估企业
  • B.房地产建筑企业
  • C.房地产开发企业
  • D.房地产管理企业

参考答案C

解析贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务。直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。
15.
评标委员会向招标人提出的书面评标报告，应当推荐不超过（　）名有排序的合格的中标候选人。
  • A.2
  • B.3
  • C.4
  • D.5

参考答案B

解析《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十五条第一款规定：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
16.
对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持（　）的原则。
  • A.合理赔偿
  • B.自行调节
  • C.协商一致
  • D.损害赔偿优先

参考答案D

解析《物业管理条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
17.
业主大会的执行机构是（　）
  • A.业主代表
  • B.物业服务企业
  • C.政府物业主管部门
  • D.业主委员会

参考答案D

解析业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
18.
下列关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，表述不正确的是（　）
  • A.业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
  • B.业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
  • C.业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
  • D.业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款

参考答案D

解析业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定抵押权，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等，还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
19.
强调物业管理服务应当价质相符，是针对（　）提出的。
  • A.市场竞争情况
  • B.物业服务质量
  • C.现实物业管理市场情况
  • D.物业管理服务的有偿性

参考答案C

解析收费与服务水平相适应原则，强调物业管理服务应当价质相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。
20.
对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，作出规定的相关法律是（　）
  • A.《土地管理法》
  • B.《城市规划法》
  • C.《城市房地产管理法》
  • D.《城市房地产抵押管理办法》

参考答案C

解析房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。在出让土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出让合同中约定权利义务的继承问题，另一方面要防止利用土地使用权转让进行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。
21.
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（　）交纳。
  • A.物业买受人
  • B.建设单位
  • C.业主委员会
  • D.物业服务企业

参考答案B

解析《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
22.
对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是。（　）
  • A.通知业主委员会督促业主限期交纳
  • B.申请仲裁
  • C.向人民法院起诉
  • D.停水、停电

参考答案D

解析业主委员会有责任也有义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
23.
物业管理的内容是（　）
  • A.对物业进行维修
  • B.对物业进行养护、管理
  • C.对相关区域的卫生进行保洁
  • D.对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

参考答案D

解析物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，主要有两方面：(1)对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；(2)维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修服务。
24.
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由（　）交纳。
  • A.物业买受人
  • B.物业服务企业和建设单位
  • C.建设单位
  • D.业主委员会

参考答案C

解析《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
25.
房地产咨询人员的考试办法，由（　）制订。
  • A.市、县人民政府房地产管理部门
  • B.直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
  • C.区、县人民政府房地产管理部门和直辖市房地产管理部门
  • D.省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门

参考答案D

解析房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
26.
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征不包括（　）
  • A.住房投资由国家和国有企业统包
  • B.住房分配采取实物分配
  • C.住房分配货币化
  • D.住房消费采取福利低租金制度

参考答案C

解析我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：(1)住房投资由国家和国有企业统包；(2)住房分配采取实物分配：(3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
27.
业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有（　）
  • A.监督权和管理权
  • B.监督权和执行权
  • C.管理权和使用权
  • D.知情权和监督权

参考答案D

解析物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
28.
缓解物业管理矛盾的根本所在是（　）
  • A.物业服务收费与服务水平相适应
  • B.企业的经营作风必须诚实信用
  • C.提高价质相符的市场交换意识
  • D.增强业主的亲和力

参考答案C

解析提高价质相符的市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。
29.
按照（　）划分的标准，物业管理属于第三产业。
  • A.社会产业组织
  • B.社会产业部门
  • C.社会产业性质
  • D.社会产业目的

参考答案B

解析物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进。而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
30.
为了保证专项维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当（　），严禁挪作他用。
  • A.专户存储、专款多用
  • B.多户存储、专款多用
  • C.多户存储、专款专用
  • D.专户存储、专款专用

参考答案D

解析为了保证专项维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。
31.
《物业管理条例》规定，（　）制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
  • A.建设单位
  • B.房地产开发商
  • C.业主
  • D.业主大会

参考答案A

解析为了消除临时管理规约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，《物业管理条例》对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约。不得侵害物业买受人的合法权益。
32.
业主选举业主委员后，应当经物业主管部门（　）
  • A.审批
  • B.核准
  • C.备案
  • D.注册

参考答案C

解析业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
33.
建设工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为（　）年。
  • A.2
  • B.3
  • C.4
  • D.5

参考答案D

解析在正常使用下，建设工程的最低保修期限为：(1)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。
34.
《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设阶段，物业管理政策法规主要体现的特点不包括（　）
  • A.配套性
  • B.操作性
  • C.经验性
  • D.针对性

参考答案D

解析《物业管理条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮，这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：(1)配套性；(2)经验性：(3)操作性。
35.
不属于业主的建筑物区分所有权的构成是（　）
  • A.业主对专有部分享有所有权
  • B.业主对专有部分以外的共有部分分别享有所有权
  • C.业主对专有部分以外的共有部分享有共有权
  • D.业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权

参考答案B

解析《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
36.
业主委员会委员资格终止后，该业主应当自（　）起在限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
  • A.终止之日前一天
  • B.终止之日后一天
  • C.终止之日后一周
  • D.终止之日

参考答案D

解析业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的：(4)有犯罪行为的：(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜再担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止后，该业主应当自终止之日起限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
37.
下列关于物业服务一级标准的描述错误的是（　）
  • A.每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道
  • B.载人电梯24小时正常运行
  • C.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上
  • D.设有服务接待中心，公示24小时服务电话

参考答案C

解析一级物业服务的基本要求规定：每年至少1次征询业主对物业服务的意义，满意率80%以上。
38.
经（　）以上业主委员会委员的提议，应当及时召开业主委员会会议。
  • A.1/3
  • B.2/3
  • C.1/2
  • D.1/4

参考答案A

解析业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
39.
处分抵押房地产的中止情况不包括（　）？
  • A.抵押权人请求中止的
  • B.发现被拍卖抵押物有权属争议的
  • C.诉讼或仲裁中的抵押房地产
  • D.拒交抵押房地产应缴纳的税款的

参考答案D

解析处分抵押房地产的中止情况有：(1)抵押权人请求中止的；(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的；(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产；(5)其他应当中止的情况。
40.
为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》明确了物业管理用房的（　）
  • A.所在地和用途
  • B.权属和用途
  • C.归属和用途
  • D.所在地和归属

参考答案B

解析为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。
41.
依据《物业管理条例》关于物业管理概念的定义，下列对于物业管理的理解，不正确的是（　）
  • A.物业管理活动的实质，是业主与物业服务企业就物业服务事项所进行的一项交易
  • B.物业管理是一种市场行为，必须遵守市场规则
  • C.物业服务合同是产生物业管理活动的基础
  • D.物业管理法律关系包括业主自行管理自己物业的管理活动

参考答案D

解析《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。上述定义明确了物业管理是一种市场行为、市场活动，是业主和物业服务企业就物业服务事项所进行的一项交易，必须遵守市场规则，订立物业服务合同。同时说明，物业管理法律关系是业主与物业服务企业之间建立的委托物业管理与服务关系，必须按照物业服务合同的约定履行各自的义务，因此物业服务合同是产生物业管理活动的基础。因此选项A、B、C说法正确。选项D提出的业主自行管理自己物业的管理活动，不属于市场行为和市场活动，不存在物业管理法律关系，仅属于业主自身进行的民事活动，不属于《物业管理条例》调整的范畴。因此，选项D符合题意。
42.
申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的（　）倍以下收取登记费。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.5

参考答案C

解析申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
43.
为规范物业管理人员行为，提升管理质量，（　）年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。
  • A.1995
  • B.1996
  • C.1997
  • D.1998

参考答案B

解析针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。
44.
物业服务采用包干制收费形式的，在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过（　）来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
  • A.减少物业服务成本
  • B.降低物业服务质量
  • C.减少法定税费
  • D.扩大物业服务规模

参考答案A

解析包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损；在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
45.
某物业服务企业管理多层住宅25万m2，管理高层住宅25万m2，管理别墅4万m2，则该企业具备（　）物业服务企业的管理房屋面积要求。
  • A.一级
  • B.二级
  • C.三级
  • D.四级

参考答案B

解析二级资质物业服务企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万m2；(2)高层住宅50万m2；(3)独立式住宅（别墅）8万m2；(4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。结合题目，25/100+25/50+4/8=125%＞100%，符合要求。因此是二级服务企业。
46.
物业管理三级服务标准中，对重点区域、重点部位每（　）小时至少巡查1次。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.5

参考答案C

解析物业管理服务三级标准中，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
47.
前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的（　）决定的。
  • A.过渡性
  • B.针对性
  • C.有偿性
  • D.自主性

参考答案A

解析前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。
48.
业主大会做出专项维修资金使用、续筹方案的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（　）以上通过。？
  • A.1/2
  • B.1/3
  • C.2/3
  • D.3/

参考答案C

解析业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业服务企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
49.
物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（　）学时。
  • A.20
  • B.30
  • C.40
  • D.60

参考答案C

解析物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
50.
物业服务合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照（　）原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。
  • A.人身自由
  • B.组织自由
  • C.规定自由
  • D.契约自由

参考答案D

解析提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。《物业管理条例》规定物业服务企业“可以”而不是“应当”提供相关服务，是因为物业服务企业是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供公共性物业服务的专业化机构。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。
51.
管理规约是依据（　）制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。
  • A.物业管理制度
  • B.政府规章
  • C.国家相关法律、法规
  • D.物业服务合同

参考答案C

解析管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务的基础性文件。
52.
人事部和建设部于（　）发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
  • A.2005年9月
  • B.2005年11月
  • C.2006年1月
  • D.2006年5月

参考答案B

解析根据《物业管理条例》规定，人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和小于物业管理师资格认定考试办法》。
53.
《物业管理条例》特别规定，在前期物业管理招投标中，为了规范以协议方式选聘物业服务企业的情况，应当经过物业所在地的（　）的批准，才可以进行。
  • A.自治区、直辖市房地产行政主管部门
  • B.省、县房地产行政主管部门
  • C.省、区房地产行政主管部门
  • D.区、县房地产行政主管部门

参考答案D

解析《物业管理条例》特别规定：在前期物业管理招投标中，为了规范以协议方式选聘物业服务企业的情况，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。
54.
物业管理师的执业范围不包括（　）
  • A.查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料
  • B.制定并组织实施物业管理方案
  • C.能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
  • D.负责房屋及配备设施设备和相关场地的维修、养护与管理

参考答案C

解析物业管理师的执业范围是：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
55.
改革开放前，我国房屋管理一直采取（　）的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。
  • A.节约型
  • B.福利型
  • C.竞争型
  • D.层次型

参考答案B

解析几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。
56.
从实践效果来看.业主委员会制度对物业管理的发展起到一定的（　）作用。
  • A.限制
  • B.促进
  • C.决策
  • D.监督

参考答案B

解析从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。
57.
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取（　）以外的其他费用。
  • A.手续费
  • B.服务费
  • C.管理费
  • D.佣金

参考答案D

解析受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
58.
招标人应当在投标有效期截止时限（　）日前确定中标人。
  • A.20
  • B.30
  • C.60
  • D.90

参考答案B

解析招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。
59.
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况不包括（　）
  • A.抵押人依规定处分抵押房地产的
  • B.抵押人被依法宣告解散或者破产的
  • C.抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的
  • D.债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的

参考答案A

解析抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况包括：(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的：(4)抵押人擅自处分抵押房地产的。(5)抵押合同约定的其他情况。
60.
管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的（　）规范，一般以书面形式订立。？
  • A.自主性
  • B.自律性
  • C.普遍性
  • D.特殊性

参考答案B

解析管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关，物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
物业服务定价成本的构成包括（　）
  • A.人员费用
  • B.办公费用
  • C.秩序维护费
  • D.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的代收费用
  • E.物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用

参考答案ABCE

解析《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
62.
《物业管理条例》规定，业主的权利包括（　）
  • A.选举业主委员会委员，并享有被选举权
  • B.就物业管理事项向业主大会提出建议
  • C.遵守管理规约、业主大会议事规则
  • D.按时交纳物业服务费用
  • E.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

参考答案ABE

解析《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。
63.
《城市新建住宅小区管理办法》是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范的主要内容包括（　）
  • A.确定了物业管理活动的服务部门
  • B.确定了物业管理工作的基本内容
  • C.明确了物业服务企业的权利与义务
  • D.针对业主的主要违规行为提出管理措施
  • E.确定了业主选举产生物业管理委员会制度

参考答案BCDE

解析《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门；(2)确定了物业管理工作的基本内容；(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务；(6)明确了物业服务企业的权利与义务；(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施。
64.
商品房销售的计价方式有（　）
  • A.按套或单元计价
  • B.按预测面积计价
  • C.按建筑面积计价
  • D.按套内建筑面积计价
  • E.按使用面积计价

参考答案ACD

解析商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
65.
物业管理职业道德的主要内容有（　）
  • A.诚恳待人、服务热情
  • B.努力学习、掌握专业技能
  • C.尽职尽责胜任本职工作
  • D.守法经营
  • E.奋发努力、坚韧不拔

参考答案BCD

解析物业管理职业道德是长期从事职业动过程中形成的群体职业观念和职业要求，主要包括：守法经营，诚信经营，尽职尽责胜任本职工作，努力学习、掌握专业技能，团结互助、公平竞争。
66.
利用物业共用部位经营给相关业主正常生活造成影响时，该项物业经营活动必须经（　）才能成立。
  • A.城市规划部门批准
  • B.业主委员会同意
  • C.物业服务企业同意
  • D.相关业主同意
  • E.业主大会同意

参考答案CDE

解析利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。利用共用部位、共同设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业服务企业的同意是由物业服务企业的服务性质和服务内容决定的。
67.
利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件有（　）
  • A.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意
  • B.必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下
  • C.利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买二级市场发行的国债，并持有到期
  • D.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意
  • E.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为

参考答案BDE

解析《住宅专项维修资金管理办法》规定，利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：(1)必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下；(2)利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期；(3)利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；(4)利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意；(5)禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
68.
物业服务收费定价形式中，《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定的定价形式包括（　）
  • A.业主定价
  • B.市场调节价
  • C.政府指导价
  • D.政府定价
  • E.协商定价

参考答案BCD

解析《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：(1)政府定价；(2)政府指导价；(3)市场调节价。
69.
下列只属于建设部印发的物业服务考核标准的有（　）
  • A.《物业管理企业资质管理试行办法》
  • B.《物业管理企业财务管理规定》
  • C.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
  • D.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
  • E.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

参考答案AD

解析我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，全国性的法规政策主要包括：(1)城市新建住宅小区管理办法。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。(2)物业管理服务考评标准。包括：《全国优秀管理住宅小区标准》、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，这些考评标准均由建设部发布。(3)物业管理从业人员培训合格上岗制度。(4)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。(5)《物业管理企业财务管理规定》。为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业服务企业财务管理规定》。(6)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。(7)《物业管理企业资质管理试行办法》。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。(8)《住宅室内装饰装修管理办法》。为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）。
70.
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行（　），能够独立承担民事责任的企业法人。
  • A.自主经营
  • B.独立核算
  • C.自负盈亏
  • D.独立组织
  • E.自主管理

参考答案ABC

解析物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
71.
为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，针对（　），作出了行业管理规定。
  • A.中介服务人员资格
  • B.中介服务机构
  • C.中介服务内容
  • D.中介服务规则
  • E.中介服务业务

参考答案ABE

解析为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务，作出了行业管理规定。
72.
下列关于物业管理一级服务标准中保洁服务的表述，正确的是（　）
  • A.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次
  • B.垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味
  • C.高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次
  • D.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次
  • E.二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求

参考答案BCDE

解析物业管理一级服务标准中的保洁服务要求：(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
73.
《物业管理企业财务管理规定》结合物业服务企业的特点及其管理要求，从（　）等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。
  • A.代管基金
  • B.成本
  • C.税金
  • D.费用
  • E.营业收入

参考答案ABDE

解析财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。
74.
物业服务企业有（　）的违规行为不得批准其资质。
  • A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的
  • B.挪用专项维修资金的
  • C.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
  • D.超越资质等级承接物业管理业务的
  • E.出租、出借、转让资质证书的

参考答案ABDE

解析不得批准物业服务企业资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区城内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。
75.
管理规约的内容主要包括（　）
  • A.布关物业的使用、维护、管理
  • B.业主的共同利益
  • C.业主应当行使的权利
  • D.业主应当履行的义务
  • E.违反管理规约应当承担的责任

参考答案ABDE

解析管理规约的内容主要包括：(1)有关物业的使用、维护、管理；(2)业主的共同利益；(3)业主应当履行的义务；(4)违反管理规约应当承担的责任。
76.
业主对专有部分以外的共有部分（　）
  • A.享有权利并应承担义务
  • B.放弃权利后可以不履行义务
  • C.不享有权利但应承担义务
  • D.享有权利可以不承担义务
  • E.不得以放弃权利不履行义务

参考答案AE

解析《物权法》规定：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
77.
《物业管理条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行（　）
  • A.告知义务
  • B.制止义务
  • C.报告义务
  • D.教育义务
  • E.执行义务

参考答案ABC

解析为维护物业管理活动的正常秩序，《物业管理条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应认真履行以下义务：(1)履行告知义务；(2)履行制止义务；(3)履行报告义务。
78.
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》对城市住宅小区物业管理服务（　）以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。
  • A.收费的主管机关
  • B.收费应当遵循的模式
  • C.收费价格形式
  • D.代办性质的服务收费管理
  • E.物业管理服务费用的构成

参考答案ACDE

解析1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
79.
《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规的主要特点是（　）？
  • A.配套性
  • B.过渡性
  • C.借鉴性
  • D.经验性
  • E.操作性

参考答案BC

解析借鉴性、过渡性、针对性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规的主要特点。
80.
投标文件应当包括的内容有（　）
  • A.投标函
  • B.投标报价
  • C.物业管理方案
  • D.投标内容
  • E.招标文件要求提供的其他材料

参考答案ABCE

解析物业管理投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。