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物业管理师《基本制度与政策》预测试卷二

物业管理基本制度与政策 / 预测试卷　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行的义务不包括（　）。
  • A.告知义务
  • B.制止义务
  • C.报告义务
  • D.强制执行义务

参考答案D

解析《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当履行的义务有且仅有三个：告知、制止、报告。
2.
业主大会筹备组筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开（　）日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  • A.10
  • B.15
  • C.29
  • D.30

参考答案B

解析业主大会筹备组筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
3.
招标人应当自确定中标人之日起（　）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
  • A.5
  • B.10
  • C.15
  • D.30

参考答案C

解析招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
4.
物业管理法律关系构成的三个要素不包括（　）。
  • A.主体
  • B.形式
  • C.内容
  • D.客体

参考答案B

解析物业管理法律关系是由三个要素构成：主体、内容和客体。
5.
业主的建筑物区分所有权的构成不包括（　）。
  • A.业主对专有部分的所有权
  • B.业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
  • C.业主对建筑区划内的共有部分的共有权
  • D.业主对建筑区划内的共有部分的共同使用权

参考答案D

解析业主的建筑物区分所有权由三部分构成：(1)业主对专有部分的所有权；(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权；(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。
6.
在质量保修期内，（　）应当对商品房承担质量保修责任。
  • A.全体业主
  • B.物业服务企业
  • C.施工单位
  • D.房地产开发企业

参考答案D

解析房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。
7.
物业管理服务的（　），对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求。一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
  • A.即时性
  • B.广泛性
  • C.综合性
  • D.差异性

参考答案A

解析物业管理服务的即时性，对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求。一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
8.
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（　）同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
  • A.2/3以上业主
  • B.1/2以上业主
  • C.业主大会
  • D.业主委员会

参考答案C

解析《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
9.
物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而为某一特定社会群体提供服务，这表现出物业管理服务的（　）特点。
  • A.公共性
  • B.广泛性
  • C.综合性
  • D.差异性

参考答案A

解析物业管理服务有别于为单一客户提供的个别服务，具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
10.
物业管理三级服务标准中，公示（　）小时服务电话。
  • A.24
  • B.16
  • C.8
  • D.4

参考答案C

解析设有服务接待中心（一级要求，二级、三级不要求），公示（一级：24小时；二级：16小时；三级：8小时）服务电话。
11.
业主委员会委员应当符合的条件不包括（　）。
  • A.具有从事类似工作2年的经验
  • B.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
  • C.具有完全民事行为能力
  • D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁

参考答案A

解析业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。
12.
物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（　）。
  • A.1/3
  • B.1/2
  • C.2/3
  • D.3/5

参考答案C

解析评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
13.
建设单位应当在物业交付使用（　）日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
  • A.5
  • B.10
  • C.15
  • D.20

参考答案C

解析建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
14.
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》规定，二级服务标准要求路灯、楼道灯完好率应不低于（　）。
  • A.80%
  • B.90%
  • C.85%
  • D.95%

参考答案B

解析路灯、楼道灯完好率一级不低于95%；二级不低于90%；三级不低于80%。
15.
物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行（　）的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。？
  • A.政府指导价
  • B.市场调节价
  • C.政府定价
  • D.特约服务价格

参考答案A

解析物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价（注意：不是市场调节价）的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。
16.
业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，（　）可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
  • A.建设单位
  • B.业主委员会
  • C.业主大会
  • D.物业管理行政主管部门

参考答案C

解析《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规定，业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会（注意：不是业主委员会）可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制（注意：不是取消）。
17.
申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交（　）。
  • A.物业服务合同
  • B.管理规约
  • C.施工单位移交资料清单
  • D.物业承接查验协议

参考答案D

解析申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交以下文件资料：(1)前期物业服务合同；(2)临时管理规约；(3)物业承接查验协议；(4)建设单位移交资料清单；(5)查验记录；(6)交接记录；(7)其他承接查验有关的文件。
18.
直辖市人民政府房地产主管部门负责（　）物业服务企业资质证书的颁发和管理。
  • A.一级
  • B.一级和二级
  • C.二级和三级
  • D.一级、二级和三级

参考答案C

解析国务院建设主管部门负责颁发和管理一级物业服务企业资质证书，省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理二级物业服务企业资质证书，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
19.
管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照（　）的原则解决存在的分歧。
  • A.个人服从组织
  • B.公平、公正、公开
  • C.保护弱者
  • D.少数服从多数

参考答案D

解析管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。
20.
某住宅小区已销售但尚未交付住宅300套，已销售并交付住宅60套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主一人一套，未销售80套。该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（　）人。
  • A.299
  • B.440
  • C.59
  • D.58

参考答案C

解析业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：(1)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。(2)总人数，按照前项的统计总和计算。
21.
业主大会制度是（　）确定的一项基本制度。
  • A.《物业管理条例》
  • B.《物权法》
  • C.《民法通则》
  • D.《业主大会和业主委员会指导规则》

参考答案A

解析业主大会制度是《物业管理条例》确定、《物权法》确认的一项基本制度。
22.
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照（　）核定。
  • A.专业公司的服务成本
  • B.物业服务合同所确定的金额
  • C.外包合同所确定的金额
  • D.业主和物业服务企业约定的金额

参考答案C

解析物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
23.
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于（　）。
  • A.电梯、水箱等物业共有部分的养护
  • B.电梯、水箱等物业共有部分的能源费支出
  • C.电梯、水箱等物业共有设备的购置
  • D.电梯、水箱等共有部分的维修

参考答案D

解析建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
24.
对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是（　）。
  • A.通知业主委员会督促业主限期交纳
  • B.申请仲裁
  • C.向人民法院起诉
  • D.停水、停电

参考答案D

解析对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。
25.
在物业管理活动中，业主依法应当履行的义务是（　）。
  • A.监督业主委员会的工作
  • B.执行业主大会的决定
  • C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
  • D.参加业主大会会议，行使投票权

参考答案B

解析A、C、D三项均为业主依法享有的权利。B项为应当履行的义务。《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督住宅专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。
26.
根据《物业承接查验办法》的规定，应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件不包括（　）。
  • A.物业买卖合同
  • B.前期物业服务合同
  • C.管理规约
  • D.临时管理规约

参考答案C

解析《物业承接查验办法》明确规定，应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件：(1)建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；(2)建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；(3)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
27.
商品住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由（　）分摊。
  • A.全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例
  • B.相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例
  • C.全体业主按照交存住宅专项维修资金的比例
  • D.相关业主按照交存住宅专项维修资金的比例

参考答案B

解析商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
28.
已竣工且已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（　）交纳。？
  • A.建设单位
  • B.相关业主
  • C.物业使用人
  • D.物业买受人

参考答案A

解析《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。即已交付的物业，业主交纳，其他均由建设单位交纳。
29.
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》规定，三级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到（　）以上。
  • A.70%
  • B.75%
  • C.80%
  • D.85%

参考答案A

解析每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到一级80%以上；二级，5%以上；三级70%以上。
30.
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（　）。
  • A.应当适当补偿其他业主
  • B.应当首先满足业主的需要
  • C.归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
  • D.属于业主共有

参考答案D

解析《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
31.
根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有的权利有（　）。
  • A.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
  • B.按时交纳物业服务费用
  • C.遵守管理规约、业主大会议事规则
  • D.制定业主大会议事规则

参考答案D

解析A、B、C三项均为业主在物业管理活动中应当履行的义务。《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。
32.
物业服务合同约定以外的服务是一种（　）服务。
  • A.无偿
  • B.有偿
  • C.等价
  • D.强制

参考答案B

解析物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
33.
管理规约规定的事项不包括（　）。
  • A.专项维修资金的筹集、管理和使用
  • B.业主共同管理权的行使
  • C.物业共用部分的经营与收益分配
  • D.物业服务企业的权利与义务

参考答案D

解析《业主大会和业主委员会指导规则》明确管理规约应当对下列主要事项作出规定：(1)物业的使用、维护、管理；(2)专项维修资金的筹集、管理和使用；(3)物业共用部分的经营与收益分配；(4)业主共同利益的维护；(5)业主共同管理权的行使；(6)业主应尽的义务；(7)违反管理规约应当承担的责任。
34.
商品住宅的业主应当在（　），将首期住宅专项维修资金存人住宅专项维修资金专户。
  • A.办理购房手续前
  • B.办理房屋入住手续前
  • C.办理房屋入住手续后
  • D.办理房屋人住手续后10日内

参考答案B

解析商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
35.
下列各项中，不属于物业管理服务内容的是（　）。
  • A.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
  • B.代收代交各项公用事业费用
  • C.物业装饰装修管理服务
  • D.物业档案资料的管理

参考答案B

解析物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)特约服务和延伸服务；(8)物业服务合同中约定的其他服务。
36.
应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金不包括（　）。
  • A.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
  • B.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外
  • C.住宅共用设施设备报废后回收的残值
  • D.房屋转让或灭失时的住宅专项维修资金

参考答案D

解析《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定，下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用：(1)住宅专项维修资金的存储利息；(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
37.
下列物业服务企业提供的服务活动，属于物业服务合同约定的是（　）。
  • A.物业管理区域内秩序维护
  • B.业主专有部分装修服务
  • C.为业主送餐服务
  • D.孤寡老人照管服务

参考答案A

解析B、C、D三项均属于特约服务。
38.
实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和（　）。
  • A.物业服务企业的支出
  • B.物业服务收益
  • C.物业共用部位的改造费用
  • D.物业服务企业的酬金

参考答案D

解析《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
39.
业主大会由物业管理领域内的（　）组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
  • A.2/3以上业主
  • B.全体业主
  • C.业主推选的代表
  • D.业主推选的代表与业主委员会成员

参考答案B

解析业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
40.
由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是（　）。
  • A.混合制
  • B.酬金制
  • C.底薪制
  • D.包干制

参考答案D

解析《物业服务收费管理办法》规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
41.
根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，二级服务标准要求载人电梯（　）正常运行。
  • A.16小时
  • B.24小时
  • C.早6时至晚12时
  • D.早6时至晚8时

参考答案C

解析载人电梯一级24小时正常运行。二级和三级电梯早6时至晚12时正常运行。
42.
通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照相关规定时限完成物业管理招标投标工作。下列说法错误的是（　）。
  • A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
  • B.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
  • C.非出售的新建物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
  • D.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

参考答案C

解析通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
43.
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务的契约基础不包括（　）。
  • A.管理规约
  • B.临时管理规约
  • C.房屋买卖合同
  • D.前期物业服务合同

参考答案A

解析业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在三个契约基础之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同；二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约；三是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。
44.
物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书（　）手续。
  • A.变更
  • B.注销
  • C.重新核定
  • D.撤销

参考答案B

解析物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
45.
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（　）日。
  • A.7
  • B.10
  • C.14
  • D.20

参考答案D

解析公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
46.
商品房预购入应当在预购商品房交付使用之日起（　）日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
  • A.60
  • B.70
  • C.80
  • D.90

参考答案D

解析商品房预购入应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
47.
业主首次交存商品住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的（　）。
  • A.2%
  • B.3%～5%
  • C.5%
  • D.5%～8%

参考答案D

解析商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。
48.
为了维护房屋租赁市场秩序，下列情况不可以进行房屋租赁的是（　）。
  • A.依法取得房屋所有权证的
  • B.共有房屋已取得共有人同意的
  • C.符合安全标准的
  • D.权属有争议的

参考答案D

解析根据有关法律法规的规定，房屋存在以下情况的，禁止租赁：(1)未依法取得房屋所有产权的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
49.
当出现（　）情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
  • A.专有部分占建筑物总面积20%以上业主提议
  • B.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
  • C.50%以上业主委员提出召开业主大会临时会议的
  • D.发生一般事故需要及时处理的

参考答案B

解析当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
50.
注册申请人有（　）情形的，注册审批机构不予注册。
  • A.具有完全民事行为能力的
  • B.刑事处罚执行完毕的
  • C.肢体残疾的
  • D.在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的

参考答案D

解析注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3)在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；(4)法律、法规规定不予注册的其他情形。
51.
改变共有部分的用途的权利属于（　）。？
  • A.业主大会筹备组
  • B.业主大会
  • C.业主委员会
  • D.建设单位

参考答案B

解析《业主大会和业主委员会指导规则》明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
52.
前期物业服务合同是（　）。
  • A.要式合同
  • B.非要式合同
  • C.样式合同
  • D.形式合同

参考答案A

解析要式合同是指法律要求必须具备一定形式的合同。《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。
53.
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（　）。
  • A.日常维护和改造
  • B.日常保养和更新
  • C.日常养护和维修
  • D.更新和改造

参考答案D

解析住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金（注意：维修≠日常养护、日常维护、日常保养）。
54.
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的（　）。
  • A.2%
  • B.3%
  • C.4%
  • D.5%

参考答案A

解析出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
55.
违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业服务企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担（　）。
  • A.赔偿责任
  • B.违约责任
  • C.行政责任
  • D.侵权责任

参考答案A

解析违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业服务企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担赔偿责任。
56.
下列费用中，应当通过专项维修资金予以列支的是（　）。
  • A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
  • B.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
  • C.物业服务企业固定资产折旧
  • D.物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

参考答案D

解析住宅专项维修资金主要用于列支物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。
57.
物业管理社会化的必要前提是（　）。
  • A.现代化大生产的社会专业分工
  • B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
  • C.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
  • D.物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目

参考答案B

解析物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
58.
住宅专项维修资金的使用，应当遵循（　）的原则。
  • A.平均分摊、公开透明、权利与义务相一致
  • B.方便快捷、公开透明、权利与义务相一致
  • C.方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致
  • D.方便快捷、公开透明、自愿分摊

参考答案C

解析住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
59.
业主委员会委员如果有（　）情形的，由持有20%以上投票权数的业主提议，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格。
  • A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的
  • B.以书面形式向业主大会提出辞呈的
  • C.无故缺席业主委员会会议连续2次以上的
  • D.因疾病等原因暂时不履行职责能力的

参考答案B

解析业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：(1)以书面方式提出辞职请求的；(2)不履行委员职责的；(3)利用委员资格谋取私利的；(4)拒不履行业主义务的；(5)侵害他人合法权益的；(6)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
60.
物业服务企业承接物业时，应当与（　）办理物业验收手续。
  • A.上任物业服务企业
  • B.业主委员会
  • C.建设单位
  • D.业主代表

参考答案B

解析关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出明确规定：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作（交接工作≠资料移交）。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
下列事项中，属于物业服务内容的有（　）。
  • A.房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理
  • B.承揽房屋装修工程
  • C.代理房屋出租
  • D.全面负责物业管理区域内的治安管理
  • E.物业档案资料管理

参考答案AE

解析物业服务企业提供物业服务的项目（公共服务），一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
62.
下列关于房屋权属登记的说法，错误的是（　）。
  • A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度
  • B.属于违章建筑的暂缓登记
  • C.无入主张权利的房屋不予登记
  • D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
  • E.按照规定需要补办手续的不予登记

参考答案BCE

解析B项属于违章建筑的暂缓登记说法错误，正确的是“不予登记”；C项无人主张权利的房屋不予登记说法错误，正确的是“登记机关代为登记”；E项按照规定需要补办手续的不予登记说法错误，正确的是“暂缓登记”。
63.
商品房买卖合同应当明确（　）等内容。？
  • A.商品房基本状况
  • B.交付使用条件及日期
  • C.装饰、设备标准承诺
  • D.公共配套建筑的产权归属
  • E.商品房保修期限

参考答案ABCD

解析商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。
64.
根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主的是（　）。
  • A.依法登记取得建筑物专有部分所有权的
  • B.因继承取得建筑物专有部分所有权的
  • C.因拆除房屋取得建筑物专有部分所有权的
  • D.基于商品房买卖已经合法占有建筑物专有部分的
  • E.基于租赁已经合法占有建筑物专有部分的

参考答案ABCD

解析业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。
65.
物业服务定价成本监审的依据包括（　）。
  • A.会计师事务所审计的年度财务会计报告
  • B.原始凭证和账册
  • C.物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料
  • D.业主大会提供的相关资料
  • E.物业服务企业收费的情况

参考答案ABC

解析核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
66.
《城市房地产管理法》对商品房预售规定的条件包括（　）。
  • A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
  • B.持有建设工程规划许可证
  • C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
  • D.拆迁安置已经落实
  • E.物业管理方案已经落实

参考答案ABC

解析D、E项属于商品房现售条件。商品房预售应当符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用产权书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
67.
签订前期物业服务合同的法理依据是（　）。
  • A.房地产行政主管部门的授权
  • B.管理规约的授权
  • C.建设单位的初始物权
  • D.临时管理规约的授权
  • E.房屋买受人的法定物权

参考答案CD

解析临时管理规约的授权和建设单位的初始物权，构成了签订前期物业服务合同的法理依据。
68.
根据《前期物业服务合同（示范文本）》，前期物业服务合同应包括（　）等内容。
  • A.物业的承接查验
  • B.物业经营管理活动的内容
  • C.保修期限
  • D.保修范围
  • E.物业服务计费方式

参考答案ABE

解析根据《前期物业服务合同（示范文本）》，前期物业服务合同应包括以下内容：(1)合同当事人与物业的基本情况；(2)物业服务内容与质量；(3)物业服务计费方式；(4)物业经营管理活动的内容；(5)物业的承接查验；(6)物业的使用与维护；(7)违约责任；(8)其他事项。
69.
物业管理服务的特点是（　）。
  • A.公共性和综合性
  • B.受益主体的广泛性和差异性
  • C.即时性和无形性
  • D.统一性和共生性
  • E.持续性和长期性

参考答案ABCE

解析物业管理服务的特点：(1)物业管理服务的公共性和综合性；(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；(3)物业管理服务的即时性和无形性；(4)物业管理服务的持续性和长期性。
70.
下列关于物业服务收费的明码标价的表述，错误的是（　）。
  • A.在标价之外，可以收取物业服务合同约定以外的服务费用
  • B.接受委托代收供水、供电等有关费用的，可以不实行明码标价
  • C.实行政府指导价的物业服务收费应当标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准
  • D.政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查
  • E.实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则

参考答案AB

解析物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务（特约服务），应当按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
71.
依据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置依法向业主公示（　）。
  • A.服务标准
  • B.收费金额
  • C.物业服务内容
  • D.收费计价方式和收费标准
  • E.物业服务企业名称

参考答案ACDE

解析《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
72.
物业服务合同约定的内容应当包括（　）。
  • A.双方的权利义务
  • B.物业管理事项、服务质量、服务费用
  • C.特约服务和专项服务
  • D.专项维修资金的管理与使用
  • E.物业管理用房、合同期限、违约责任

参考答案ABDE

解析《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
73.
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料包括（　）。
  • A.物业管理区域证明
  • B.房屋及建筑物面积清册
  • C.业主名册
  • D.业主身份证明
  • E.房屋及建筑物平面图

参考答案ABC

解析根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：(1)物业管理区域证明；(2)房屋及建筑物面积清册；(3)业主名册；(4)建筑规划总平面图；(5)交付使用共用设施设备的证明；(6)物业服务用房配置证明；(7)其他有关的文件资料。
74.
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持（　）等文件向房地产主管部门申请资质。
  • A.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同
  • B.企业法定代表人的身份证明
  • C.物业服务合同复印件
  • D.税务登记证
  • E.营业执照、验资证明

参考答案ABE

解析新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
75.
下列属于商品房现售条件的是（　）。
  • A.持有建设工程规划许可证和施工许可证
  • B.取得土地使用产权书
  • C.房地产开发企业应当具有房地产开发企业资质证书
  • D.商品房已经确定竣工交付日期
  • E.房地产开发企业应当具有企业法人营业执照

参考答案ABCE

解析D项为商品房预售条件。商品房现售应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用产权书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。
76.
首次业主大会会议筹备组由（　）组成。？
  • A.全体业主
  • B.业主代表
  • C.建设单位代表
  • D.街道办事处、乡镇人民政府代表
  • E.居委会代表

参考答案BCDE

解析首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
77.
业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以（　）为主要的承担责任方式。
  • A.支付罚金
  • B.支付违约金
  • C.停止侵害
  • D.赔偿损失
  • E.赔礼道歉

参考答案BD

解析业主不履行管理规约约定的义务要承担民事责任，承担民事责任的主要方式是支付违约金和赔偿损失。
78.
业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持（　）办理备案手续。
  • A.业主大会成立和业主委员会选举的情况
  • B.管理规约
  • C.业主大会议事规则
  • D.业主大会决定的其他重大事项
  • E.业主委员会决定的其他重大事项

参考答案ABCD

解析业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：(1)业主大会成立和业主委员会选举的情况；(2)管理规约；(3)业主大会议事规则；(4)业主大会决定的其他重大事项。
79.
业主大会筹备组应当做好的筹备工作包括（　）。
  • A.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积
  • B.草拟管理规约、业主大会议事规则
  • C.制定业主大会选举办法
  • D.依法确定首次业主大会会议表决规则
  • E.制定业主委员会委员候选人产生办法

参考答案ABDE

解析业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(3)草拟管理规约、业主大会议事规则；(4)依法确定首次业主大会会议表决规则；(5)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；(6)制定业主委员会选举办法；(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
80.
根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、（　）等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。？
  • A.擅自改变家用设施设备的结构
  • B.违反规定饲养动物
  • C.违章搭建
  • D.侵占通道
  • E.拒付物业费

参考答案BCDE

解析根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。