解析【审题过程】
[1]重要信息:项目期限为8年;
[2]零时点的现金流出:类似于购置设备的支出,项目期间每年需要摊销,每年摊销金额=3000×120/8=45000(元),计入年固定成本。
[3]重要信息:每年有流出,属于变动成本。单位变动成本=单价×6.5%=175×6.5%=11.375(元/间/天)。
[4]零时点的现金流出:类似于营运资本的垫支,零时点垫支,项目期末收回。
根据题干的分析,变动成本有3类:特许经营费、客房经费和税金及附加。
根据题干的分析,固定成本有5类:初始加盟费摊销、房屋租金、酒店固定付现营业费用、装修费摊销和酒店人工成本。
税前利润=销售收入-变动成本-固定成本
利用卸载杠杆、加载杠杆的公式先计算酒店项目的贝尔塔权益,然后利用资本资产定价模型计算权益资本成本,最后在计算加权平均资本成本。
利用营业现金毛流量=税后利润+折旧抵税的计算公式,先计算营业现金毛流量,然后计算每年的现金净流量。
利用最大最小法计算最低平均入住率。
(1)填列如下:


原始投资额=加盟保证金+初始加盟费+装修费+营运资本
=100000+3000×120+6000000+500000
=6960000(元)[4]
会计报酬率=731812.50/6960000×100%=10.51%[5]
【答案解读】
[1]这里是单位变动成本,特许经营费是按照单价的6.5%计算,税金及附加是按照单价的5.5%计算,客房经费是按照每天每间29元计算。
[2]年销售量=客房总数×每年的天数×平均入住率
[3]在计算固定成本时,注意将单位统一换算成以“元”为单位,如果是万元的,则需要乘以10000。
[4]原始投资额主要是零时点的现金流出,包括加盟保证金、初始加盟费、装修费和营运资本的垫支。
[5]会计报酬率=年平均净利润÷原始投资额=税后经营净利润÷原始投资额
(2)β资产=1.75/[1+(1-25%)×1]=1
该项目的β权益=1×[1+(1-25%)×(2/3)]=1.5
权益成本=无风险报酬率+β权益×风险溢价
=5%+1.5×7%
=15.5%
项目折现率=加权平均资本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%
(3)


因为项目的净现值大于零,项目可行。
【答案解读】
[6]初始加盟保证金类似营运资本的垫支,零时点垫支,期末时点收回。计算同营运资本的垫支。
[7]因第1—7年每年的现金净流量是一样的,故在计算现值的时候可以使用期数为7的年金现值系数。
(4)设减少的平均入住率为y[8],
年销售客房减少数量=120×365×y=43800y
税后经营净利润减少=(175-50)×43800y×(1-25%)=4106250y
第1~8年每年现金净流量减少=4106250y
净现值减少=4106250y×(P/A,12%,8)=867086.46[9]
所以y=4.25%
最低平均入住率=85%-4.25%=80.75%
注意:此类题目的综合性比较强,结合了管理用财务报表计算税后经营净利润,利用税后经营净利润计算营业现金毛流量,进而在计算项目的净现值。
在具体分析和计算过程中,主要需要掌握的有以下内容:
(1)按照题干的要求先计算税后经营净利润,税后经营净利润=税后营业收入-税后付现成本-折旧与摊销×(1-所得税税率)。注意这里不需要考虑财务费用。
(2)在分析计算过程中,要根据题干的信息快速识别哪些属于变动成本,哪些属于固定成本。如果跟年销售量或者营业收入有关,则属于变动成本,如特许经营费、税金及附加等;如果每年支出的金额是固定的,则属于固定成本,比如初始加盟费摊销、装修费摊销、固定的营业费用、酒店人工成本和房屋租金等。
(3)在计算的时候,注意单位的统一,看表格或者题干给出的单位统一是万元还是元。
(4)在计算净现值时,一定要利用前面的计算结果先计算营业现金毛流量,然后计算每年的现金净流量。这样不用反复计算,可以大大减少计算量。
(5)有关最大最小法或者敏感程度法分析具体某个变量对净现值的影响,或者分析计算某个变量的最大值或者最小值,一般使用的是差额分析法,即某个变量的变化使得净现值的变动额等于前面计算出来的净现值的金额,这样可以减少计算量,不需要从头到尾再计算一遍。
提示:如果最后一问没有时间的话,建议同学们可以选择性放弃,把时间放在更有把握的地方。