物业管理师《物业管理实务》真题精选5

解析项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。

解析业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

解析包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。

解析住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相二致的原则。

解析在销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业全部出售并交付给业主之前，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用；已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主交纳。《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

解析容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。建筑容积率是建筑规划设计中一项重要指标。它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。当地城市规划主管部门对需要建设的基地应提出建筑容积率指标。

解析根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在的两种物业服务合同为：①在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同；②业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。《物业管理条例》对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同，称为物业服务合同。

解析物业服务企业经主管部门审查核定资质等级后，承接物业管理项目的规定为：①一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。②二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。③三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

解析物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。

解析为了解决管理问题，《物业管理条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业服务企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。《物业管理条例》明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《物业管理条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

解析1.业主大会能提前解聘甲公司。做法如下：
　　（1）根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
　　（2）根据相关制度，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会要提前解聘甲公司需召开业主大会进行表决。
没有试题分析
2.业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因如下：
　　（1）业主委员会不具有直接解聘物业服务企业的权利。
　　（2）物业服务企业的解聘需通过业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.根据表决结果，不能作出解聘乙公司的决议。理由如下。
　　（1）根据相关制度，业主会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
　　（2）业主大会的表决结果计算如下：
①同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：（482+501）/1982=49.60%<50%（其中，482.501分别为同意的大户业主和小户业主人数，1982是小区总业主人数）。
②同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：（10×120+10×120+480×120+501×80）/200000=50.04%>50%
　　（3）根据（2）中的计算结果可知，同意选聘乙物业公司的人数比例没达到所要求的过半数标准，所以，根据表决结果不能作出解聘乙公司的决议。
4.业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
　　（1）把表决结果进行公示，并记录本次表决过程与结果。
　　（2）进一步关注与了解业主意见，做好业主的解释工作。
　　（3）继续支持甲物业服务企业工作，与现有物业服务企业进行沟通，督促其完善服务质量。

解析1.B公司拒绝退出的理由不成立。理由如下：
　　（1）根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
　　（2）材料中，业主委员会选聘了C物业服务企业并与之签订了物业服务合同，因此，前期物业服务合同已经终止。
没有试题分析
2.（1）根据材料信息，本案例的物业移交厲于机构更迭时的物业移交。移交的主体包括：原有的物业服务企业（B物业企业）、新选聘的物业服务企业（C物业企业）、业主委员会。
　　（2）正确的程序是：B物业服务企业先把物业移交给业主委员会，业主委员会再移交给C物业服务企业。
3.（1）做好与B公司的沟通、协调工作，协助解决遗留问题，争取B公司的理解和配合。
　　（2）加强与委员会、政府主管部门、街道办事处、社区居委会的沟通工作，争取各方的支持。
　　（3）C公司应在业主委员会的配合下，完成承接査验，并做好査验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办亊处、社区居委会等）参加査验工作。
4.对于部分业主拖欠的物业服务费，B公司可通过如下方式收回：
　　（1）委托收取。委托C物业公司或业主委员会代为收取，双方可签订协议。
　　（2）自行收取。通过前期物业服务合同中对违约责任的处理约定进行追缴，例如通过协调、仲裁、诉讼等方式。

解析1.上述属于项目部开展多种经营的收入的是：（3）为业主进行入户维修收入66800元；（5）代理业主房屋租赁收入67500元。（7）代收代发快递获得服务费收入38000元。
　　（1）物业服务费收入5000000元的收入属于常规物业服务收入；其他收入都属于业主所有。
2.（1）上述属于物业服务企业的收入包括：①物业服务费收入。③为业主进行入户维修收入。⑤代理业主房屋租赁收入。⑦代收代发快递获得服务费收入。总额为：5000000元+66800元+67500元+38000元=5172300元。
　　（2）其它三项属于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，应该归业主所有。
3.（1）根据《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益归业主所有。
　　因此，上述属于业主的收益包括：②电梯轿厢中设立广告收入。④公共场地租赁收入。⑥设置快递终端设备获得场地使用费收入。
　　（2）由于以上收入中还包含着物业服务企业的报酬，因此属于业主的收入总额不高于178600元（50000元+120000元+8600元）。
4.根据《物业管理条例》规定，属于业主的收入应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。例如，用于弥补物业服务费用的不足、作为业主大会和业主委员会的经费使用等。

解析（1）该小区物业服务费收入＝200×（1＋5.65％）÷[1－10％×（1＋5.65％）]＝236.26（万元）。
该小区物业服务收费标准＝236.26÷10÷12＝1.97（元/m2·月）。
（2）保证该小区物业服务企业保本运行的物业服务费的收费面积＝200×（1＋5.65％）÷（1.97×12）＝8.94（万m2）。
物业服务费的收缴率＝8.94÷10×100％＝89.40％。
（3）由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20％，
则物业服务成本上涨后每年的物业费需增加＝236.26×20％＝47.25（万元）