物业管理师《物业管理实务》真题精选2

解析按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

解析装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。②→①→④→③→⑤→⑥

解析房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。在给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等几种典型设施设备的管理中，电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。

解析当企业在内部要表彰先进、批评错误、传达重要精神或者让下级单位周知某事项的情况时，要使用“通报”这个文种。通报大体上可分为四类：表彰性通报、批评性通报、情况通报和专题通报。向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用表彰性通报。

解析物业服务企业制订薪酬体系的指导思想是吸引和留住需要的人才，最大程度地发挥员工的内在潜能。物业服务企业的薪酬体系设计，一般包括以下几个步骤：①职位分析；②职位评价；③薪酬调查；④薪酬定位；⑤薪酬结构设计；⑥薪酬体系的实施和修正。

解析物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

解析房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的2倍。

解析物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同的主要条款宜细不宜粗，在签订物业服务合同时，要特别注意各服务项目所包含的具体内容，越详细越好。例如，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理项目内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构，环境卫生应覆盖的部分，安全防范的实施办法等。除物业服务的基本内容外，还应包含各服务项目具体内容的管理服务质量标准。例如，垃圾清运的频率（是一天一次，还是两天一次）、环境卫生的清洁标准、安全防范具体标准（门卫职责、是否设立巡逻岗）等等。

解析在物业管理与服务运行的过程中，引起物业管理投诉的原因很多，但概括起来主要有以下几个方面：物业管理服务、物业服务收费、社区文化活动组织、突发事件处理和毗邻关系处理等。物业管理投诉处理的程序为：①记录投诉内容；②判定投诉性质；③调查分析投诉原因；④确定处理责任人；⑤提出解决投诉的方案；⑥答复业主；⑦回访；⑧总结评价。

解析物业销售阶段，物业服务企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。同时，要求物业买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。

解析物业建设阶段，早期介入的主要工作内容包括：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。A项属于销售阶段物业服务企业早期介入的主要工作内容。B项属于规划设计阶段物业服务企业早期介入的主要工作内容。

解析物业服务企业档案保存期限可以划分为三类：①永久，无期限；②长期，15-60年；③短期，15年以内。

解析在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。当发生高空坠物时，正确的处理措施有：①在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。②尽快确定坠落物来源。③确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。④事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

解析物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

解析公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。D项，治安管理是一项社会责任，物业公司的安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不完全等同于治安管理。E项，物业管理区域内交通管理与车辆停放服务是物业公共秩序管理的一项基本内容，也是体现管理服务水平的重要环节。

解析1.（1）更换铁艺围栏事项应由全体业主决定；
（2）经全体业主2/3以上通过后实施；
（3）费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2.（1）义务监督员提出的建议②不可行。
（2）理由。业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，义务监督员是由物业管理公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3.（1）物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
（2）理由：物业服务费收费标准既不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
（3）应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。

解析1.该住宅小区有4栋30层住宅，1分钟巡视一层，则巡视完该小区需要的时间为：T=4×30×1=120（分钟）；
按照物业管理服务招标书中巡视频率每小时1次的要求，则需要派出的巡视员的个数为：n=120/60=2（个）。
2.（1）每名员工每月最长工作时间T=20.83×8+36=202.64（小时）；
（2）小区门岗需要安排的员工个数为：n=30×24/202.64=3.55（人），即需安排4人。
3.员工的法定工作时间应为21.75天，如果每月工作30天的话，则：
加班最长时间为：T=30-21.75=8.25（天）；
每名员工每月超时加班工作时间为：8.25×8=66（小时）。
标准工资为：1500/（21.75×8）=8.62（元/小时）；
每小时超时加班工资为：8.62×1.5=12.93（元/小时）；
总加班工资为：8.25×8×8.62×1.5=853.38（元）；
每名员工每月实际应得工资为：1500+853.38=2353.38（元）。
4.（1）合同期3年，建设单位划拨20万元固定资产，计提折旧5年提完，每年折旧费为：20/5=4（万元/年）。
（2）根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更迭时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。

解析1.（1）本项目建筑和设备设施管理的技术节能措施是指对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。例如：
①楼面门窗采用节能建材，做好保温节能；
②制冷管道包做好保温层；
③采用非氟利昂制冷剂；
④冷却塔能源再利用。
（2）本项目建筑和设备设施管理的管理措施包括：①落实组织和管理体系；②加强节能宣传和培训，树立节能意识；③建立能源消耗的计划和考核制度；④在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用；⑤调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间；⑥合理设定运行参数（如空调温控点），既保证正常使用功能，又节省能源。例如：
①减少门窗开启次数；
②空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度；
③更换节能照明灯具；
④绿化使用中水；
⑤关闭未启用物业空调。
2.（1）房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
（2）理由。房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
3.（1）裙楼出租经营场所的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目，消防是物业管理的重中之重。
（2）租赁业主分别与物业签合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人。物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
（3）百货商场夜间巡视不是物业责任。该观点是正确的，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。
（4）写字楼卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是正确的，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。
（5）楼顶商业广告牌收入，交到业主委员会账户的观点是错误的。物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收支情况应定期公示，接受业主监督。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。