2026年房地产经纪人《房地产经纪业务操作》模拟试卷四
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1.
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（ ）成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
参考答案D
解析房屋租赁代理收费，一般是按半个月到1个月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收 。这是关于房屋租赁代理收费的常见规定。答案：D
2.
国家规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收（ ）。
参考答案C
解析国家规定，居民个人转让普通住宅暂免征收土地增值税。契税是承受方缴纳；个人所得税转让住房符合一定条件才暂免；房产税是持有环节税，转让时不涉及。答案：C
3.
减少带客户到房屋建设工地看房的次数，这属于风险管理损失控制方法中的（ ）。
参考答案A
解析减少带客户到房屋建设工地看房次数，是对风险行为的频次进行降低，也就是减少风险行为的程度。答案：A
4.
在根据SWOT分析制订出的行动对策中，SO对策代表的是（ ）。
参考答案C
解析SWOT分析中，S代表优势（Strengths），O代表机会（Opportunities），SO对策是利用优势去抓住机会，是追求优势与机会的最大化，所以是最大与最大对策。答案：C
5.
房地产经纪企业的核心竞争力是（ ）。
参考答案B
解析对于房地产经纪企业，房源信息至关重要，掌握丰富准确的房源信息是吸引客户、开展业务的关键，相比其他选项，房源信息更能体现其核心竞争力。答案：B
6.
客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。体现出客源的（ ）特征。
参考答案B
解析题干强调客户需求意向清晰，对买租、区域、物业、价格及特殊需求等有明确指示，这体现了客源有明确指向，对应指向性特征。答案：B
7.
传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富的广告媒介是（ ）。
参考答案B
8.
下列选项中，能够影响写字楼建筑设计的要素是（ ）。
参考答案A
解析写字楼建筑设计要素涉及多方面，公共空间尺度直接关乎写字楼内人员活动空间及整体空间感受，对建筑设计有重要影响；公共导视系统主要是引导标识方面，更多是后期配套；裙楼商业必要业态主要影响裙楼商业规划非写字楼主体建筑设计；生态节能高新技术对写字楼设计有影响，但相比之下，公共空间尺度是更直接基础的建筑设计要素。 答案：A
9.
房地产经纪人针对成熟型的买房客户的正确引导方式为（ ）。
参考答案A
解析成熟型买房客户对购房有一定了解和明确需求。A选项能精准满足其需求。B更适合初次购房客户帮其梳理。C针对潜在长期客户。D适合需求不明确客户。所以答案是A 。
10.
下列选项中，不属于市场营销4Cs理论要素的是（ ）。
参考答案B
解析市场营销4Cs理论要素包括顾客（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）、沟通（Communication） ，“回报”不属于4Cs理论要素。答案是B。
11.
开放式问题的优点是（ ）。
参考答案A
解析开放式问题给予客户较大表达空间，能让客户充分阐述自己的想法，所以有助于房地产经纪人获得客户真实想法。而B选项控制进度和方向是封闭式问题特点；C选项获得态度偏好并非开放式问题最突出优点；D选项深入了解决策深层次理由表述相对A选项过于局限和间接。答案：A
12.
计算土地增值税时，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的（ ）征收土地增值税。
参考答案A
解析在土地增值税相关规定中，对于既无购房发票证明，又无房屋及建筑物价格评估报告的二手房转让，税务机关按转让二手房交易价格全额的1％核定征收土地增值税。答案：A
13.
在房地产企业的职能战略中，（ ）是职能战略的核心。
参考答案D
解析市场营销战略直接关乎产品推向市场、满足客户需求及实现销售盈利，对房地产企业获取竞争优势、达成经营目标作用关键，相比服务战略、价格战略，它更具统领性，而总体战略并非职能战略范畴。所以市场营销战略是职能战略核心。答案：D
14.
房地产经纪人带客户看房的时间一般控制在（ ）为宜。
参考答案B
解析看房时间过短，客户可能无法充分了解房屋情况；时间过长，又容易让客户感到疲惫和不耐烦。10 - 15分钟既能让客户对房屋有较清晰的认识，又不会耗时太久。答案：B
15.
原指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求的产品类型界定为（ ）。
参考答案C
解析题目描述的是由旧工厂等改造，空间高挑开敞，室内可灵活搭建多层，适合创意产业类企业，这是典型的LOFT特征。商务公寓一般类似住宅，写字楼常规形态不同于此，商务综合体是多种功能复合。答案：C
16.
房源信息由接受业主委托的房地产经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪人拥有的房源信息共享形式称为（ ）。
参考答案C
解析私盘制的特点就是房源信息由接受业主委托的经纪人录入，其他经纪人只能看到基本情况，业主联络方式只有受托经纪人有。公盘制是所有房源信息大家共享；分区公盘制是一定区域内房源共享；相对公盘制概念与本题描述不符。所以本题描述符合私盘制。答案：C
17.
不同的广告媒介，其广告效果也不尽相同，以下对于报纸广告优点的描述正确的是（ ）。
参考答案A
解析报纸是一种大众传播媒介，发行量大，能广泛接触受众，且每天发行能迅速传播信息，同时排版等简便灵活。B选项宣传对象明确针对性强更符合杂志等媒介特点；C选项针对性亲切感一般指直接面对受众的推销等方式；D选项长期性固定性集中性效应不符合报纸广告特点，报纸更新快。答案：A
18.
以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（ ）。
参考答案C
解析写字楼一般是纯正办公用途，物业硬件和形象档次较高，不符合运营成本低、档次低的描述，A选项排除。 LOFT通常指户型为上下两层的复式结构，题干未提及此类特征，B选项排除。 商务综合体是多种商业办公等功能组合的大型建筑，与“小面积办公空间”“档次较低”等不符，D选项排除。 商务公寓以办公为主，有独立卫生间，满足小型企业需求，运营成本低，物业硬件和形象档次相对写字楼低，符合题干描述。答案：C
19.
房地产经纪人在执行商品房先租后售代理业务时，应告知合同当事人在房屋租赁合同签订后（ ）日内，到房地产主管机关办理房屋租赁登记备案手续。
参考答案A
20.
风险中的不确定是指不确定性水平（ ）中的不确定。
参考答案C
解析风险中的不确定性通常涵盖了发生可能性的不确定（第1级不确定）以及影响后果的不确定（第2级不确定） 。答案：C
21.
房地产市场商圈调查方法中，（ ）是商圈调查使用最多的方式，也是最主要、最有效的方式。
参考答案A
解析现场勘查能直接获取商圈的实际状况，如商业设施分布、人流量、周边环境等一手且直观准确的信息，所以是商圈调查使用最多、最主要有效的方式。答案：A
22.
以房地产产品成本作为定价基础的定价方法是（ ）。
参考答案A
解析题干强调以房地产产品成本作为定价基础，成本导向定价法就是以成本为基础来定价。答案选A。
23.
房地产目标市场采用单一市场模式确定，意味着（ ）。
参考答案D
解析单一市场模式即企业只选择一个细分市场，只生产一种产品，只供应给某一特定客户群进行集中营销。 A选项说向不同顾客供应某种产品，不符合单一市场针对一个客户群，排除。 B选项是选择几个不同细分市场，与单一市场模式不符，排除。 C选项向多个目标市场销售一种产品，不是单一市场模式只针对一个目标市场，排除。答案：D
24.
与市场营销有关的概念中，（ ）是市场营销最基础的概念，它并非市场营销活动所造成的，而是人的内在基本构成。
参考答案A
25.
下列选项中，无需房屋出租独家代理人认真核实的项目是（ ）。
参考答案B
解析物业的街区特征、建设年代、产权人以及出租方租金优惠条件和收取方式，都与房屋出租业务直接相关，关乎代理人能否成功出租及后续相关事务处理。而承租人对房屋实际使用用途，在租赁前期并非独家代理人必须要认真核实的，更多是在租赁合同签订及后续监管等环节关注。答案：B
26.
从某种程度上来讲，（ ）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。
参考答案A
解析房源信息是房地产经纪公司开展业务的基础和关键，丰富优质的房源信息能带来更多交易机会，决定其生存与发展空间，而房地产产品价格、地理位置、质量主要影响具体房产本身，对经纪公司整体生存发展空间的决定作用不如房源信息直接。答案：A
27.
写字楼项目的产品技术性与（ ），决定了写字楼项目运作的专业性。
参考答案D
解析写字楼项目产品技术性强，同时销售过程涉及众多商务环节，如商务谈判、企业需求对接等，其销售商务性也很强，这两者共同决定了写字楼项目运作的专业性。答案：D
28.
下列有关新建商品推售安排的表述，不正确的是（ ）。
参考答案A
解析新建商品推售安排，价格确定与推售策略紧密相关，合理推售对确保价格实现很关键，控制风险也是推售策略重要前提。而每一次推售并非单纯只根据开发商销量目标确定，还会受市场情况、产品特点、竞争态势等多种因素影响。答案：A
29.
房屋销售工作的核心环节是（ ）。
参考答案B
解析房屋销售最终目的是把房子卖出去，房源营销工作直接围绕促成交易展开，相比其他选项，它是房屋销售工作的核心环节。答案：B
30.
房地产经纪人若想在与客户沟通中获取完整信息，则需使用的倾听技巧为（ ）。
参考答案B
解析投入式倾听不仅听内容，还关注对方情感、需求等多方面，能更全面获取完整信息。鼓励式倾听侧重于鼓励对方说，分析式倾听重点在分析，记录式倾听关键在记录，相比之下投入式倾听更能满足获取完整信息要求。答案：B
31.
对于考察风险的角度，下列叙述中错误的是（ ）。
参考答案C
解析风险与人们活动、组织、行动方案选择、外部环境等都密切相关，而策划方案制订本身并不直接等同于风险考察角度，策划方案只是应对风险等诸多因素的一种规划。答案：C
32.
房源的（ ）决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
参考答案A
解析房源物理属性指房屋自身及其周边环境的物理状态，如建筑结构、户型、面积、朝向、配套设施等，这些直接影响房屋使用价值及市场价格。心理属性主要是业主心理价位等主观因素，法律属性关乎产权等法律状态，社会属性并非房源常见属性分类表述。所以决定房源使用价值和一定程度上市场价格的是物理属性。答案：A
33.
存量房居间业务与代理业务相比多了（ ）的步骤。
参考答案C
解析居间业务是向交易双方提供媒介服务，促成交易达成，配对撮合是居间特有的步骤，代理业务一般只代表一方。而房屋查验、洽商议价、展示房地产在居间和代理业务中都可能有。答案：C。
34.
某建设项目总投资50000万元，计划2年完工，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。则该项目的预期投资收益率为（ ）。
参考答案C
解析1. 首先明确投资收益率公式： 投资收益率
。 这里总投资50000万元，投资开始到收回预期年限为10年，建设期2年，运营期就是10 - 2 = 8年。 设每年净收益为A，从资金时间价值角度，总投资50000万元在运营期8年内等额回收，可利用年金现值公式P = A(P/A，i，n)（这里P是总投资50000万元，n = 8年）的逆运算来理解，即
，但从投资收益率角度简单看，就是用总投资除以运营期年数得到每年平均应回收的金额（可近似看成年净收益）。2. 计算年净收益： 年净收益
万元。3. 计算投资收益率： 投资收益率
。答案选C。
。 这里总投资50000万元，投资开始到收回预期年限为10年，建设期2年，运营期就是10 - 2 = 8年。 设每年净收益为A，从资金时间价值角度，总投资50000万元在运营期8年内等额回收，可利用年金现值公式P = A(P/A，i，n)（这里P是总投资50000万元，n = 8年）的逆运算来理解，即 ，但从投资收益率角度简单看，就是用总投资除以运营期年数得到每年平均应回收的金额（可近似看成年净收益）。2. 计算年净收益： 年净收益万元。3. 计算投资收益率： 投资收益率。答案选C。
35.
卖方独家代理的成交时间多为（ ）个月左右。
参考答案A
36.
下列选项中，不属于房地产消费行为调查内容的是（ ）。
参考答案A
解析房地产消费行为调查主要针对已发生的购买行为相关要素，A选项购买意向是未发生的，属于房地产消费动机调查范畴。而B对房屋各方面要求、C对企业商品印象、D购买行为决策者等都与实际消费行为有关。答案：A
37.
采用广告法开拓客源信息的劣势是（ ）。
参考答案A
解析答案：A广告法开拓客源信息的特点是覆盖人群广，但针对性相对较弱，且发布的信息可能被大量受众浏览过，导致信息的时效性较差。因此，采用广告法开拓客源信息的劣势是时效性较差，答案为A。
38.
通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感，采用的是写字楼项目现场展示（ ）的要点。
参考答案D
解析题干强调对未全面完工的公共空间等环节在客户看楼过程中进行过渡性包装以提升舒适感和品质感，看楼动线包装就是对客户看楼过程中经过的各个环节进行包装。答案：D。
39.
在房屋租赁过程中，承租客户所关心的租金问题是（ ）。
参考答案B
解析承租客户在租赁房屋时，从自身利益出发，是希望以合适租金获得最大居住等方面的满足，也就是希望自己消费获得最大效用。A选项房租越高对承租客户不利；C选项说的服务费用与租金并非同一概念；D选项提高收益水平一般是出租方关心的。答案：B
40.
下列选项中不属于风险管理方法的是（ ）。
参考答案C
解析风险管理方法通常包括损失控制（通过降低损失频率、减少损失程度等措施，A选项属于），损失融资（如保险、风险自留等方式应对损失，D选项属于） 。而内部风险控制是企业对自身内部风险的管理手段，外部风险控制表述较为宽泛，不是常见的独立风险管理方法类别。答案：C
41.
下列选项中，不属于市场形成必须具备的要素的是（ ）。
参考答案D
解析市场形成要素包括消费主体（即购买者）、消费客体（可供交换的商品等）、有效需求（有购买意愿和能力），而客户满意是在市场交易后对产品或服务的一种感受，并非市场形成的必备要素。答案：D
42.
采用门店接待的开拓房源方式的缺点是（ ）。
参考答案D
解析门店接待是在门店等待客户上门，比较被动，属于消极坐等客户上门的方法。A选项开发客户成本并非门店接待的突出缺点；B选项客户主动上门信息准确度相对较高；C选项在门店面对面交流易和客户建立关系。答案：D
43.
某开发项目总面积为10000㎡，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/㎡，销售税率为20％，为了保本，此项目最低售价应为（ ）元/㎡。
参考答案D
解析1. 设最低售价为x元/㎡。 项目总面积是10000㎡，则销售收入为10000x。 固定总成本为2000万元即20000000元，单位变动成本为3000元/㎡，那么变动成本为3000×10000 = 30000000元。 销售税率为
，则销售税金为
。2. 保本时，销售收入 - 变动成本 - 销售税金 - 固定成本 = 0，即： 10000x - 30000000 - 2000x - 20000000 = 0。 先整理式子：10000x - 2000x = 30000000 + 20000000。 即8000x = 50000000。 解得x = 6250元/㎡。答案：D
，则销售税金为。2. 保本时，销售收入 - 变动成本 - 销售税金 - 固定成本 = 0，即： 10000x - 30000000 - 2000x - 20000000 = 0。 先整理式子：10000x - 2000x = 30000000 + 20000000。 即8000x = 50000000。 解得x = 6250元/㎡。答案：D
44.
在房地产产品生命周期的四个阶段中，房地产开发企业可大幅度提高销售价格的是（ ）。
参考答案B
解析成长期市场需求逐渐上升，产品竞争力增强，知名度提高，此时开发企业可适当提高价格，而且有较大幅度提价空间。引入期需打开市场，价格不宜大幅提高；成熟期市场竞争激烈，大幅提价较难；衰退期需求下降，更不能大幅提价。答案：B
45.
房地产市场细分的原则中，（ ）是用来划分细分市场的大小和购买力的特性程度，而且是能够测定的。
参考答案B
解析题目强调能测定细分市场大小和购买力特性程度，可衡量性就是指细分市场特征能被衡量和测定。答案：B
46.
个人风险是个人和家庭面临的各种风险，下列选项中不属于个人风险的是（ ）。
参考答案C
解析收入风险会影响个人及家庭收入情况，属于个人风险。 医疗费用风险关乎个人和家庭因疾病等产生的医疗支出，是个人风险。 信用风险是指交易对方不履行到期债务的风险，多涉及商业、金融交易等经济往来层面，并非个人和家庭面临的直接风险。 金融风险会影响个人的金融资产等，属于个人面临的风险。答案：C
47.
根据SWOT分析制订出的（ ）是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策。
参考答案B
解析SWOT分析中，最大与最大对策（SO对策）是依靠内部优势去抓住外部机会，是最理想对策，处在顺畅情况乐于采取。而其他选项并非这种理想状态。答案：B
48.
员工伤害属于企业风险类型中的（ ）。
参考答案B
解析价格风险主要与价格波动相关，员工伤害和价格变动无关，A 选项排除。 纯粹风险是指只有损失机会而无获利可能的风险，员工伤害会给企业带来经济损失（如医疗费用、赔偿等），符合纯粹风险特征。 长寿风险是与人口寿命延长相关的风险，和员工伤害不相关，C 选项排除。 信用风险是交易对手违约等带来的风险，和员工伤害无关，D 选项排除。答案：B
49.
客户让渡价值建立在客户在可能的选择巾得到什么和付出什么的比较之上，是指客户总价值与（ ）的差额。
参考答案C
解析客户让渡价值是客户总价值与客户总成本的差额，强调的是整体的价值与整体成本的对比，而不是某一项成本。答案：C
50.
根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。该行为是针对客源信息中（ ）的分析。
参考答案C
解析题干强调根据客户对物业需求的急迫性确定工作顺序，“需求急迫性”体现的是客户需求程度。答案：C
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
51.
采集买房客户信息的要点包括（ ）。
参考答案ABCD
解析答案：ABCD
52.
从风险类型的定义来看，企业风险类型中的纯粹风险包括（ ）。
参考答案ABDE
解析纯粹风险是只有损失机会而无获利可能的风险。财产损害、法律责任、员工伤害、雇员福利方面一旦出现问题，企业往往只有损失，属于纯粹风险。而输出价格风险存在因价格变动获利或受损两种可能，不属于纯粹风险。答案：ABDE 。
53.
房地产买卖业务的撮合主要包括（ ）。
参考答案ABDE
54.
如果按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、私房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房等。在这些住房中，可以交易的住房主要是（ ）。
参考答案CDE
解析军产房产权归军队，一般不能随意交易；廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，不可交易；集资房、解困房、经济适用住房在满足一定条件下可以交易，如集资房需取得完整产权等，解困房和经济适用住房在达到规定年限、补缴相关费用等情况下可交易。答案：CDE
55.
采用分区公盘制房源信息共享形式的优点表现在（ ）。
参考答案ACD
解析分区公盘制结合了公盘制和私盘制优点，在一定区域内房源公开共享，能让经纪人“生意面”广，同时在分区内公盘也提高了工作效率。 B选项保证经纪人收集房源信息积极性，分区公盘制虽有一定激励但不如私盘制对收集房源积极性保障强；E选项地产经纪公司确定分区边界并不容易，存在诸多复杂考量因素。答案：ACD
56.
房地产市场营销的基本特征有（ ）。
参考答案ADE
解析房地产位置固定不可移动，决定其市场具有很强区域性，A 正确；房地产开发销售周期长，C 错误；房地产作为特殊商品，关乎国计民生，受政策法律影响大，D 正确；消费者对房地产市场的心理预期会极大影响其购买决策，E 正确；房地产市场营销活动不具有固定性特点，B 错误。答案：ADE
57.
针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意的事项有（ ）。
参考答案ABCE
解析物业交验是买卖业务重要环节，主要关注水电煤气等费用结清及相关设施设备正常情况。A选项水表账单结清、B选项协助煤气过户、C选项结清电话费、E选项检查电表状况都属于物业交验范畴；而D选项为客户请搬家公司搬家不属于物业交验应注意事项。答案：ABCE
58.
以客户为导向的市场营销的核心概念包括（ ）。
参考答案ABCE
解析以客户为导向的市场营销，重点关注客户从消费中获得的价值（客户让渡价值）、对产品或服务的满意程度（客户满意）、长期的忠诚度（客户忠诚）以及企业对客户关系的管理（客户关系管理），这些都是核心概念。而客户扩展并非以客户为导向市场营销的核心概念。答案为ABCE。
59.
房地产分销渠道的中间环节包括（ ）等。
参考答案ABDE
解析房地产分销渠道中间环节是处于开发商与消费者之间的，开发商是源头不属于中间环节。批发商、零售商、代理商、经纪人都可作为中间环节帮助房地产销售。答案：ABDE
60.
签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节有（ ）。
参考答案ABCE
解析选项A注明签约及生效日期可明确合同时间节点；B实行网上签约录入系统是规范流程；C签字盖章使合同具有法律效力；E明确签约人合法性及代签要求保障权益。而D中涉及钱款金额数字应大写防止篡改。答案：ABCE 。
61.
市场营销控制通常包括（ ）等类型。
参考答案ABCD
解析市场营销控制主要从整体运营、盈利、效率、战略层面进行把控，年度计划控制确保年度目标实现；赢利能力控制关注盈利状况；效率控制提升营销效率；战略控制保证方向正确。质量控制更多属于生产等环节，并非市场营销控制常见类型。答案：ABCD
62.
房源信息的更新要注意的问题包括（ ）。
参考答案ABE
解析房源信息更新需通过周期性访问来确保信息准确，访问信息累积有助于全面了解房源情况，房源信息循环利用可提高其价值。而房源信息来源和成本并非更新时要注意的关键问题。答案：ABE
63.
存量房客源的特征包括（ ）。
参考答案ADE
解析存量房客源具有潜在性，客户需求可能暂时未完全显现；有指向性，对房屋有特定要求；有时效性，需求会随时间变化。存量房客源数量并非无限，且客户情况易变不稳定。答案为ADE。
64.
营销活动的微观环境主要包括（ ）等部分组成。
参考答案BCDE
解析微观环境是指与企业紧密相连，直接影响企业营销能力的各种参与者。企业自身、竞争者、消费者、市场营销渠道企业都直接与企业营销活动密切相关，属于微观环境。而经济环境属于宏观环境，对企业营销活动的影响较为间接。 答案：BCDE
65.
在房地产经纪市场中，住宅绝大多数是（ ）。
参考答案BDE
66.
新建商品房核心均价的确定有很多种，包括（ ）。
参考答案ABDE
解析答案：ABDE新建商品房核心均价的确定方法有多种，其中市场比较法、内部替代法、成本法和目标利润法都是常用的方法。而二级市场比较法通常用于二手房市场，不太适用于新建商品房的核心均价确定，因此选项C是不正确的。
67.
在与客户签署买方独家代理协议的时候，房地产经纪机构和房地产经纪人应注意的问题有（ ）。
参考答案ACDE
解析签署买方独家代理协议，要明确委托期限，让双方知晓合作时间范围；详细说明经纪机构营销活动，让买方了解服务内容；明确双方权利义务，保障双方权益；明确买方对住房实际需求、付款方式、入住时间等关键信息。而卖方售房信息搜寻并非买方独家代理协议重点关注内容。答案：ACDE
68.
房地产广告促销过程中，广告市场调查具体研究内容包括（ ）。
参考答案ABCE
69.
要把环境机会变成企业机会，首先要发现市场营销机会的存在，一般可通过（ ）发现商机。
参考答案BCDE
70.
房地产经纪人对买房客户信息采集的要点包括（ ）。
参考答案ACE
解析答案：ACE分析：本题考查的是房地产经纪人接待买房客户信息采集要点。房地产经纪人对买房客户信息采集的要点包括：①询问购买房屋基本信息；②了解客户购房的特殊要求；③安全保障。选项B、D属于房地产经纪人对卖房客户信息采集的要点。
71.
房屋租赁代理的特点有（ ）。
参考答案ABDE
解析房屋租赁代理中，房源信息明确（A 对），租赁市场变化快所以时效性强（B 对），房屋租赁需求相对多样但并非需求不清晰（D 对），业务存在重复操作有可延续性（E 对），而房屋租赁代理价格受多种因素影响，不能简单说价格低廉（C 错）。答案：ABDE
72.
交换是一个创造价值的过程，它总使双方比交换前更好。交换发生必须符合的条件有（ ）。
参考答案ACDE
解析交换要发生，首先得有两个及以上主体（A选项）；双方得有能力沟通与交付（C选项）；双方要彼此有对方想要的东西（D选项）；并且都觉得交易合适（E选项）。交换需要双方都有自由选择权利，B选项说至少一方不准确。答案：ACDE
73.
企业选择目标市场时，可考虑的目标市场模式包括（ ）。
参考答案ACDE
解析企业目标市场模式主要有密集单一市场（集中力量于一个细分市场）、选择专门化（选择几个不同细分市场且各市场间关联小）、产品专门化（专注特定产品提供给各类顾客）、市场专门化（为特定顾客群提供多种产品）、完全覆盖市场（用各种产品满足各类顾客需求），B选项产品多样化不属于目标市场模式。答案：ACDE
74.
高开低走定价策略的缺点主要有（ ）。
参考答案ABE
75.
房地产经纪人获取业主委托是专业化服务过程中的一个重要环节，可以分为（ ）等步骤。
参考答案ABCE
解析获取业主委托，首先要获得业主信任（A 项），然后收集相关物业及业主信息（B 项），对房产价格评估以便合理定价（C 项），最后签署委托协议（E 项），而办理房贷业务一般是后续购房人环节，不是获取业主委托步骤。答案：ABCE
76.
房地产市场需求调查主要包括（ ）。
参考答案ABD
解析房地产市场需求调查围绕消费者展开，包括消费者自身情况、消费动机及消费行为等。选项C房地产市场反映调查、E建筑设计及施工企业调查不属于需求调查针对的范畴。答案：ABD
77.
采用门店接待法开拓客源信息的优势是（ ）。
参考答案ABCD
解析门店接待法，客户主动上门，信息相对真实准确，接待过程中易与客户建立关系，且方法简单，成本也低。而受市场、政策等因素波动大并非优势。答案：ABCD 。
78.
企业确定广告预算的主要方法有（ ）。
参考答案ABCE
解析企业确定广告预算常见方法有量力而行法，根据自身财务状况确定预算；销售百分比法，按销售额一定比例确定；竞争对等法，参考竞争对手预算；目标任务法，依据广告目标和任务确定。估价预算法并非主要方法。答案：ABCE
79.
下列选项关于房地产产品的特点描述正确的是（ ）。
参考答案ABCE
80.
仪容修饰的重点应放在（ ）四个方面，房地产经纪人关注自己的仪表就是一种敬业态度的体现。
参考答案ABDE
解析仪容修饰重点通常包括面部、头发、肢体、化妆等方面，饰品修饰相对不是最核心重点。所以答案为ABDE 。
三、综合分析题
题目分为若干组，每组题目基于同一个题干、实例或者案例展开。每题的备选项中，只有1个最符合题意。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80000㎡；方案二为投入1.8亿元开发普通住宅建筑面积100000㎡。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60％，可获收益5000万元；销路差的概率为40％，将会亏损3000万元。普通住宅销路好的概率为80％，可获收益3000万元；销路差的概率为20％，将会亏损1000万元。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
81.
在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为（ ）。
参考答案A
82.
项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有（ ）。
参考答案ACD
解析项目预测主要围绕项目在市场营销努力下的销售及资金等相关情况。A选项销售速度与价格关乎项目收益和销售进度；C选项资金回笼速度影响企业资金链和后续发展；D选项项目销售与租赁的比例影响收益模式和市场策略，都属于项目预测范畴。而B选项市场营销敏感性并非对项目本身情况的直接预测内容。答案：ACD
83.
对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有（ ）。
参考答案ABC
解析销售价格波动、位置与环境差异、住房政策调整都会影响普通住宅开发投资风险，而客户状况相对来说对投资风险的直接影响较小。答案：ABC
84.
若甲公司选择方案二，其收益期望值为（ ）元。
参考答案B
解析1. 首先明确收益期望值的计算公式：收益期望值=∑（每种情况的概率×该情况的收益值）。2. 对于方案二： 销路好时，概率为
（即0.8），收益为3000万元； 销路差时，概率为（即0.2），收益为-1000万元（亏损1000万元）。3. 计算方案二的收益期望值： 收益期望值E = 0.8×3000 + 0.2×(-1000) 先计算乘法：0.8×3000 = 2400，0.2×(-1000)= - 200。 再计算加法：E = 2400 - 200 = 2200（万元）。答案：B
（即0.8），收益为3000万元； 销路差时，概率为（即0.2），收益为-1000万元（亏损1000万元）。3. 计算方案二的收益期望值： 收益期望值E = 0.8×3000 + 0.2×(-1000) 先计算乘法：0.8×3000 = 2400，0.2×(-1000)= - 200。 再计算加法：E = 2400 - 200 = 2200（万元）。答案：B
85.
若甲公司开发普通住宅的成本加成率为30％，销售税费率为20％，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为（ ）元。
参考答案C
解析1. 首先明确成本加成定价法公式： 单位产品价格 = 单位产品成本×（1 + 成本加成率）÷（1 - 销售税费率）。2. 计算普通住宅单位产品成本： 开发普通住宅投入1.8亿元，建筑面积100000㎡，1.8亿元 = 18000万元。 单位产品成本 = 18000÷100000 = 1800（元/㎡）。3. 按成本加成定价法公式计算单价： 已知成本加成率为30％，销售税费率为20％。 单位产品价格 = 1800×（1 + 30％）÷（1 - 20％） = 1800×1.3÷0.8 = 2340÷0.8 = 2925（元/㎡）。答案：C
某市A房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同，地段相同的住宅价格为3800元/㎡，而新型住宅的价格定为3500元/㎡，属于同类结构和同等地段的最低价。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
86.
该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（ ）。
参考答案B
解析渗透定价策略是指以较低价格进入市场，以迅速获得市场份额，该新型住宅价格低于同类产品，符合渗透定价策略特点。答案：B
87.
该房地产开发公司所采用的定价策略适宜需求弹性（ ）的新型住宅。
参考答案B
解析该公司新型住宅定价低于同类，采用的是低价策略。一般来说，需求弹性较大的商品，降低价格能大幅增加销售量从而增加利润，适合采用低价策略。答案：B
88.
该房地产开发公司所采用的定价策略的优点有（ ）。
参考答案ABC
解析答案：ABC该房地产开发公司采用的定价策略是低价策略。低价策略的优点包括：A. 易拓展销路：低价能吸引更多消费者，增加销售量。B. 提高市场占有率：通过低价吸引新客户，扩大市场份额。C. 降低成本：大量销售可能带来规模经济，从而降低单位成本。D选项“树立企业形象”通常与高价策略或高品质策略相关，低价策略一般不直接关联于树立高端企业形象。
89.
当该新型住宅推向市场时，营销人员应通过（ ）等方法，找出目标客户的理性价格区间，作为价格敏感度分析的依据。
参考答案BCD
解析要找出目标客户的理性价格区间，一般市场调查可了解市场整体对价格的认知；成交客户分析能知晓实际购买客户对价格的接受程度；售楼现场调查可获取现场客户对价格的反应等，这些都有助于找到理性价格区间。而难点户型价格分析主要针对难点户型，对找出目标客户整体理性价格区间帮助不大。答案：BCD
90.
若该新型住宅在销售过程中，预期的情况与实际情况出现偏差，需进行价格调整，则调整策略主要包括（ ）。
参考答案ABC
解析这个问题涉及到房地产销售中的价格调整策略。当预期的销售情况与实际出现偏差时，开发商可能需要采取一些策略来调整价格以促进销售。首先，我们来看选项A，'难点户型的均价调整'。在实际销售中，某些户型可能因为设计、朝向或其他因素而不太受欢迎，这些就是所谓的'难点户型'。对这些户型的均价进行调整，可以使其更具吸引力，从而推动销售。接着是选项B，'难点户型的层差和朝向差调整'。层差和朝向差是影响房价的重要因素。对于难点户型，通过调整这些差价，可以进一步优化其价格结构，提高销售率。然后是选项C，'难点户型的重点推荐'。这虽然不是一个直接的价格调整策略，但通过重点推荐，可以增加这些户型的曝光率，间接地促进价格调整的效果。最后是选项D，'对全楼价格重新调整'。这个选项通常是在市场环境或项目整体情况发生较大变化时才考虑的。对于仅仅因为难点户型销售不佳而进行全楼价格重新调整，可能过于激进，不是首选的策略。综上所述，针对难点户型的均价调整、层差和朝向差调整以及重点推荐是更为具体和针对性的价格调整策略。所以，正确答案是ABC。
树立房地产经纪企业的形象，关系到客户对经纪行业的重新认识和信任，关系到中介业务的顺利开展，必须认真对待。近几年来，这方面已经有了很大的改善和长足的进步，也取得不少好的经验和办法，值得推广和应用，主要有以下一些工作。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
91.
规范的管理。将企业有关的文件，如（ ）等，在经营场所公开布置，让客户观看和了解。
参考答案ABD
解析经营场所公开布置的文件应是能展示企业正规性、规范性以及服务相关信息的。A选项工商营业执照、税务登记证能证明企业合法经营；B选项业务规章制度、服务流程和收费标准可让客户了解服务规范和成本；D选项资质证书能体现企业和人员从业资格。而C选项委托人详细身份等信息涉及隐私，不能公开布置。答案：ABD
92.
为树立稳健经营的形象，适当开展形象建设工作，增强客户的信任感。具体工作有（ ）。
参考答案AB
93.
展示店面的形象，起到吸引路人、集聚人气的作用，做法一般有（ ）。
参考答案C
94.
体现企业协作精神和自我防范意识，主要做法有（ ）。
参考答案ABCD
95.
统一着装，彰显统一化的服务，留给客户统一化的印象，主要的作用是（ ）。
参考答案ABD
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
要求：根据以上资料，回答下列问题。
96.
房源信息私盘制的缺点是（ ）。
参考答案BC
解析房源信息私盘制是指房源信息由接受业主委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看到房源的基本信息，房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有受托经纪人及其上级主管能看到。若房源信息私盘制的缺点是工作效率低。所以，正确答案是BC。
97.
门店选址需考虑的外部因素包括（ ）。
参考答案AB
98.
门店开业是门店走向真正营业的第一步，其重要性体现在（ ）。
参考答案AB
99.
甲公司拓展的房源体现了房源开拓的（ ）。
参考答案ABC
100.
甲公司采用的房源共享形式是（ ）。
参考答案B
解析仅从所给资料“开了第一间门店”，未提及房源共享的具体形式相关信息，但一般新开设单门店较多采用公盘制。答案：B。