2026年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二
土地估价基础与实务
考前点题
共 30 题
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更新于 2026-09-26
一、不定项选择题
下列每小题的备选答案中，有一个或一个以上符合题意的正确答案。
1
在一定区域内，扩大土地经济供给量的方式主要有（ ）。
- A.同一城市内相邻行政区域合并
- B.进行旧城改造，重新规划土地利用
- C.提高土地建筑容积率，增加单位土地面积的建筑面积
- D.利用新技术扩大无水栽培范围，节省耕地
2
在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（ ）。
- A.单元之间的土地特征无明显差异
- B.单元内部的土地特征差异明显
- C.单元边界不跨越地块边界
- D.不同地貌部位的土地划为同一单元
3
在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设备完备度”因素的修正系数范围是-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（ ）。
- A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致
- B.根据比较实例土地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%
- C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可以根据具体情况确定
- D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%
4
为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（ ）。
- A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%
- B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳
- C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税
- D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税
5
下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（ ）不属于一般因素资料的范畴。
- A.某城市2016年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷
- B.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》
- C.某房产经纪公司2016年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗
- D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85%
6
下列关于农用地基准地价更新的说法错误的是（ ）。
- A.农用地基准地价由当地政府公布实施半年后，由于物价的上涨，当地政府根据土地市场状况和经济发展水平等因素的变化，颁布了新的农村集体土地征地补偿标准，为了保证农用地基准地价的现势性，应对农用地基准地价进行更新
- B.为了保证农用地基准地价的现势性，根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素的变化情况，一般3至6年作为更新周期
- C.农用地基准地价更新的技术路线以农用地定级为基础，采用投入产出资料和市场交易地价资料，用样点地价平均法更新农用地基准地价
- D.农用地基准地价更新的技术路线可利用设定的基准地块资料更新农用地基准地价
7
下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是（ ）。
- A.在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述
- B.由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值
- C.将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方
- D.因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字
8
在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是（ ）。
- A.评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
- B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
- C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
- D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法
9
某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率4.20%、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行定期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为（ ）。
- A.6.20%
- B.5.56%
- C.7.23%
- D.6.12%
10
在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（ ）及宗地使用的特殊规定。
- A.法定最高使用年限
- B.批准使用年限
- C.已使用年限
- D.剩余使用年限
11
关于区域因素对地价的影响中，以下说法正确的是（ ）。
- A.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度相同
- B.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同
- C.区域因素都是直接对地价产生影响
- D.区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响
12
经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（ ）。
- A.该地块的最佳土地用途为住宅
- B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误
- C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高
- D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险
13
已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（ ）万元。
- A.300
- B.400
- C.500
- D.600
14
在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极差标准化法计算参评对象的指标得分为（ ）。
- A.40
- B.60
- C.62.5
- D.66.7
15
不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是（ ）。
- A.液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估
- B.评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响
- C.同一区域油（气）井场用地数量较多时，适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定
- D.采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应是整体收益
二、问答题
本大题共5题，每小题2分，共10分。
16
某公司于2016年6月通过拍卖竞得一宗土地50年使用权。该宗土地面积为8000平方米，经开发于2017年6月建成一座建筑面积为10000平方米的写字楼，耐用年限为60年，写字楼全部用于出租。为了解资产状况，该公司2021年6月委托土地评估机构评估土地现值。评估机构调查资料显示，同类写字楼月租金为90元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。此外还需支出维修费、保险费等。该写字楼建筑物的重置价为2500元/m2，残值率为2%，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，土地使用权到期时无偿收回土地及地上建筑物。请根据以上资料进行估算。
17
企业甲与企业乙计划于2022年8月30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度，双方还约定，如果企业甲在此基础上，和企业乙的同意下，进行必要的土地再开发时，发生的额外费用，计入企业甲的投资。在项目实际开发时，企业甲计划投资40万改造道路，并已征得企业乙的同意。
该土地面积2000平方米，使用权为70年，规划容积率为4。根据开发计划和调查，该工程在取得土地使用权3个月后即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，预计售价为3000元/平方米。企业乙实际投入共为1100万元，投资进度为第一年40%，第二年60%。据了解，建筑费及专业费平均水平为1000元/平方米。
另外，土地取得过程中发生的合理税费为地价的2%，资金贷款年利率为12%，销售税为房价的6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/平方米（地面价），待开发土地开发程度及规划条件与基准地价设定一致，相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为-2%和-3%。据查，基准地价基准日为2020年8月30日，近2年，地价共上涨5%左右，当地土地还原率为10%。
请根据上述条件，确定企业甲和企业乙的分配比例。
该土地面积2000平方米，使用权为70年，规划容积率为4。根据开发计划和调查，该工程在取得土地使用权3个月后即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，预计售价为3000元/平方米。企业乙实际投入共为1100万元，投资进度为第一年40%，第二年60%。据了解，建筑费及专业费平均水平为1000元/平方米。
另外，土地取得过程中发生的合理税费为地价的2%，资金贷款年利率为12%，销售税为房价的6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/平方米（地面价），待开发土地开发程度及规划条件与基准地价设定一致，相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为-2%和-3%。据查，基准地价基准日为2020年8月30日，近2年，地价共上涨5%左右，当地土地还原率为10%。
请根据上述条件，确定企业甲和企业乙的分配比例。
18
某四合院土地用途为城镇居住用地，未办理《国有土地使用证》，经自然资源主管部门地籍调查及测量，土地面积为176平方米，地上房屋已取得《房屋所有权证》，建筑面积88平方米，容积率0.5，房屋所有权人为张某。张某向自然资源主管部门申请现状协议出让。自然资源主管部门提供了《委托估价函》《房屋所有权证》《地籍测量成果》《土地权属审查意见》和产权人身份证明等评估所需资料，A评估机构接受了自然资源主管部门的委托。
A评估机构指派土地估价师王某和不动产登记代理人李某共同承担此业务。王某和李某在张某的带领下对宗地现场进行勘察。王某负责拍摄现场照片，李某负责资料核验和现场登记[现场勘察用表详见《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）附录D]，并由李某在现场勘察用表上签字。
估价人员通过对周边市场的调研及该市相关政策决定选取基准地价系数修正法（基准地价估价期日距离估价期日超过三年不超过六年）和剩余法（待开发用地）进行计算，得出估价结果，给出底价建议，在报告中声明本估价报告和估价结果自估价期日起一年内有效。估价人员完成土地估价报告撰写和审核后，装订成册出具纸质评估报告，由估价师王某和李某签字，最终将《土地估价报告》送达委托方。
同时，张某想了解该项目出让地价水平，委托A评估机构对宗地出让价格进行评估，A评估机构接受了张某的委托，并为张某出具了《土地估价报告》。
试分析估价师或估价机构在本案例中不恰当的做法。
A评估机构指派土地估价师王某和不动产登记代理人李某共同承担此业务。王某和李某在张某的带领下对宗地现场进行勘察。王某负责拍摄现场照片，李某负责资料核验和现场登记[现场勘察用表详见《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）附录D]，并由李某在现场勘察用表上签字。
估价人员通过对周边市场的调研及该市相关政策决定选取基准地价系数修正法（基准地价估价期日距离估价期日超过三年不超过六年）和剩余法（待开发用地）进行计算，得出估价结果，给出底价建议，在报告中声明本估价报告和估价结果自估价期日起一年内有效。估价人员完成土地估价报告撰写和审核后，装订成册出具纸质评估报告，由估价师王某和李某签字，最终将《土地估价报告》送达委托方。
同时，张某想了解该项目出让地价水平，委托A评估机构对宗地出让价格进行评估，A评估机构接受了张某的委托，并为张某出具了《土地估价报告》。
试分析估价师或估价机构在本案例中不恰当的做法。
19
某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2017年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路与某过道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限制。
<1>、在上述情况下，为了判别是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息。
<2>、根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
<3>、若以委托日为估价期日，根据上述情况，对地价进行定义。
<1>、在上述情况下，为了判别是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息。
<2>、根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
<3>、若以委托日为估价期日，根据上述情况，对地价进行定义。
20
下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称：××厂地价评估
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
五、估价依据（略）
六、估价期日：2017年6月30日
七、估价日期：2017年8月13日
八、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
九、估价结果
总地价：40605565.8元
估价结果一览表（略）
十、需要特殊说明的事项（略）
十一、土地估价师
十二、土地估价机构（略）
二零一七年八月二十二日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
（1）.土地登记状况（略）
（2）.土地权利状况（略）
（3）.土地利用状况（略）
二、地价影响因素分析
<1>.一般因素（略）
<2>.区域因素
（1）位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12公里，××口岸约1公里，距××大桥约3.5公里。
（2）交通条件（略）
（3）区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
（4）集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
（5）地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
<3>.个别因素
（1）环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
（2）地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
（3）临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
（4）土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分土地估价
一、估价原则（略）
二、估价方法与估价过程
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
（一）市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
（1）.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
（2）.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。
（3）.因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如表1。
表1因素条件说明表
（4）.编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。
表2比较因素条件指数表
实例2年期修正：
[1-1/（1+r）30]/[1-1/（1+r）50]=93.7%。
（5）.因素修正
由表2进一步得到各修正系数，如下表3。
表3因素比较修正系数表
（6）.实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价=（563.8+625.4+502.0）÷3=563.7元/平方米
（二）成本逼近法
成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
（1）土地取得费用
根据征用该地实际发生费用计算，得到土地取得费用为199.2元/平方米。具体计算过程略。
（2）土地开发费用
取110元/平方米。具体确定过程略。
（3）投资利息
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2元/平方米
（4）投资利润：土地开发投资利润率取12%（具体确定过程略），则：
投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）×12%=（199.2+110）×12%=37.1元/平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=（1）＋（2）＋（3）＋（4）=199.2＋110＋31.2＋37.1=377.5元/平方米
三、地价的确定
上述两种方法评估结果分别为563.7元/平方米和377.5元/平方米。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40605565.8元。
第四部分附件（略）
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称：××厂地价评估
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
五、估价依据（略）
六、估价期日：2017年6月30日
七、估价日期：2017年8月13日
八、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
九、估价结果
总地价：40605565.8元
估价结果一览表（略）
十、需要特殊说明的事项（略）
十一、土地估价师
十二、土地估价机构（略）二零一七年八月二十二日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
（1）.土地登记状况（略）
（2）.土地权利状况（略）
（3）.土地利用状况（略）
二、地价影响因素分析
<1>.一般因素（略）
<2>.区域因素
（1）位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12公里，××口岸约1公里，距××大桥约3.5公里。
（2）交通条件（略）
（3）区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
（4）集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
（5）地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
<3>.个别因素
（1）环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
（2）地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
（3）临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
（4）土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分土地估价
一、估价原则（略）
二、估价方法与估价过程
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
（一）市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
（1）.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
（2）.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。
（3）.因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如表1。
表1因素条件说明表
（4）.编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。
表2比较因素条件指数表
实例2年期修正：[1-1/（1+r）30]/[1-1/（1+r）50]=93.7%。
（5）.因素修正
由表2进一步得到各修正系数，如下表3。
表3因素比较修正系数表
（6）.实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价=（563.8+625.4+502.0）÷3=563.7元/平方米
（二）成本逼近法
成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
（1）土地取得费用
根据征用该地实际发生费用计算，得到土地取得费用为199.2元/平方米。具体计算过程略。
（2）土地开发费用
取110元/平方米。具体确定过程略。
（3）投资利息
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2元/平方米
（4）投资利润：土地开发投资利润率取12%（具体确定过程略），则：
投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）×12%=（199.2+110）×12%=37.1元/平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=（1）＋（2）＋（3）＋（4）=199.2＋110＋31.2＋37.1=377.5元/平方米
三、地价的确定
上述两种方法评估结果分别为563.7元/平方米和377.5元/平方米。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40605565.8元。
第四部分附件（略）
二、共享案例题
下列每小题的备选答案中，有一个或一个以上符合题意的正确答案。
某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，回答问题。
21
该工厂土地要入市交易，可以采用（ ）方式。
- A.不改变工业用途，协议出让
- B.直接转让给开发商
- C.招标
- D.挂牌
22
仅根据城市总体规划的信息判断，估价中该土地可能按（ ）用途评估。
- A.居住
- B.商业
- C.工业
- D.商住综合
23
某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用（ ）。
- A.基准地价系数修正法
- B.市场比较法
- C.成本逼近法
- D.剩余法
24
为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为（ ）。
- A.该宗土地规划容积率
- B.类似土地出让挂牌底价
- C.类似土地拍卖成交价格
- D.类似用途物业市场销售成交价格
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若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有（ ）。
- A.市场比较法
- B.成本逼近法
- C.基准地价系数修正法
- D.收益还原法
某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：
（1）A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。
（2）B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。
（3）C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。
（4）D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/平方米，土地还原率为6%。
（5）各地块与待估地块比较系数如下表：
（1）A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。
（2）B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。
（3）C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。
（4）D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/平方米，土地还原率为6%。
（5）各地块与待估地块比较系数如下表：
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A地块的单位面积地价为（ ）元/平方米。
- A.667
- B.1000
- C.1333
- D.1667
27
B地块的单位面积地价为（ ）元/平方米。
- A.597
- B.687
- C.777
- D.900
28
D地块的单位面积地价为（ ）元/平方米。
- A.615
- B.650
- C.662
- D.700
29
根据已知条件及比较案例选择的选择，应选择（ ）地块作为待估土地的比较案例。
- A.A
- B.B
- C.C
- D.D
30
H地块50年的土地使用权价格为（ ）元/平方米。
- A.591.84
- B.656.90
- C.672.00
- D.674.46
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