房地产经纪人《房地产经纪专业基础》试题精选二
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1.
张某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为110㎡；套内自有墙体的水平投影面积为8㎡，共有墙体的水平投影面积为12㎡；封闭阳台的水平投影面积为6㎡，未封闭阳台的水平投影面积为4㎡，则该住宅的套内建筑面积为（ ）㎡。
参考答案B
解析1. 套内建筑面积公式：套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。2. 套内墙体面积：自有墙体全算，共有墙体算一半，所以套内墙体面积 = 8 + 12÷2 = 14㎡。3. 阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半，所以阳台建筑面积 = 6 + 4÷2 = 8㎡。4. 套内建筑面积 = 110 + 14 + 8 = 132㎡。答案：B
2.
通常采用城市化率指标来测度城市化水平，城市化率的计算公式为（ ）。
参考答案D
解析城市化率是衡量城市化发展程度的数量指标，指城镇人口占总人口的比重。A选项是城镇与农村人口数量对比并非城市化率；B选项是经济产值对比，与城市化率概念无关；C选项同样是工农业产值对比，和城市化率不相关。只有D选项符合城市化率计算公式。答案：D
3.
根据城市景观要求，沿街建筑物通常需适当退后建设，所依据的规划控制线是（ ）。
参考答案B
解析道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，沿街建筑物通常要依据道路红线适当退后建设。建筑控制线是建筑物基底位置的控制线；城市绿线是城市各类绿地范围的控制线；用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，这三者均与沿街建筑物退后建设依据的控制线不符。答案：B
4.
下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是（ ）。
参考答案C
解析居住区内绿地包括公共绿地、宅旁绿地等，而晒台绿地不具有真正意义上土地种植条件，不能计入居住区内绿地面积。地下建筑屋顶绿地若符合相关规定是可计入的。答案：C
5.
某住宅组团占地20000㎡，共建住宅楼10幢，总建筑面积为62832㎡。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为5712㎡，则该组团住宅楼的平均层数是（ ）层。
参考答案A
解析住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。因此，该组团住宅楼的平均层数是：62832÷5712=11(层)。
6.
反映每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积的居住区技术经济指标是（ ）。
参考答案D
解析首先明确各指标概念，题目问每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，“居住区用地”强调是整个居住区范围。 住宅建筑面积毛密度指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，符合题意。 住宅建筑面积净密度是每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，注意是“住宅用地”，范围小，与题目要求不符。 容积率是总建筑面积与居住区用地面积的比率，不是单指住宅建筑面积与居住区用地关系。 住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率，和题目描述不同。答案：D
7.
某居住区占地160000㎡，住宅建筑基底总面积为80000㎡，商店、学校等建筑占地8000㎡，居住区内道路用地16000㎡，停车场、公共活动场所占地8000㎡，计划预留建设用地8000㎡。该居住区目前的空地率为（ ）。
参考答案B
解析1. 首先明确空地率计算公式： 空地率 = （居住区总用地 - 各类建筑基底总面积 - 道路用地 - 停车场、公共活动场所用地）÷ 居住区总用地×100%。2. 然后找出各数据： 居住区总用地为160000㎡。 各类建筑基底总面积为住宅建筑基底总面积80000㎡加上商店、学校等建筑占地8000㎡，即80000 + 8000 = 88000㎡。 道路用地16000㎡，停车场、公共活动场所占地8000㎡。3. 接着计算空地率： 空地率 = 
先算括号内160000 - 88000 - 16000 - 8000 = 48000㎡。 再算
。答案：B
先算括号内160000 - 88000 - 16000 - 8000 = 48000㎡。 再算。答案：B
8.
下列关于景观的表述中，错误的是（ ）。
参考答案A
解析景观通常分为自然景观和人文景观，没有社会景观这种分类。B选项景观确实包含客观形象与主观感受；C选项不同审视者对景观好坏判别不同；D选项好景观毗邻房屋价值常较高。答案：A
9.
酸雨是由（ ）随雨雪降落形成的。
参考答案A
解析酸雨主要是人为向大气中排放大量酸性物质造成的，硫酸雾中含硫元素，经过一系列反应可形成硫酸随雨雪降落形成酸雨。而一氧化氮雾、二氧化氮雾主要导致光化学烟雾等问题，碳氢化合物一般不形成酸雨。答案：A。
10.
生活污水的主要特点是（ ）。
参考答案B
解析生活污水主要源于日常生活，其中人类排泄物等使得污水含氮、硫、磷较高。富营养化是水体受污染后的一种状态并非污水特点；生活污水相对工业废水等，含污染物不算特别多；生活污水一般不含大量金属碎屑。答案选B。
11.
城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种（ ）。
参考答案B
解析垃圾堆、货摊、广告招贴这些通过视觉能看到且给人杂乱感受的，属于视觉方面的污染。答案：B
12.
购房中人们选择的房源尽可能避开广播、电视发射塔、人造卫星通信系统地面站等，主要是为了防止或减少（ ）。
参考答案C
解析广播、电视发射塔、人造卫星通信系统地面站等会产生电磁辐射。人们避开这些地方主要是为防止或减少电磁辐射污染。答案选C。
13.
有些石材和砖中含有的污染物蜕变成氡，能引起肺癌，这种污染物是（ ）。
参考答案B
解析石材和砖中含有的高苯底的镭会蜕变成氡，氡能引发肺癌。而甲醛主要来自人造板材等；一氧化碳多由燃烧不充分产生；二氧化氮主要源于高温燃烧等过程，它们与石材、砖中产生氡无关。答案：B
14.
按照经济学中的市场结构理论，在寡头垄断市场上，当产品无较大差异时，为取得更多利润，寡头生产者往往（ ）。
参考答案C
解析在寡头垄断市场且产品无较大差异时，价格竞争易引发价格战导致大家都受损，所以寡头生产者往往在定价方面进行勾结，通过共同控制价格来获取更多利润。答案：C
15.
房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产（ ）。
参考答案B
解析房地产需求强调消费者有购买意愿并且有购买能力，二者缺一不可。A选项只说需要但没提及购买能力；C、D选项说的是企业提供数量，属于供给范畴。答案：B
16.
一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是（ ）。
参考答案C
解析题目强调的是房地产供给量相对变化对价格相对变化的反应程度，衡量这一关系的指标就是房地产供给弹性。A选项房地产价格弹性表述不准确；B选项需求弹性是关于需求与价格关系；D选项没有房地产供求弹性这一确切说法。答案：C
17.
张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6％，按月计息，则贷款的实际年利率为（ ）。
参考答案B
解析名义利率与实际利率的关系为：i=（1+r÷m）m-1。根据题干知，张某贷款的实际年利率为：（1+6%÷12）12-1=6.17％。
18.
宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额达到18万元，假定银行存款年利率为5％，宋某每年需向银行存款（ ）元。
参考答案B
解析1. 首先明确这是一个已知终值求年金的问题，用到的公式是年金终值公式
，其中F是终值（本题F = 180000元），A是年金（即每年存款额，要求的量），i是年利率（
），n是期数（n = 15）。2. 对公式变形求A，
。3. 代入数据： 
，通过计算器可得
。 那么
。 
。 
（计算结果与选项B接近，因计算过程中近似取值导致有微小差异）。答案：B
，其中F是终值（本题F = 180000元），A是年金（即每年存款额，要求的量），i是年利率（），n是期数（n = 15）。2. 对公式变形求A，。3. 代入数据： ，通过计算器可得。 那么。 。 （计算结果与选项B接近，因计算过程中近似取值导致有微小差异）。答案：B
19.
若年利率为8％，复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的（ ）万元。
参考答案C
解析1. 首先明确复利现值公式：
，其中P为现值（即现在的资金），F为终值（5年后的资金，本题F = 300万元），i为年利率（
），n为计息期数（n = 5）。2. 然后代入公式计算： 
先计算
。 再计算P = 300÷1.469328≈204.17（万元）。答案选C。
，其中P为现值（即现在的资金），F为终值（5年后的资金，本题F = 300万元），i为年利率（），n为计息期数（n = 5）。2. 然后代入公式计算： 先计算。 再计算P = 300÷1.469328≈204.17（万元）。答案选C。
20.
某开发商向银行贷款l000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6％，投资基准收益率为8％，银行实际利率为7％，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（ ）万元。
参考答案C
解析1. 首先明确复利终值计算公式：
，其中F为终值（即到期需偿还的贷款本息），P为本金，i为利率，n为计息期数。2. 题目中本金P = 1000万元，因为是向银行贷款，所以利率i应采用银行实际利率
，贷款期限n = 3年。3. 代入公式计算：
万元。答案选C。
，其中F为终值（即到期需偿还的贷款本息），P为本金，i为利率，n为计息期数。2. 题目中本金P = 1000万元，因为是向银行贷款，所以利率i应采用银行实际利率，贷款期限n = 3年。3. 代入公式计算：万元。答案选C。
21.
当折现率为10％时，某房地产项目净现值为1380万元；当折现率为11％时，净现值为－258万元，若投资者要求的基准收益率为12％，则该项目在经济上（ ）。
参考答案A
解析利用内插法求内部收益率（IRR），内插法公式为
，其中
，
万元，
，
万元。代入公式可得
。投资者要求的基准收益率为
，而项目内部收益率
，当内部收益率小于基准收益率时，项目在经济上不可接受。答案：A
，其中，万元，，万元。代入公式可得。投资者要求的基准收益率为，而项目内部收益率，当内部收益率小于基准收益率时，项目在经济上不可接受。答案：A
22.
某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权，这种房地产市场通常被称为（ ）。
参考答案D
解析题干表明商品房市场需求大于供给，卖方掌握主动权，这种情况下市场对卖方有利，符合卖方市场的特征。而买方市场是供大于求，对买方有利；完全垄断市场强调只有一个供给者；垄断竞争市场有众多厂商且产品有差别等，均不符合题意。答案：D
23.
估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是（ ）。
参考答案D
解析抵押价值的定义就是估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额。而拍卖价值、招标价值、挂牌价值并非如此定义。答案：D
24.
结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常（ ）。
参考答案A
解析从较长时期看，房地产具有保值增值特性，其价格上涨率往往高于一般物价上涨率。答案：A。
25.
采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（ ）个。
参考答案B
解析为保证评估结果的准确性和可靠性，采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于3个。因为过少的可比实例可能缺乏代表性，过多则会增加不必要的工作量。答案：B
26.
某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，假设该房地产的报酬率为9％，则其收益价格为（ ）万元。
参考答案A
解析1. 首先明确收益法公式：
，其中V为收益价格，A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限。2. 计算净收益A： 已知每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，所以净收益A = 30 - 12 = 18万元。3. 确定收益年限n： 土地使用年限为50年，已使用8年，所以收益年限n = 50 - 8 = 42年。4. 报酬率
。5. 代入公式计算收益价格V： 
先计算
。 再计算
，设
，
，则
。 所以V = 200×0.977 = 195.4（万元），最接近194.64万元。答案：A
，其中V为收益价格，A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限。2. 计算净收益A： 已知每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，所以净收益A = 30 - 12 = 18万元。3. 确定收益年限n： 土地使用年限为50年，已使用8年，所以收益年限n = 50 - 8 = 42年。4. 报酬率。5. 代入公式计算收益价格V： 先计算。 再计算，设，，则。 所以V = 200×0.977 = 195.4（万元），最接近194.64万元。答案：A
27.
我国的汇率采用的是直接标价法，汇率越高，意味着人民币的币值（ ）。
参考答案B
解析直接标价法下，汇率越高，一定单位外币能兑换的人民币越多，也就表明人民币相对外币越不值钱，即人民币币值越低。答案：B
28.
在信用活动中，让出商品或货币的一方若仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。这体现了信用基本特征中的（ ）。
参考答案D
解析题干强调让出商品或货币一方有到期不能收回的可能，这种不能收回的可能性就是风险的体现。答案：D
29.
某年的通货膨胀率是5％，银行贷款利率为9％，则贷款的实际利率是（ ）。
参考答案B
解析1. 首先明确实际利率计算公式： 根据费雪方程式，实际利率i=(1 + r)/(1 + π)-1，其中r为名义利率（这里银行贷款利率
即名义利率），π为通货膨胀率（这里通货膨胀率
）。2. 然后代入数据计算： 把
，
代入公式，i=(1 + 0.09)/(1 + 0.05)-1 先算分子1 + 0.09 = 1.09，分母1 + 0.05 = 1.05。 则1.09÷1.05≈1.0381，
。答案：B
即名义利率），π为通货膨胀率（这里通货膨胀率）。2. 然后代入数据计算： 把，代入公式，i=(1 + 0.09)/(1 + 0.05)-1 先算分子1 + 0.09 = 1.09，分母1 + 0.05 = 1.05。 则1.09÷1.05≈1.0381，。答案：B
30.
在房地产贷款的主要参与者中，为客户代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续的机构一般是（ ）。
参考答案D
解析房地产经纪机构熟悉房地产交易流程和相关手续办理，常为客户代办房地产贷款、抵押登记等手续，而房地产估价机构主要进行价值评估，保险机构提供保险服务，房地产信托机构从事信托业务，它们通常不承担此类代办手续工作。 答案：D
31.
中国银行业监督管理委员会规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过（ ）。
参考答案A
解析中国银行业监督管理委员会规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过50% 。这是相关金融监管规定中的常见比例。答案：A
32.
秦某购买一套总价为60万元的商品住宅，首付款为购房总价的25％，余款为商业贷款，贷款期限为20年，贷款年利率为6％，若采用按月等额本息还款方式，秦某的月还款额为（ ）元。
参考答案B
解析1. 首先计算贷款金额： 购房总价60万元，首付款为购房总价的
，那么贷款金额
（万元），换算为450000元。 贷款期限n = 20年，一年12个月，所以总还款期数
个月。 年利率
，则月利率
。2. 然后根据等额本息还款公式
计算月还款额A： 把P = 450000元，
，n = 240代入公式。 先计算
，设
，
，通过计算可得
，
。 则
（元）答案：B
，那么贷款金额（万元），换算为450000元。 贷款期限n = 20年，一年12个月，所以总还款期数个月。 年利率，则月利率。2. 然后根据等额本息还款公式计算月还款额A： 把P = 450000元，，n = 240代入公式。 先计算，设，，通过计算可得，。 则 （元）答案：B
33.
房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金，属于（ ）。
参考答案A
解析房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。其他选项，集资信托主要是集中资金用于特定项目等；房地产特约信托存款是按特定要求办理的信托存款；房地产普通信托存款是一般性的信托存款，均不符合题意。答案：A
34.
保险在基本职能基础上派生出来的特殊职能是（ ）。
参考答案C
解析保险的基本职能是分散风险和组织经济补偿。 融通资金是在基本职能基础上派生出来的特殊职能，它通过聚集保险资金并运用这些资金来实现资金的融通。 安全保障不属于保险的职能范畴。答案：C
35.
基于投保人的利益，为投保人和保险人订立保险合同提供中介服务并依法收取佣金的是（ ）。
参考答案C
解析保险经纪人是基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的机构。 保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取佣金，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人，是站在保险人角度。 保险公估人是接受委托，对保险标的或者保险事故进行评估、勘验、鉴定、估损理算等业务的机构。 保险受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。答案：C
36.
承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人财产损失的经济赔偿责任的险种是（ ）。
参考答案A
解析题干强调承保专业技术人员因疏忽或过失致合同对方或他人财产损失的赔偿责任，这符合职业责任保险的定义。职业责任保险就是针对各类专业人员在其职业活动中的疏忽或过失导致他人损失进行赔偿。而保证保险是对债务履行等提供保证；意外伤害保险针对意外事故导致的人身伤亡；财产损失保险主要保障财产本身的损失。答案：A
37.
甲机构从某城市2008年实际成交的二手房实例中随机抽取了1000个样本进行调查，计算得出该市2008年二手房交易均价为5500元/㎡，这种统计调查方式是（ ）。
参考答案D
解析题目中说从众多二手房实例中随机抽取1000个样本进行调查，根据定义，抽样调查是从研究对象的总体中随机抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据样本调查结果来推断总体数量特征的一种非全面调查方法，符合描述。答案：D
38.
时期指标是反映现象在一段时期内的总量，下列指标中属于时期指标的是（ ）。
参考答案D
解析时期指标强调在一段时期内的总量。A选项“年末家庭数”、C选项“年末房屋建筑面积”是在年末这一个时间点上的数值，属于时点指标。 B选项“人均居住面积”是一个平均指标，它不是反映一段时期内的总量。 D选项“商品房销售面积”是在一段时间（如一年等）内销售出去的面积总和，属于时期指标。答案：D
39.
某城市2009年前三季度商品房销售均价分别为5123元/㎡、5480元/㎡、5920元/㎡，则该市第三季度商品房销售均价环比增长率为（ ）。
参考答案C
解析1. 首先明确环比增长率公式： 环比增长率
。 这里第三季度销售均价是5920元/㎡，第二季度销售均价是5480元/㎡。2. 然后计算环比增长率： 代入公式可得
。 计算
，
。答案：C
。 这里第三季度销售均价是5920元/㎡，第二季度销售均价是5480元/㎡。2. 然后计算环比增长率： 代入公式可得。 计算，。答案：C
40.
下列人际交往因素中，属于语言沟通的手段是（ ）。
参考答案A
解析语言沟通主要是通过话语交流，倾听是接收话语信息的重要手段，属于语言沟通范畴；而眼神、表情、动作都属于非语言沟通方式。答案：A
41.
在心理学中，具有“直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长”特征的气质类型属于（ ）。
参考答案B
解析题目中描述的“直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长”是胆汁质的典型特征。抑郁质表现为行为孤僻，不善交往等；多血质活泼好动、善于交际等；黏液质安静稳重、踏实等。答案：B。
42.
下列做法中，不能帮助自己消除心理压力的是（ ）。
参考答案C
解析A选项寻求帮助可倾诉减压；B选项生活有新变化能调节状态缓解压力；D选项改变思维方式可换角度看问题减轻压力。而C选项对过去错误铭记在心，时刻告诫自己，会持续给自己增加心理负担，无法消除心理压力。答案：C
43.
为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（ ）。
参考答案C
解析圈梁是沿建筑物外墙四周及部分内横墙设置的连续封闭的梁，它可以增强建筑物的整体稳定性，提高建筑物的抗震能力等。 连续梁是在几个支座上连续的梁；简支梁是梁的两端搁置在支座上，一端为铰支座，另一端为可动铰支座；主梁是在框架梁或砖混结构中承受板传来的荷载的主要受力梁，它们都不是环绕整个建筑物墙体设置来提高整体稳定性的。答案：C
44.
结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是（ ）。
参考答案D
解析砖混结构一般多用于层数较低建筑，层数有限，且抗震性能相对不是很好，A选项不符合。 砖木结构多用于低层建筑，抗震性能和耐久性较差，B选项不符合。 钢结构虽然抗震性能好，但成本较高，不是多层、高层建筑普遍采用的，C选项不符合。 钢筋混凝土结构具有结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长的特点，多层、高层建筑都广泛采用，D选项符合。答案：D
45.
下列类型的电梯中，一般需要选用高速电梯的是（ ）。
参考答案C
46.
为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（ ）。
参考答案D
解析石膏板怕潮湿，厨房湿度相对较大，不太适合，且耐火方面不是特别突出用于厨房吊顶。 PVC板不耐高温，遇到高温易变形甚至融化，不满足耐火要求。 矿棉板同样怕潮湿，在厨房环境易受潮损坏，且耐火性能也不是最佳选择。 铝合金板具有强度高、耐火性好、不易变形，且防潮等优点，很适合厨房吊顶。答案：D
47.
能够从中查阅或确认建筑物室内外地面标高和外墙构造情况的施工图是（ ）。
参考答案B
48.
在合同实施阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算并确定的工程造价是（ ）。
参考答案B
解析合同实施阶段，根据实际发生情况对工程量增减、价差等调整后确定的造价是结算价。合同价是签订合同时确定的价格；决算价是建设项目竣工后最终的实际造价；修正预算价一般是预算编制过程中的调整，不是合同实施阶段按实际情况调整后的价格。答案：B。
49.
能够反映调查区域内各宗土地的分布、界线、位置和面积，经过土地登记具有法律效力的专题地图是（ ）。
参考答案D
解析首先明确题目强调的是反映土地分布、界线等且经土地登记有法律效力的专题地图。地形图主要侧重于地形地貌等自然地理要素，与土地登记无关，A排除；房产图重点在房屋相关，不是土地，B排除；宗地图是描述一宗地的图，范围相对小，本题强调区域内各宗土地，C不太符合；地籍图是全面反映土地情况且经登记有法律效力，符合题意。答案：D
50.
关于房产图的测绘顺序，正确的是（ ）。
参考答案B
解析房产图测绘是先从大范围的房产分幅图开始，它是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图；接着是房产分丘图，它是在分幅图基础上以丘为单位绘制的；最后是房产分户图，以一户产权人为单位表示房屋权属范围的细部图。所以顺序是房产分幅图、房产分丘图、房产分户图。答案：B
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
51.
在居住区住宅规划布置中，老年人住宅宜靠近（ ）。
参考答案CE
解析老年人行动相对不便，为了方便他们的生活及日常活动，老年人住宅宜靠近能提供生活照料、医疗护理等服务的相关服务设施 ，以及利于其休憩、活动的公共绿地。停车场和城市道路靠近会有噪音、安全等问题，市政公用设施范围宽泛且并非与老年人日常紧密相关。答案：CE
52.
能够反映城市环境优劣程度的要素——境质量，包括（ ）。
参考答案ABD
解析城市环境质量主要侧重于城市的自然和公共空间等大环境方面，室内环境更多属于个体空间，居住环境质量范畴较宽泛且不是直接体现环境质量要素。而大气、水、土壤环境质量是反映城市环境优劣程度的关键要素。答案：ABD
53.
城市垃圾是常见的固体废物，其主要危害有（ ）。
参考答案ABD
解析城市垃圾危害体现在影响城市卫生和市容（A），会污染水体（B 中经雨水浸淋污染河流），垃圾焚化会产生有害气体影响健康（D）。而城市垃圾一般并非都有较强化学反应释放大量有害气体（C 不准确），处理不当造成大气尘粒污染表述较宽泛不精准（E 不准确）。答案：ABD
54.
长期在强噪声环境中工作对听力的主要危害有（ ）。
参考答案AB
解析强噪声环境主要损害听力，A选项听觉疲劳不能恢复是噪声对听力危害的表现之一；B选项内耳感觉器官发生器质性病变也是长期强噪声环境下对听力的严重危害。C选项记忆力明显减退、D选项细胞减少、E选项头痛头晕、食欲不振虽可能是噪声带来的一些不良影响，但并非对听力的主要危害。主要围绕听力损伤相关的是AB。答案：AB
55.
城市中常见的眩光污染有（ ）。
参考答案ABE
56.
根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产（ ）。
参考答案ABCE
解析答案：ABCE《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
57.
在房地产市场上，购买房地产的需求类型有（ ）。
参考答案ABCE
58.
下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有（ ）。
参考答案ACDE
解析价格下降，会刺激需求增加，A 符合；替代品价格下降，会使消费者更多选择替代品，该房地产需求会减少，B 不符合；预期未来收入增加，消费者有更强购买力，会增加当前需求，C 符合；预期房地产价格上涨，消费者会提前购买增加当前需求，D 符合；偏好程度增强，消费者更愿意购买，会增加需求，E 符合。答案：ACDE
59.
下列关于投资风险选择与评价的表述中，正确的有（ ）。
参考答案AC
解析投机型投资者追求高风险高收益，A 正确。 保守型投资者倾向低风险投资，常把资金存银行获取利息，而不是选择风险中等的投资，B 错误，C 正确。 房地产投资受多种因素影响，风险较难确定，D 错误。 在给定风险下，投资者会选择收益较高的投资，E 错误。答案：AC
60.
下列经济活动中，需要补交地价的有（ ）。
参考答案BCDE
解析补交地价通常发生在土地使用条件改变等情况。提高容积率、延长土地使用期限、改变土地用途（工业用地改商业用地）以及转让经济适用住房（涉及土地性质变化等），都改变了原有的土地出让条件或性质，往往需要补交地价；而出租商品房只是房屋的一种经营行为，不涉及土地出让条件改变，无需补交地价。答案：BCDE
61.
在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有（ ）。
参考答案ABCD
解析政府对房地产价格干预，规定最高限价可防止房价过高；规定最低限价能避免价格过低损害相关利益；规定成本构成和利润率可控制价格形成因素。而发布市场价格信息只是提供资讯，并非直接干预价格。答案：ABCD
62.
下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有（ ）。
参考答案AB
解析建筑材料价格上涨会使建房成本增加，推动房价上涨，A 正确；迁入人口增多，住房需求增加，供不应求会促使房价上涨，B 正确；地区经济衰退，人们购买力下降，房价一般会下跌，C 错误；交通管制增多可能降低房地产便利性，使房价降低，D 错误；房地产保有税增加，持有成本上升，一定程度上抑制需求，房价可能下跌，E 错误。答案：AB
63.
决定利率水平的因素主要包括（ ）。
参考答案ABCD
解析利率水平受多种因素影响。平均利润率是利率的上限，是决定利率的重要因素；资金供求状况直接影响利率高低，供大于求利率下降，反之上升；预期通货膨胀率会使名义利率随之调整；国家经济政策如货币政策等能对利率进行调控。而邻国政局一般不直接决定本国利率水平。答案：ABCD
64.
按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（ ）。
参考答案ACDE
解析题目要求按贷款对象和用途划分房地产贷款种类。土地储备贷款是用于土地储备，房地产开发贷款针对房地产开发，个人住房贷款面向个人购房，商业用房贷款用于购买商业用房，都符合按贷款对象和用途划分；而房地产抵押贷款是按贷款担保方式划分的。答案：ACDE 。
65.
房地产信托贷款的种类包括（ ）。
参考答案BCD
解析房地产信托贷款常见类型包含房地产抵押贷款（土地使用权属于房地产范畴，土地使用权抵押贷款也在此列）、房地产开发企业流动资金信托贷款。房地产按揭信托更多涉及购房环节与银行按揭结合，并非单纯信托贷款种类；房地产债权信托重点在债权投资等，与信托贷款性质有别。答案：BCD
66.
下列保险中，属于财产保险的险种有（ ）。
参考答案ABDE
解析财产保险是以财产及其有关利益为保险标的的保险。财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险均是以财产或与财产相关利益为标的。而意外伤害保险属于人身保险，以人的身体和生命为保险标的。答案：ABDE
67.
决定保险费多少的主要因素有（ ）。
参考答案BE
解析保险费由保险金额和保险费率决定，保险金额越高、保险费率越高，保险费越多。而保险经纪人是促成保险合同签订的中介，保险合同形式不直接决定保费，保险受益人是获得保险金的人，这三者与保险费多少并无直接关联。答案：BE
68.
房地产贷款保险的种类有（ ）。
参考答案ACDE
解析房地产贷款保险主要是为了保障贷款相关各方的利益。抵押房地产的财产损失保险保障抵押物因意外等造成损失时贷款方利益；借款人的人身保险确保借款人意外情况时能正常偿还贷款；房地产贷款信用保险保障贷款方因借款人不履行债务而遭受损失；房地产贷款保证保险是保证人对借款人还款提供保证。而房地产抵押权人的人身保险与房地产贷款本身的风险保障关联性不大。答案：ACDE
69.
下列属于连续型变量的房地产统计指标有（ ）。
参考答案CE
解析连续型变量是指其数值可以在一定区间内取任意值，表现为数值是连续不断的，相邻两值之间可作无限分割，即可取无限个数值。 居住人口、居住户数、住房套数这些都是只能取整数的离散型变量，它们是通过计数得到的。 住房价格和住房面积可以在一定范围内取任意值，比如住房价格可以是 100.5 万元，住房面积可以是 100.25 平方米等，属于连续型变量。答案：CE
70.
反映居住状况的房地产统计指标有（ ）。
参考答案BCDE
解析选项A房屋实有建筑面积只是反映房屋总量规模，并非直接体现居住状况。 选项B人均住宅建筑面积，从人均角度反映了居民平均居住空间大小，体现居住状况。 选项C人均住宅使用面积，也是从人均层面体现居民实际可使用的居住空间，反映居住状况。 选项D户均住宅套数，体现每个家庭平均拥有的住宅套数，能反映居住的一种情况。 选项E住宅自有率表明居民自有住宅的比例，也与居住状况相关。答案：BCDE
71.
人的意志品质包括（ ）。
参考答案ACDE
解析意志品质主要体现在几个关键方面。独立性指个体能自主决策，不依赖他人；果断性是能迅速且合理地做决定；坚定性是面对困难能坚持目标；自制力是能自我控制情绪与行为。而创造性更多与思维创新等方面相关，并非意志品质范畴。答案：ACDE
72.
影响人际关系建立和发展的因素有（ ）。
参考答案ABCE
解析距离远近影响接触机会，交往频率决定熟悉程度，需要互补利于关系稳固，仪表魅力给人第一印象，这些都对人际关系建立发展有影响；而思维一致性并非关键因素，不同思维也可能建立良好关系。答案：ABCE
73.
墙体应满足的基本要求主要有（ ）。
参考答案ABDE
解析墙体作为建筑物重要组成部分，需有足够强度和稳定性保证结构安全；要满足热工要求以调节室内温度；要有一定隔声性能营造安静空间；还得具备一定防火性能保障安全。美观经济并非墙体基本要求。答案：ABDE
74.
影响建筑物实际使用年限的因素有（ ）。
参考答案ABCD
解析建筑设计标准决定了理论上的使用年限基础；实际建筑设计水平会影响设计质量从而影响使用年限；工程施工质量关乎建筑结构等关键方面，对实际使用年限影响大；房屋使用维护状况也直接关系到建筑能维持良好使用状态的时长。而建筑规模大小与实际使用年限并无直接关联。 答案：ABCD
75.
建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础，其中进行综合管理的现代4C技术包括（ ）。
参考答案ABDE
解析楼宇智能化的4C技术指计算机技术、通信技术、控制技术、图形显示技术。地理信息技术不属于此范畴。答案：ABDE
76.
下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（ ）。
参考答案AB
解析套内墙体面积计算，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；各套之间共有墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。小于或等于60mm厚的分隔墙不计入套内墙体面积说法错误。靠近墙体的套内楼梯应按自然层面积计入套内建筑面积而非套内墙体面积。共有墙体是按水平投影面积50％计入，不是按套内建筑面积比例分摊。答案：AB
77.
下列关于地形图的表述中，错误的有（ ）。
参考答案AC
解析地物是指地面上各种有形物（如山川、森林、建筑物等）和无形物（如省、县界等）的总称，房屋、道路属于地物，不是地貌，A选项错误； 山地、丘陵是地表起伏形态，属于地貌，B选项正确； 平原是地貌类型，不是地物，C选项错误； 地貌一般用等高线表示，这是地形图表示地貌的常用方法，D选项正确； 地物和地貌总称为地形，E选项正确。答案：AC
78.
城市性质是指城市在一定地域范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的（ ）。
参考答案ACD
解析城市性质体现城市独特之处，反映城市个性与特点，同时也指引城市发展方向。人口密度是单位面积人口数量，与城市性质无关；发展速度主要涉及发展快慢，并非城市性质所代表内容。答案：ACD
79.
在城市化的离心发展阶段，城市化类型可分为（ ）。
参考答案CE
解析在城市化离心发展阶段，主要的城市化类型是郊区化和逆城市化。郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的分散化过程；逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的现象。而集中型城市化和相对集中型城市化属于城市化向心发展阶段的类型，卫星城镇化不属于城市化离心发展阶段的典型分类。答案：CE
80.
下列指标中，属于控制性详细规划的指标有（ ）。
参考答案ABCE
三、综合分析题
题目分为若干组，每组题目基于同一个题干、实例或者案例展开。每题的备选项中，只有1个最符合题意。
甲房地产开发公司拟在市郊开发建设一住宅项目，该项目占地100000㎡，其中代征市政道路用地10000㎡，住宅总建筑面积360000㎡，所有住宅楼均为高层，其他用途房屋建筑面积18000㎡，该住宅项目可容纳12000人。项目所在地周边除修筑市级交通道路、高架桥等市政基础设施外，还建有一大型水库，后期附近将有其他房地产项目陆续开发建设。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
81.
该住宅项目控制性详细规划中，可作为指导性指标的为（ ）。
参考答案AD
解析指导性指标一般包括人口容量、建筑形式、体量、风格、色彩、其他环境要求等；规定性指标包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施等。答案：AD。选项中建筑风格与色彩、人口容量属于指导性指标；建筑控制高度、停车泊位、建筑密度、绿地率属于规定性指标 。
82.
该住宅项目建成后可能受到环境噪声影响的污染源为（ ）。
参考答案ABC
解析项目周边有市级交通道路、高架桥，会产生交通噪声；项目自身建设过程会有施工噪声；后期附近还有其他房地产项目开发，人员增多会产生社会生活噪声。而题干未提及工业相关内容，所以不会有工业噪声。答案：ABC
83.
按照居住项目规模划分，该住宅项目为（ ）。
参考答案A
解析居住小区一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000 - 15000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。该项目可容纳12000人，符合居住小区规模。答案：A
84.
根据城市规划控制指标的计算方法，该项目的容积率为（ ）。
参考答案B
85.
该住宅项目应依据城市规划中确定的规划控制线建设，其中城市基础设施用地和城市地表水体的控制界线分别为（ ）。
参考答案D
解析城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线；城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。所以城市基础设施用地控制界线是城市黄线，城市地表水体控制界线是城市蓝线。答案：D
甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/㎡，月平均租金为21元/㎡。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
86.
如果该市住宅投资正常报酬率为8％，则该市住宅价格总体水平（ ）。
参考答案D
解析仅知道正常报酬率为8％，题干中没有提供可直接与报酬率对比以判断价格总体水平高低的信息，所以难以判断该市住宅价格总体水平。答案选D。
87.
甲房地产经纪机构参与交易的二手住宅价格降低的原因可能为（ ）。
参考答案ABD
解析自然经过的老化、使用功能落后、自然环境恶化都会影响房屋价值从而可能导致二手住宅价格降低，而产权人的年龄偏小一般不会直接对二手住宅价格产生影响。答案：ABD
88.
若甲房地产经纪机构所在城市住房市场正处于上升期，则市场变化情况可能为（ ）。
参考答案ABD
解析住房市场上升期，市场活跃，需求旺盛，所以房屋空置率会下降，需求增长比供给增长快，同时租金和售价通常都会上涨。答案：ABD
89.
李某申请住房抵押贷款需要提交的资料包括（ ）。
参考答案ABD
解析申请住房抵押贷款，通常需提供能证明个人身份的身份证件，A 正确；购房合同用以证明贷款用途是购房，B 正确；经济收入证明可让银行评估还款能力，D 正确。而题干是购买二手住宅并非大修住房，无需大修住房合同，C 错误。答案：ABD
90.
甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时，应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因，这种能力属于（ ）。
参考答案D
解析从观察到的外部线索准确推知客户行为真正原因，这体现的是能够对各种情况做出准确判断的能力，也就是良好的判断力。答案：D
赵某拥有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120㎡、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20％，该损失应由保险公司理赔。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
91.
置业担保公司在为赵某申请住房贷款时，需与贷款人签订保证合同，并（ ）。
参考答案ACD
92.
保险公司应支付赵某的赔偿金额为（ ）万元。
参考答案A
解析定值保险合同中，保险标的发生损失时，按约定的保险价值乘以损失比例计算赔偿金额。已知保险标的价值90万元，损失比例20％，则赔偿金额 = 90×20％。答案：A（90×20％ = 18万元）
93.
赵某购买的住宅发生的事故可能为（ ）。
参考答案AD
解析因为赵某向保险公司购买的是房屋火灾保险，所以发生的事故应该与火灾相关。A选项电器爆炸引发火灾和D选项雷电引发火灾都属于火灾范畴；B选项地震破坏房屋设施设备、C选项室内财物失窃与房屋火灾保险承保范围无关。答案：AD
94.
如果该居住区买房与租房的比例是7：3，该指标按其性质为（ ）。
参考答案D
解析比例相对指标是反映总体中各组成部分之间数量联系程度和比例关系的综合指标。题中给出买房与租房的比例是7：3，体现的是总体（居住区居住方式）中买房和租房这两个组成部分的比例关系。答案：D
95.
赵某购买的住宅平面布局合理、功能齐全，选择的社区治安良好，根据“需要层次论”，赵某购买的住宅满足了自己的（ ）。
参考答案BC
解析社区治安良好满足了安全需要；住宅平面布局合理、功能齐全满足生理需要。所以答案涉及安全需要和生理需要。答案：BC
张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86㎡，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
96.
如果按照房屋完损等级分类，张某购买的这套二手房为（ ）。
参考答案A
97.
结合我国住宅开发建造情况，该住宅的建筑结构类型不可能为（ ）。
参考答案ABD
98.
按照设计规定，该住宅楼安装的电梯数量应不少于（ ）部。
参考答案B
解析一般7层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯，12层及以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于2部。本题中住宅楼为15层，所以电梯数量应不少于2部。答案：B
99.
该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（ ）。
参考答案C
解析房产分户图是在房产分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，如房屋建筑面积、层数等，是房屋所有权证的附图。而房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图；房产分丘图是分幅图的局部明细图；宗地图是土地使用证书和宗地档案的附图。本题问的是房屋所有权证上的房产附图，所以是房产分户图。答案：C
100.
该套住宅的建筑面积中，阳台面积应（ ）。
参考答案A
解析题目中提到阳台全封闭，根据相关规定，全封闭阳台建筑面积应全部计入。答案：A