2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考前点题卷一
一、不定项选择题
本大题共15题，每小题2分，共30分。
1.
下列不属于高层建筑的是（ ）。
参考答案C
解析高层建筑是指建筑高度大于27米的住宅建筑和建筑高度大于24米的非单层厂房、仓库和其他民用建筑。A选项10层住宅楼通常高度大于27米；B选项30米的住宅楼属于高层建筑；D选项15层商业大厦高度大于24米。而C选项是24米的单层体育馆，虽高度超24米但为单层，不属于高层建筑范畴。答案：C
2.
（ ）是指在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制设计概算文件预先测算和确定的工程造价。
参考答案A
解析题目描述强调在初步设计阶段，通过编制设计概算文件确定的工程造价，这就是设计概算的定义。答案：A
3.
对某种特定的商品来说，下列关于市场规模概念的表述中，正确的是（ ）。
参考答案C
解析潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者集合，范围最大；有效市场是对特定商品有兴趣、有购买能力且有购买途径的消费者集合，小于潜在市场；合格的有效市场是在有效市场中具备购买资格的消费者集合，又小于有效市场；服务市场是企业决定追求的那部分合格的有效市场，范围最小。答案：C
4.
（ ）对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。
参考答案A
解析地形条件影响道路的走向、坡度等，对人行、车行交通网设计的基础和关键因素，起决定作用；地籍图主要用于土地产权等，与交通网设计关系不大；施工方案是基于设计之后的，不会对设计起决定作用；总平面图是交通网设计的成果呈现，而非决定设计的因素。答案：A
5.
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
参考答案B
解析前期工作阶段包括获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等工作。编制建设工程招标文件属于工程建设招标范畴，所以是前期工作阶段。答案：B
6.
建设工程文件中包含施工文件，下列不属于施工文件的是（ ）。
参考答案A
解析施工文件是施工单位在工程施工过程中形成的文件，而监理验收文件是监理单位相关文件，不属于施工文件范畴。答案：A
7.
为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（ ）来吸引租户。
参考答案D
解析通常强调物业所处位置、周围景观、通达性等特性，能提升物业整体形象和吸引力，而强调租金低廉可能给人物业品质不高的感觉，不利于塑造理想租金水平下物业的高端形象。答案：D
8.
某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。
参考答案B
解析
9.
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
参考答案D
解析因果性调查是为了弄清楚市场变量之间的因果关系，题中研究写字楼租金变动（原因）对市场承租面积变化（结果）的影响，属于因果性调查。答案：D
10.
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）的特性。
参考答案D
解析火车站迁移，B区因火车站这一重要设施改变而商业物业投资增加，体现了效益从A区外溢转移到B区。答案：D 。
11.
用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（ ）。
参考答案B
解析持续经营假设假定企业会按当前的规模和状态持续经营下去，在此基础上，会计资产计价、负债清偿和收益确认等才有了基础。若没有持续经营假设，企业随时可能终止经营，资产计价、负债清偿和收益确认就无法按常规方法进行。 会计主体假设主要界定会计核算的空间范围；会计分期假设是将企业持续经营活动划分成连续、相等的期间；货币计量假设是规定会计核算以货币作为主要计量单位。这几个假设与资产计价、负债清偿和收益确认等具体方法的关联性不如持续经营假设紧密。答案：B
12.
下列房地产经营模式中，房地产投资信托基金常采用的模式是（ ）。
参考答案B
解析房地产投资信托基金主要是通过购买物业，长期持有并出租获取稳定现金流，也可能在合适时机出售。A选项开发环节不是其常见操作，C和D中更新改造并非其核心特征，相比之下B选项购买—持有出租—出售符合其常采用模式。答案：B
13.
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。
参考答案B
解析经营期是从房地产竣工后开始出租经营起，到房地产经济寿命结束为止的时间。 本题中建成后出租经营，经济寿命为40年，所以经营期就是经济寿命40年，与从购买土地到竣工的3年时间以及土地使用权年限50年无关。答案：B
14.
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
参考答案A
解析
15.
在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（ ）来设计资金结构。
参考答案B
解析资金结构分析与选择要依据项目开发合作方式来设计，不同合作方式会影响资金的来源、分配等结构。而产品组合、销售代理、市场定位方式对资金结构设计影响不大。答案：B
二、问答题
本大题共5题，每小题10分，共50分。
16.
【问答题】某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
<1>、根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例。
<2>、若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。
<3>、简述商业房地产的特点。
<1>、根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例。
<2>、若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。
<3>、简述商业房地产的特点。
参考答案详见解析
解析<1>、选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
<2>、对可比实例应做下列调整：
1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。
<3>、本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。
根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
<2>、对可比实例应做下列调整：
1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。
<3>、本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。
17.
【问答题】李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：
<1>、若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
<2>、除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：
<1>、若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
<2>、除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？
参考答案详见解析
解析<1>、损失资本化法测算过程：（1）测算损失期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；（3）确定报酬率；（4）计算房地产价值减损额。
<2>、除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。
<2>、除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。
18.
【计算题】某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）
参考答案详见解析
解析<1>.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）
<2>.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）
<3>.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）
2）第二年：1120×40%＝448（万元）
3）第三年：1120×35%＝392（万元）
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）
2）第二年：990/3＝330（万元）
3）第三年：990/3＝330（万元）
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）
2）第二年：1200×50%＝600（万元）
3）第三年：1200×30%＝360（万元）
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为100×1.04V=104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
104V=54078.22
V=519.98（万元/亩）
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）
<2>.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）
<3>.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）
2）第二年：1120×40%＝448（万元）
3）第三年：1120×35%＝392（万元）
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）
2）第二年：990/3＝330（万元）
3）第三年：990/3＝330（万元）
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）
2）第二年：1200×50%＝600（万元）
3）第三年：1200×30%＝360（万元）
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为100×1.04V=104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价104V=54078.22V=519.98（万元/亩）
19.
【计算题】一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为600万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
参考答案详见解析
解析（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元/m2）。
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元/m2）。
20.
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的10处（每指明1处错误得3分，本题全对得30分。）
××房地产估价报告
封面（略）
致估价委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
价值时点：2017年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，选用了比较法和收益法确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
估价报告应用的期限自2017年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
2017年3月16日
目录（略）
估价师声明
我们郑重声明：
（1）.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
为法院办案提供价格参考
四、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[20××]第××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（20××）第××号]、实地查勘情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层；城市规划：行政办公区；环境景观：优美整洁；公共服务及基础设施完备程度：基本完备；商务氛围：处于××市行政中心范围。
（二）实物状况
（1）.土地状况。用途：办公；地号：××区××街道163街坊1/6丘；四至：（略）；土地等级：1级；土地共用面积：3500m2；地势：土地平整；其中土地分摊面积：500m2。
（2）.建筑物状况。建筑面积：957.3m2；建筑结构：框架结构；层数：7层，无地下室，估价对象处于5层；层高：3.3m，檐高：24m；用途：办公；竣工日期：2009年12月1日；装修：室内普通装修、公共部分精装修；设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）；利用现状：现空置。
（三）权益状况
（1）.土地使用权权益状况
根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[20××]，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
（2）.建筑物权益状况
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[20××]第××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
（3）.他项权利状况
估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至价值时点尚未注销。他项权利人：中国工商银行××支行；权利种类：期房抵押；建筑面积：957.3m2；权利价值：574.38万元；抵押部分：5层整层；设定日期：2009年8月；他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号。
五、价值类型
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
六、价值时点
价值时点为2017年3月5日。确定理由（略）
七、估价原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为比较法和收益法。
比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象价值。
其他内容略。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为：人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2017年3月5日至2017年3月16日
十四、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象分析描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
本报告所采用的估价方法为比较法和收益法。比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
比较法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区位因素、实物因素、权益因素）→求取比准价格。
其基本计算公式如下：
估价对象比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）比较法
<1>.选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
表1 可比实例表
<2>.可比实例与估价对象比较分析
可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2因素条件对比说明表
<3>.修正调整过程
以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区位因素、实物因素与权益因素各子因素权重相同）。
表3 因素条件分值表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表4 可比实例因素条件修正调整系数与比较价值表
<4>.比较法估价结果
3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为比较法求取的估价对象的比准价格：（12246＋10998＋11966）/3＝11737（元/m2）
（二）收益法测算
收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中：V一房地产的收益价格；A一房地产未来每年净收益；Y一房地产的报酬率；n一房地产的收益期限；g一净收益逐年递增的比率。
（1）.租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m2·天）。
（2）.空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
（3）.净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。
现时年净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）
（4）.报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回收与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6％（具体测算过程略）。
（5）.剩余收益期限的确定
根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
（6）.租金年增长率的确定
经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。
（7）.收益价格的确定。表5收益法计算过程（每平方米）
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。
（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价＝（11737＋11360）/2＝11549（元/m2）
估价对象房地产总价＝11549×957.3＝11055857.7（元）
取整为1106万元。
单价为11553元/m2
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
附件
（1）.《委托司法鉴定函》（复印件）
（2）.《房屋所有权证》（复印件）
（3）.《国有土地使用证》（复印件）
（4）.估价对象地理位置示意图
（5）.估价对象小区实景照片
（6）.估价机构资质证书（复印件）
（7）.估价机构营业执照（复印件）
（8）.房地产估价师注册证书（复印件）。
××房地产估价报告
封面（略）
致估价委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
价值时点：2017年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，选用了比较法和收益法确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
估价报告应用的期限自2017年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
2017年3月16日
目录（略）
估价师声明
我们郑重声明：
（1）.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
为法院办案提供价格参考
四、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[20××]第××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（20××）第××号]、实地查勘情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层；城市规划：行政办公区；环境景观：优美整洁；公共服务及基础设施完备程度：基本完备；商务氛围：处于××市行政中心范围。
（二）实物状况
（1）.土地状况。用途：办公；地号：××区××街道163街坊1/6丘；四至：（略）；土地等级：1级；土地共用面积：3500m2；地势：土地平整；其中土地分摊面积：500m2。
（2）.建筑物状况。建筑面积：957.3m2；建筑结构：框架结构；层数：7层，无地下室，估价对象处于5层；层高：3.3m，檐高：24m；用途：办公；竣工日期：2009年12月1日；装修：室内普通装修、公共部分精装修；设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）；利用现状：现空置。
（三）权益状况
（1）.土地使用权权益状况
根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[20××]，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
（2）.建筑物权益状况
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[20××]第××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
（3）.他项权利状况
估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至价值时点尚未注销。他项权利人：中国工商银行××支行；权利种类：期房抵押；建筑面积：957.3m2；权利价值：574.38万元；抵押部分：5层整层；设定日期：2009年8月；他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号。
五、价值类型
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
六、价值时点
价值时点为2017年3月5日。确定理由（略）
七、估价原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为比较法和收益法。
比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象价值。
其他内容略。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为：人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2017年3月5日至2017年3月16日
十四、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象分析描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
本报告所采用的估价方法为比较法和收益法。比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
比较法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区位因素、实物因素、权益因素）→求取比准价格。
其基本计算公式如下：
估价对象比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）比较法
<1>.选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
表1 可比实例表
<2>.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2因素条件对比说明表
<3>.修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区位因素、实物因素与权益因素各子因素权重相同）。
表3 因素条件分值表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。表4 可比实例因素条件修正调整系数与比较价值表
<4>.比较法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为比较法求取的估价对象的比准价格：（12246＋10998＋11966）/3＝11737（元/m2）
（二）收益法测算
收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中：V一房地产的收益价格；A一房地产未来每年净收益；Y一房地产的报酬率；n一房地产的收益期限；g一净收益逐年递增的比率。（1）.租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m2·天）。
（2）.空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
（3）.净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。
现时年净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）
（4）.报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回收与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6％（具体测算过程略）。
（5）.剩余收益期限的确定
根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
（6）.租金年增长率的确定
经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。
（7）.收益价格的确定。
表5收益法计算过程（每平方米）运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价＝（11737＋11360）/2＝11549（元/m2）
估价对象房地产总价＝11549×957.3＝11055857.7（元）
取整为1106万元。
单价为11553元/m2
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟壹佰零陆万元整（RMB1106万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟伍佰伍拾叁元整（RMB11553元/m2）。
附件
（1）.《委托司法鉴定函》（复印件）
（2）.《房屋所有权证》（复印件）
（3）.《国有土地使用证》（复印件）
（4）.估价对象地理位置示意图
（5）.估价对象小区实景照片
（6）.估价机构资质证书（复印件）
（7）.估价机构营业执照（复印件）
（8）.房地产估价师注册证书（复印件）。
参考答案详见解析
解析（1）.致估价委托人函中缺少估价目的与价值类型；
（2）.结果报告中估价目的叙述不清；
（3）.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人；
（4）.估价结果报告中，不应有变现能力分析，只有抵押估价报告中才包含变现能力分析的内容；
（5）.估价技术报告，估价方法适用性分析中没有逐一分析各个方法对估价对象的适用性。缺少选用方法理由和技术路线及不选用方法的理由；
（6）.比较法中交易日期调整系数错误；
（7）.收益法公式中对字母A的说明错误；
（8）.估价技术报告，收益法测算中报酬率的说明错误，应是房地产投资回报与所投入资本的比率，而不是投资回收与所投入资本的比率；
（9）.收益年限确定理由不充分，未与建筑物剩余年限进行比较；
（10）.未指出土地到期后是否对地上建筑物价值予以补偿；
（11）.附件缺少房屋共有权证复印件；
（12）.附件缺少估价对象内部照片；
（13）.附件缺少他项权利证明。
（2）.结果报告中估价目的叙述不清；
（3）.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人；
（4）.估价结果报告中，不应有变现能力分析，只有抵押估价报告中才包含变现能力分析的内容；
（5）.估价技术报告，估价方法适用性分析中没有逐一分析各个方法对估价对象的适用性。缺少选用方法理由和技术路线及不选用方法的理由；
（6）.比较法中交易日期调整系数错误；
（7）.收益法公式中对字母A的说明错误；
（8）.估价技术报告，收益法测算中报酬率的说明错误，应是房地产投资回报与所投入资本的比率，而不是投资回收与所投入资本的比率；
（9）.收益年限确定理由不充分，未与建筑物剩余年限进行比较；
（10）.未指出土地到期后是否对地上建筑物价值予以补偿；
（11）.附件缺少房屋共有权证复印件；
（12）.附件缺少估价对象内部照片；
（13）.附件缺少他项权利证明。
三、案例分析题
本大题共10题，每小题2分，共20分。
【综合分析题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m
2
的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m
2
；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
2
的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2
；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
21.
房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
参考答案C
解析
22.
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
参考答案D
解析
23.
在确定开发成本时，应采用（ ）。
参考答案A
解析
24.
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
参考答案C
解析
25.
目前房地产市场处于过热阶段，利用比较法、收益法和成本法评估测算的价值大小一般会出现（ ）
参考答案AB
【综合分析题】以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。
26.
房地产拍卖、变卖估价的特点不包括（ ）。
参考答案BC
解析
27.
下列关于房地产司法拍卖估价评估价值的表述中，正确的是（ ）。
参考答案A
解析房地产司法拍卖估价评估价值应是市场价值，不考虑因强制处分、拍卖等因素产生的影响，被查封、原有的担保物权、其他优先受偿权等属于强制处分等因素，不应考虑，而拍卖房地产的瑕疵属于影响市场价值的因素。答案：A
28.
下列关于房地产司法拍卖估价的表述中，错误的是（ ）。
参考答案C
解析选项A：房地产司法拍卖估价确实要依据最高人民法院规定和法院委托要求，评估相应价值或价格，该选项正确。 选项B：若法院书面说明除去原租赁权和用益物权后拍卖，评估价值可不考虑这些因素，该选项正确。 选项C：待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法，一般应选择被迫转让开发前提进行估价，而非自愿转让开发前提，该选项错误。 选项D：评估价值影响因素应包含拍卖房地产瑕疵，该选项正确。答案：C
29.
拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的额度不得超过前次保留价的（ ）。
参考答案B
解析这是关于拍卖保留价降低额度规定的记忆性知识点。需牢记在拍卖中，若流拍再行拍卖，每次降低保留价额度不得超过前次保留价的20%。答案：B
30.
下列关于房地产拍卖、变卖估价的说法正确的有（ ）。
参考答案AC
解析A项：拍卖为保证拍卖效果等通常应确定保留价，该项说法合理。 B项：拍卖保留价由法院等根据评估价等因素确定，不一定就等于评估价，该项错误。 C项：这是关于拍卖公告时间的正确规定。 D项：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十，该项错误。答案：AC