2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）

房地产估价基础与实务 / 历年真题　共 14 题　更新于 2026-09-27

一、问答题

本大题共4题，每小题10分，共40分。

（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
　　请问：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？

参考答案1.（1）有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：①选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；②测算收益期或持有期；③测算未来收益；④确定报酬率或资本化率、收益乘数；⑤计算收益价值。 　　（2）采用收益法进行估价时，在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的约定，计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺的有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 2.比较法是以市场成交价格为导向的，是最直接且有说服力的估价方法，因此也成为带租约限制房地产估价的首选方法。但当我们搜集可比实例时，通常很难获取带有相同租约条件的案例及其相关租赁信息，故只能用正常交易案例来修正带租约的房地产，理论上也可以将租赁和占用情况在房地产权益状况调整中作为修正项，但至于如何修正？修正方向如何确定？是不管实际租金高低一律向下修正呢？还是根据租金损益来确定修正方向？修正幅度又该如何确定？针对这些问题，目前的《房地产估价规范》中并未将这项操作规范化，在估价实务中估价人员为了方便往往未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响。故对于在单独使用比较法的情况下，建议可以先用比较法测算无租约限制下的价值，再扣减由收益法求出的承租人权益价值，最后得出带租约限制下的房地产价值，即出租人权益价值。 　　对可比实例成交价格进行租赁状况调整具体包括以下几个方面： 　　（1）租金构成内涵问题，如是否含有物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。 　　（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较估价法时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

解析

（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
　　请问：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

参考答案1.（1）本次估价适宜选用成本法。 　　（2）成本法估价时，房地产价值＝房地产重新购建成本－折旧，估价测算过程中应关注下列问题： ①计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。 ②计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。 2.估价对象变现能力分析主要包括： 　　（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响。 　　（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度。 　　（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

解析

（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价格。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
　　请问：
1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？
2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？

参考答案1.（1）可比实例选取得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例质量应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足的要求为：与估价对象的区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当、与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格，这是要求可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 　　（2）A别墅不宜选作可比实例。 　　理由：挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价通常随着市场行情而上下变动，如挂牌价一开始可能较高，但经过一段时间无人问津后，卖方可能会调低挂牌价；而当意向购买者很多或市场越来越火时，卖方可能会调高挂牌价。挂牌价不是真实成交价，一般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。 　　（3）B别墅宜选作可比实例。 　　理由：B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。 2.除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础。其中，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。

解析

指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误
　　本次估价背景情况如下：
　　甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。
　　以下为该估价报告封面：
　　房地产抵押估价报告
　　估价报告编号：××估字[2017]第××号
　　估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估
　　估价委托人：丙银行
　　房地产估价机构：甲房地产估价机构
　　注册房地产估价师：王××、李××
　　估价报告出具日期：2017年7月15日

参考答案房地产估价报告片段中的错误有： 　　（1）封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。 　　（2）“估价委托人：丙银行”错误，改为“估价委托人：乙人民法院”。 　　（3）“注册房地产估价师：王××、李××”错误，改为“注册房地产估价师：张××（注册号：×××）、王××（注册号：×××）”。 　　（4）项目名称不完整，“××市金达广场1005室房地产市场价值评估”错误，改为“××市人民路28号金达广场1005室房地产市场价值评估”。

二、共享题干题

本大题共10题，每小题6分，共60分。

（一）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（　）。

A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价
B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价
C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托
D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作

参考答案D

解析估价师不能仅凭委托人介绍就轻易认定情况，需要进行针对性调查核实，确认情况属实后才能合理开展后续估价工作。A、B选项直接认可委托人介绍缺乏严谨性；C选项直接拒绝委托过于草率，未经过调查核实。答案：D

如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（　）。

A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

参考答案D

解析房地产估价报告对估价对象的描述应准确且全面反映实际情况。虽然权属证书是重要依据，但门牌号变动是实际发生的情况，需要在报告中体现。仅用委托书或权属证书记载地址，未反映现状变动；只用实地查勘门牌号地址，缺失权属登记依据。应在权属证书记载地址基础上，说明现门牌号及变动原因，这样既遵循权属登记，又反映实际现状。答案：D

如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（　）。

A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

参考答案C

解析已知委托人介绍公安部门对门牌号重新编号，导致门牌号与相关记载不一致。不相一致假设是针对估价对象的实际状况与有关权属证明、资料上的记载不一致，在这种情况下做出的假设。本题符合此情况。答案：C

（二）甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构于2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

该项目房屋征收评估的内容不包括（　）。

A.被征收房屋的价值
B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用
C.因征收房屋造成的停产停业损失
D.当地政府给予的补助和奖励

参考答案D

解析房屋征收评估内容主要是对被征收房屋价值、因征收造成的搬迁和临时安置费用、停产停业损失等进行评估。而当地政府给予的补助和奖励不属于评估范畴，是政府基于政策等因素确定的。答案：D

该项目房屋征收评估的价值时点应为（　）。

A.2017年5月28日
B.2017年6月1日
C.2017年6月12日
D.2017年6月15日

参考答案B

解析房屋征收评估价值时点应为房屋征收决定公告之日。本题中2017年6月1日进行了公告，所以价值时点是2017年6月1日。答案：B

10.

甲公司的房屋应当按照（　）进行评估。

A.工业用途及原登记建筑面积
B.工业用途及现状建筑面积
C.当地人民政府认定、处理结果
D.商业用途及现状建筑面积

参考答案C

解析对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本题中未提及甲公司房屋相关登记及认定处理情况，所以应按当地人民政府认定、处理结果评估。答案：C

11.

采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（　）。

A.比较价值
B.收益价值
C.两者的加权算术平均值
D.两者的简单算数平均值

参考答案A

解析当两种方法测算结果差异较大时，需综合分析原因。若差异并非不合理，可考虑采用加权算术平均值，权重的确定需依据评估师对两种方法测算结果可靠性的判断。本题未提及对两种结果可靠性判断等其他信息，一般而言，比较法更能反映市场价格，所以优先采用比较价值。答案：A

（三）某综合楼一层及二层登记用途分别为零售商业、办公，一层建筑面积为2000m²，二层建筑面积为1500m²，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m²的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。

12.

该综合楼的抵押建筑面积为（　）m²。

A.1500
B.2000
C.3500
D.3800

参考答案C

解析抵押建筑面积应以登记用途和合法建筑面积为准，一层2000m² + 二层1500m² = 3500m² ，加建的300m²厨房无合法手续不应计入。答案：C

13.

关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（　）。

A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

参考答案D

解析该综合楼登记用途为零售商业、办公，虽然甲公司改造为酒楼，但抵押估价应按登记用途，且要考虑租约对价值的影响。答案：D

14.

关于估价中该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（　）。

A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算
C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

参考答案A

解析因为甲公司装修是为满足自身经营酒楼需求，并非综合楼自身通常的使用功能状态，且估价目的是为抵押，从谨慎原则出发，该装修部分不宜列入估价范围。答案：A