2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷四
一、问答题
共5题，每题10分，共50分。
1.
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表10-1所示。请根据已知条件完成表10-2和表10-3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求（不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响）。
表10-1 项目现金流量表（单位：万元）
表10-2 全部投资现金流量表（单位：万元）
表10-3 自有资金现金流量表（单位：万元）
表10-1 项目现金流量表（单位：万元）
表10-2 全部投资现金流量表（单位：万元）表10-3 自有资金现金流量表（单位：万元）参考答案详见解析
解析（1）完成表10-2和表10-3：
①表10-2的完成情况见表10-4。表10-4 全部投资现金流量表（单位：万元）
②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6。表10-5 自有资金现金流量表（单位：万元）
或者表10-6 自有资金现金流量表（单位：万元）
表10-6中除最后一年，各个时间的现金流入量均为租金收入；最后一年的现金流入量为租金收入加转售收入＝1300＋8000＝9300（万元）； 第2年有租金，开始还本付息，因而现金流出量包含还本付息及经营费用。 年等额还本付息额为：
因此，2～6现金流出量＝578.05＋200＝778.05（万元）； 7～11现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）； 12～16现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）； 由于15年还清贷款，则从17年开始现金流出量仅为经营费用，即17～19、20现金流出量＝300万元。由净现金流量＝现金流入量－现金流出量，可得每年的净现金流量如表10-6最后一行。 （2）净现值的计算公式：
（3）计算贷款的年还本付息额：
（4）计算项目的全部投资经济效果：
NPV1＞0，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。 （5）计算项目的自有资金经济效果：
NPV2＞0，所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。
①表10-2的完成情况见表10-4。表10-4 全部投资现金流量表（单位：万元）
②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6。表10-5 自有资金现金流量表（单位：万元）
或者表10-6 自有资金现金流量表（单位：万元）
表10-6中除最后一年，各个时间的现金流入量均为租金收入；最后一年的现金流入量为租金收入加转售收入＝1300＋8000＝9300（万元）； 第2年有租金，开始还本付息，因而现金流出量包含还本付息及经营费用。 年等额还本付息额为：
因此，2～6现金流出量＝578.05＋200＝778.05（万元）； 7～11现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）； 12～16现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）； 由于15年还清贷款，则从17年开始现金流出量仅为经营费用，即17～19、20现金流出量＝300万元。由净现金流量＝现金流入量－现金流出量，可得每年的净现金流量如表10-6最后一行。 （2）净现值的计算公式：
（3）计算贷款的年还本付息额：
（4）计算项目的全部投资经济效果：
NPV1＞0，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。 （5）计算项目的自有资金经济效果：
NPV2＞0，所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。
2.
某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。问：如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
参考答案详见解析
解析已知：P0＝4000×90＝360000（元），P＝360000×（1－30%）＝252000（元），住房公积金贷款：P1＝100000（元），商业贷款金额：P2＝252000－100000＝152000（元）。第4年初提前偿还商业贷款本金：P′＝50000（元）；住房公积金贷款月利率：i1＝4.5%/12＝3.75‰；商业贷款月利率i2＝6.8%/12＝5.67‰；月收入中用来还款的比例：f＝35%；n＝15×12＝180（个月），n1＝3×12＝36（月），n2＝180－36＝144（个月）。
（1）每月应付公积金贷款：
（2）每月应付商业贷款：
（3）每月应付住房抵押贷款额：A1＋A2＝764.99＋1349.62＝2114.61（元/月），家庭最低月收入：（A1＋A2）/f＝2114.61/35%＝6042（元/月）。 （4）因为第4年初（第3年末）偿还商业贷款P1＝50000（元），所以第4年起每月应减少商业贷款：
（5）因为从第4年起每月应付商业贷款A3＝A2－A′＝1349.62－508.98＝840.64（元/月），所以从第4年初起每月应付住房抵押贷款额A1＋A3＝764.99＋840.64＝1605.63（元/月）。
（1）每月应付公积金贷款：
（2）每月应付商业贷款：
（3）每月应付住房抵押贷款额：A1＋A2＝764.99＋1349.62＝2114.61（元/月），家庭最低月收入：（A1＋A2）/f＝2114.61/35%＝6042（元/月）。 （4）因为第4年初（第3年末）偿还商业贷款P1＝50000（元），所以第4年起每月应减少商业贷款：
（5）因为从第4年起每月应付商业贷款A3＝A2－A′＝1349.62－508.98＝840.64（元/月），所以从第4年初起每月应付住房抵押贷款额A1＋A3＝764.99＋840.64＝1605.63（元/月）。
3.
北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致估价委托人函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m2
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）
二、在建建筑物状况表2-5
建筑物状况
注：形象进度依据2002年9月25日的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘查，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。××房地产评估有限责任公司估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。
3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.有一段合理的洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1.本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002海规建20字××、××号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。
2.估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》登记的条件为准。
3.委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4.本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。
5.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。
6.本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。估价结果报告
一、委托估价方
单位地址：北京××房地产开发有限责任公司
北京市××区××园×号楼
联系人：×××
联系电话：××
二、受托估价方
单位地址：（略）
资质级别：建设部一级
资质证书编号（略）
三、估价对象概况
（一）整体概况
本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路、北临八家东西路、西临双清路、南至“非常宿舍”和林业大学住宅。
一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即：×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估的B5#、B7#楼为×××苑其中的两栋。 目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：
1.绿化隔离带项目批复等文件
2.审定设计方案通知书
3.建设用地规划许可证
4.B3#-B7#楼的建设工程规划许可证
5.B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证
6.B3#-B7#楼的商品房预售许可证
根据上述法律文件，B3#-B7#楼具备预售的条件。
（二）估价对象范围的确定
此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：
1.土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m2
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）
2.在建建筑物状况（见表2-5）
3.红线内外市政工程状况
估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设正式管道。
四、估价目的
确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。
五、估价期日
2002年9月25日，即现场勘查之日。
六、价格定义
本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价思路和方法
根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。
1.成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元/m2。
2.假设开发法
估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为12841万元，单价为3560元/m2。
3.估价结果的确定
上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。
十、估价结果
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年9月8日至2002年9月25日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年。
（2002年9月25日至2003年9月24日）估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素（略）
三、市场背景分析
20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。
但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）采用成本法测算估价对象的房地产价格
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
1.土地使用权价格
（1）土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81＝4544.67（万元）。
（2）土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2002）第××号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让金为754.12万元。
（3）估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。
2.建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：
B5#楼＝1850×68%×40.00%×18019.45＝906.74（万元）；
B7#楼＝1850×68%×46.67%×18049.36＝1059.69（万元）；
B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.43万元。
3.红线内市政工程费
宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%：1966.43×3%＝58.99（万元）。
4.专业人士费
包括工程前期进行的工程设计、勘查、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为：1850×36068.81×2.5%＝166.82（万元）。
5.管理费
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：（1966.43＋58.99）×5%＝101.27（万元）。
上述5项费用合计为7592.3万元。
6.投资利息
利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.3×[（1＋5.85%）0.75/2－1]＝163.60（万元）。
7.投资利润
以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：7592.3×30%＝2277.69（万元）。
8.采用成本法测算的房地产价格
采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：
总价＝7592.3＋163.6＋2277.69＝10034（万元）；
单价＝100340000÷36068.81＝2782（元/m2）。
（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格
假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.估价对象建成后的可实现的总价值
（1）最有效利用状况
①规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2（全部可销售）；
②建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；
③建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；
④建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。
（2）估价对象未来开发价值
目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5#楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：6460×36068.81＝23300.45（万元）。
（3）销售房地产应交纳的两税一费
含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计算：23300.45×5.5%＝1281.52（万元）。
（4）销售房地产的广告宣传代理费
按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：23300.45×1.2%＝279.61（万元）。
（5）估价对象建成后可实现价值
可实现价值为：23300.45－1281.52－279.61＝21739.32（万元）。
2.估价对象续建需投入的费用
（1）续建的建造成本
①尚需投入的建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。
由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：
B5#楼：1850×68%×（1－40.00%）×18019.45＝1360.11（万元）；
B7#楼：1850×68%×（1－46.67%）×18049.36＝1210.92（万元）；
续建尚需投入的建筑安装工程费合计为2571.03万元。
②红线内外的市政工程费 红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计算（包括分摊绿化隔离带的工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：
（150＋250）×36068.81－589900＝1383.76（万元）
③管理费 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%，则续建应发生的管理费为：（2571.03＋1383.76）×5%＝197.74（万元）。 ④不可预见费用 按上述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：（2571.03＋1383.764＋197.74）×3%＝124.58（万元）。
⑤续建尚需投入的建造成本
2571.03＋1383.764＋197.74＋124.58＝4277.11（万元）
（2）续建的正常投资利息
利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计算，则投资利息为：4277.11×[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）/2－1]＝154.71（万元）。
（3）续建投入的利润
以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
4277.11×30%＝1283.13（万元）。
（4）根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81－35932.89＝135.92（m2）的出让金，该项目的土地使用权出让金260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。
（5）开发余值＝建成后可实现收益－续建尚需投入的建造成本－续建的正常投资利息－续建的投资利润－补交的出让金＝21739.32－2571.03－154.71－1283.13－3.53＝17726.92万元。
（6）估价对象房地产价格预算
设估价对象房地产价格为x；购买手续费为0.5%；
估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：1.005x[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]。
购买房地产正常利润率为30%，则购买房地产的利润＝1.005x×30%；
则开发余值＝1.005x×{1＋[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]＋30%}＝1.380520361x；
则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：
总价＝17726.92÷1.380520361＝12841（万元）（取整）；
单价＝128410000÷36068.81＝3560（元/m2）（取整）。
（三）估价对象在建房地产最终价格确定
采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：
成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，即总价＝（12841＋10034）/2＝11438（万元）（取整），单价＝（2782＋3560）/2＝3171（元/m2），经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。
七、估价结果确定（略）附件（略）
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m2
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）
二、在建建筑物状况表2-5
建筑物状况
注：形象进度依据2002年9月25日的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘查，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。××房地产评估有限责任公司估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。
3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.有一段合理的洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1.本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002海规建20字××、××号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。
2.估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》登记的条件为准。
3.委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4.本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。
5.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。
6.本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。估价结果报告
一、委托估价方
单位地址：北京××房地产开发有限责任公司
北京市××区××园×号楼
联系人：×××
联系电话：××
二、受托估价方
单位地址：（略）
资质级别：建设部一级
资质证书编号（略）
三、估价对象概况
（一）整体概况
本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路、北临八家东西路、西临双清路、南至“非常宿舍”和林业大学住宅。
一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即：×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估的B5#、B7#楼为×××苑其中的两栋。 目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：
1.绿化隔离带项目批复等文件
2.审定设计方案通知书
3.建设用地规划许可证
4.B3#-B7#楼的建设工程规划许可证
5.B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证
6.B3#-B7#楼的商品房预售许可证
根据上述法律文件，B3#-B7#楼具备预售的条件。
（二）估价对象范围的确定
此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：
1.土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m2
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）
2.在建建筑物状况（见表2-5）
3.红线内外市政工程状况
估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设正式管道。
四、估价目的
确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。
五、估价期日
2002年9月25日，即现场勘查之日。
六、价格定义
本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价思路和方法
根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。
1.成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元/m2。
2.假设开发法
估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为12841万元，单价为3560元/m2。
3.估价结果的确定
上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。
十、估价结果
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年9月8日至2002年9月25日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年。
（2002年9月25日至2003年9月24日）估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素（略）
三、市场背景分析
20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。
但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）采用成本法测算估价对象的房地产价格
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
1.土地使用权价格
（1）土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81＝4544.67（万元）。
（2）土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2002）第××号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让金为754.12万元。
（3）估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。
2.建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：
B5#楼＝1850×68%×40.00%×18019.45＝906.74（万元）；
B7#楼＝1850×68%×46.67%×18049.36＝1059.69（万元）；
B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.43万元。
3.红线内市政工程费
宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%：1966.43×3%＝58.99（万元）。
4.专业人士费
包括工程前期进行的工程设计、勘查、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为：1850×36068.81×2.5%＝166.82（万元）。
5.管理费
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：（1966.43＋58.99）×5%＝101.27（万元）。
上述5项费用合计为7592.3万元。
6.投资利息
利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.3×[（1＋5.85%）0.75/2－1]＝163.60（万元）。
7.投资利润
以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：7592.3×30%＝2277.69（万元）。
8.采用成本法测算的房地产价格
采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：
总价＝7592.3＋163.6＋2277.69＝10034（万元）；
单价＝100340000÷36068.81＝2782（元/m2）。
（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格
假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.估价对象建成后的可实现的总价值
（1）最有效利用状况
①规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2（全部可销售）；
②建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；
③建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；
④建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。
（2）估价对象未来开发价值
目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5#楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：6460×36068.81＝23300.45（万元）。
（3）销售房地产应交纳的两税一费
含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计算：23300.45×5.5%＝1281.52（万元）。
（4）销售房地产的广告宣传代理费
按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：23300.45×1.2%＝279.61（万元）。
（5）估价对象建成后可实现价值
可实现价值为：23300.45－1281.52－279.61＝21739.32（万元）。
2.估价对象续建需投入的费用
（1）续建的建造成本
①尚需投入的建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。
由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：
B5#楼：1850×68%×（1－40.00%）×18019.45＝1360.11（万元）；
B7#楼：1850×68%×（1－46.67%）×18049.36＝1210.92（万元）；
续建尚需投入的建筑安装工程费合计为2571.03万元。
②红线内外的市政工程费 红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计算（包括分摊绿化隔离带的工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：
（150＋250）×36068.81－589900＝1383.76（万元）
③管理费 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%，则续建应发生的管理费为：（2571.03＋1383.76）×5%＝197.74（万元）。 ④不可预见费用 按上述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：（2571.03＋1383.764＋197.74）×3%＝124.58（万元）。
⑤续建尚需投入的建造成本
2571.03＋1383.764＋197.74＋124.58＝4277.11（万元）
（2）续建的正常投资利息
利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计算，则投资利息为：4277.11×[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）/2－1]＝154.71（万元）。
（3）续建投入的利润
以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
4277.11×30%＝1283.13（万元）。
（4）根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81－35932.89＝135.92（m2）的出让金，该项目的土地使用权出让金260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。
（5）开发余值＝建成后可实现收益－续建尚需投入的建造成本－续建的正常投资利息－续建的投资利润－补交的出让金＝21739.32－2571.03－154.71－1283.13－3.53＝17726.92万元。
（6）估价对象房地产价格预算
设估价对象房地产价格为x；购买手续费为0.5%；
估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：1.005x[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]。
购买房地产正常利润率为30%，则购买房地产的利润＝1.005x×30%；
则开发余值＝1.005x×{1＋[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]＋30%}＝1.380520361x；
则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：
总价＝17726.92÷1.380520361＝12841（万元）（取整）；
单价＝128410000÷36068.81＝3560（元/m2）（取整）。
（三）估价对象在建房地产最终价格确定
采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：
成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，即总价＝（12841＋10034）/2＝11438（万元）（取整），单价＝（2782＋3560）/2＝3171（元/m2），经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。
七、估价结果确定（略）附件（略）
参考答案详见解析
解析（1）致委托方函、估价结果报告和技术报告中未明确假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。
（2）致委托方函中缺致函日期。 理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。 （3）土地使用权状况中缺土地使用权出让起始年份。 （4）受托估价方中缺单位全称和法人代表名称。 （5）价格定义的用语不规范，应是价值定义。 理由：估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：①估价报告的完整性；②估价假设和限制条件；③估价目的及价值定义；④估价对象的界定、描述和分析；⑤市场背景描述与分析；⑥最高最佳利用分析；⑦估价方法选用；⑧数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；⑨估价结果确定及结论表述；⑩估价报告的规范性、文字表述、审核结论。 （6）估价期日的用语不规范，应是估价时点。 理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。 （7）结果报告中缺风险提示。 理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。 （8）结果报告中缺变现能力分析。 理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。 （9）市场背景分析中缺对估价对象所在区域的同类房地产市场过去、现在和未来的分析。 理由：市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。 （10）成本法中土地取得成本计算未考虑土地使用年限的修正。 （11）在按工程形象进度来计算已投入的建筑安装工程费是不科学的，因为这种高层住宅的地下部分造价要明显高于地上楼层价。 （12）成本法计算中缺少公共配套设施建设费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （13）成本法计算中缺少其他工程费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （14）成本法计算中缺少开发期间税费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （15）成本法计算中管理费计算基数不对，应取土地取得成本和建设成本之和的一定比率。 理由：管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例（如4%）来测算。 （16）成本法计算中缺少销售费用。 理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。 （17）成本法计算中缺少销售税费。 理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。 （18）投资利息不应按年存款利率计算，应用年贷款利率计算。 （19）在计算投资利息时，土地取得成本与其他项目的计算周期数不同，不能合并计算。 （20）运用假设开发法计算宜采用现金流量折现法，采用传统方法估价应说明理由。 （21）缺少假设开发法计算公式。 （22）在用假设开发法计算时应说明采用被迫转让前提。 理由：评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。 （23）在估算估价对象的未来开发价值时，只选用一个可比实例进行比较是不严谨的，所得出的结论依据不够充分。 （24）假设开发法计算时缺少取得估价对象的税费。 理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。 （25）假设开发法计算出“开发余值”即为估价对象价值，后面的计算为重复计算。
（2）致委托方函中缺致函日期。 理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。 （3）土地使用权状况中缺土地使用权出让起始年份。 （4）受托估价方中缺单位全称和法人代表名称。 （5）价格定义的用语不规范，应是价值定义。 理由：估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：①估价报告的完整性；②估价假设和限制条件；③估价目的及价值定义；④估价对象的界定、描述和分析；⑤市场背景描述与分析；⑥最高最佳利用分析；⑦估价方法选用；⑧数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；⑨估价结果确定及结论表述；⑩估价报告的规范性、文字表述、审核结论。 （6）估价期日的用语不规范，应是估价时点。 理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。 （7）结果报告中缺风险提示。 理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。 （8）结果报告中缺变现能力分析。 理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。 （9）市场背景分析中缺对估价对象所在区域的同类房地产市场过去、现在和未来的分析。 理由：市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。 （10）成本法中土地取得成本计算未考虑土地使用年限的修正。 （11）在按工程形象进度来计算已投入的建筑安装工程费是不科学的，因为这种高层住宅的地下部分造价要明显高于地上楼层价。 （12）成本法计算中缺少公共配套设施建设费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （13）成本法计算中缺少其他工程费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （14）成本法计算中缺少开发期间税费。 理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。 （15）成本法计算中管理费计算基数不对，应取土地取得成本和建设成本之和的一定比率。 理由：管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例（如4%）来测算。 （16）成本法计算中缺少销售费用。 理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。 （17）成本法计算中缺少销售税费。 理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。 （18）投资利息不应按年存款利率计算，应用年贷款利率计算。 （19）在计算投资利息时，土地取得成本与其他项目的计算周期数不同，不能合并计算。 （20）运用假设开发法计算宜采用现金流量折现法，采用传统方法估价应说明理由。 （21）缺少假设开发法计算公式。 （22）在用假设开发法计算时应说明采用被迫转让前提。 理由：评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。 （23）在估算估价对象的未来开发价值时，只选用一个可比实例进行比较是不严谨的，所得出的结论依据不够充分。 （24）假设开发法计算时缺少取得估价对象的税费。 理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。 （25）假设开发法计算出“开发余值”即为估价对象价值，后面的计算为重复计算。
4.
某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路？
参考答案详见解析
解析该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下： 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用； 基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。 （2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取： ①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。 ②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 ③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。 （3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。 （4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。
（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下： 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用； 基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。 （2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取： ①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。 ②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 ③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。 （3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。 （4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。
5.
××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1.区位状况（略） 2.实物状况（略） 3.权益状况（略） 四、估价目的 为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。 五、估价时点 2005年4月18日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员（略） 十一、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法选用 估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1.采用的公式 估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费 2.估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （1）
（2）所选可比实例（见表1-19）表1-19 可比实例情况表
（3）交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （4）交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 （5）房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 ①区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表1-20）。 ②个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表1-20）。表1-20 房地产状况因素分析表 
（6）比较修正计算表1-21 市场法修正计算表 
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。 （3009＋2980＋2963）÷3＝2984（元/m2） （7）预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80＝11882.53（万元）。 3.继建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。 （1）续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二〇〇五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：24578.00×（900.00＋30.00＋10.00＋50.00）＋23221.80×（900.00＋80.00＋30.00＋10.00＋50.00）元＝4917.95（万元）。 （2）室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00×23667.00＝71.00（万元）。 （3）估价对象的续建成本合计 4917.95＋71.00＝4988.95（万元） 4.管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95×3%＝149.67（万元）。 5.销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53×8%＝950.60（万元）。 6.开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%＝748.34（万元）。 7.投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。 8.运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： （11882.53－4988.95－149.67－950.60－748.34）÷（1＋4.1%）＝4846.27（万元） （二）成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。 采用的公式为： 估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 1.土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）。 估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00＝4064.05（万元） 2.开发成本 （1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费：39.82万元（计算过程略）。 （2）基础设施配套费 基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计为318.57万元。 （3）建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元； 则估价对象开发成本为： 39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元） 3.管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计算。即管理费用为：555.01×3%＝16.65（万元）。 4.投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。即投资利息为：555.01×[（1＋5.76%）1.5/2－1]＝23.81（万元）。 5.销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6.开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。 则开发利润为：555.01×15%＝83.25（万元）。 7.运用成本法的估价结果 4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77（万元） 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%＋4742.77×50%＝4794.52（万元）。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件（略）
（2）所选可比实例（见表1-19）表1-19 可比实例情况表 （3）交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （4）交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 （5）房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 ①区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表1-20）。 ②个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表1-20）。表1-20 房地产状况因素分析表 （6）比较修正计算表1-21 市场法修正计算表 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。 （3009＋2980＋2963）÷3＝2984（元/m2） （7）预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80＝11882.53（万元）。 3.继建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。 （1）续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二〇〇五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：24578.00×（900.00＋30.00＋10.00＋50.00）＋23221.80×（900.00＋80.00＋30.00＋10.00＋50.00）元＝4917.95（万元）。 （2）室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00×23667.00＝71.00（万元）。 （3）估价对象的续建成本合计 4917.95＋71.00＝4988.95（万元） 4.管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95×3%＝149.67（万元）。 5.销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53×8%＝950.60（万元）。 6.开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%＝748.34（万元）。 7.投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。 8.运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： （11882.53－4988.95－149.67－950.60－748.34）÷（1＋4.1%）＝4846.27（万元） （二）成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。 采用的公式为： 估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 1.土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）。 估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00＝4064.05（万元） 2.开发成本 （1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费：39.82万元（计算过程略）。 （2）基础设施配套费 基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计为318.57万元。 （3）建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元； 则估价对象开发成本为： 39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元） 3.管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计算。即管理费用为：555.01×3%＝16.65（万元）。 4.投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。即投资利息为：555.01×[（1＋5.76%）1.5/2－1]＝23.81（万元）。 5.销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6.开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。 则开发利润为：555.01×15%＝83.25（万元）。 7.运用成本法的估价结果 4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77（万元） 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%＋4742.77×50%＝4794.52（万元）。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件（略）参考答案详见解析
解析上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
（1）结果报告中缺估价原则。 理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；？注册房地产估价师；实地查勘期；估价作业期。 （2）结果报告中缺少估价方法定义。 理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。 （3）估价结果缺少单价。 理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。 （4）技术报告中缺少市场背景分析。 理由：房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。 （5）技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。 理由：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。 （6）比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。 理由：进行交易情况修正不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。修正系数的取值应当与个别因素描述一致。 （7）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。 理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，会影响到房地产的价格，需要进行调整。 （8）开发完成后总价计算有错误。 理由：未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。或开发完成后总价计算有错误，应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值）。 （9）续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900元/m2缺具体说明。或续建工程费900元/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）。 理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。估价报告的写作者对于相关参数的确定既要符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。 （10）假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费和利息。 理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的一种方法。 （11）假设开发法中利润率选取错误。不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。 理由：利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。 （12）假设开发法中开发利润计算错误。 理由：开发利润是土地增值税和企业所得税前的，未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。 （13）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。 理由：应按总建筑面积47799.8m2计算。或应为382.4万元。 （14）成本法中管理费计算基数错，其中未计算土地取得成本。 理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。 （15）成本法中投资利息计算基数错，其中未计算土地取得成本。 理由：投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 （16）成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。 理由：一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。 （17）成本法中未考虑（应计算）销售税费。 理由：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费。 （18）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计算土地成本。 理由：开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－建设成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费。开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。 （19）估价结果的确定理由不充分（或权重取值各50%理由不清）。 理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为我们在估价报告中要采用两种或以上的方法进行估价测算，用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。
（1）结果报告中缺估价原则。 理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；？注册房地产估价师；实地查勘期；估价作业期。 （2）结果报告中缺少估价方法定义。 理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。 （3）估价结果缺少单价。 理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。 （4）技术报告中缺少市场背景分析。 理由：房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。 （5）技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。 理由：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。 （6）比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。 理由：进行交易情况修正不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。修正系数的取值应当与个别因素描述一致。 （7）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。 理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，会影响到房地产的价格，需要进行调整。 （8）开发完成后总价计算有错误。 理由：未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。或开发完成后总价计算有错误，应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值）。 （9）续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900元/m2缺具体说明。或续建工程费900元/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）。 理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。估价报告的写作者对于相关参数的确定既要符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。 （10）假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费和利息。 理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的一种方法。 （11）假设开发法中利润率选取错误。不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。 理由：利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。 （12）假设开发法中开发利润计算错误。 理由：开发利润是土地增值税和企业所得税前的，未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。 （13）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。 理由：应按总建筑面积47799.8m2计算。或应为382.4万元。 （14）成本法中管理费计算基数错，其中未计算土地取得成本。 理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。 （15）成本法中投资利息计算基数错，其中未计算土地取得成本。 理由：投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 （16）成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。 理由：一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。 （17）成本法中未考虑（应计算）销售税费。 理由：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费。 （18）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计算土地成本。 理由：开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－建设成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费。开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。 （19）估价结果的确定理由不充分（或权重取值各50%理由不清）。 理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为我们在估价报告中要采用两种或以上的方法进行估价测算，用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。
二、案例分析题
本大题共25题，每小题2分，共50分。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
6.
如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。
参考答案B
解析
7.
若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（ ）万元。
参考答案D
解析
8.
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ ）？
参考答案B
解析从经济角度看，只有当项目改建投入成本小于产生的经济收益时，改建才可行。A选项中购买价格不属于改建投入成本；C选项法律上不仅要考虑产权合法，还有土地用途变更等多方面合法性；D选项技术上首先考虑的并非只是停车场问题，而是整体商业功能需求等多方面。答案：B
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元（m2·天）；地上1～4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（m2·天）；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
9.
A、B座合计抵押建筑面积为（ ）m2。
参考答案A
解析
10.
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
参考答案C
解析
11.
据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/（m2·天），地上1～4层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）？
参考答案D
因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
12.
本案中征收评估机构的选定程序应当是（ ）？
参考答案D
解析房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定 。答案：D
13.
关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（ ）。
参考答案A
解析对于未办理相关手续的自建房屋，不能简单认定是否合法及是否评估，通常需依照市、县人民政府的认定、处理结果来进行评估。所以答案选A。
14.
张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（ ）。
参考答案C
解析房屋征收补偿应按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格补偿，而非搬迁之日，C选项不合理。A选项被征收人有权选择补偿方式；B选项先补偿后搬迁是法定原则；D选项房屋征收部门应与被征收人订立书面补偿协议。答案：C
15.
张某对评估结果有异议，首先应当（ ）。
参考答案B
解析被征收人对评估结果有异议的，应先向原估价机构申请复核评估，这是处理此类异议的首要程序。答案：B
1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3∶7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每1m2建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。
16.
该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（ ）。
参考答案C
解析
17.
该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为（ ）。
参考答案B
某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的实例资料如表3-2。
18.
表3-2 可比实例资料若对各实例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为（ ）。
参考答案B
解析
19.
表3-2 可比实例资料若对各实例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且实例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为（ ）？
参考答案A
解析
20.
表3-2 可比实例资料若从中选取3个实例作为可比实例，则下面（ ）可以作为可比实例。
参考答案B
甲公司在面积为10000m2的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45%，总楼层为6层，一层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20000m2。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。
21.
该写字楼标准层面积为（ ）m2？
参考答案A
解析
22.
该写字楼的经济成本为（ ）万元。
参考答案B
解析经济成本是显成本和隐成本之和。显成本即会计成本，题目中会计成本为6800万元，隐成本为正常利润。 已知全部销售可获利润680万元，这就是正常利润。 经济成本 = 会计成本（显成本）+ 正常利润（隐成本）。2. 计算： 经济成本 = 6800 + 680 = 7480（万元）答案：B
23.
甲公司取得的贷款属于（ ）。
参考答案D
解析题目中提到乙银行向甲公司提供抵押贷款，抵押贷款属于担保贷款的一种。A选项自营贷款强调银行以自有资金发放贷款，题中未体现该性质；B选项委托贷款是由委托人提供资金，银行根据委托人确定的对象等发放贷款，题中并非此模式；C选项短期贷款期限一般在1年以内，而本题贷款期限为3年，不属于短期贷款。答案：D
24.
甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）。
参考答案B
解析企业财产保险基本险的附加险一般包括暴风、暴雨、洪水、盗抢等，水管爆裂保险、雷灾保险、雷击保险通常不属于企业财产保险基本险可增设的常见附加险。答案：B
25.
甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）？
参考答案ACD
解析
26.
乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。
参考答案AD
解析速动比率和流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标。速动比率剔除了存货等变现能力较差的资产，更能准确反映短期偿债能力；流动比率反映企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。 资产负债率是衡量长期偿债能力的指标，反映债权人所提供的资金占全部资金的比重。 资产报酬率是衡量企业盈利能力的指标，反映企业运用全部资产获取利润的能力。答案：AD
其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
27.
房地产开发项目可行性研究阶段中，（ ）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
参考答案A
解析题目强调对项目或投资方向提建议，基于土地资源供给和空间市场需求调查预测找最有利投资机会，这符合投资机会研究阶段的特点，该阶段就是为了寻找投资机会。答案：A
28.
房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（ ）。
参考答案D
解析整体房地产市场调查分析主要是为涉及房地产投资、开发、决策等主体服务，施工单位主要负责项目建设施工，一般不需要整体房地产市场调查分析服务。答案：D
29.
房地产专项策划报告中，产品策划报告应包括的内容是（ ）。
参考答案A
解析产品策划主要围绕产品本身，项目规模属于产品范畴，而开发时机、融资方式、租售价格与定价策略不属于产品策划核心内容。答案：A
30.
可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（ ）。
参考答案A
解析开发商最关心的是项目能否盈利，经济可行性评价直接关系到项目盈利与否。而B选项开发建设条件并非核心重点；C选项社会效益不是开发商关注重点；D选项正常运营下的还贷或盈利能力评价相对片面，经济可行性评价涵盖更全面。答案选A。