2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷三

甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m²、300元/m²和350元/m²，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m²作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m²，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
要求：
（1）影响商业房地产价格的因素有哪些？
（2）上述估价工作中有哪些错误或不当之处？

甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
（1）该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
（2）乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？

李某于2018年7月预购了一幢总售价为500万元的别墅，并先后向开发商支付了450万元。该别墅于2019年7月竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了80万元。2019年9月为筹集资金，欲以该别墅向银行申请抵押贷款，并于2019年9月10日委托甲房地产估价机构对该别墅进行价值评估。此时与原装修水平相同的别墅的正常市场售价为540万元，李某认为自己又花费了80万元进行重新装修，因此自己这幢别墅的评估价值应该为620万元，并就这一想法与甲房地产估价机构沟通，希望能够按照这个价格评估。
要求：
（1）房地产估价师应如何回复李某的要求？
（2）李某上述观点是否正确？并说明理由。

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）
封面（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，最终得到估价对象于价值时点2018年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/m²，车库13.77万元/车位；
估价对象总价值：人民币91071万元；
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司（盖章）
法定代表人（签章）：
二0一八年七月九日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
　一、估价委托人（略）
　二、房地产估价机构（略）
　三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　四、估价对象
（一）估价对象登记状况

（二）估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用权类型为出让。
（三）估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于2007年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层层高3.2/3.6/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位区53个。
五、价值时点
2018年6月30日（确定理由略）。
六、价值类型
估价对象房地产的抵押价值是在估价师假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估计师知悉的法定优先受偿款后的余额。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
　　1.合法原则（略）
　　2.最高最佳使用原则（略）
　　3.替代原则（略）
　　4.价值时点原则（略）
　　5.谨慎原则（略）
八、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
　　1.《中华人民共和国物权法》；
　　2.《中华人民共和国担保法》；
　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　4.《中华人民共和国土地管理法》；
　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
　　6.《城市房地产抵押管理办法》；
　　7.《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
　　1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料；
　　2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料；
　　3.国家及当地有关税费法规；
　　4.其他政策文件等。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用比较法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
其他内容（略）。
十、估价结果（略）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期（略）
十四、风险提示（略）
房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、最高最佳利用分析（略）
三、估价方法适用性分析（略）
四、估价测算过程
（一）比较法
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象比较价值＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×实物因素修正系数
　　1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m²，建筑面积为98741.45m²，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m²（按建筑面积计算，下同），交易时间为2018年4月；
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m²，建筑面积为34198.63m²，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m²，交易时间为2016年10月；
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m²，建筑面积为83773.45m²，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m²，交易时间为2017年5月。
　　2.房地产比较因素条件说明表

经比较得出房地产比较因素条件指数表如下

　　3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
①交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。
根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：

②交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，近年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：

③区位因素及实物因素修正
（区位因素指数、实物因素指数确定过程略）
　　4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

　　5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m²。
（二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流量，为委托方提供参考，也采用此种方法。
　　1.收益法测算过程（略）
　　2.收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m²，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
五、估价结果确定
估价人员通过比较法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用比较法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表（略）。
即估价对象于价值时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
　　1.写字楼部分：89928万元：
　　2.地下车库：1143万元：
合计总价为人民币91071万元。
六、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于价值时点2018年6月30日的房地产市场价值为：（略）。

指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
下面是某抵押估价报告节选
（一）～（十四）略
（十五）风险提示说明
　1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，产权人XXX房地产有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
　2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
　3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

该旧厂房最适宜选用的估价方法是（　）。

利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价，应扣除的项目包括（　）。

经调查，该商场出租经营的年净收益为600万元，年运营费用为180万元，报酬率为8%，折现率为10%，则该商场装修改造完成后房地产价值的现值为（　）万元。

关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（　）。

若该房地产估价机构是三级资质，则除该征收估价业务外，还可以从事的房地产估价业务是（　）。

若王某对房地产估价机构的复核结果有异议，应当（　）。

下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（　）。

若采用成本法和假设开发法中的静态分析方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（　）。

采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m²，则土地总价为（　）。

采用假设开发法中的动态分析法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为（　）万元。