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物业管理师《物业经营管理》真题精选3

物业经营管理 / 历年真题　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
判断写字楼等级时，不考虑的因素是（　）。
  • A.建筑形式
  • B.建筑装潢
  • C.建设单位
  • D.建筑质量

参考答案C

解析影响写字楼分类的因素更多，不仅要考虑其自身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通、环境的优劣，还要考虑客户的组成及所提供的物业管理服务的水平等。
2.
房地产资产管理和房地产投资组合管理以（　）管理为主。
  • A.运行
  • B.策略性
  • C.日常
  • D.设施

参考答案B

解析物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
3.
关于房地产置业投资的说法，错误的是（　）。
  • A.房地产置业投资属于直接投资
  • B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
  • C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
  • D.房地产出租属于房地产置业投资

参考答案B

解析房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。
4.
关于房地产投资利弊的说法，错误的是（　）。
  • A.房地产投资能够抵消通货膨胀
  • B.房地产投资会降低投资者的资信等级
  • C.房地产投资能够得到税收方面的好处
  • D.房地产投资收益通常高于社会平均利润

参考答案B

解析由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
5.
房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（　）。
  • A.适应性
  • B.相互影响性
  • C.政策影响性
  • D.专业管理依赖性

参考答案D

解析专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产置业投资，也需要投资者考虑租户、租约、维护维修、安全保障等问题，即使置业投资者委托了专业物业资产管理公司，也要有能力审查批准物业服务企业的管理计划，与物业服务企业一起制定有关的经营管理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。
6.
下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（　）风险。
  • A.收益现金流
  • B.未来经营费用
  • C.利率
  • D.资本价值

参考答案C

解析房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。ABD三项属于个别风险。
7.
关于净运营收益的说法，正确的是（　）。
  • A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益
  • B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益
  • C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差
  • D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

参考答案D

解析从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：净运营收益=有效毛收入一运营费用。
8.
下列费用中，不属于运营费用的是（　）。
  • A.房产税
  • B.城镇土地使用税
  • C.抵押贷款还本付息
  • D.保险费

参考答案C

解析收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。运营费用是从估价角度出发的概念，与会计上的成本费用不同。
9.
当每年计息周期大于1时，实际利率（　）。
  • A.小于名义利率
  • B.等于名义利率
  • C.大于名义利率
  • D.不存在

参考答案C

解析在复利计息时，名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
10.
下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（　）。
  • A.税前现金回报率
  • B.税后现金回报率
  • C.财务净现值
  • D.投资回报率

参考答案C

解析
11.
关于物业价格特征的说法，正确的是（　）。
  • A.物业价格受区位影响小
  • B.物业价格实质上是物业权益的价格
  • C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响
  • D.物业价格形成的时间较短

参考答案B

解析物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
12.
关于拍卖底价的说法，错误的是（　）。
  • A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
  • B.拍卖底价又称为保留价
  • C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
  • D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

参考答案A

解析保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。
13.
房屋租赁成本租金中不包括（　）。
  • A.房产税
  • B.投资利息
  • C.折旧费
  • D.利润

参考答案D

解析成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成。
14.
房地产评估价值所对应的时间是（　）。
  • A.估价时点
  • B.开始估价日期
  • C.完成估价日期
  • D.出具估价报告日期

参考答案A

解析可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象的价值是价值时点时的价值，是应当在价值时点的物业市场状况下形成的。
15.
下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（　）。
  • A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
  • B.家庭人口规模及构成
  • C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
  • D.区域地质条件

参考答案A

解析经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。市场是由一定的人口规模和一定的购买力构成的。购买力是消费者购买商品或服务的支付能力。人口规模的大小和购买力的高低决定了市场的大小。对影响物业服务企业经营管理活动的经济环境的考察，主要是分析影响物业项目及周边区域的特定人群的购买力的各种因素，这些因素包括人均国民收入、人均个人收入、个人可支配收入、消费支出结构、储蓄和信贷模式等。
BC两项属于社会环境调研的内容；D项属于资源环境调研的内容。
16.
按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为（　）。
  • A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
  • B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场
  • C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场
  • D.一级市场、二级市场、三级市场

参考答案B

解析1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。
17.
某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228万m2，则2011年该城市住房可销售面积为（　）万m2。
  • A.138
  • B.202
  • C.242
  • D.266

参考答案D

解析可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt=HSRt－l－AVt－1+NGt)，因此2011年该城市住房可销售面积为：260-236+242=266（万m2）。
18.
对城市风貌起直接指导作用的手段是（　）。
  • A.土地供应政策
  • B.金融政策
  • C.地价政策
  • D.城市规划

参考答案D

解析政府干预房地产市场的手段主要包括：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制。其中，城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。
19.
国有企事业单位管理自管公房，应持有（　）。
  • A.《房地产权证》或《房屋使用权证》
  • B.《房地产权证》或《房屋所有权证》
  • C.《房地产权证》或《房屋租赁证》
  • D.《房屋占有权证》或《房屋租赁证》

参考答案B

解析公有房屋的所有权人是国家，又分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。
20.
将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按（　）划分的。
  • A.房屋所有权的性质
  • B.物业租金的内涵
  • C.房屋租赁期限的长短
  • D.房屋租赁期限约定模式的不同

参考答案D

解析按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为：①定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。②自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁合同所规定的期限已经到期，或合同中未指明租赁期限，承租人依旧按原来的方式占用物业，除非合同一方提出要终止合约，否则将自动续约，并照常按期缴纳租金的租赁行为。③不定期租赁又称意愿租赁，租赁双方没有约定租期，出租人租给承租人物业使用权的时间期限不确定，租赁双方可以随时终止租赁关系，是否延续依赖双方的意愿。
21.
出租共有房屋应提交（　）同意出租的证明。
  • A.共有人的证明人
  • B.其他共有权人
  • C.共有人的委托人
  • D.其他承租人

参考答案B

解析签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
22.
下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是（　）。
  • A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
  • B.故意损坏房屋的
  • C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的
  • D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

参考答案D

解析租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。ABC三项属于人为终止。
23.
承租人无正当理由拖欠房屋租金达（　）个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
  • A.3
  • B.6
  • C.9
  • D.12

参考答案B

解析人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；④无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；⑥承租人利用承租的房屋进行违法活动的；⑦故意损坏房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。
24.
客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户（　）为中心的企业管理理论。
  • A.价值
  • B.忠诚
  • C.创利
  • D.满意度

参考答案A

解析客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM），是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。CRM指的是企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的。CRM是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销、销售与服务流程。
25.
下列费用中，属于物业管理营业成本的是（　）。
  • A.咨询费
  • B.酬金
  • C.固定资产折旧费
  • D.业务招待费

参考答案C

解析营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。
26.
下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是（　）的支出。
  • A.购置固定资产
  • B.购置无形资产
  • C.职工劳动保险费
  • D.赞助、捐赠

参考答案C

解析按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
27.
在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（　）预算。
  • A.固定
  • B.弹性
  • C.零基
  • D.概率

参考答案A

解析物业服务企业编制成本预算的方法主要有：固定预算、弹性预算、零基预算、滚动预算和概率预算。其中，固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
28.
物业管理成本控制的中心环节是（　）控制。
  • A.事前
  • B.事先
  • C.事中
  • D.事后

参考答案C

解析事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。事中控制，是成本控制的中心环节。
29.
制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是（　）控制。
  • A.前馈性
  • B.防护性
  • C.反馈性
  • D.应急性

参考答案B

解析按成本控制的不同机制，将成本控制分为前馈性控制、防护性控制和反馈性控制。防护性控制即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。
30.
下列部门中，最有可能成为成本中心的是（　）。
  • A.总经理办公室
  • B.公共关系部
  • C.客户接待部
  • D.工程维修部

参考答案D

解析成本中心的职责，是用一定的成本去完成规定的具体任务。成本又可细分为两种：标准成本中心和费用中心。
标准成本中心必须是所生产的产品稳定、明确、可重复、可量化，而且已经知道单位产品需要的投入量的责任中心，其典型代表是制造业生产车间。物业经营管理中，基层的保洁、保安、绿化、工程维修部门，都可以近似看作标准成本中心。标准成本中心的考核指标，一般是既定产品或服务的质量、进度或完成时间，以及标准成本；如果能以低于预算水平完成同样的产品或服务，通常说明标准成本中心业绩良好。
费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出问没有密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。费用中心的预算编制通常会依据本公司的历史经验，或者参考同行业水平。费用中心的绩效几乎很难用财务指标加以衡量，通常依赖于有经验的专业人员进行评价。
31.
下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（　）。
  • A.物业增值率
  • B.房屋完好率
  • C.成本降低率
  • D.事故发生率

参考答案C

解析考核物业服务企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类：①经济效益指标；②服务质量指标。其中，经济效益指标是成本(费用)降低额和成本(费用)降低率。ABD三项属于考核物业服务企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标。
32.
前期物业服务合同的甲方应为（　）。
  • A.物业服务企业
  • B.建设单位
  • C.社区居委会
  • D.业主委员会

参考答案B

解析在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。
33.
与邀请招标相比，公开招标的优点是（　）。
  • A.节约招标费用
  • B.在较广泛的范围内选择承包商
  • C.节省招标时间
  • D.减少工作量

参考答案B

解析公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其特点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。
34.
风险管理内容不包括（　）。
  • A.风险制造
  • B.风险识别
  • C.风险评估
  • D.风险控制

参考答案A

解析风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：①风险识别；②风险评估；③风险控制；④风险调整。
35.
固定资产的保险价值，是指出险时的（　）。
  • A.重置价值
  • B.抵押价值
  • C.账面价值
  • D.交易价格

参考答案A

解析保险金额由投保人参照保险价值自行确定，并在保险合同中载明。保险金额不得超过保险标的的保险价值。保险价值可以为出险时的重置价值、账面余额、市场价值或其他价值，由投保人与保险人协商确定，并在保险合同中载明。
36.
某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为（　）万元。
  • A.9
  • B.10
  • C.19
  • D.20

参考答案B

解析赔偿限额和免赔额的主要规定：（1）规定每次事故的混合限额，无分项限额，也无累计限额，只制约每次事故的财产损失和人身伤害两项损失之和的最高限额，对整个保险期内的赔偿责任不起作用；（2）规定每次事故的分项限额和累计限额，即既确定每次事故人身伤害和财产损失各自的赔偿限额，又确定保险期内累计赔偿限额；（3）规定每次事故的混合赔偿限额和累计赔偿限额，现行公众责任保险一般采用第一种方法，但也可以根据具体情况采用第二种或第三种方法确定赔偿限额；（4）免赔额是保险的免责限度，公众责任保险对他人的人身伤害无免赔额的规定，但对他人的财产损失则一般规定每次事故的绝对免赔额。题中每次事故赔付的混合限额为10万元，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为10万元。
37.
下列情况下，属于范围内的是（　）。
  • A.被雇人员由于疾病所致死亡
  • B.被雇人员自残导致的伤残
  • C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残
  • D.被雇人员违反操作规程出现的伤残

参考答案D

解析雇主责任保险是指被保险人所雇佣的员工在受雇过程中，从事与被保险人经营业务有关的工作而遭受意外或患与业务有关的国家规定的职业性疾病，所致伤、残或死亡，被保险人根据《中华人民共和国劳动法》及劳动合同应承担的医药费用及经济赔偿责任，由保险公司在规定的赔偿限额内负责赔偿的一种保险。我国依法成立的各类企业都可为其所聘用的员工投保雇主责任险。
38.
保险合同的受益人是（　）。
  • A.保险人
  • B.保险代理人
  • C.投保人
  • D.被保险人

参考答案C

解析保险合同的受益人，是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人，即为投保人。
39.
物业服务企业持续经营的前提条件是（　）。
  • A.资金运用
  • B.资金消耗
  • C.资金收回
  • D.资金分配

参考答案C

解析资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业服务企业持续经营的前提条件。
40.
资本利润率又称为（　）。
  • A.资产收益率
  • B.资产利润率
  • C.净资产收益率
  • D.资金回报率

参考答案C

解析资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。
41.
现代财务管理的最基本内容是（　）决策。
  • A.筹资
  • B.投资
  • C.利润分配
  • D.资产管理

参考答案A

解析现代财务管理基本内容包括：筹资决策、投资决策、利润分配决策。其中，筹资决策是现代财务管理的最基本内容，如果企业通过筹资决策能够实现筹资管理的目标，那么企业就可能有较多的机会获得更多的盈利，也就有较多的盈利分配给股东或所有者，从而实现企业价值最大化或股东财富最大化的财务管理总体目标。否则，财务管理的总体目标就有可能难以实现。
42.
关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是（　）。
  • A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据
  • B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据
  • C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据
  • D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础

参考答案C

解析企业绩效评价结果就是绩效评价的最后得分。企业绩效评价结果主要是为政府部门和被评价企业的出资者服务，作为对企业经营者进行任免和奖惩的参考依据；同时，也可以帮助企业经营者发现经营中的问题，为改进经营管理提供参考意见。
43.
实施物业管理绩效评价的参照系数称为（　）。
  • A.评价措施
  • B.评价方法
  • C.评价标准
  • D.评价时点

参考答案C

解析评价标准是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。因此，它在整个评价体系中占有重要的地位，没有评价标准，就无法实施具体、公正、客观、恰当的绩效评价。
44.
下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是（　）状况指标。
  • A.财务效益
  • B.资产营运
  • C.偿债能力
  • D.经营发展

参考答案D

解析物业管理绩效评价的基本指标包括：①财务效益状况指标；②资产营运状况指标；③偿债能力状况指标；④发展能力状况指标。
45.
依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是（　）。
  • A.隶属度赋值法
  • B.基本指标计分法
  • C.修正指标计分法
  • D.评价指标计分法

参考答案B

解析功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。基本指标的评价计分，主要依据评价指标的实际值对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分。
46.
从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（　）工作。
  • A.物业经营管理的绩效评价
  • B.物业安全管理
  • C.房屋与设备维护
  • D.物业风险管理

参考答案C

解析从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常规目标。使收益部分的使用率最大化是写字楼物业管理的第一个常规目标。
47.
租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（　）。
  • A.门厅
  • B.会议室
  • C.出租办公区
  • D.租赁仓库

参考答案A

解析租售型写字楼的空间可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分(专用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线(门厅、电梯厅、走廊楼梯等)、共用房间(洗手间、开水间、休息室等)、物业管理用房、设备机房等。
48.
某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共l0层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼整体有效使用率为（　）。
  • A.56％
  • B.70％
  • C.80％
  • D.100％

参考答案B

解析写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积(停车场除外)，因此，该写字楼整体有效使用率为：0.7×（10-2）÷（10-2）=70%。
49.
写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是（　）。
  • A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传
  • B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
  • C.将拟出租房间对外开放，以供参观
  • D.以租金递减的方法吸引租户

参考答案D

解析物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，他们一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。因为很多情况下，租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不十分重要。
50.
写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是（　）。
  • A.可能面积的组合
  • B.寻租者将来扩展办公室面积的计划
  • C.寻租者现在的办公面积
  • D.寻租者经营业务的性质

参考答案C

解析选择承租人过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的有效使用空间来满足某一潜在承租人对面积空间的特定需求。这往往决定了潜在承租人能否成为现实的承租人。在考察是否有合适的面积空间可以供潜在承租人使用时常常要考虑以下三个方面的因素：①可能面积的组合；②潜在寻租者经营业务的性质；③潜在承租人未来发展的计划。
51.
市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于（　）。
  • A.经营成本
  • B.物业档次
  • C.业主目标收益要求
  • D.同类物业的市场供求关系

参考答案D

解析从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
52.
业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿（　）之和。
  • A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失
  • B.人工费用、建造费用和空置损失
  • C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失
  • D.经营费用、建造费用和空置损失

参考答案C

解析考虑能够抵消空置率损失、经营费用增加的影响而确定的，是承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的最低金额。在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。
53.
在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（　）。
  • A.可以促进销售
  • B.管理难度减小
  • C.各方责任明确
  • D.物业使用率提高

参考答案C

解析“门里门外”物业管理形式所涉及的各方的责任、负责的区域等事项必须通过合同加以详细确定。它的优势是责任明确，商业经营者不必为物业管理过多操心，小物业配合商业经营活动会更加便捷。
54.
制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（　）的最大化。
  • A.物业收入
  • B.物业收益
  • C.物业使用率
  • D.物业自然寿命

参考答案B

解析制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
55.
选择零售商业物业租户时不考虑的因素是（　）。
  • A.租户的声誉
  • B.租户组合与位置分配
  • C.租房需要的服务
  • D.租房的企业所有制性质

参考答案D

解析在选择零售商业物业的租户时，物业服务企业要对许多因素进行权衡，主要有以下几方面：①声誉；②财务能力；③租户商组合与位置分配；④承租商需要的服务。
56.
某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5％作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计（　）万元。
  • A.20
  • B.25
  • C.30
  • D.35

参考答案A

解析基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，具体可以按月或季度支付。例如，某承租商的基础租金为10万元/月，如果营业额的5％作为百分比租金，则只有当月营业额超过200万元（i0万元/50.4—200万元）时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果承租商的月营业额低于200万元，则仍按10万元/月的基本租金收租。本题中，租户一月份、二月份营业额均为超过自然平衡点，因此，这两个月应缴租金为基础租金之和，即10+10=20（万元）。
57.
在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是（　）。
  • A.投资商拥有全部产权
  • B.投资商拥有大部分产权
  • C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有
  • D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

参考答案D

解析由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。更有甚者，购买产权的人中有相当多属于投资行为，期望通过经营在短期产生良好的效益，获取利润回报。有的受开发商片面宣传，以高价购得产权，强化了对项目良好经营前景的乐观情绪，对项目开业后的赢利能力持过高的不切合实际的期望。这类因素对于物业服务企业都是巨大的风险。因此，D项对于物业服务企业进行有效经营管理来说是难度最大的。
58.
在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有（　）。
  • A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
  • B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
  • C.所有的经营费用都由业主来全额支付
  • D.所有的经营费用都由租户来直接支付

参考答案C

解析在理论上净租金还可以有三种形式。①第一种形式下，承租人除向业主支付租金外，还要负担水电气热等能源使用费、房地产税和其他国家征收的费用。②第二种形式下，承租人除了承担第一种所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。③第三种形式下，承租人除需支付第二种形式下的费用外，还需负担物业维修养护等一切费用。
59.
通过科学的投资组合，投资者可以在（　）之间找到平衡点。
  • A.收益与成本
  • B.收益与支出
  • C.收益与风险
  • D.成本与风险

参考答案C

解析投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。
60.
投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的（　）。
  • A.兴趣
  • B.资历
  • C.实力
  • D.技能

参考答案D

解析通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有（　）。
  • A.能提高管理效率和质量
  • B.能有效控制和降低管理成本
  • C.能提高企业的劳动生产率和效益
  • D.能减少与业主或使用人的矛盾
  • E.能避免成为诉讼中的被告

参考答案ABC

解析由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业服务企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益。
62.
房地产间接投资有（　）。
  • A.房地产企业债券投资
  • B.房地产企业股票投资
  • C.房地产开发投资
  • D.投资于房地产投资信托基金
  • E.购买住房抵押证券

参考答案ABDE

解析房地产投资分为直接投资和间接投资。其中，间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITS)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。C项属于房地产直接投资。
63.
房地产投资个别风险包括（　）。
  • A.持有期风险
  • B.通货膨胀风险
  • C.市场供求风险
  • D.机会成本
  • E.收益现金流风险

参考答案AE

解析房地产投资个别风险包括:①收益现金流风险；②未来经营费用风险；③资本价值风险；④比较风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
64.
房地产投资活动中，现金流出主要包括（　）等。
  • A.土地费用
  • B.建造费用
  • C.空置损失
  • D.还本付息
  • E.税金

参考答案ABDE

解析经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
65.
建筑物折旧分为（　）。
  • A.功能折旧
  • B.人为折旧
  • C.经济折旧
  • D.物质折旧
  • E.自然折旧

参考答案ACD

解析建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
66.
下列价值中，属于估价的基本价值类型的有（　）。
  • A.市场价值
  • B.账面价值
  • C.投资价值
  • D.原始价值
  • E.快速变现价值

参考答案ABCD

解析市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。投资价值是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本；
67.
房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有（　）。
  • A.空置量
  • B.出租量
  • C.房地产价格
  • D.销售量
  • E.竣工房屋价值

参考答案AE

解析供给指标包括：①存量；②新竣工量；③灭失量；④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。
68.
房屋租赁的基本特征有（　）。
  • A.房屋租赁不转移房屋的所有权
  • B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
  • C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止
  • D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
  • E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

参考答案ABDE

解析房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：①房屋租赁不转移房屋的所有权；②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
69.
租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（　）。
  • A.租金结算
  • B.租金方案与策略制定
  • C.租户选择
  • D.租金确定
  • E.租约谈判

参考答案BCDE

解析租约签订前的租赁经营管理工作主要有租赁准备工作、租赁方案制订、承租人选择、租金确定、租约淡判及签约等管理内容。
70.
下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有（　）。
  • A.劳动保护费
  • B.董事会费
  • C.财产保险费
  • D.技术开发费
  • E.业务招待费

参考答案BDE

解析期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等。
71.
按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为（　）。
  • A.目标成本
  • B.定额成本
  • C.计划成本
  • D.固定成本
  • E.实际成本

参考答案ABCE

解析按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)：①目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。②定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。③计划成本。计划期经过预测而预算出来.并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。④实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
72.
风险具有的特征有（　）。
  • A.负面性
  • B.不可测性
  • C.确定性
  • D.不确定性
  • E.可测性

参考答案ADE

解析从管理角度来说，风险是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：①负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。②不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生。③可测性。凡是风险都是与特定的时问和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的。
73.
关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有（　）。
  • A.投保人可向保险人索赔
  • B.受害人可向保险人索赔
  • C.投保人、受害人均可向保险人索赔
  • D.受害人可向投保人索赔
  • E.受害人可同时向投保人、保险人索赔

参考答案ABCD

解析索赔，即指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔原则上由投保人或其法定代理人提出(汽车第三者责任险，可由受害人直接向保险人行使索赔权)。
74.
物业管理绩效评价的基本要素有（　）。
  • A.评价指标
  • B.评价标准
  • C.评价时点
  • D.评价方法
  • E.评价内容

参考答案ABD

解析物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。
75.
在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有（　）。
  • A.评价标准值的选用保持前后一致性
  • B.每次评价只能采用同一套评价标准
  • C.基本指标的实际得分不能超过指标权数
  • D.单项指标的积分应精确到小数点后两位
  • E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分

参考答案ABCD

解析为使物业管理绩效评价结果客观、公正、真实，在具体评价计分操作时，应主要注意以下方面：①评价标准值的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用。②基本指标的实际得分不能超过指标权数。③单项指标的计分应精确到小数点后两位，综合分数按四舍五入保留小数点后一位数。④对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家咨询组论证。专家咨询组认为确需调整评价结论，可对评议指标重新评分。
76.
写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（　）。
  • A.员工流失率
  • B.服务满意度
  • C.员工年龄结构
  • D.物业经济指标
  • E.物业品牌化

参考答案BDE

解析评议指标的具体内容如下：①经营者基本素质；②服务满意度；③基础管理水平；④在岗员工素质状况；⑤服务硬环境；⑥发展创新能力；⑦经营发展策略；⑧综合社会贡献。
77.
零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（　）。
  • A.所售食品安全
  • B.防火安全
  • C.治安保卫
  • D.劳动安全
  • E.媒体风险防范

参考答案BCDE

解析零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。
78.
在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户（　）。
  • A.税收优惠
  • B.装修补贴
  • C.搬家费用补贴
  • D.一段时间的免租期
  • E.低息贷款

参考答案BCD

解析同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低，因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降。折让优惠的具体方式包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。
79.
全面质量管理是为实现其目标而指导（　）的协调活动。
  • A.人
  • B.机器
  • C.信息
  • D.资金
  • E.客户

参考答案ABC

解析全面质量管理的基本原理与其他概念的基本差别在于，它强调为了取得真正的经济效益，管理必须始于识别顾客的质量要求，终于顾客对他手中的产品感到满意。全面质量管理就是为了实现这一目标而指导人、机器、信息的协调活动。
80.
可持续发展的关键是将人、（　）几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。
  • A.环境
  • B.资源
  • C.社会
  • D.信息
  • E.经济

参考答案ABCE

解析可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：①满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；②一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。