2026年土地估价师《土地估价理论与方法》考前点题卷二
土地估价理论与方法
考前点题
共 105 题
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更新于 2026-09-26
一、单项选择题
下列每题的选项中，只有一项最符合题意。
1
下列估价方法中，（ ）更适合于土地定着物的估价。
- A.残余法
- B.剩余法
- C.成本法
- D.收益还原法
2
（ ）是直接用于建筑施工管理中的一种定额，也是建筑安装企业的生产定额。
- A.施工定额
- B.劳动定额
- C.材料消耗定额
- D.机械台班定额
3
某块工业用地，土地取得费为100元／㎡，相关税费为50元／㎡，土地开发费是200元/㎡，利息为15元/㎡，土地投资利润为35元／㎡，增值收益率为15%，则土地增值收益是（ ）元/㎡。
- A.52.5
- B.60
- C.54.8
- D.57.8
4
某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／㎡。现有一宗住宅用地位于二级地内，其容积率为4.0，除容积率外无需进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（ ）元/㎡。
- A.950
- B.1200
- C.1300
- D.1500
5
下列对路线价法的特点描述错误的是（ ）。
- A.仅适用于单宗土地的估价
- B.适用于同时对大量宗地的估价
- C.是一种迅速、公平、合理的估价方法
- D.节省人力、财力
6
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1066元／㎡、905元／㎡、899元／㎡，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）土地用于开发建设。
- A.甲
- B.乙
- C.丙
- D.甲或丙
7
某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是（ ）。
- A.建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡
- B.建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡
- C.建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡
- D.建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡
8
在下列影响宗地价格的因素中，（ ）是个别因素。
- A.宗地形状
- B.宗地所处地区的基础设施
- C.宗地附近学校分布情况
- D.当地商品房价格变动情况
9
市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建商场，利用市场比较法进行土地资产评估时，下列中（ ）为最佳比较案例。
- A.周围商场的售价
- B.周围住宅用地的售价
- C.周围工厂用地的地价
- D.周围商品房售价
10
- A.2743
- B.2744
- C.2746
- D.2749
11
阿兰索设计了（ ）来表示假设的地价和距离的组合。
- A.区位平衡
- B.贯价曲线
- C.买价曲线
- D.地价曲线
12
土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为（ ）。
- A.1/3个开发期
- B.1/2个开发期
- C.整个开发经营期
- D.整个开发期
13
某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为（ ）元。
- A.3750
- B.4000
- C.5000
- D.5333
14
用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元／㎡，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。则比较实例G经容积率修正后的地价为（ ）元/㎡。
- A.2000
- B.2100
- C.2625
- D.2976
15
由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行（ ）修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
- A.环境
- B.土地评估条例
- C.时间和土地条件
- D.土地勘测
16
某住宅小区的平均月租金为21元／㎡，年总费用为72元／㎡，房地产总价为3000元／㎡，土地还原率为4%，该小区土地楼面价格为900元／㎡，则建筑物还原率为（ ）。
- A.5.23%
- B.6.43%
- C.6.86%
- D.7.21%
17
市场经济以（ ）为基础配置资源。
- A.商品生产和交换
- B.市场自由竞争
- C.市场机制
- D.价值规律
18
- A.1635
- B.1650
- C.1785
- D.1799
19
土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是（ ）。
- A.对土地的需求
- B.土地供需矛盾
- C.土地所有权的垄断
- D.土地的稀缺性
20
市级商服中心（ ）。
- A.具有各级商服中心商服功能
- B.只有市级商服中心的功能
- C.只经营高档商品
- D.位于城市的几何中心
21
建筑工程的基础中，承担建筑物全部荷载的组成部分是（ ）。
- A.梁柱
- B.墙柱
- C.地基
- D.基础
22
某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元／㎡，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（ ）元／㎡。
- A.2769
- B.2570
- C.1080
- D.1170
23
某旅社占地面积150㎡，建筑物面积200㎡，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10.0%，则该旅社所使用土地的单价为（ ）元/㎡。
- A.10000
- B.12000
- C.20000
- D.25000
24
农用地价格主要受（ ）影响较大，同时，当地的经济水平也影响对土地的投入和产出效益，进而影响农用土地价格水平。
- A.社会因素
- B.行政因素
- C.经济因素
- D.自然因素
25
采用市场比较法评估地价时，采用的比较案例为协议出让地块，其价格明显低于市场交易价格，须进行情况修正。若协议出让价为300元/㎡，经调查分析，修正系数为1.18，则经情况修正后的交易案例价格应为（ ）元／㎡。
- A.286
- B.324
- C.354
- D.414
26
- A.1100
- B.1200
- C.1250
- D.1300
27
宗地估价报告的有效期一般为（ ）。
- A.3个月
- B.6个月
- C.1年
- D.2年
28
（ ）是农业区位论的创始人。
- A.阿尔申尔德·韦伯
- B.大卫·李嘉图
- C.亚当·斯密
- D.冯·杜能
29
预期收益原则可以在（ ）中得以应用。
- A.剩余法和收益还原法
- B.成本法和剩余法
- C.市场比较法
- D.成本逼近法
30
采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对（ ）的修正。
- A.建筑物成新状况
- B.土地开发程度
- C.土地使用权年限
- D.容积率
31
级差地租Ⅰ是指由于（ ）所创造的超额利润所转化的地租。
- A.利用肥沃土地
- B.利用位置较好的土地
- C.追加投资
- D.利用肥沃程度和位置较好的土地
32
（ ）还原率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原率。
- A.土地
- B.建筑物
- C.综合
- D.其他
33
下列（ ）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。
- A.住宅区内道路禁止货车通行
- B.住宅区旁建设铁路线
- C.写字楼旁建设大型娱乐场
- D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降
34
基准地价系数修正法评估的宗地价格是（ ）。
- A.收益价格
- B.比准价格
- C.成本累加价格
- D.剩余价格
35
采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应按与估价目的相对应的（ ）求取。
- A.宗地内外开发投入的费用总和
- B.宗地内外受益分摊的开发费用总和
- C.宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费
- D.宗地外受益分摊的开发费用
36
作为地价体系中最关键的参考指标，（ ）反映的是地产市场的现实。
- A.交易底价
- B.标定地价
- C.成交地价
- D.评估价格
37
因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满（ ）年的，不予办理土地估价师注册手续。
- A.2
- B.3
- C.4
- D.5
38
单项工程组成部分中最基本的构成要素是（ ）。
- A.单位工程
- B.分部工程
- C.分项工程
- D.建设项目
39
（ ）多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。
- A.砖木结构建筑
- B.钢筋混凝土结构建筑
- C.木结构建筑
- D.钢结构建筑
40
某城市1994～1999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%，则在些期间该市地价的年平均增长速度为（ ）。
- A.3.65%
- B.3.11%
- C.3.00%
- D.3.67%
41
某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（ ）万元。
- A.90.3
- B.94.6
- C.98.3
- D.100
42
某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物的折旧情况属于（ ）。
- A.经济折旧
- B.物理折旧
- C.物质折旧
- D.功能折旧
43
在“孤立国”，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成（ ）关系。
- A.反比
- B.正比
- C.难以确定
- D.不相干
44
我国目前资产评估收益期一般取（ ）。
- A.5年以内
- B.5～10年
- C.15～20年
- D.20年以上
45
在市场经济体系中，土地市场应该属于（ ）市场
- A.充分竞争
- B.不充分竞争
- C.资金
- D.生产资料
46
下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是（ ）。
- A.商品房销售收入
- B.商品房出租的租金收入
- C.商品房售后服务收入
- D.配套设施销售收入
47
成本逼近法评估地价有以下几个步骤：①确定土地开发费用；②确定土地的取得费用；③计算投资利润；④确定土地增值收益；⑤计算投资利息；⑩计算税费；⑦计算、修正和确定估价结果。估价步骤的正确顺序是（ ）。
- A.①②⑥⑤③④⑦
- B.②①⑥⑤③④⑦
- C.①②⑤⑥③④⑦
- D.②①⑤⑥③④⑦
48
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为300元／㎡其中维修费、管理费等出租费用为租金的30%，假定综合还原率为7%，总建筑面积为30000㎡，可出租率为85%，则所开发房地产的总价可确定为（ ）万元。
- A.108000
- B.131143
- C.9180
- D.91800
49
采用年数总和法计提折旧，折旧额（ ）。
- A.各年相等
- B.逐年递增
- C.逐年递减
- D.先增后减
二、多项选择题
下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
50
现行市价法评估中确定变现价格的方法有（ ）。
- A.直接法
- B.类比法
- C.成本销售法
- D.趋势外推法
51
当存在（ ）情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。
- A.房地产市场不稳定，价格波动很大
- B.城市有稳定的土地供应计划和政策
- C.房地产交易资料信息完整，可公开查询
- D.贷款利率不变
- E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明确
52
资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有（ ）。
- A.使用年限法
- B.成新率法
- C.线性折旧法
- D.使用量比例法
53
增加土地经济供给的措施包括（ ）。
- A.扩大土地利用面积
- B.提高土地分散程度
- C.建立合理的土地制度
- D.调整消费结构
- E.保护土地资源
54
土地自然供给的制约因素有（ ）。
- A.矿产资源
- B.动植物资源
- C.交通运输条件
- D.适宜人类生活的气候条件
- E.人类技术的发展
55
属于可确指的无形资产是（ ）。
- A.商标
- B.商誉
- C.专利权
- D.非专利技术
- E.土地
56
在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ ）。
- A.宗地的面积与土地利用效果无关
- B.宗地的形状影响其利用效果
- C.商业用地的利用效用一般与其临街的深度呈递减变化规律
- D.对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格
- E.对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一
57
关于垄断地租的描述，不正确的观点是（ ）。
- A.土地所有权垄断是前提
- B.来自农业雇佣工人创造的剩余价值
- C.土地具有特殊的自然条件
- D.位置对其有决定性的影响
- E.垄断地租是政府行为
58
下列说法不正确的是（ ）。
- A.里地线以外的区域称为表地
- B.标准深度的连线称为里地线
- C.随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度
- D.城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近情况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为一般宗地
- E.里地线与道路之间的区域称为临街地
59
由于土地具有不同于一般商品的特殊性，因此，土地价格与一般物价相比，有其自身的特性，包括（ ）。
- A.价格基础不同
- B.形成时间不同
- C.表示方式不同
- D.地价主要由地产供给决定
- E.地价具有明显的地区性和个别性
60
适用于对大批量宗地进行估价的方法有（ ）。
- A.路线价法
- B.基准地价系数修正法
- C.成本逼近法
- D.市场比较法
- E.收益还原法
61
规定土地用途对（ ）有重要意义。
- A.土地利用总体效益的最佳
- B.土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性
- C.维护城市功能分区的完整性
- D.人们的生活水平的提高
- E.土地的社会效用
62
影响土地区位的社会经济因素主要有（ ）。
- A.交通状况
- B.人口密度
- C.环境质量
- D.土地形块
- E.繁华程度
63
成本逼近法一般不适用于（ ）估价
- A.新开发土地
- B.工业用地
- C.商业用地
- D.住宅用地
64
按照保险基金的来源不同，可将保险分为（ ）等。
- A.商业保险
- B.政策保险
- C.财产保险
- D.人身保险
- E.信用保险
65
我国现阶段地租的具体表现形式包括（ ）
- A.土地出让金
- B.青苗补偿费
- C.土地承包费
- D.房屋拆连补偿费
- E.耕地占用税
66
土地的自然供给受（ ）因素的制约。
- A.具有适宜人类生产生活的气候条件
- B.具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件
- C.具有可资利用的淡水资源
- D.具有可供人类利用的其他资源
- E.具有最基本的土地制度
67
评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于（ ）。
- A.地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大
- B.土地和地上附作物不可分离
- C.地上附着物不能够单独评估
- D.土地的价值由土地及地上附作物共同作用形成
- E.地上附着物没有市场交易和收益资料
三、判断题
请根据题目内容判断对错。
68
有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。（ ）
- A.正确
- B.错误
69
用市场比较法评估不动产价格，直观形象，容易理解，也相对容易掌握。（ ）
- A.正确
- B.错误
70
市场比较法评估地价时，需要对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（ ）
- A.正确
- B.错误
71
重置价格折旧法是指通过求取估价对象的重置价格，扣除相应的折旧，以此求取估价对象的客观合理价格的方法。（ ）
- A.正确
- B.错误
72
基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价，并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。（ ）
- A.正确
- B.错误
73
已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可以采用几何平均数求取该年的月平均增长率。（ ）
- A.正确
- B.错误
74
土地还原率等于土地纯收益与土地价格的比率。（ ）
- A.正确
- B.错误
75
对于建筑物与构筑物的价格来说，只有以使用代价的租金。（ ）
- A.正确
- B.错误
76
土地市场是完全竞争市场，形成的地价比较客观。（ ）
- A.正确
- B.错误
77
区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。（ ）
- A.正确
- B.错误
78
正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（ ）
- A.正确
- B.错误
79
建筑物的一级耐久年限为50～100年，具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物，如纪念馆、博物馆。（ ）
- A.正确
- B.错误
80
市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。（ ）
- A.正确
- B.错误
81
经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。（ ）
- A.正确
- B.错误
82
楼梯图是建筑施工图的一种。（ ）
- A.正确
- B.错误
83
土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原率，两者就能相互推出。（ ）
- A.正确
- B.错误
84
一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。（ ）
- A.正确
- B.错误
85
国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收益不能低于基准地价的70%。（ ）
- A.正确
- B.错误
86
某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004年的尚可收益年限为36年。（ ）
- A.正确
- B.错误
87
根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。（ ）
- A.正确
- B.错误
88
在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。（ ）
- A.正确
- B.错误
89
收益还原法是土地估价中最常用的方法。（ ）
- A.正确
- B.错误
90
基准地价系数修正法适用于已完成基准地价评估城镇中的土地估价。（ ）
- A.正确
- B.错误
91
限地性原料加用遍布性原料，其指数都能大于1。（ ）
- A.正确
- B.错误
92
对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。（ ）
- A.正确
- B.错误
93
各省、自治区、直辖市为独立的一个考区，考场设在省会（首府）城市。（ ）
- A.正确
- B.错误
94
人口因素对地价的影响与人口密度、人口数量、人口素质和家庭人口构成密切相关。（ ）
- A.正确
- B.错误
95
在我国的土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。（ ）
- A.正确
- B.错误
四、综合题
下列每题的选项中，有一个或多个符合题意的正确答案。
某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1980年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。1995年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2003年1月1日。
请根据上述资料，回答下列各题。
请根据上述资料，回答下列各题。
96
该工厂土地要入市交易，可以采用（ ）方式。
- A.不改变工业用途，协议出让
- B.直接转让给开发商
- C.招标
- D.挂牌
97
仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按（ ）用途评估。
- A.居住
- B.商业
- C.工业
- D.商住综合
98
某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用（ ）。
- A.基准地价系数修正法
- B.市场比较法
- C.成本逼近法
- D.剩余法
99
为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为（ ）。
- A.该宗土地规划容积率
- B.类似土地出让挂牌底价
- C.类似土地拍卖成交价格
- D.类似用途土地市场销售成交价格
100
若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有（ ）。
- A.市场比较法
- B.成本逼近法
- C.基准地价系数修正法
- D.收益还原法
101
土地改良前后，地租变化有如下可能的情况（ ）。
- A.绝对地租和级差地租同时提高
- B.绝对地租提高但级差地租不提高
- C.绝对地租提高但级差地租降低
- D.绝对地租和级差地租均不会改变
102
P1表示的是（ ）。
- A.农产品的社会成本
- B.级差地租
- C.农产品的社会价值
- D.绝对地租
103
土地改良前优等地的级差地租等于（ ）。
- A.P1一P4
- B.P2一P4
- C.P3一P5
- D.P1′一P4
104
改良过的土地绝对地租等于（ ）。
- A.P1一P3
- B.P1一P2
- C.P1′一P2
- D.P1′一P3
105
改良后土地租金提高的作用因素有（ ）。
- A.土地种植条件的改变
- B.土地区位的改变
- C.土地环境的改变
- D.土地种植水平的改变
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