2026年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷五
房地产估价原理与方法
模拟试卷
共 120 题
2257 次浏览
更新于 2026-09-28
一、单项选择题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1
一个估价项目的估价目的一般取决于（ ）。
- A.估价机构
- B.估价师
- C.估价报告使用者
- D.估价委托人对估价的实际需要
2
下列房地产估价机构和房地产估价师的行为中，不符合估价职业道德要求的是（ ）。
- A.妥善保管估价委托人提供的资料，经过估价委托人同意，在其他估价业务中使用该资料
- B.进行估价过程中接受估价委托人提供的额外加班费用
- C.对部分超出自己专业胜任能力的工作，聘请具有相应专业胜任能力的专家提供专业帮助
- D.回避与估价对象有利害关系的估价业务
3
除了城镇土地使用税和（ ）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。
- A.契税
- B.财产税
- C.不动产税
- D.耕地占用税
4
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
- A.该损害在经济上是可修复的
- B.修复所能带来的价值增加额为500万元
- C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
- D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
5
下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（ ）。
- A.在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价
- B.在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价
- C.在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价
- D.在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价
6
下列选项中，属于对房地产实体质量描述的是（ ）。
- A.某建筑物为砖混结构
- B.某建筑物基础形式为箱形基础
- C.某框架结构建筑物的框架柱采用C60混凝土
- D.某精装住宅建筑物为三室两厅的复式结构
7
土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
- A.拥有的房地产权利
- B.受其他房地产权利的限制情况
- C.受房地产权利以外因素的限制
- D.额外的利益或好处
8
（ ）是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
- A.物权
- B.债权
- C.租赁权
- D.所有权
9
下列选项中属于自物权的是（ ）。
- A.使用权
- B.抵押权
- C.所有权
- D.租赁权
10
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
- A.专利权
- B.专有技术
- C.商标权
- D.房地产
11
下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。
- A.抵押权
- B.自物权
- C.地役权
- D.土地承包经营权
12
房地产权利中，属于债权的是（ ）。
- A.地役权
- B.建设用地使用权
- C.抵押权
- D.租赁权
13
下列引起某套住宅价格上升的因素中，不属于自然增值因素的是（ ）。
- A.对住宅本身进行投资改良
- B.由于人口增长对住宅的需求增加
- C.房地产使用管制改变引起价格上涨
- D.政府进行道路、地铁等交通建设引起价格上涨
14
（ ）是直接以替代原理为基础的。
- A.收益法
- B.比较法
- C.成本法
- D.假设开发法
15
下列不属于决定房地产供给量因素的是（ ）。
- A.该种房地产的价格水平
- B.消费者的偏好
- C.该种房地产的开发成本
- D.该种房地产的开发技术水平
16
衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（ ）。
- A.距离
- B.方位
- C.楼层
- D.交通
17
下列选项中，不属于对房地产实物因素描述的是（ ）。
- A.七通一平的土地
- B.集中供热的建筑
- C.某建筑工程施工获鲁班奖
- D.坐北朝南的住宅
18
房地产权利人应在房屋用途的规定下对土地加以利用，这主要来源于（ ）的限制。
- A.房地产地役权
- B.房地产权利及其行使
- C.房地产使用管制
- D.相邻关系
19
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
- A.只有合法的房地产才能成为估价对象
- B.估价对象状况必须是实际状况
- C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押估价对象
- D.评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
20
下列几种权利的正确的优先顺序是（ ）。
- A.建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权＞其他债权
- B.抵押权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权
- C.其他债权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权
- D.建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权＞抵押权
21
依照《中华人民共和国合同法》，建设工程承包人行使优先权的期限为（ ），自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
- A.1个月
- B.3个月
- C.6个月
- D.1年
22
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
- A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
- B.预测现有住宅在未来某个事件的价值价格
- C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的房地产进行估价
- D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
23
下列关于比较法的说法，错误的是（ ）。
- A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
- B.是一种最直接、较直观、有市场说服力的估价方法
- C.可比交易实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例
- D.在进行修正处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定性分析
24
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。
- A.同处于一个领域
- B.同处在同一供求范围内
- C.同处于一个相对稳定的环境
- D.同处于公平竞争的地区
25
在抵押、折价、房屋征收补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。
- A.政府定价
- B.招标方式
- C.拍卖方式
- D.协议方式
26
下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（ ）。
- A.统一财产范围
- B.统一付款方式
- C.统一税费负担
- D.统一成交日期
27
某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比较价值是（ ）元/平方米。
- A.8571
- B.10000
- C.13393
- D.15625
28
已知某房地产2015年1月的市场价格为12000元/平方米，类似房地产在2014年12月至2015年7月的价格指数分别为：101.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上个月为100）。则该房地产在2015年6月的价格为（ ）元/平方米。
- A.12601.11
- B.12108.22
- C.12853.13
- D.13004.34
29
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（ ）。
- A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%
- B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
- C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
- D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
30
收益法的理论基础是（ ）。
- A.替代原理
- B.预期原理
- C.均衡原理
- D.边际收益递减原理
31
某宗房地产的收益期为25年，报酬率为8%，目前市场价值为280万元。若收益期延长至30年，则该宗房地产的市场价值为（ ）万元。
- A.280
- B.295
- C.315
- D.350
32
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
- A.10.0
- B.12.5
- C.13.5
- D.40.0
33
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
- A.318.68
- B.457.68
- C.789.68
- D.1146.81
34
关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。
- A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定
- B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
- C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
- D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
35
下列有关地租的测算，描述错误的是（ ）。
- A.在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的
- B.在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的
- C.地租计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息
- D.当通过地价求出地租时，可通过“地租＝地价×资本化率”求出地租
36
收益法中，下列基于租赁收入测算净收益的公式中，正确的是（ ）。
- A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失
- B.潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入
- C.净收益=有效毛租金收入-运营费用
- D.净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用
37
某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入800万元，房屋折旧费40万元，电梯、空调的折旧费30万元，维修费、保险费、管理费、水电费、供暖费分别为10万元、20万元、30万元、5万元、15万元，合同约定维修费、水电费、供暖费由承租人支付，保险费、管理费由出租人支付，房地产税等75万元，抵押贷款还本付息额45万元，所得税25万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（ ）万元。
- A.505
- B.575
- C.645
- D.625
38
关于报酬率及其求取的说法，正确的是（ ）。
- A.同一城市不同类型的房地产具有相同的报酬率
- B.同一房地产在不同时期具有相同的报酬率
- C.累加法求取的报酬率不包含通货膨胀的影响
- D.运用市场提取法求取报酬率时应进行适当的调整
39
张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50㎡的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/㎡，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
- A.42.64
- B.55.40
- C.56.24
- D.68.04
40
某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（ ）。
- A.8.3%
- B.8.5%
- C.8.7%
- D.8.9%
41
某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
- A.489.99
- B.495.53
- C.695.53
- D.800.00
42
下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（ ）。
- A.商铺
- B.商品住宅
- C.在建工程
- D.酒店
43
王某取得一宗面积为10000㎡的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。
- A.4000
- B.11640
- C.12000
- D.12360
44
某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。
- A.6.37％
- B.6.12％
- C.6.02％
- D.6％
45
下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（ ）。
- A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和
- B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和
- C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和
- D.销售利润率的计算基数包括开发利润
46
某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
- A.17.13%
- B.18.30%
- C.18.61%
- D.21.47%
47
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
- A.15.96%
- B.17.05%
- C.23.44%
- D.25.86%
48
在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，土地报酬率为6%，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（ ）万元。
- A.6490
- B.6510
- C.6655
- D.6675
49
下列关于房屋新旧程度判定标准的说法中，错误的是（ ）。
- A.八成新为完好房
- B.七成新为基本完好房
- C.五成新为基本完好房
- D.四成新为一般损坏房
50
下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（ ）。
- A.运用假设开发法估价时，根据价值类型和估价对象所处的实际情况选择估价前提
- B.房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“自愿转让开发前提”
- C.自己开发前提下评估出的房地产开发完成后的价值大于自愿转让前提下评估出的房地产开发完成后的价值
- D.同一估价对象在不同估价前提下运用假设开发法估价时，评估出的价值往往不同
51
某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。
- A.10
- B.11
- C.13
- D.14
52
下列关于假设开发法中后续开发经营期的说法中，正确的是（ ）。
- A.后续建设期的起点与开发经营期的起点不同，终点是开发完成的房地产竣工日期止的时间
- B.建设期通常难以准确预测，经营期特别是销售期的预测要相对容易些
- C.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有部分重合
- D.在预测建设期时，前期一般能较准确地预测，建造期的预测相对较困难
53
利用直线趋势法方法，（ ）的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。
- A.房地产的历史价格资料
- B.房地产的未来价格资料
- C.房地产的现时价格资料
- D.估价师选取的现时和未来的价格资料
54
某工业用地的面积为6000㎡，容积率为2.25，土地单价为3600元/㎡，现可依法变更为商业用途并增加6000㎡建筑面积，现时商业用地的楼面地价为6300元/㎡，。该工业用地变更为商业用地理论上应补缴地价（ ）万元。
- A.5375
- B.6345
- C.10125
- D.12315
55
某工业用房占地面积5000㎡，容积率1.5，土地单价为2400元/㎡。现可依法变更为商业用房并增加2500㎡建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/㎡。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。
- A.1000
- B.3000
- C.3800
- D.4400
56
主要用于评估不可修复的房地产价值损失额的估价方法是（ ）。
- A.损失资本化法
- B.修复成本法
- C.标准价调整法
- D.基准地价修正法
57
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
- A.制定估价作业方案
- B.实地查勘估价对象
- C.确定估价结果
- D.撰写估价报告
58
下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（ ）。
- A.房地产估价师应对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
- B.房地产估价师应拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
- C.房地产估价师感受估价对象的地形地貌、建设结构、设施设备等
- D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
59
下列选项中关于交付估价报告的说法正确的是（ ）。
- A.估价报告的交付方式包括面呈、邮寄，不包括电子邮件
- B.估价报告经内部审核合格，由至少三名承办该项业务的估价师签名并加盖估价机构公章
- C.估价报告交接单上注明的收到日期，一般为估价报告交付日期
- D.估价师不可以主动对估价报告中的某些重大事项进行说明
60
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2015年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2016年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
- A.15
- B.16
- C.17
- D.20
二、多项选择题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
61
房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（ ）。
- A.各不相同
- B.寿命长久
- C.供给有限
- D.价值较高
- E.保值增值
62
关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。
- A.估价专业人员和专业机构从事
- B.应经过审慎判断并提供专业意见
- C.出具的结果具有证明效力
- D.应收取一定的服务费用
- E.咨询性估价无需承担法律责任
63
下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（ ）。
- A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
- B.房地产估价应模拟市场估价
- C.房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证
- D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
- E.房地产估价是科学和艺术的结合
64
对于房地产估价准确性的认识正确的有（ ）。
- A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
- B.所有的评估价值都会有误差
- C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差
- D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
- E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
65
下列各项中，属于其他相关定着物的有（ ）。
- A.假山
- B.围墙
- C.水池
- D.戏台
- E.树木
66
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（ ）。
- A.设施设备
- B.土地的形状
- C.建筑物规模
- D.立体空间
- E.建筑物的外观
67
建筑物区分所有权包括（ ）等。
- A.按份共有所有权
- B.专有部分所有权
- C.共同关系成员权
- D.共有部分持份权
- E.长期使用租赁权
68
房地产价格与一般物品价格的共同之处包括（ ）。
- A.有波动
- B.具有固定性
- C.用货币表示
- D.按质论价
- E.互补产品多
69
关于合同租金与市场租金的差异程度的说法，正确的有（ ）。
- A.对完全产权价值没有影响
- B.对无租约限制价值没有影响
- C.对出租人权益价值没有影响
- D.不影响承租人权益价值的大小
- E.影响承租人权益价值的大小
70
下列影响居住房地产价格的因素中，属于区位因素的有（ ）。
- A.交通便捷程度
- B.朝向、楼层
- C.周围环境
- D.建筑规模
- E.公共服务设施完备程度
71
下列有关房地产制度政策因素，描述正确的有（ ）。
- A.政府在房价增长过快时，实施调控政策，可平抑房地产价格
- B.政府制定最高限价，可以有效的调节房地产价格
- C.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨
- D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降
- E.在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升
72
最高最佳利用应满足法律上是否允许，对于每种潜在的利用，首先检查它是否为（ ）等所允许的。
- A.法律法规
- B.国土空间规划
- C.出让条件
- D.合同
- E.市场
73
下列选项中，难以采用比较法估价的有（ ）。
- A.特殊厂房
- B.普通住宅
- C.存量成套住宅
- D.博物馆
- E.在建工程
74
运用比较法估价通常需要消除可比实例与估价对象之间的以下（ ）差异所造成的可比实例成交价格与估价对象价值价格的差异。
- A.成交价格与比较价值的内涵和形式不同
- B.特殊交易情况与正常交易情况不同
- C.成交日期与价值时点不同
- D.可比实例与估价对象的房地产状况不同
- E.理性和非理性购买人因素差异
75
搜集交易实例及相关信息的渠道的渠道主要有（ ）。
- A.走访房地产交易当事人
- B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
- C.查阅政府和有关部门的房地产成交价格
- D.根据分析和经验得出客观资料
- E.同行之间相互交换交易实例
76
在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是搜集的交易实例的内容信息要（ ）。
- A.针对
- B.独特
- C.准确
- D.完整
- E.真实
77
比较法中，搜集的交易实例应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，一般包括（ ）。
- A.付款方式
- B.融资条件
- C.交易税费负担
- D.交易目的
- E.业主资质
78
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
- A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
- B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
- C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
- D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整
- E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
79
下列难以采用收益法估价的房地产有（ ）。
- A.学校
- B.公园
- C.政府大楼
- D.商店
- E.游乐场
80
下列选项中，属于收益性房地产的有（ ）。
- A.餐馆
- B.酒店
- C.出租厂房
- D.出租仓库
- E.公立学校
81
收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。
- A.电梯折旧费
- B.租赁保证金利息
- C.房地产税
- D.企业（个人）所得税
- E.房屋保险费
82
收益法测算中，一般不属于运营费用的有（ ）。
- A.房地产折旧额
- B.房地产税
- C.房屋保险费
- D.房地产改扩建费用
- E.房地产抵押贷款还本付息额
83
下列有关收益法测算的描述，正确的有（ ）。
- A.无形收益是指估价对象带来的间接利益
- B.无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑
- C.实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价
- D.客观收益是指在正常情况下所能获得的收益
- E.评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金
84
一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（ ）。
- A.供求关系短期内不太稳定
- B.自由竞争的市场环境
- C.较长时期的市场运行
- D.可大量重复开发建设
- E.成本和效用变动不同步
85
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
- A.土地成本
- B.建设成本
- C.管理费用
- D.销售税费
- E.开发利润
86
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三大类。其中，属于外部折旧的有（ ）。
- A.功能落后
- B.功能缺乏
- C.环境污染
- D.交通拥挤
- E.正常使用的磨损
87
运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（ ）。
- A.稳定、具可预见性及透明的房地产政策
- B.一套统一、严谨及健全的房地产法规
- C.一个较多公平交易的房地产信息资料库
- D.一个公平竞争的市场环境
- E.一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库
88
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发利润，计算基数应包括（ ）。
- A.待开发在建工程价值
- B.已完工程建设成本
- C.取得在建工程的税费
- D.后续开发的投资利息
- E.销售税金
89
只有在静态分析法中才需要测算的项目有（ ）。
- A.销售费用
- B.投资利息
- C.开发利润
- D.销售税费
- E.后续的开发成本
90
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
- A.土地形状
- B.容积率
- C.土地使用期限
- D.土地市场状况
- E.土地开发程度
91
利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（ ）。
- A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
- B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
- C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点
- D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
- E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行
92
路线价法特别适用于（ ）的情形。
- A.个别房地产
- B.房地产税收估价
- C.市地重划
- D.房地产转让
- E.需要在较短时间内同时对许多宗土地进行估价
93
在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。
- A.形状相似
- B.在同一条街道上只有一个路线价区段
- C.面积接近
- D.地价相近
- E.通达性相当
94
关于路线价区段的说法，正确的有（ ）。
- A.路线价区段位于街道两侧，是带状的
- B.应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段
- C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点
- D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段
- E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段
95
关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（ ）。
- A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动
- B.长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力
- C.长期趋势法适用的估价对象是价值价格有一定变动规律的房地产
- D.直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
- E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产
96
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
- A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
- B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
- C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
- D.对可比实例进行市场状况调整
- E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
97
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
- A.突破专业能力限制，接受各种估价要求
- B.提高服务质量
- C.恰当的宣传
- D.恶意压低收费
- E.最大限度压缩估价作业期
98
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
- A.委托人的名称或者姓名和资产状况
- B.估价服务费及其支付方式
- C.解决争议的方法
- D.估价机构的名称和住所
- E.委托人的协助义务
99
关于明确房地产价值时点的说法，正确的有（ ）。
- A.评估当前价值，一般以实地查勘估价对象或估价作业期间的某个日期为价值时点
- B.国有土地上房屋征收估价，价值时点应为房屋征收决定公告之日
- C.分期实施的房屋征收项目，价值时点应为首期房屋征收决定公告之日
- D.注册房地产估价师可以假定价值时点
- E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点
100
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
- A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
- B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定
- C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
- D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
- E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
三、案例分析题
下列每小题的备选答案中，有一个或一个以上符合题意的正确答案。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
101
下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
- A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
- B.在建工程只有当主体结构封顶时才可以设定抵押
- C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
- D.在建工程抵押权实现时，优先顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
102
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
- A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
- B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
- C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
- D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
103
采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。
- A.1035.0
- B.1066.1
- C.1150.0
- D.1184.5
104
采用假设开发法中的动态分析法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）万元。
- A.9734.2
- B.10218.3
- C.10407.5
- D.10458.8
105
假设开发法分为动态分析法和静态分析法，其优缺点说法正确的有（ ）。
- A.动态分析法测算较为精准，过程复杂
- B.静态分析法适用于未来市场状况不会发生较大变化的情况下
- C.动态分析法精确度取决于现金流量预测的精确程度
- D.静态分析法测算结果也较精细，但是过程较为简单
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000㎡，二层建筑面积为1500㎡，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500㎡的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
106
该房屋的抵押建筑面积应为（ ）㎡。
- A.2000
- B.2500
- C.3500
- D.4000
107
如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法正确的（ ）。
- A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款
- B.处分该房屋无需考虑原租约的影响
- C.处分该房屋时应按登记用途处置
- D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置
108
关于该两次估价的说法，正确的是（ ）。
- A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
- B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
- C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
- D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值
109
关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。
- A.抵押估价时无需考虑装修价值
- B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用
- C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估
- D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定
110
下列选项中关于抵押估价和征收估价说法正确的有（ ）。
- A.抵押估价和征收估价均评估的是出租人权益价值
- B.抵押估价又包括抵押前估价、抵押期间估价和抵押权实现估价
- C.房地产征收的价值时点是现在的时间
- D.房地产抵押估价因应遵循谨慎原则
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品住宅带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
111
价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。
- A.原规划审批文件
- B.后修改的规划审批文件
- C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
- D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
112
对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用的估价思路是（ ）。
- A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
- B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
- C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法
- D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
113
若C房地产估价机构为二级资质，则其不可以从事的房地产估价业务是（ ）。
- A.公司上市
- B.司法鉴定
- C.城镇房屋征收
- D.在建工程抵押
114
估价的在建工程抵押价值为（ ）。
- A.价值时点时的市场价值
- B.价值时点时的变现价值
- C.未设立法定优先受偿权下的价格—拖欠承包人的建设工程价款—其他法定优先受偿款
- D.未设立法定优先受偿权下的价格—拖欠承包人的建设工程价款
115
评估抵押价值应遵循（ ）。
- A.合法原则
- B.谨慎原则
- C.最高最佳利用原则
- D.一致性原则
近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80％，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。
某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80％，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。
116
对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用（ ）测算其修复成本作为价值减损额。
- A.修复成本法
- B.损失资本化法
- C.损害前后价差法
- D.剩余法
117
房地产损害中，除了造成房地产价值损失之外，往往还会额外增加相关费用，其中的费用不包括（ ）。
- A.搬迁费用
- B.临时安置费
- C.租金损失
- D.房屋市场价值的减损额
118
价值损失的评估方法包括（ ）。
- A.修复成本法
- B.价差法
- C.成本法
- D.损失资本化法
119
如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2015年5月9日，根据材料计算其合理的评估价值约为（ ）万元。
- A.315.0
- B.216.0
- C.295.2
- D.333.0
120
房地产已成为是人们最看重的财产之一，关于房地产的特性说法正确的有（ ）。
- A.不可移动性是房地产的首要特性
- B.由于各不相同性导致房地产市场不是完全竞争市场
- C.由于易受限制导致房地产具有独占性和垄断性
- D.通货膨胀导致房地产价值增加属于房地产增值
输入阅读码
查看答案与解析需要输入阅读码