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物业管理师《基本制度与政策》真题精选4

物业管理基本制度与政策 / 历年真题　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
《物业管理条例》所称的物业管理活动的基础是（　）。
  • A.土地使用权出让协议
  • B.商品房买卖合同
  • C.房屋租赁合同
  • D.物业服务合同

参考答案D

解析物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。因此，物业管理活动的基础是物业服务合同。
2.
物业管理各方主体与政府之间的关系是（　）关系。
  • A.行政法律
  • B.行政隶属
  • C.权利义务
  • D.业务指导

参考答案A

解析政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强日常指导、监督和管理，创造公开、公平、公正的市场环境。
3.
关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是（　）。
  • A.强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系
  • B.强调物业管理权利与财产权利相分离的原则
  • C.强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项
  • D.强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体

参考答案C

解析《物业管理条例》的立法指导思想，主要包括以下三个方面：①强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系。②强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系。③强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
4.
物业管理社会化的必要条件是（　）。
  • A.现代化大生产的社会专业分工
  • B.物业的所有权、使用权与经营管理权相分离
  • C.物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人
  • D.有健全的市场机制和良好的市场秩序

参考答案A

解析物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提。现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
5.
业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和（　）的基础上签订物业服务合同。
  • A.公开合法
  • B.有序竞争
  • C.平等自愿
  • D.民主协商

参考答案C

解析业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。
6.
物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专门的机构、专门的工具和（　）等。
  • A.规范的管理措施
  • B.统一的收费标准
  • C.超值的服务模式
  • D.公开的服务承诺

参考答案A

解析物业管理的专业化是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需要。专业化要求物业服务企业具备专业的人员；专门的组织机构；专门的生产工具；专业的管理方法；要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。
7.
下列物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是（　）。
  • A.业主信息
  • B.服务内容
  • C.企业财务状况
  • D.监控录像信息

参考答案B

解析《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
8.
物业服务收费实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和（　）。
  • A.管理费
  • B.物业服务企业的酬金
  • C.物业服务企业的利润
  • D.社会保险费用

参考答案C

解析物业服务收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式”，实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
9.
根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，固定资产残值率按（　）计算。
  • A.1％～3％
  • B.2％～4％
  • C.3％～5％
  • D.4％～6％

参考答案C

解析根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，固定资产残值率按3％～5％计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
10.
物业服务企业员工住房公积金和社会保险费的计提比例，应当按照（　）的比例确定。
  • A.业主大会同意
  • B.当地政府规定
  • C.职工大会商定
  • D.企业核定

参考答案B

解析〖附录物业服务定价成本监审办法（试行）第十七条〗住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。
11.
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与（　）相适应的原则。
  • A.企业资质
  • B.人员配置
  • C.企业规模
  • D.服务水平

参考答案D

解析《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费做出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”
12.
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，物业服务企业按照一级标准提供服务的，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达（　）以上。
  • A.80％
  • B.85％
  • C.90％
  • D.95％

参考答案A

解析物业管理服务标准分为三个等级的服务标准，其中一级服务标准的基本要求包括：①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。②承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。③管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。④有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。⑤管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。⑥设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。⑦根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。⑧按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。⑨按合同约定规范使用住宅专项维修资金。⑩每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
13.
物业服务合同约定以外的特约服务合同，属于（　）合同的范畴。
  • A.单务
  • B.双务
  • C.居间
  • D.抵押

参考答案B

解析物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。当然，一些物业管理企业物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但一般情况下，该类服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。
14.
物业服务合同的标的是物业服务企业提供的（　）物业服务。
  • A.个性化
  • B.差异化
  • C.公共性
  • D.公益性

参考答案C

解析物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。
15.
签订相对长期的物业服务合同对保持服务质量的稳定和（　）较为有利。
  • A.提高物业收费标准
  • B.提高物业费收缴率
  • C.提高企业盈利能力
  • D.改善客户关系

参考答案D

解析物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监管和考验。
16.
物业服务企业接受委托代收代交水、电、气等费用，应当向（　）收取手续费。
  • A.最终用户
  • B.业主
  • C.使用人
  • D.委托单位

参考答案D

解析《物业管理条例》做出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”
17.
下列物业服务企业提供的服务项目中，属于基本公共服务的是（　）管理。
  • A.物业档案资料
  • B.房屋出租
  • C.房屋中介服务
  • D.物业经营

参考答案A

解析物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。
18.
物业服务定价成本监审的相关性原则，是指计入定价成本的费用，应当与（　）相对应。
  • A.有关法律、法规和会计制度的规定
  • B.物业服务直接或间接相关的费用
  • C.物业服务内容及服务标准
  • D.行业标准或者社会公允水平

参考答案B

解析物业服务定价成本监审遵守的原则包括：①合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。②相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。③对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。④合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
19.
某物业管理区域只有甲、乙、丙三位业主，经共同讨论决定不设立业主大会，业主大会的职责应由（　）履行。
  • A.物权占有比例高的某业主
  • B.经主管部门审核同意的某业主
  • C.居民委员会或社区管理部门
  • D.甲、乙、丙三位业主共同

参考答案D

解析2003年《物业管理条例》颁布后，改变业主委员会决策的旧有作法，推行业主大会制度，规定物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。《物业管理条例》规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
20.
关于业主行使权利的说法，正确的是（　）。
  • A.业主的权利只能通过业主大会来实现
  • B.业主可以委托代理人以候选人身份参加业主委员会竞选
  • C.业主应当执行业主大会或者业主委员会的决定
  • D.业主的合法权益受到侵害时，有权要求行为人停止侵害

参考答案D

解析业主有权监督业主委员会的工作，如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所做出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者管理规约的行为等。
21.
首次业主大会筹备组组长应当由（　）代表担任。
  • A.业主
  • B.建设单位
  • C.居民委员会
  • D.街道办事处或乡镇人民政府

参考答案D

解析首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
22.
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，投标文件的内容不包括（　）。
  • A.投标函
  • B.投标报价
  • C.评标方法
  • D.招标文件要求提供的其他材料

参考答案C

解析投标文件应当包括以下内容：①投标函；②投标报价；③物业管理方案；④招标文件要求提供的其他材料。
23.
业主大会的法定召集人是（　）。
  • A.房地产行政主管部门
  • B.街道办事处或乡镇人民政府
  • C.建设单位
  • D.业主委员会

参考答案D

解析除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。
24.
根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的交存主体不包括（　）。
  • A.住宅小区内的非住宅业主
  • B.住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主
  • C.住宅小区建设单位
  • D.公有住房的售房单位

参考答案C

解析住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：①住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主；③涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
25.
某小区业主委员会有11位委员，当超过（　）位委员提议，就应及时召开业主委员会会议。
  • A.3
  • B.4
  • C.6
  • D.8

参考答案B

解析业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
26.
建设单位选聘物业服务企业的，与物业服务企业办理物业承接验收手续应当在（　）之前。
  • A.首套房屋销售
  • B.首位业主入住
  • C.订立物业服务合同
  • D.取得房屋销售许可

参考答案B

解析建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。
27.
物业服务招标项目，经评标委员会评审确定中标候选人后，招标人应当（　）。
  • A.通过权衡利弊，在中标候选人中确定中标人
  • B.在投标有效期截止时限前确定中标人
  • C.在确定中标人后30日内向房地产行政主管部门办理备案
  • D.自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同

参考答案D

解析物业管理中标规则包括：①招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。②招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。③招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。④招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。⑤招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。⑥招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。
28.
管理规约的修改权属于（　）。
  • A.业主大会筹备组
  • B.业主大会
  • C.业主委员会
  • D.建设单位

参考答案B

解析制定管理规约是业主之间的共同行为，通常情况下，管理规约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，规约的修改权也属于业主大会。
29.
管理规约规定的事项不包括（　）。
  • A.业主使用、维护、管理的约定
  • B.业主共同利益的维护
  • C.违反管理规约应当承担的责任
  • D.物业服务企业的权利与义务

参考答案D

解析管理规约的内容主要包括以下四个方面：①有关物业的使用、维护、管理事项；②业主的共同利益；③业主应当履行的义务；④违反管理规约应当承担的责任。
30.
建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是（　）。
  • A.物业服务管理用房
  • B.有线电视管线
  • C.城镇公共道路和绿地
  • D.居委会用房

参考答案A

解析住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
31.
业主大会成立后，新选聘的物业服务企业与原物业服务企业交接时的物业承接查验工作由（　）主持。
  • A.业主委员会
  • B.居民委员会
  • C.新选聘的物业服务企业
  • D.原物业服务企业

参考答案A

解析为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续；同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业服务企业之间应当做好物业管理的交接工作，要做到进退有序，避免不必要的纷争。
32.
我国目前对物业服务企业实行资质（　）制度。
  • A.审核
  • B.审批
  • C.审查
  • D.备案

参考答案B

解析针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。
33.
物业管理活动中的物业承接查验制度是依据（　）设立的。
  • A.《物权法》
  • B.《合同法》
  • C.《物业管理条例》
  • D.《物业承接查验办法》

参考答案C

解析《物业管理条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招标投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。
34.
物业在保修期限内因业主使用不当造成的损坏，由（　）承担责任。
  • A.业主
  • B.物业服务企业
  • C.建设单位
  • D.施工单位

参考答案A

解析在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
35.
未成立业主大会的住宅小区发生了危及房屋安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金的，应由（　）持有关材料向所在地县级以上人民政府主管部门申请列支。
  • A.建设单位
  • B.全体业主
  • C.物业服务企业
  • D.居民委员会

参考答案C

解析住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。
36.
经业主大会同意，住宅专项维修资金可以购买（　）。
  • A.基金
  • B.理财产品
  • C.股票
  • D.国债

参考答案D

解析利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意。
37.
房屋交付后，某业主入住时对卫生间进行了24小时闭水试验，发现下层卫生间顶板漏水，物业服务企业到现场进行了维修，该维修费用应当由（　）承担。
  • A.建设单位
  • B.施工单位
  • C.物业服务企业
  • D.相关业主

参考答案A

解析物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
38.
根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师未经授权，不得履行的职责是（　）。
  • A.负责物业管理项目的物业服务方案的制订并组织实施
  • B.审定物业管理项目管理中的关键性文件，并在签字后实施
  • C.妥善处理物业服务过程中出现的问题，履行合同，为业主提供质价相符的服务
  • D.签署电梯保养外包服务协议

参考答案D

解析物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。制定并组织实施物业管理方案是物业管理师的执业范围。
39.
前期物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料中，不包括（　）。
  • A.投标文件
  • B.招标公告
  • C.招标邀请书
  • D.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件

参考答案A

解析前期物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料包括：①与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；②招标公告或者招标邀请书；③招标文件；④法律、法规规定的其他材料。
40.
物业管理项目评标时，招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会成员总数的（　）。
  • A.1/4
  • B.1/3
  • C.2/3
  • D.3/4

参考答案C

解析评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
41.
目前，我国物业服务企业资质等级最高的是（　）。
  • A.一级
  • B.三级
  • C.甲级
  • D.A级

参考答案A

解析物业服务企业资质等级分为一、二、三级，最高资质等级为一级。
42.
我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行（　）制度。
  • A.执业考试
  • B.执业注册
  • C.职业准入
  • D.职业备案

参考答案C

解析国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
43.
住宅小区公共收益归入住宅专项维修资金账户后，可以用于（　）。
  • A.补贴物业服务费用
  • B.支付业主委员会的工作经费
  • C.共有设备的日常养护和维修
  • D.共有部分的更新和改造

参考答案D

解析住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
44.
关于物业管理用房权属的说法，正确的是（　）。
  • A.物业管理用房属于全体业主共有
  • B.物业管理用房属于建设单位所有
  • C.物业管理用房的所有权应事先约定
  • D.物业管理用房属于政府所有

参考答案A

解析《物业管理条例》规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
45.
经业主大会同意，物业服务企业可以改变（　）的用途。
  • A.建筑区划内的城镇公共绿地
  • B.建筑区划内属于个人的绿地
  • C.物业管理用房
  • D.人民防空工程用房

参考答案C

解析《物业管理条例》规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
46.
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（　）业主同意。
  • A.有利害关系的
  • B.有相邻关系的
  • C.同一单元2/3以上的
  • D.小区2/3以上的

参考答案A

解析业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
47.
在建筑物区分所有权中，占主导地位的是（　）。
  • A.专有部分的管理权
  • B.专有部分的所有权
  • C.共有部分的共有权
  • D.共有部分的共同管理权

参考答案B

解析业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
48.
某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经（　）同意。
  • A.居民委员会
  • B.业主委员会
  • C.业主大会
  • D.建设单位

参考答案C

解析利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意，是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
49.
经建筑区划内专有部分占建筑物总面积l/2的业主且占总人数l/2的业主同意，才能做出有效决定的重大事项是（　）。
  • A.续筹住宅专项维修资金
  • B.改建消防和安保监控设施
  • C.决定业主自行管理建筑物及其附属设施
  • D.调整和改建小区公共绿地

参考答案C

解析业主共同决定事项的表决规则有：①决定有关制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
50.
某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主每人一套；已销售但未交付住宅60套；未销售住宅60套。该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（　）人。
  • A.299
  • B.359
  • C.360
  • D.420

参考答案B

解析现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：①房屋所有权证书持有人；②房屋共有权证书持有人；③待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。所以业主总人数为298＋60＋1＝359。
51.
关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（　）。
  • A.建筑物区分所有权是一个集合权，包括专用所有权、共有和共同管理的权力
  • B.业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让
  • C.在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性
  • D.建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割

参考答案C

解析业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。
52.
关于业主依法选聘和解聘物业服务企业的说法，错误的是（　）。
  • A.成立业主大会，是业主依法更换前期物业服务企业的前提条件件
  • B.业主更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
  • C.业主依法选聘或解聘物业服务企业应当由业主共同决定
  • D.业主依法更换前期物业服务企业不受前期物业服务合同约定期限的限制

参考答案A

解析BCD三项，业主大会选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的职责中，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。前期物业服务的期限也是不确定的，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。A项，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
53.
下列业主的行为中，属于未履行对共有部分承担义务的是（　）。
  • A.以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用
  • B.违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具
  • C.未事先告知物业服务企业而进行室内装修
  • D.未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

参考答案A

解析业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务。物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。
54.
业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是（　）。
  • A.物业服务企业未经合同约定扩大收费范围的
  • B.物业服务企业拒绝退还已收取的违规费用的
  • C.业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的
  • D.物业服务企业在合同终止后，拒绝退出、移交，并继续收取后续费用的

参考答案C

解析由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务。对此，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。
55.
在我国房地产领域的现行法规体系中，《物业管理条例》属于房地产（　）。
  • A.法律
  • B.行政法规
  • C.部门规章
  • D.规范性文件

参考答案B

解析《物业管理条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从处理政府和市场关系的角度，《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。
56.
房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括（　）。
  • A.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
  • B.工程施工合同及关于施工进度的说明
  • C.开发企业的营业执照和资质证书
  • D.样板房装修设计方案

参考答案D

解析房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：①商品房预售许可申请表；②开发企业的营业执照和资质证书；③土地使用产权、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
57.
在房地产转让过程中，当事人应当依据（　）价格办理有关税费手续。
  • A.房屋买卖合同约定
  • B.房屋买卖实际成交
  • C.当事人申报的交易
  • D.主管部门确定的客观

参考答案D

解析房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
58.
为了加强工程质量管理，我国对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程，实行工程竣工验收（　）制度。
  • A.登记
  • B.审核
  • C.报告
  • D.备案

参考答案D

解析国务院住房城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
59.
集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记属于房屋所有权（　）登记。
  • A.初始
  • B.转移
  • C.变更
  • D.注销

参考答案A

解析初始登记是指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况：①新建房屋进行的初始登记；②集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；③城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
60.
房地产中介服务不包括（　）。
  • A.房地产咨询
  • B.房地产价格评估
  • C.房地产抵押
  • D.房地产经纪

参考答案C

解析房地产中介服务的业务包括：①房地产咨询，是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动；③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
《物业管理条例》设立的物业管理基本制度包括（　）制度。
  • A.物业服务合同
  • B.物业服务企业资质管理
  • C.物业管理从业人员职业资格
  • D.住宅专项维修资金
  • E.前期物业管理招标投标

参考答案BCDE

解析《物业管理条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。
62.
关于物业管理的说法，正确的是（　）。
  • A.所有房屋的管理，业主都应选聘物业服务企业
  • B.单一业主的后勤部门从事的房屋管理不属于物业管理
  • C.物业管理的内容包括房屋及设施设备的维修、养护、管理
  • D.物业管理是市场行为
  • E.物业管理的目的是提供低价的公共服务

参考答案BCD

解析A项，是否选聘物业服务企业来对物业实施管理，是业主的权利。虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受法律保护。BCD三项，物业管理的内容包括：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和秩序。非市场性的房屋管理不属于物业管理。《物业管理条例》将业主选聘物业服务企业，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。E项，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿。
63.
物业服务定价成本监审应当遵循的原则有（　）等。
  • A.有效性
  • B.合法性
  • C.及时性
  • D.对应性
  • E.合理性

参考答案BDE

解析物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：①合法性原则，计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；②相关性原则，计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；③对应性原则，计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；④合理性原则，影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
64.
开发建设单位在物业管理活动中应当承担的义务有（　）。
  • A.主持首次业主大会
  • B.制定临时管理规约
  • C.承担保修期间的物业保修责任
  • D.依法选聘物业服务企业
  • E.提供物业管理用房

参考答案BCDE

解析根据《物业管理条例》，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：①签订前期物业服务合同；②制定临时管理规约并向物业买受人明示；③通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务企业；④提供必要的物业管理用房；⑤不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权；⑥与物业服务企业办理承接查验手续；⑦移交物业管理资料；⑧承担物业的保修责任；⑨承担未售出或未交付房屋的物业服务费；⑩参与筹建业主大会。
65.
根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，不应当计入人员费用的有（　）。
  • A.交通费
  • B.书报费
  • C.工会经费
  • D.职工教育经费
  • E.通信费

参考答案ABE

解析人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
66.
业主进行住宅装饰装修时，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应当包括（　）。
  • A.工程实施内容
  • B.装饰装修标准
  • C.允许施工的时间
  • D.住宅外立面设施
  • E.防盗窗的安装要求

参考答案ACDE

解析与物业管理单位签订的住宅室内装饰装修案例服务协议的内容包括：①装饰装修工程的实施内容；②装饰装修工程的实施要求；③允许施工的时间；④废弃物的清运与处置；
⑤住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；⑥禁止行为和注意事项；⑦管理服务费用；⑧违约责任；⑨其他需要约定的事项。
67.
在物业管理活动中，不属于业主应当履行的义务有（　）。
  • A.遵守管理规约
  • B.遵守业主大会议事规则
  • C.交纳专项维修资金
  • D.交纳未经约定的服务费用
  • E.接受物业服务企业提供的服务

参考答案DE

解析业主应当履行的义务有：①遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；②按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；③按时交纳物业服务费用；④不得擅自改变建筑物及其附属设施设备的结构、外貌、设计用途；⑤不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；⑥不得违反规定饲养家禽、宠物；⑦不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。
68.
根据《物业管理条例》，业主大会应当履行的职责有（　）。
  • A.制定管理规约
  • B.制定业主大会议事规则
  • C.选聘物业服务企业
  • D.签订物业服务合同
  • E.监督物业服务企业签订劳动合同

参考答案ABC

解析业主大会的职责包括：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会委员；④制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；⑤选聘和解聘物业服务企业；⑥筹集和使用专项维修资金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑨利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；⑩法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
69.
物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有（　）行为的，资质审批部门不予批准。
  • A.挪用专项维修资金
  • B.超越资质等级承接物业服务业务
  • C.擅自改变物业管理用房用途
  • D.发生责任事故
  • E.出租、出借、转让资质证书

参考答案ABCE

解析不得批准资质的违规行为包括：①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；②将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；③挪用专项维修资金的；④擅自改变物业管理用房用途的；⑤擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；⑥擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；⑨与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；⑩不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；？超越资质等级承接物业管理业务的；？出租、出借、转让资质证书的；？发生重大责任事故的。
70.
物业承接查验的主体有（　）。
  • A.居民委员会
  • B.业主委员会
  • C.建设单位
  • D.物业服务企业
  • E.政府主管部门

参考答案CD

解析没有试题分析
71.
根据《物业管理师制度暂行规定》，申请物业管理师初始注册需提交的资料有（　）。
  • A.中华人民共和国物业管理师初始注册申请表
  • B.资格证书
  • C.社会保险证明
  • D.与聘用单位签订的劳动合同
  • E.工资发放证明

参考答案ABD

解析根据《物业管理师制度暂行规定》取得《资格证书》人员初始申请注册者，自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请，并需提交以下材料：①《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；②《师资格证书》；③与聘用单位签订的劳动合同；④逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
72.
业主大会和业主委员会，有权要求对损害他人合法权益的行为人（　）。
  • A.停止侵害
  • B.消除危险
  • C.排除妨害
  • D.限期搬离
  • E.赔偿损失

参考答案ABCE

解析《物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
73.
依据相关规定，实施物业管理招标的主体有（　）。
  • A.前期物业服务单位
  • B.建设单位
  • C.业主大会
  • D.业主委员会
  • E.业主

参考答案BE

解析物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。
74.
物业管理师或者聘用单位有（　）情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续。
  • A.与新聘用单位签订劳动合同的
  • B.不具有完全民事行为能力的
  • C.注册有效期满且未延续注册的
  • D.与聘用单位续签劳动合同的
  • E.造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的

参考答案BCE

解析物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回中华人民共和国物业管理师注册证：①不具有完全民事行为能力的；②申请注销注册的；③与聘用单位解除劳动关系的；④注册有效期满且未延续注册的；⑤被依法撤销注册的；⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；⑦聘用单位被吊销营业执照的；⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的；⑨聘用单位破产的；⑩应当注销注册的其他情形。
75.
房地产开发的施工管理制度，主要包括（　）制度。
  • A.项目报建与施工许可证
  • B.建筑工程质量管理
  • C.工程竣工验收备案
  • D.土地使用权出让
  • E.商品房预售

参考答案ABC

解析房地产开发的施工管理制度包括：①项目报建与施工许可证制度；②建筑工程质量管理制度；③工程竣工验收备案制度。
76.
在我国房地产行业，实行资质管理的企业和机构有（　）。
  • A.房地产开发企业
  • B.物业服务企业
  • C.房地产顾问机构
  • D.房地产咨询机构
  • E.房地产登记机构

参考答案AB

解析《物业管理条例》规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国家对房地产开发企业实行资质管理，将房地产开发企业分为四个资质等级。
77.
建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有（　）。
  • A.会所经营收益
  • B.规划建设的停车库的出租收益
  • C.共有部分停车位收益
  • D.公用部分广告收益
  • E.实行酬金制收费方式的物业服务费结余

参考答案BCDE

解析业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住宅专项维修资金。《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
78.
关于建筑区划内是否设立业主大会的说法，错误的有（　）。
  • A.已交付的专有部分建筑面积超过总面积60％的，可以设立业主大会
  • B.首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会
  • C.业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会
  • D.行政主管部门可以根据实际情况决定是否设立业主大会
  • E.未建立居民委员会组织的住宅小区，可以暂缓设立业主大会.

参考答案DE

解析一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积50％以上，或者首套房屋出售交付使用之日起已满两年的，可以成立业主大会。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇企业），在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少的，经过全体业主同意，可以不立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
79.
下列与房地产开发有关的政府行为中，属于行政许可事项的有（　）。
  • A.核发建设用地规划许可证
  • B.核发建设工程规划许可证
  • C.核发施工许可证
  • D.办理房屋竣工验收备案
  • E.核发房地产开发企业资质证书

参考答案ABCE

解析开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列。房屋竣工验收备案制度不属于行政许可的事项。核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、核发房地产开发企业资质证书都属于行政许可的事项。
80.
下列情形的房地产中，不得进行转让的有（　）。
  • A.权属有争议的房地产
  • B.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产
  • C.未取得共有人书面同意的共有房地产
  • D.未依法登记领取权属证书的房地产
  • E.工业厂房

参考答案ABCD

解析为维护房地产转让市秩序，《城市房地产转让管理规定》明确不得转让房地产的情况包括：①达不到法定条件的房地产不得转让；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力到限制期间，不得转让该项房地产；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。