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物业管理师《基本制度与政策》真题精选1

物业管理基本制度与政策 / 历年真题　共 80 题　更新于 2026-09-27

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
2003年9月1日，（　）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。
  • A.《物权性》
  • B.《物业管理条例》
  • C.《业主大会规程》
  • D.《前期物业管理招投标管理暂行办法》

参考答案B

解析2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
2.
关于物业管理的说法，正确的是（　）。
  • A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业
  • B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地
  • C.物业管理的内容是维修、养护、管理
  • D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动

参考答案B

解析A项，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理；BC两项，物业管理的内容主要有两方面：①对房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和公共秩序；D项，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。
3.
业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（　）办理承接验收手续。
  • A.居民委员会
  • B.业主委员会
  • C.建设单位
  • D.原物业服务企业

参考答案B

解析为了解决物业交接过程中的纠纷，《物业管理条例》第三十七条规定，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续。
4.
物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，（　）向业主收取额外费用。
  • A.可以
  • B.不得
  • C.协商
  • D.约定

参考答案B

解析为了解决物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间的收费责任问题，《物业管理条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业管理企业物业服务企业代收的，不得向业主收取额外费用。
5.
业主与物业服务企业的关系是（　）的关系。
  • A.管理与被管理
  • B.领导与被领导
  • C.服务与被服务
  • D.上级与下级

参考答案C

解析《物业管理条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。
6.
物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（　）。
  • A.约束性
  • B.独立性
  • C.自愿性
  • D.合法性

参考答案C

解析业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。
7.
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（　）特点。
  • A.临时性
  • B.长期性
  • C.专项性
  • D.综合性

参考答案D

解析物业管理服务的特点之一是物业管理服务的公共性和综合性。并且，从物业服务合同的内容来看，物业管理企业物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
8.
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（　）。
  • A.物业服务收费
  • B.物业服务标准
  • C.物业服务
  • D.物业管理区域

参考答案C

解析物业管理服务的特点之一是物业管理服务的公共性和综合性。其中，物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业服务。
9.
关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（　）。
  • A.物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求
  • B.物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务
  • C.物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务
  • D.单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款

参考答案D

解析合同以外的服务事项，需由特定的业主和物业服务企业另行约定。需要此项服务的业主，需与物业管理企业物业服务企业另行协商，签订委托合同，约定双方的权利和义务。该委托合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。
10.
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（　）以上。
  • A.75%
  • B.80%
  • C.85%
  • D.90%

参考答案A

解析为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，其中二级服务标准中要求物业服务企业每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
11.
实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告物业服务资金年度预决算，并不少于每（　）一次公布物业服务资金的收支情况。
  • A.季度
  • B.半年
  • C.年
  • D.二年

参考答案C

解析根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业物业服务企业，应当履行以下义务：①物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；②业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；③物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
12.
下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（　）。
  • A.管理服务人员工资
  • B.按规定提取的工会经费，职工教育经费
  • C.管理服务人员的奖金
  • D.由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

参考答案C

解析物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。其中，人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
13.
下列费用中，不得计入物业服务成本的是（　）。
  • A.物业管理区域清洁卫生费用
  • B.物业共用设施设备的大、中修费用
  • C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧
  • D.业主同意的其它费用

参考答案B

解析根据《物业服务收费管理办法》规定，物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
14.
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（　）应当督促其限期交纳。
  • A.业主大会
  • B.房产行政管理部门
  • C.社区居民委员会
  • D.业主委员会

参考答案D

解析为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定，对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
15.
商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（　）。
  • A.房地产行政主管部门
  • B.物业建设单位
  • C.当地街道办事处
  • D.建筑施工单位

参考答案B

解析由建设单位选聘物业管理企业物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。因此，前期物业合同的甲方是物业建设单位。
16.
关于前期物业服务合同的说法，正确的是（　）。
  • A.前期物业服务合同可以不约定期限
  • B.前期物业服务合同是单务合同
  • C.前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
  • D.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止

参考答案D

解析ACD三项，《物业管理条例》第二十六条特别规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。B项，前期物业服务合同与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则，而不是单务合同。
17.
关于物业使用与维护的说法，错误的是（　）。
  • A.供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任
  • B.业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业
  • C.业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸
  • D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合

参考答案C

解析装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。例如，装修噪音可能会影响相邻业主的生活和休息、破坏房屋承重结构的装修行为会对其他业主的人身和财产安全构成威胁、不及时清运装修垃圾会破坏小区环境等。因此，业主在住宅室内装饰装修活动中，是不可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸的。
18.
《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，搭建建筑物、构筑物的，应当经过城市（　）行政主管部门的批准。
  • A.房产
  • B.规划
  • C.建设
  • D.城管

参考答案B

解析《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：①搭建建筑物、构筑物；②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；③拆改供暖管道和设施；④拆改燃气管道和设施。本条所列第①项、第②项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第③项行为，应当经供暖管理单位批准；第④项行为应当经燃气管理单位批准。
19.
关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（　）。
  • A.业主应当遵守管理规约
  • B.业主应当监督业主委员会的工作
  • C.业主应当接受物业服务企业依约提供的服务
  • D.业主应当制定业主大会议事规划

参考答案A

解析《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：①遵守管理规约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定④按照国家有关规定交纳专项维修资金⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。BCD三项属于业主的权利而非义务。
20.
业主大会由物业管理区域内的（　）组成。
  • A.多数业主
  • B.全体业主
  • C.业主和使用人
  • D.全体居民

参考答案B

解析《物业管理条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。
21.
在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（　）
  • A.业主委员会
  • B.业主大会
  • C.街道办事处、乡镇人民政府
  • D.物业管理行政主管部门

参考答案B

解析《物业管理条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。
22.
业主大会会议应当由物业管理区域内（　）的业主参加。
  • A.专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上
  • B.专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上
  • C.专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上
  • D.专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上

参考答案A

解析业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
23.
业主大会会议分为（　）。
  • A.书面征求意见和集体讨论
  • B.定期会议和书面征求意见
  • C.定期会议和临时会议
  • D.临时会议和集体讨论

参考答案C

解析业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。
24.
当提议召开业主大会临时会议的业主达到（　）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。
  • A.10%
  • B.20%
  • C.30
  • D.40%

参考答案B

解析业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况包括：①经专有部分占建筑物总面积20％以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
25.
下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（　）。
  • A.制定业主大会议事规则
  • B.制定管理规约
  • C.改建、重建建筑物及其附属设施
  • D.选聘物业服务企业

参考答案C

解析《物权法》第七十六条第一款规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
26.
下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是（　）。
  • A.筹集电梯大修资金
  • B.选聘和解聘物业服务企业
  • C.改建楼顶水箱
  • D.监督或协助物业服务企业履行物业服务合同

参考答案B

解析《物权法》第七十六条第一款规定，决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
27.
下列事项中，属于业主委员会职责的是（　）。
  • A.保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等
  • B.修改管理规约和业主大会议事规则
  • C.更换业主委员会成员
  • D.决定使用专项维修资金

参考答案A

解析《物业管理条例》规定了业主委员会的五项主要职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；④监督业主公约管理规约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责，如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产的保管；对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等等。
28.
管理规约由（　）制定。
  • A.开发商
  • B.政府
  • C.全体业主
  • D.物业服务企业

参考答案C

解析管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
29.
关于管理规约效力的说法，正确的是（　）。
  • A.管理规约对物业的继受人不具有约束力
  • B.管理规约对物业使用人不具有约束力
  • C.管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力
  • D.管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力

参考答案D

解析理解管理规约的法律效力应当注意以下两点：①管理规约对物业使用人发生法律效力；②管理规约对物业的继受人（新业主）发生法律效力。
30.
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（　）。
  • A.表示同意
  • B.补充完善
  • C.另行约定
  • D.书面承诺

参考答案D

解析物业买受人应当对遵守业主临时公约临时管理规约进行承诺。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用书面的方式。
31.
前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（　）。
  • A.质价相符
  • B.资信相符
  • C.诚实信用
  • D.协商一致

参考答案C

解析前期物业管理招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。
32.
新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（　）日完成。
  • A.15
  • B.30
  • C.60
  • D.90

参考答案B

解析通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
33.
某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（　）人。
  • A.2
  • B.3
  • C.4
  • D.5

参考答案D

解析评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
34.
在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（）。
  • A.任选其中一个为中标人
  • B.按照中标候选人的排序确定中标人
  • C.报请房地产行政主管部门确定中标人
  • D.将其中报价最低的确定为中标人

参考答案B

解析招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。
35.
新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（　）。
  • A.业主
  • B.建设单位
  • C.施工单位
  • D.监理单位

参考答案B

解析物业的承接查验合同中可包含以下几个方面的内容：①说明查验的共用部位共用设施设备的内容；②双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；③建设单位应承担的责任和解决办法；④建设单位应向物业服务企业移交的资料；⑤建设单位的保修责任等。
36.
新建房屋的质量保修，由（　）负责。
  • A.建设单位
  • B.物业服务企业
  • C.业主
  • D.施工单位

参考答案A

解析《物业管理条例》规定，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。
37.
物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（　）。
  • A.物业专有部分和专用设施设备
  • B.物业专有部分和共有部位
  • C.物业共用部位和共用设施设备
  • D.物业专有部分和共用设施设备

参考答案C

解析《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
38.
某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（　）资质等级要求。
  • A.一级
  • B.二级
  • C.三级
  • D.三级制定

参考答案C

解析《资质管理办法》规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。①一级资质：多层住宅200万m2、高层住宅100万m2、独立式住宅（别墅）15万m2、办公楼、工业厂房及其他物业50万m2；②二级资质：多层住宅100万m2、高层住宅50万m2、独立式住宅（别墅）8万m2、办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
39.
物业管理师资格注册有效期为（　）年。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.4

参考答案C

解析物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。
40.
参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在（　）考试年度内通过全部科目。
  • A.一个
  • B.两个
  • C.连续两个
  • D.连续三个

参考答案C

解析考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。
41.
注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（　）学时。
  • A.30
  • B.40
  • C.50
  • D.60

参考答案B

解析物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。每一注册有效期的继续教育学时单独计算，不得累计到下一个注册有效期。
42.
住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（　）。
  • A.政府决策、统一管理
  • B.所有权人决策、政府监督
  • C.政府决策、所有权人监督
  • D.所有权人决策、政府管理

参考答案B

解析住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
43.
住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、（　）。
  • A.全体分摊
  • B.平均分摊
  • C.受益人与负担人相一致
  • D.自愿分摊

参考答案C

解析住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
44.
公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（　）提取。
  • A.10%
  • B.20%
  • C.30%
  • D.40%

参考答案C

解析出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
45.
《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（　）法律基础。
  • A.民事
  • B.行政
  • C.经济
  • D.专业

参考答案A

解析建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称，这些属于民事法律管理的范畴，因而奠定了民事法律基础。
46.
《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（　）。
  • A.可以放弃权利不履行义务
  • B.不得以放弃权利不履行义务
  • C.可以通过合同约定其享有权利而不履行义务
  • D.可以不放弃权利也可以不履行义务

参考答案B

解析业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
47.
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（）同意。
  • A.全体业主
  • B.有利害关系的业主
  • C.物业服务企业
  • D.业主委员会

参考答案B

解析业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
48.
业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（　）。
  • A.管理规约
  • B.业主大会议事规则
  • C.专项委托合同
  • D.业主委员会决议

参考答案A

解析业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
49.
关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（　）。
  • A.业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利
  • B.业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利
  • C.业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局
  • D.业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权

参考答案B

解析A项，业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。B项，业主对共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。C项，建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。D项，业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
50.
关于物业管理用房的说法，错误的是（　）。
  • A.物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
  • B.物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
  • C.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
  • D.虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。

参考答案D

解析《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
51.
建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（　）。
  • A.公建配套设施
  • B.共用设备使用的房屋
  • C.小区公共道路和绿地
  • D.规划用于停放汽车的车位、车库

参考答案D

解析《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
52.
建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于（　）。
  • A.物业共有部分的养护
  • B.物业共有部分的能源费支出
  • C.业主委员会工作经费开支
  • D.物业共有部分的维修

参考答案D

解析《物权法》关于共同管理权的其他规定中指出，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
53.
业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是（　）。
  • A.参加业主大会，参与重大事项的决策
  • B.监督业主委员会规范运作
  • C.监督物业服务企业履行服务合同
  • D.配合政府主管部门加强行政监管

参考答案A

解析业主是建筑区划内的主人，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。
54.
关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（　）。
  • A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施
  • B.业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
  • C.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法更换
  • D.物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

参考答案C

解析物权法中指出，对于建筑物及其附属设施的管理方法，主要有：①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。C项，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，并不是只有在业主大会成立后才有权更换。
55.
城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是（　）。
  • A.审定项目规划设计和实施监督检查
  • B.核发房地产开发企业资质证书
  • C.组织工程竣工验收
  • D.核发施工许可证

参考答案A

解析房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
56.
房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（　）书。
  • A.建议
  • B.意见
  • C.确认
  • D.通知

参考答案B

解析城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
57.
下列经营活动中，不属于房地产中介服务活动的是房地产（　）。
  • A.价格评估
  • B.咨询
  • C.开发
  • D.经纪

参考答案C

解析房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
58.
集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是（　）登记。
  • A.初始
  • B.转移
  • C.变更
  • D.原始

参考答案A

解析初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况：①新建房屋进行的初始登记；②集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；③城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
59.
关于房屋权属登记的说法，错误的是（　）。
  • A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度
  • B.申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费
  • C.无人主张权利的房屋不予登记
  • D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

参考答案C

解析C项，根据房屋权属登记处理规则，无人主张权利的房屋应由登记机关依法直接代为登记。
60.
关于房地产中介服务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是（　）。
  • A.可以收取委托合同以外的酬金
  • B.不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
  • C.同时在两个以上中介服务机构执行业务
  • D.在公司允许的情况下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务

参考答案B

解析房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律、法规禁止的其他行为。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

61.
我国物业管理的基本特征有（　）。
  • A.统一化
  • B.市场化
  • C.社会化
  • D.专业化
  • E.现代化

参考答案BCD

解析按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。物业管理的三个基本特征包括：社会化、专业化、市场化。
62.
业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（　）。
  • A.危及建筑物安全
  • B.出租非经营性用房
  • C.损害其他业主合法权利
  • D.自行将住宅改变为经营性用房
  • E.进行二次装修

参考答案AC

解析业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。
63.
业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（　）的机制。
  • A.质价相符
  • B.民主协商
  • C.自我管理
  • D.平衡利益
  • E.公平竞争

参考答案BCD

解析业主大会制度和业主公约管理公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
64.
业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（　）。
  • A.停止侵害
  • B.消除危险
  • C.排除妨害
  • D.限期搬离
  • E.赔偿损失

参考答案ABCE

解析业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
65.
下列事项中，属于物业服务内容的有（　）。
  • A.房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理
  • B.物业管理区域内的环境卫生维护
  • C.物业管理区域内的绿化养护
  • D.全面负责物管理区域内的治安管理
  • E.物业档案资料管理

参考答案ABCE

解析物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。
66.
在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有（　）。
  • A.工会经费
  • B.职工教育经费
  • C.住房公积金
  • D.失业保险费
  • E.养老保险费

参考答案AB

解析在物业服务定价成本审核中，工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
67.
物业服务收费应当遵循的原则有（　）。
  • A.与业主承受能力相适应原则
  • B.合理原则
  • C.公开原则
  • D.费用与服务水平相适应原则
  • E.微利原则

参考答案BCD

解析《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
68.
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（　）。
  • A.物业服务成本
  • B.法定税费
  • C.物业服务支出
  • D.物业服务企业的利润
  • E.物业服务企业的酬金

参考答案ABD

解析《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
69.
根据《物业管理条例》，当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务有（　）。
  • A.采取应急措施
  • B.及时向有关行政管理部门报告
  • C.协助做好救助及善后工作
  • D.负责查明安全事故发生原因并破案
  • E.追究肇事者责任

参考答案ABC

解析《物业管理条例》第四十七条规定了物业服务企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
70.
业主委员会委员有下列（　）情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。
  • A.无故缺席业主委员会会议连续三次以上
  • B.因疾病等原因丧失履行职责能力
  • C.以书面形式向业主大会提出辞呈
  • D.拒不履行业主义务
  • E.工作单位调动

参考答案ABCD

解析业主委员会委员如果有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：①以书面方式提出辞职请求的；②不履行委员职责的；③利用委员资格谋取私利的；④拒不履行业主义务的；⑤侵害他人合法权益的；⑥因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
【说明】根据最新版考试教材，本题无正确答案。
71.
物业管理投标文件包括（　）等。
  • A.投标函
  • B.投标报价
  • C.招标邀请函
  • D.物业管理方案
  • E.招标文件要求提供的其他材料

参考答案ABDE

解析投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：①投标函；②投标报价；③物业管理方案；④招标文件要求提供的其他材料。
72.
根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有（　）。
  • A.建设单位
  • B.社区居委会
  • C.区、县房地产行政主管部门
  • D.建筑施工单位
  • E.业主委员会

参考答案AE

解析为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续；同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业服务企业之间应当做好物业管理的交接工作，要做到进退有序，避免不必要的纷争。
73.
关于物业服务企业的说法，正确的是（　）。
  • A.物业服务企业的注册资本不得低于50万元
  • B.新设立的物业服务企业的暂定期为二年
  • C.各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统
  • D.一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业
  • E.二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业

参考答案ACDE

解析B项，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
74.
物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（　）情形的，其资质不予批准。
  • A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动
  • B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料
  • C.超越资质等级承接物业管理业务
  • D.发生重大责任事故
  • E.有业主投诉

参考答案ABCD

解析不得批准资质的违规行为包括：①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；②将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；③挪用专项维修资金的；④擅自改变物业管理用房用途的；⑤擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；⑥擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；⑨与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；⑩不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；？超越资质等级承接物业管理业务的；？出租、出借、转让资质证书的；？发生重大责任事故的。
75.
根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质证书的是（　）。
  • A.以欺骗手段取得资质证书的
  • B.物业服务企业法人变更的
  • C.挪用专项维修资金且情节严重的
  • D.将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的
  • E.聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的

参考答案ACD

解析A项，根据《物业管理条例》第六十条的规定，以欺骗手段取得资质证书的，依照相关规定进行处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。C项，根据《物业管理条例》第六十三条的规定，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；D项，根据《物业管理条例》第六十二条的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
76.
物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有（　）。
  • A.不具有完全民事行为能力的
  • B.申请注销注册的
  • C.脱离物业管理工作岗位一年的
  • D.造成物业管理项目重大责任事故的
  • E.严重违反职业道德和物业管理行业规定的

参考答案ABD

解析物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回《注册证》。①不具有完全民事行为能力的；②申请注销注册的；③与聘用单位解除劳动关系的；④注册有效期满且未延续注册的；⑤被依法撤销注册的；⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；⑦聘用单位被吊销营业执照的；⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的；⑨聘用单位破产的；⑩应当注销注册的其他情形。
77.
住宅专项维修资金可用于（　）。
  • A.弥补物业服务费的不足
  • B.共用部位、共用设施设备的大、中修
  • C.共用部位、共用设施设备的更新
  • D.共用部位、共用设施设备的改造
  • E.共用部位、共用设施设备的日常养护

参考答案BCD

解析物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，为此，《物业管理条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。
78.
关于住宅专项维修资金的说法，正确的有（　）。
  • A.业主大会设立后，应当建设立住宅专项维修资金管理制度
  • B.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有
  • C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金是一次性提取
  • D.业主应在入住后交存住宅专项维修资金
  • E.住宅专项维修资金的使用权在物业服务企业

参考答案ACD

解析B项，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有；E项，住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
79.
下列房地产中，属于依法不得转让的有（　）。
  • A.在司法机关依法裁定查封期间的
  • B.依法收回土地使用权的
  • C.经共有人书面同意的
  • D.权属有争议的
  • E.未依法登记领取权属证书的

参考答案ABDE

解析依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：①达不到法定条件的房地产不得转让；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
80.
我国的房屋权属登记包括（　）等。
  • A.总登记
  • B.转移登记
  • C.备案登记
  • D.他项权利登记
  • E.注销登记

参考答案ABDE

解析房屋权属登记分为以下几种：①总登记；②初始登记；③转移登记；④变更登记；⑤他项权利登记；⑥注销登记。