2020年10月高等教育自学考试《00169房地产法》试题

00169房地产法 / 历年真题　共 46 题　更新于 2026-09-28

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

不动产主要指（　）。

A.土地及土地上的定着物
B.独立于土地的客体
C.土地上的建筑物
D.森林、山岭、草原等自然资源

参考答案A

解析不动产主要指土地及土地上的定着物，故本题答案为A项。

下列不属于相邻关系的是（　）。

A.某学校为了学生出行的安全，与附近商家协议每天早上9点钟之前商家不得将小汽车开过学校门口
B.范田为了赚取广告费用，给自家房子的外墙搭建了一个巨型广告牌，挡住了邻居陈星的采光
C.毛小私下开设一个新的排污口，将生活废水直接排放至邻居家的外墙，造成邻居家外墙进水
D.光某购买了一套商品房，在装修自家房子的时候不小心将天花板打穿，给楼上住户造成了严重的损失

参考答案A

解析相邻关系是指两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。
故本题答案为A项。

根据《土地管理法》，农村村民取得宅基地使用权，需要经乡（镇）人民政府审核和某一机关的批准，该机关为（　）。

A.乡级人大
B.县级人民政府
C.县级人大
D.省级人民政府

参考答案B

解析根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。
故本题答案为B项。

根据《物权法》，申请人自申请异议登记之日起一定期限内不起诉，将导致异议登记失效的法律后果，该期限为（　）。

A.5日
B.10日
C.15日
D.30日

参考答案C

解析《物权法》第19条第2款规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
故本题答案为C项。

土地二级市场不包括（　）。

A.建设用地使用权转让
B.建设用地使用权出租
C.建设用地使用权划拨
D.建设用地使用权抵押

参考答案C

解析二级市场主要是建设用地使用权转让、出租和抵押，故本题答案为C项。

下列不属于集体土地征收条件的是（　）。

A.出于公共利益的需要
B.进行足额补偿、妥善安置
C.征收需要履行法定的程序
D.被征收的单位和个人的同意

参考答案D

解析集体土地征收条件包括：
（1）出于公共利益的需要；
（2）进行足额补偿、妥善安置；
（3）征收需要履行法定的程序。
故本题答案为D项。

国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，被称为（　）。

A.拍卖
B.协议出让
C.招标
D.划拨

参考答案B

解析考查协议出让的概念。《协议出让国有土地使用权规定》第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
故本题答案为B项。

房地产开发企业是指依法设立从事房地产开发和经营的（　）。

A.机关法人
B.事业单位法人
C.社会团体法人
D.企业法人

参考答案D

解析房地产开发企业是指依法设立从事房地产开发和经营的企业法人。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
故本题答案为D项。

房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，称为（　）。

A.商品房现售
B.商品房预售
C.商品房预定
D.商品房订购

参考答案B

解析商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
故本题答案为B项。

10.

下列属于国有土地上的建设用地使用权特征的是（　）。

A.建设用地使用权是用益物权的一种
B.建设用地使用权是担保物权的一种
C.建设用地使用权是自物权的一种
D.国有建设用地使用权是存在于农村集体所有的土地上的权利

参考答案A

解析国有土地上的建设用地使用权的特征包括：
（1）国有建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的权利；
（2）国有建设用地使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利；
（3）建设用地使用权是用益物权的一种。
故本题答案为A项。

11.

下列不属于建设用地使用权消灭原因的是（　）。

A.有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期
B.土地闲置1年
C.土地灭失
D.单位撤销，停止使用原划拨的国有土地

参考答案B

解析建设用地使用权消灭原因包括：
（1）有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期或申请续期未获批准；
（2）建设用地使用权被依法收回，D项属于此原因中的一种情形；
（3）作为建设用地使用权载体的土地灭失。
故本题答案为B项。

12.

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，政府对被征收人给予的补偿不包括（　）。

A.被征收房屋价值的补偿
B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
D.征收房屋期间的生活费补偿

参考答案D

解析作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
故本题答案为D项。

13.

根据《城市房地产管理法》，房地产开发必须严格执行城市规划，按照（　）。

A.经济效益、环境效益、政治效益相统一的原则
B.社会效益、生态效益、经济效益相统一的原则
C.社会效益、环境效益、政治效益相统一的原则
D.经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则

参考答案D

解析《城市房地产管理法》第25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”
故本题答案为D项。

14.

设立房地产开发企业应具备的条件，下列说法正确的是（　）。

A.注册资本100万元以上
B.注册资本200万元以上
C.有3名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
D.有1名以上持有资格证书的专职会计人员

参考答案A

解析按《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业注册资本100万元以上，A正确，B项错。有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有2名以上持有资格证书的专职会计人员。CD项错。
故本题答案为A项。

15.

目前我国的《建设工程施工合同（示范文本）》主要由三部分组成，不包括（　）。

A.协议书
B.通用条款
C.专用条款
D.图纸

参考答案D

解析我国的《建设工程施工合同（示范文本）》借鉴了国际上广泛使用的FIDIC土木工程施工合同条款，由原建设部、国家工商行政管理局于1999年12月24日联合发布，主要由《协议书》、《通用条款》、《专用条款》三部分组成，并附有三个附件，即《承包人承揽工程项目一览表》、《发包人供应材料设备一览表》、《工程质量保修书》。
故本题答案为D项。

16.

下列关于房地产交易的特征，说法不正确的是（　）。

A.房地产交易是平等主体间的法律关系
B.房地产交易中心的房地产转让和抵押交易的完成，只要求当事人签订合同即可
C.房地产交易行为受到政府的管制
D.房地产交易行为受到政府的调控

参考答案B

解析房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。
故本题答案为B项。

17.

关于商品房预售应当符合的条件，下列说法错误的是（　）。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证
C.持有施工许可证
D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

参考答案D

解析按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
故本题答案为D项。

18.

关于商品房现售的条件，下列表述错误的是（　）。

A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件
C.30日内进行竣工验收
D.拆迁安置已经落实

参考答案C

解析已通过竣工验收，故本题答案为C项。

19.

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法（　）。

A.提起民事诉讼
B.提起行政诉讼
C.申请仲裁
D.申请国家赔偿

参考答案B

解析根据《条例》第14条，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
故本题答案为B项。

20.

下列关于项目公司开发房地产的优势，表述错误的是（　）。

A.项目公司开发房地产与我国现行的土地出让制度密切相关
B.项目公司为投资者提供了管理、融资，并且降低了投资者自身的风险
C.项目公司开发房地产能满足地方政府在众多方面的需要
D.为房地产开发企业在必要时进入项目开发提供了便利

参考答案D

解析项目公司开发房地产的优势包括以下三方面：
①项目公司开发房地产与我国现行的土地出让制度密切相关；
②项目公司为投资者提供了管理、融资，并且降低了投资者自身的风险；
③项目公司开发房地产能满足地方政府在众多方面的需要。
故本题答案为D项。

21.

下列不属于建筑物共有部分的是（　）。

A.建筑物的承重墙
B.电梯
C.户主的阳台
D.走廊

参考答案C

解析共有部分包括三种情形：
①专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造，以及外墙、电梯、走廊等；
②不属于专有部分的建筑物附属物，如供应建筑物的自来水、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分；
③不属于专有部分的建筑物的从物，如独立的锅炉房、会所、游泳池、贮水池等，依约定成为共有部分。
故本题答案为C项。

22.

幸福小区的业主们想要开展某项活动，以下应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意的是（　）。

A.制定和修改管理规约
B.选聘物业服务企业
C.筹集和使用专项维修资金
D.选举业主委员会

参考答案C

解析依据《物业管理条例》第11、12条，业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积⅔以上的业主并且占总人数⅔以上的业主同意：
①筹集和使用专项维修资金；
②改建、重建建筑物及其附属设施。
故本题答案为C项。

23.

某小区因物业费上调的问题一直未能解决，决定在3月16日召开业主大会，最晚发出开会通知的时间是（　）。

A.1月16日
B.2月1日
C.2月16日
D.3月1日

参考答案D

解析召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
故本题答案为D项。

24.

根据《物业管理条例》第56条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人若不履行维修养护义务，经某一主体同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担，该主体是（　）。

A.业主委员会
B.业主大会
C.责任人
D.过半数业主

参考答案B

解析根据《物业管理条例》第56条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人若不履行维修养护义务，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
故本题答案为B项。

25.

甲是大田村村民，甲通过家庭联产承包的方式获得了大田村三亩果园的土地承包经营权，通过拍卖的方式获得了六亩国有荒地的土地承包经营权，为购买种苗到某农商银行办理抵押贷款，下列可以用于抵押的财产是（　）。

A.用于种植水果的三亩果园
B.甲自家的宅基地
C.甲租用的村集体所有的水果加工厂
D.六亩荒地的土地承包经营权

参考答案D

解析《物权法》规定：债务人或第三人只能以通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地的承包经营权进行抵押。
故本题答案为D项。

26.

周某于2017年购买的经济适用住房，在未取得完全产权前，该经济适用住房可以（　）。

A.由政府回购
B.出租给低保户张某
C.闲置
D.出售给出价比政府高的刘某

参考答案A

解析在取得完全产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
故本题答案为A项。

27.

下列关于廉租住房保障说法不正确的是（　）。

A.由公共财政出资建设
B.建筑面积控制在70平方米之内
C.免征行政事业性收费
D.实行货币补贴和实物配租等相结合

参考答案B

解析廉租住房由公共财政出资建设，建筑面积控制在50平方米以内。
故本题答案为B项。

28.

职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（　）。

A.5％
B.10％
C.20％
D.25％

参考答案A

解析职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。
故本题答案为A项。

29.

根据房地产居间活动的不同领域，可以将房地产居间分为（　）。

A.房地产买卖居间、房屋租赁居间和房地产抵押居间
B.房地产买卖居间、房地产抵押居间、房地产投资居间和房地产代理居间
C.房地产买卖居间、房屋租赁居间、房地产抵押居间和房地产投资居间
D.房地产买卖居间、房屋租赁居间、房地产抵押居间和房地产代理居间

参考答案C

解析根据房地产居间活动的不同领域，可以将房地产居间分为房地产买卖居间、房屋租赁居间、房地产抵押居间和房地产投资居间等。
故本题答案为C项。

30.

根据《城市房地产管理法》的规定，下列不属于房地产中介服务机构的是（　）。

A.房地产咨询机构
B.房地产代销机构
C.房地产价格评估机构
D.房地产经纪机构

参考答案B

解析《城市房地产管理法》第57条规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
故本题答案为B项。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

31.

下列关于土地征收和征用的表述中，正确的有（　）。

A.公共利益不是土地征收的必要条件
B.土地征收是紧急状态下的特别措施
C.土地征收的实质是国家强行收买集体土地的所有权
D.省政府是征地组织实施的主体
E.政府必须通过法定程序进行土地征收

参考答案CE

解析土地征收的实质是国家强行收买集体土地的所有权，意味着土地所有权的改变。
集体土地征收作为集体所有权的一种剥夺，在实质上和程序上都有严格的条件，其中包括法定的程序。
故本题答案为CE项。

32.

按《土地管理法》的规定，下列属于建设用地的有（　）。

A.城乡住宅和公共设施用地
B.工矿用地
C.交通水利设施用地
D.旅游用地
E.军事设施用地

参考答案ABCDE

解析《土地管理法》第4条按土地用途，将土地分为三类：
（1）农用地，即直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
（2）建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
（3）未利用地。
故本题答案为ABCDE项。

33.

关于房地产开发企业的资质条件，下列符合法律规定的有（　）。

A.一级资质房地产开发企业的注册资本不得低于5000万元
B.三级资质房地产开发企业的注册资本不得低于2000万元
C.一级资质房地产开发企业从事房地产开发经营时间不得低于5年
D.二级资质房地产开发企业从事房地产开发经营时间不得低于3年
E.二级资质房地产开发企业近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万平方米

参考答案ACD

解析
（1）三级资质房地产开发企业的注册资本不得低于800万元；
（2）二级资质房地产开发企业近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万平方米。
故本题答案为ACD项。

34.

下列关于业主委员会职责的表述中，正确的有（　）。

A.召集业主大会会议
B.制定和修改管理规约
C.监督管理规约的实施
D.及时了解业主、物业使用人意见和建议
E.选聘和解聘物业服务企业

参考答案ACD

解析BE为业主大会的职责，故本题答案为ACD项。

35.

下列属于房地产中介服务主要特点的有（　）。

A.房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展
B.房地产中介人员可以以个人名义承接房地产中介业务或收取费用
C.房地产中介服务是一种委托服务
D.房地产中介服务是一种无偿服务
E.房地产中介服务是一种有偿服务

参考答案ACE

解析房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用；
房地产中介服务是一种有偿服务。
故本题答案为ACE项。

三、名词解释题

本大题共5题每小题6分，共30分。

36.

属地登记

参考答案详见解析

解析是指不动产应当由不动产所在地的登记机构办理。

37.

狭义的房地产开发

参考答案详见解析

解析是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

38.

建筑物区分所有权

参考答案详见解析

解析是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。

39.

住房保障制度

参考答案详见解析

解析是指一国政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障其居民基本居住水平的一种制度。

40.

房地产代理

参考答案详见解析

解析是指房地产经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。

四、简答题

本大题共4题每小题5分，共20分。

41.

简述我国不动产登记的范围。

参考答案详见解析

解析
（1）土地权利登记、矿权登记与房屋权利登记；
（2）林权登记、草原所有权与使用权登记；
（3）水面滩涂养殖所有权登记与滩涂登记；
（4）耕地承包经营权登记。

42.

简述国有土地上房屋征收补偿制度中征收决定的前置条件和程序。

参考答案详见解析

解析
（1）计划和规划的要求；
（2）征收补偿方案的确定；
（3）社会稳定风险评估；
（4）征收补偿费用的足额到位。

43.

简述住房公积金的提取条件。

参考答案详见解析

解析根据《住房公积金管理条例》第24条，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（2）离休、退休的；
（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（4）出境定居的；
（5）偿还购房贷款本息的；
（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

44.

简述房地产经纪服务收费管理的要求。

参考答案详见解析

解析
（1）房地产经纪服务实行明码标价制度；
（2）房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项、或者服务未达到房地产经纪服务合同的约定标准的，不得收取佣金；
（3）两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费；
（4）房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

五、论述题

本大题共1题每小题5分，共5分。

45.

试述建设用地使用权的划拨范围。

参考答案详见解析

解析对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权：
（1）国家机关用地和军事用地。包括党政机关和人民团体用地、军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地。包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。明确列举出来的有：监狱、劳教所、戒毒所、看守所等。

六、案例分析题

本大题共1题每小题5分，共5分。

46.

钟某在甲市有一套价值200万元的别墅用于自住，2018年8月1日，由于急需资金，钟某向唐某借款100万元，借期1年，为保证到期还本付息，钟某将别墅抵押给唐某，双方签订了抵押合同并办理抵押登记。2018年9月1日，钟某将甲市别墅以180万元价格出售给李某并签订了房屋买卖合同，李某于当天付清了房款，双方约定：钟某于2018年10月1日交付房屋并办理过户登记。同年11月25日，钟某向胡某借款100万元，并将自己位于乙市价值180万元的某乡镇企业的一块空地抵押给胡某，双方11月27日签订了抵押合同，但未办理抵押登记。2019年1月10日钟某以乙市乡镇企业的厂房作为抵押向银行借款150万元，借期1年，双方签订了抵押合同并办理抵押登记，2019年2月1日钟某在乙市乡镇企业的空地上新建了一个小型的车库用于停放车辆。
问题：
（1）钟某是否可以将已抵押的别墅出售给李某？并说明理由；
（2）2018年10月1日，李某取得A市别墅所有权应履行何种程序？
（3）胡某是乙市乡镇企业的抵押权人吗？为什么？
（4）若2020年1月10日钟某对银行的债务到期不能偿还，银行是否可以就乡镇企业的厂房及新建的车库变卖所得的所有价款优先受偿？为什么？

参考答案详见解析

解析
（1）可以。根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。本案中，钟某与唐某没有就抵押的别墅另行约定，因而，钟某可以将已抵押的别墅出售给李某；
（2）2018年10月1日，钟某应当及时通知唐某，并与李某共同到别墅所在地的房屋登记管理部门办理房屋产权过户手续。根据相关法律规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。买卖双方共同到房屋所在地的房屋登记管理部门办理登记手续；
（3）不是。根据相关法律规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。该案中，钟某以位于乙市的某乡镇企业的空地作为抵押，抵押权不成立；
（4）不可以。根据相关法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。