2022年10月高等教育自学考试《00169房地产法》试题

00169房地产法 / 历年真题　共 46 题　更新于 2026-09-28

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

城市市区的土地属于（　）。

A.集体所有
B.单位所有
C.个人所有
D.国家所有

参考答案D

解析根据《宪法》及其他相关法律的规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农村集体经济组织所有。个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土地的用益物权，其中与房地产密切相关的是建设用地使用权。
故本题答案为D项。

下列选项中，属于民事性质房地产关系的是（　）。

A.土地管理关系
B.国有土地上房屋征收补偿关系
C.房地产物权关系
D.房地产税收关系

参考答案C

解析平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调整，主要包括：
（1）房地产物权关系；
（2）建设用地使用权出让合同关系；
（3）建设用地使用权转让关系；
（4）建设工程施工合同关系，建设工程监理合同关系；
（5）房地产交易中的合同关系；
（6）房地产中介委托合同关系；
（7）物业管理服务合同法律关系；
（8）房地产融资中的合同关系；等等。
故本题答案为C项。

法律、法规对处理相邻关系没有规定的，可以按照（　）。

A.当地习惯
B.国际惯例
C.行政规范性文件
D.当地政策

参考答案A

解析《物权法》第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
故本题答案为A项。

不动产登记费的收取方式是（　）。

A.按件收取
B.按不动产的价值收取
C.按不动产的地段收取
D.按不动产的楼层收取

参考答案A

解析依《物权法》第22条的规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或价款的比例收取。
故本题答案为A项。

征地补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿，其中土地补偿应发放给（　）。

A.被征地的农户
B.被征地的农民个人
C.被征地的集体经济组织
D.被征地的承包人

参考答案C

解析征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿。其中土地补偿发放给被征地的集体经济组织，由该集体经济组织决定补偿费的使用和分配；地上附着物和青苗的补偿费直接发给农户。
故本题答案为C项。

土地储备机构的性质是（　）。

A.事业单位
B.行政机关
C.企业法人
D.社会团体

参考答案A

解析市、县人民政府一般都设立专门的土地储备机构来实施土地储备。依《土地储备管理办法》第3条的规定，“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位”。
故本题答案为A项。

房地产开发企业应当在领取营业执照后的一定期限到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案，该期限是（　）。

A.1个月内
B.2个月内
C.3个月内
D.6个月内

参考答案A

解析房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
故本题答案为A项。

人民法院裁定准予执行市、县人民政府作出的房屋征收决定的，该征收决定的执行主体一般是（　）。

A.作出房屋征收决定的市、县人民政府
B.作出房屋征收决定的市、县人民政府房地产管理部门
C.房屋所在地的公安机关
D.房屋所在地的基层人民政府街道办事处

参考答案A

解析通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条的内容规定，我们知道目前在我国只有国家机关才有征收土地的权利，也就是说国家机关才是征收土地的主体。
故本题答案为A项。

组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作的主体是（　）。

A.人民政府确定的房屋征收部门
B.拆迁单位
C.人民政府
D.建设单位

参考答案A

10.

下列用地中，可以采用划拨方式取得国有土地使用权的是（　）。

A.商品房建设用地
B.服务业建设用地
C.外商投资项目用地
D.公益事业用地

参考答案D

解析根据《城市房地产管理法》第24条，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
故本题答案为D项。

11.

二级资质的房地产开发企业可以承担规定建筑面积以下的开发建设项目，该规定建筑面积为（　）。

A.10万平方米
B.15万平方米
C.25万平方米
D.30万平方米

参考答案C

解析《房地产开发企业资质管理规定》明确规定了各级资质房地产开发企业的业务范围。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承担房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
故本题答案为C项。

12.

关于建设工程施工合同垫资施工纠纷的处理，下列说法不正确的是（　）。

A.当事人对垫资有约定，承包人请求按照约定返还垫资的，应予支持
B.当事人对垫资利息没有约定的，按同期同类贷款利率计算利息
C.当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理
D.当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持

参考答案B

解析对于发包人要求承包人垫资施工的项目，对于垫资施工部分的工程价款结算，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》提出了处理意见：
（1）当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外；
（2）当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理；
（3）当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
故本题答案为B项。

13.

建设工程承包人的优先受偿权是一种（　）。

A.法定优先受偿权
B.约定优先受偿权
C.推定优先受偿权
D.拟定优先受偿权

参考答案A

解析建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。
故本题答案为A项。

14.

建设工程招投标实施程序依次是（　）。

A.签订合同和备案—招标一投标一开标、评标和定标
B.招标一投标—开标、评标和定标—签订合同和备案
C.投标—招标—开标、评标和定标一签订合同和备案
D.招标—投标—签订合同和备案一开标、评标和定标

参考答案B

解析建设工程招投标实施程序依次是：
（1）招标；
（2）投标；
（3）开标、评标和定标；
（4）签订合同和备案。
故本题答案为B项。

15.

下列属于非受限房地产交易的是（　）。

A.划拨土地使用权的交易
B.保障性住房的交易
C.商品房的交易
D.划拨土地上房产的交易

参考答案C

解析按交易客体的受限程度不同，可分为受限交易和非受限交易。受限交易包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易等，非受限交易指商品房交易等。
故本题答案为C项。

16.

根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房开发企业应当自预售合同签约之日起，在规定时间内向主管部门办理商品房预售合同登记备案手续，该时间是（　）。

A.10日
B.20日
C.30日
D.60日

参考答案C

解析《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。《城市商品房预售管理办法》第10条也规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
故本题答案为C项。

17.

甲将其一套住房出租给乙，乙在未征得甲同意的情况下将该住房转租给丙，甲知道乙转租，但在6个月内未提出异议，则下列表述正确的是（　）。

A.甲有权解除与乙的房屋租赁合同
B.房屋转租合同无效
C.甲无权解除与乙的房屋租赁合同
D.房屋转租合同效力待定

参考答案C

解析《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，因甲知道非法转租后6个月没有表示异议，甲因乙非法转租而享有的法定解除权已经消灭。
故本题答案为C项。

18.

除法律另有规定或者当事人另有约定以外，在房屋交付使用后，承担房屋毁损、灭失风险的主体为（　）。

A.房屋出卖人
B.房屋买受人
C.房屋承租人
D.房屋实际使用人

参考答案B

解析房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
故本题答案为B项。

19.

房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是（　）。

A.房地产代理
B.房地产居间
C.房地产行纪
D.房地产咨询

参考答案B

解析房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
故本题答案为B项。

20.

下列不属于全体业主共有的是（　）。

A.建筑区划内的城镇公共道路
B.建筑区划内的物业服务用房
C.建筑区划内建筑物的公共通道
D.建筑区划内的公共照明设施

参考答案A

解析建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。
故本题答案为A项。

21.

业主交存的住宅专项维修资金的所有权属于（　）。

A.业主委员会
B.物业服务企业
C.开发商
D.业主

参考答案D

解析业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
故本题答案为D项。

22.

代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的一般是（　）。

A.业主代表
B.业主委员会
C.物业所在地房地产主管部门
D.业主委员会主任

参考答案B

解析《物业管理条例》第15条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
故本题答案为B项。

23.

下列关于业主大会会议形式的表述，正确的是（　）。

A.可以是集体讨论形式，也可以是口头征求意见形式
B.可以是书面征求意见形式，也可以是口头征求意见形式
C.可以是口头征求意见以外的任何形式
D.可以是集体讨论形式，也可以是书面征求意见形式

参考答案D

解析业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积只过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
故本题答案为D项。

24.

下列属于公共租赁住房特征的是（　）。

A.只面向农村中等偏下收入家庭
B.租赁关系不稳定，租金明显低于市场租金
C.由公共财政投资或企业和其他机构投资建设
D.从户型看，公共租赁住房只能是宿舍型住房

参考答案C

解析公共租赁住房，一些地区政府设立专门的公司建设公共租赁住房，一些地区由政府直接投资建设公共租赁住房，还有一些地区试点由政府以外的其他机构投资建设公共租赁住房。
故本题答案为C项。

25.

下列房地产中可以设定抵押的是（　）。

A.土地所有权
B.以出让方式取得的建设用地使用权
C.公立医院的住院部大楼
D.依法被查封的房地产

参考答案B

解析《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
故本题答案为B项。

26.

房地产开发贷款以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设立抵押权，且抵押率不得超过（　）。

A.20％
B.30％
C.40％
D.50％

参考答案D

解析房地产开发贷款担保要合法、有效、足值，并符合贷款银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50％o对以土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。
故本题答案为D项。

27.

个人住房抵押贷款保险的第一受益人是（　）。

A.借款人
B.贷款人
C.房地产开发公司
D.保险人

参考答案B

解析根据《城市房地产抵押管理办法》第23条，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。第29条规定，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
故本题答案为B项。

28.

下列关于经济适用住房的说法，正确的是（　）。

A.经济适用住房的建设用地主要采用公开出让的方式供给
B.经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费
C.城市低收入住房困难家庭购买经济适用房后，即取得该房的完全产权
D.不具有当地城镇户口的家庭也可以申请经济适用住房

参考答案B

解析经济适用住房政策优惠主要体现在土地供应和建设过程中各项税费的优惠上。具体地说：
（1）经济适用住房的建设用地主要采取行政划拨的方式供给；
（2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，并执行国家规定的各项税收优惠政策。
故本题答案为B项。

29.

下列不属于住房公积金管理中心职责的是（　）。

A.审批住房公积金的提取、使用
B.负责住房公积金的核算
C.直接办理住房公积金贷款
D.负责住房公积金的保值和归还

参考答案C

解析住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，履行下列职责：
（1）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；
（2）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；
（3）负责住房公积金的核算；
（4）审批住房公积金的提取、使用；
（5）负责住房公积金的保值和归还；
（6）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；
（7）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。住房公积金管理中心应当委托受托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续，并与受委托银行签订委托合同。
故本题答案为C项。

30.

房地产事业性收费主要是（　）。

A.房地产价格评估费
B.房地产交易手续费
C.房屋登记费
D.土地闲置费

参考答案A

解析房地产事业性收费是房屋估价收费，又称房地产价格评估费，是房地产价格评估机构接受委托进行房地产价格评估而向产权人或委托人收取的费用。
故本题答案为A项。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

31.

不动产物权变动的登记生效主义存在例外，下列属于例外情形的有（　）。

A.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
B.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力
C.因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力
D.因人民法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力
E.房屋所有权自房屋买卖合同生效时转移

参考答案ABCD

解析不动产物权变动的登记生效主义存在以下例外：
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（《物权法》第9条第2款）；
（2）非依法律行为而发生的不动产物权变动，主要包括：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力（《物权法》第28条）；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（《物权法》第29条）；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（《物权法》第30条）；
（3）对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。
故本题答案为ABCD项。

32.

下列选项中，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的有（　）。

A.为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的
B.因单位撇销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
C.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期的
D.为公共利益需要使用土地的
E.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

参考答案ABCDE

解析《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前两项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。第37条规定，闲置土地2年以上的，国家收回土地使用者的土地使用权。
故本题答案为ABCDE项。

33.

按照相关法律规定，商品房销售广告（　）。

A.不得含有风水等封建迷信内容
B.不得含有房屋升值的承诺
C.对房屋价格有表示的，应明示价格的有效期限
D.不得出现融资的内容
E.不得含有为入住者办理户口的承诺

参考答案ABCDE

解析商品房销售广告还应符合以下规定：
（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；
（2）涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；
（3）对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；
（4）项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当，表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；
（5）涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；
（6）涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；
（7）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
（8）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；
（9）广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；
（10）法律法规规定的其他内容。
故本题答案为ABCDE项。

34.

抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求（　）。

A.抵押人恢复抵押财产的价值
B.抵押人提供与减少的抵押财产价值相应的担保
C.取得抵押财产的所有权
D.债务人无条件提前清偿债务
E.抵押人重新提供抵押财产

参考答案AB

解析房地产抵押权是不转移房地产占有的担保物权。因此，抵押人在设定抵押权后仍继续对该房地产具有占有、使用、收益的权利，这样就实现了物尽其用的价值。但是，抵押人虽继续占有抵押物，但却对抵押物有保管的义务。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止该行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值、或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”
故本题答案为AB项。

35.

下列关于商品房包销的表述，正确的有（　）。

A.以房屋状况为标准，包销可分为现房包销和期房包销
B.商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入
C.包销期内包销商以开发商名义销售商品房
D.如果商品房低于基价售出，其不足基价部分，由开发商向包销商补偿
E.包销期限届满，一般由包销商按照包销基价购入全部未售出的商品房

参考答案ABCE

解析如果商品房低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿。
故本题答案为ABCE项。

三、名词解释题

本大题共5题每小题6分，共30分。

36.

不动产异议登记

参考答案详见解析

解析是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。

37.

土地使用权的协议出让

参考答案详见解析

解析是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

38.

房地产开发项目公司

参考答案详见解析

解析是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向市场监督管理机关办理注销经营范围的手续。

39.

物业服务企业

参考答案详见解析

解析是指依法设立的接受委托从事物业管理服务的企业法人，其应当具有独立的法人资格，以自己的名义独立从事物业管理服务业务。

40.

契税

参考答案详见解析

解析是指在土地、房屋的权属发生转移时，按房地产价的一定比例向承受产权的单位和个人征收的一种税。

四、简答题

本大题共4题每小题5分，共20分。

41.

简述宅基地使用权的特征。

参考答案详见解析

解析
（1）权利人只能是本农村集体的成员；
（2）只能用于建造个人住宅及其附属设施；
（3）实行“一户一宅”；
（4）具有福利性；
（5）除转让给符合条件的本农村集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地；
（6）除法律另有规定外，宅基地不得抵押。

42.

简述商品房预售的条件。

参考答案详见解析

解析
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）取得商品房预售许可证明。

43.

简述业主大会的职责。

参考答案详见解析

解析
（1）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（2）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（3）选聘和解聘物业服务企业；
（4）筹集和使用专项维修资金；
（5）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（6）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

44.

简述房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前应向委托人书面告知的事项。

参考答案详见解析

解析
（1）是否与委托房屋有利害关系；
（2）应当由委托人协助的事宜、提供的材料；
（3）委托房屋的市场参考价格；
（4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（5）房屋交易涉及的税费；
（6）经纪服务的内容及完成标准、收费标准和支付时间以及其他需要告知的事项。

五、论述题

本大题共1题每小题5分，共5分。

45.

试述建设工程监理各主体之间的法律关系。

参考答案详见解析

解析
（1）建设工程监理主体主要包括建设单位、监理单位与被监理单位；
（2）建设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。委托人是建设单位，受托人是监理单位。建设单位与监理单位之间应当签订书面工程建设监理合同，明确双方的权利和义务。监理单位依照工程建设监理合同的规定履行监理义务，建设单位支付报酬；
（3）监理单位与被监理单位之间是监理与被监理的关系。监理单位在建设单位的委托授权范围内，依照国家强制性规定、建设单位和被监理单位签订的工程建设合同，代表建设单位对工程建设实施进行监督管理。被监理单位按照国家强制性规定以及与建设单位签订的工程建设合同的规定接受监理；
（4）建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。实施监理前，建设单位应该将委托的监理单位、监理的内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限，书面通知被监理单位。建设单位委托监理单位代表其对被监理单位的工程建设进行监督管理，被监理单位接受监理单位的监督管理是全面履行工程建设承包合同义务的表现。

六、案例分析题

本大题共1题每小题5分，共5分。

46.

2017年6月18日，甲公司因生产经管需要向乙银行贷款，双方签订了借款合同与抵押合同，约定甲公司向乙银行贷款1800万元，贷款期限为3年，甲公司以其名下A地块国有土地使用权、A地块上的B厂房作抵押。2017年6月20日，乙银行依约定将1800万元转账给了甲公司，但乙银行和甲公司只办理了A地块国有土地使用权的抵押登记手续。2019年8月，甲公司依合法程序在A地块上新建一栋办公楼。2020年5月，甲公司A地块上的B厂房因火灾被焚毁，保险公司赔付给甲公司500万元保险金。2020年7月，甲公司未能向乙银行偿还到期贷款，乙银行将甲公司起诉至法院。
问题：
（1）乙银行是否享有甲公司A地块上的B厂房的抵押权？为什么？
（2）乙银行是否有权就甲公司取得的500万元保险金优先受偿？为什么？
（3）如法院拍卖A地块国有土地使用权以实现乙银行的抵押权，是否应一并拍卖甲公司A地块上新建的办公楼？为什么？
（4）如对甲公司A地块上新建的办公楼进行拍卖，乙银行是否有权就拍卖该办公楼所得价款优先受偿？为什么？

参考答案详见解析

解析
（1）乙银行享有甲公司A地块上的B厂房的抵押权。按照法律规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。虽然甲公司与乙银行未对A地块上的B厂房办理抵押登记，但由于对A地块国有土地使用权办理了抵押登记，因此，A地块上的B厂房也应视为一并抵押；
（2）乙银行有权就甲公司取得的500万元保险金优先受偿。按照法律规定，在抵押期间，抵押物毁损、灭失，抵押权人可以就获得的保险金优先受偿。该500万元是甲公司因作为抵押物的A地块上的B厂房被火灾焚毁而获得的保险金，乙银行作为抵押权人有权就该保险金优先受偿；
（3）A地块上新建的该办公楼应一并拍卖。按照法律规定，建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分；
（4）如对A地块上新建的该办公楼进行拍卖，乙银行无权就拍卖该办公楼所得价款优先受偿。按照法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，处分该新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。