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2026年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》模拟试卷二

房地产经纪综合能力 / 模拟试卷　共 100 题　更新于 2026-09-28

一、单项选择题

本类题共80小题，每小题1分，共80分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。错选、不选均不得分。

1.
王某今年出租了自己拥有的房屋，则其适用的应纳增值税的税款公式是（　）。
  • A.应纳税款＝含税销售额×5％
  • B.应纳税款＝含税销售额×1.5％
  • C.应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）
  • D.应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×1.5％

参考答案D

解析增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，个人出租住房，应按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额。即应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×1.5％。
2.
邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主（　）。
  • A.应向有关管理部门追讨损失
  • B.应向邓先生追讨损失
  • C.应向承建者追讨损失
  • D.自己承担损失

参考答案C

解析承租人的义务有：
①交付租金。承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。
②合理使用、善意保管房屋。经出租人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物。
③租赁关系终止时归还房屋。本题中，业主应向承建者追讨损失。
3.
房屋所有权人张某与承租人王某签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋的租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为（　）。
  • A.有效
  • B.无效
  • C.效力待定
  • D.20年

参考答案D

解析房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年，租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。
4.
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同经营人要求继承原租赁关系的，出租人（　）。
  • A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
  • B.可以收回房屋出租给其他人
  • C.可以要求增加租金
  • D.应当继续履行原租赁合同

参考答案D

解析承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。
5.
承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（　）。
  • A.已离异的前妻
  • B.在异国定居的女儿
  • C.居住在邻近城市的养子
  • D.现共同居住的儿子

参考答案D

解析承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。
6.
房屋租赁合同期限不得超过（　）年。
  • A.3
  • B.5
  • C.10
  • D.20

参考答案D

解析《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
7.
关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（　）。
  • A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
  • B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
  • C.备案时只需要提供承租人的身份证件
  • D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况

参考答案B

解析A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：
①房屋租赁合同；
②房屋租赁当事人身份证明；
③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
8.
如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由（　）承担。
  • A.出租人
  • B.承租人
  • C.出租人和承租人共同
  • D.房屋的建设单位

参考答案A

解析出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
9.
下列属于房屋租赁合同自然终止的是（　）。
  • A.无正当理由，拖欠房租6个月以上的
  • B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
  • C.将承租的房屋擅自转让的
  • D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

参考答案D

解析A项，承租人累计6个月以上拖欠租金的，出租人有权单方解除租赁合同，属人为终止。
B项，无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房，属人为终止。
C项，将承租的房屋擅自转让的，出租人可单方解除合同，属人为终止。
10.
下列关于房屋租赁合同承租人权利义务的表述中，不正确的是（　）。
  • A.承租人确有必要更改原有设施的，应征得出租人书面同意
  • B.承租人确有必要更改原有设施的，应按照物业管理规定实施
  • C.房屋维修责任一般由出租人承担
  • D.租赁期满承租人在返还房屋时需要将房屋恢复原状

参考答案D

解析AB两项，经出租人同意，承租人可以对房屋进行改善或者增设他物。
C项，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
D项，租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。这表明租赁期满承租人在返还房屋时可以不将房屋恢复原状。
11.
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（　）个月内未提出异议，出租人与承租人之间的《租赁合同》依然有效。
  • A.6
  • B.7
  • C.8
  • D.9

参考答案A

解析承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
12.
公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（　）日内报相关部门备案。
  • A.7
  • B.10
  • C.15
  • D.30

参考答案D

解析合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。
13.
所在城市市区的城市维护建设税按（　）征税。
  • A.7％
  • B.5％
  • C.3％
  • D.1％

参考答案A

解析城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：
①城市市区的按税率7％征税；
②在县城、建制镇、工矿区的按税率5％征税；
③其他按税率1％征税。
14.
《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行（　）制度。
  • A.办事公开
  • B.登记备案
  • C.信用公示
  • D.备案公示

参考答案B

解析房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。
15.
下列关于房屋转租的说法中，错误的是（　）。
  • A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
  • B.第三人对租赁房屋造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
  • C.房屋转租必须签订转租协议，并办理登记备案手续
  • D.除出租人与转租双方协商另有约定外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

参考答案B

解析承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
16.
关于房屋转租，不正确的表述是（　）。
  • A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
  • B.第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
  • C.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
  • D.除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

参考答案B

解析AC两项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
B项，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。
17.
出租的房屋有权属争议的，则（　）。
  • A.承租人可单方面解除合同
  • B.承租人与出租人协商解除合同
  • C.少支付租金
  • D.出租人可单方面解除合同

参考答案A

解析根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：
①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；
②不定期租赁；
③租赁物危及承租人的安全或者健康的；
④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
⑤租赁房屋权属有争议的；
⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；
⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
18.
下列关于租赁用途的表述，错误的是（　）。
  • A.承租人应当按照租赁合同规定的用途和使用要求使用房屋
  • B.承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求
  • C.确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同
  • D.承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同

参考答案C

解析租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。
19.
公共租赁住房的供应对象不包括（　）。
  • A.城镇中等偏下收入住房困难家庭
  • B.城镇无房职工
  • C.新就业无房职工
  • D.在城镇稳定就业的外来务工人员

参考答案B

解析公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
20.
下列情形中，不会导致租赁合同无效的是（　）。
  • A.出租房屋为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑
  • B.出租房屋为未取得建设工程规划许可证的房屋
  • C.约定的租赁期限未超过用于出租的临时建筑的使用期限
  • D.出租房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋

参考答案C

解析房屋租赁合同无效的认定具体如下：
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
②出租人就未经批准或者未按照批注内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
21.
根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（　）。
  • A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
  • B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
  • C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
  • D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住

参考答案A

解析AB两项，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
C项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
D项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。
22.
关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（　）。
  • A.当事人可以以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效
  • B.未办理房屋登记备案的不影响合同的效力
  • C.已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的
  • D.登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力

参考答案A

解析《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。
23.
以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（　）。
  • A.抵押登记部门
  • B.抵押权人
  • C.登记备案部门
  • D.借款人

参考答案B

解析房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
24.
关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（　）。
  • A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人
  • B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人
  • C.原租赁合同继续有效
  • D.抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效

参考答案D

解析ABC三项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
25.
房屋租赁期内房屋所有权发生转移的，原租赁合同（　）。
  • A.对承租人和新房主继续有效
  • B.对承租人和新房主无效
  • C.对承租人继续有效，对新房主无效
  • D.对承租人无效，对新房主继续有效

参考答案A

解析为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
26.
下列情形中，不属于免征全部或部分城镇土地使用税情形的是（　）。
  • A.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地
  • B.开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，提供政府部门出具的相关材料的
  • C.个人出租住房
  • D.在工矿区拥有国有土地使用权的单位和个人

参考答案D

解析按照《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城镇土地使用税的情形有：
①廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地；
②开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；
③对个人出租住房，小区分用途，免征城镇土地使用税。
27.
下列不属于影响房屋租金的因素是（　）。
  • A.房地产市场
  • B.房屋基本情况
  • C.价值和使用价值
  • D.房屋出租的个别情况

参考答案D

解析影响房屋租金的主要因素有：
①房地产市场因素，即房屋租赁市场供求关系和房价因素；
②房屋基本状况，包括区位状况、实物状况；
③房屋出租的具体情况，房屋租金可能因租金包含具体内容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也会影响房屋租金。
28.
根据（　）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。
  • A.房屋产权性质
  • B.房屋使用用途
  • C.房屋提供主体
  • D.房屋租赁期限

参考答案B

解析房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。
29.
王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。此时张某应当办理（　）。
  • A.房屋他项权利登记
  • B.房屋变更登记
  • C.房屋转移登记
  • D.房屋租赁登记备案

参考答案D

解析《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
30.
下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（　）。
  • A.房屋位置好坏
  • B.房屋得房率高低
  • C.房屋是否为精装修
  • D.房屋是否抵押

参考答案D

解析出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。
31.
房屋租赁市场可以划分为自住租赁市场和转租用于投资租赁市场，这是按照（　）进行划分的。
  • A.房屋用途
  • B.租赁目的
  • C.住宅性质
  • D.租赁期长短

参考答案B

解析房屋租赁市场按房屋用途可划分为：
①住宅租赁市场；
②非住宅租赁市场。按照租赁目的可划分为：
①自住租赁市场；
②转租用于投资租赁市场。按照租赁期长短可划分为：
①短租租赁市场；
②长租租赁市场。
32.
关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（　）。
  • A.房屋租赁合同签订后10天内应当到市、县人民政府房地产管理部门办理备案手续
  • B.备案时应当提交的证明文件中包括房屋租赁合同和房屋所有权证书等
  • C.备案时只需要提供承租人的身份证件
  • D.房屋租赁当事人不得委托他人代为办理房屋租赁登记备案

参考答案B

解析A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
BC两项，在进行房屋租赁登记备案时应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
D项，房屋租赁当事人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。
33.
房屋出租人将房屋提供给承租人使用需要签订房屋租赁合同，下列不属于房屋租赁合同特征的是（　）。
  • A.房屋租赁合同是不动产租赁合同
  • B.合同的相对性会受到法律的一定限制
  • C.期限最长不得超过二十年
  • D.期限最长不得超过七十年

参考答案D

解析房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合同相比具有如下特征：
①房屋租赁合同是不动产租赁合同；
②合同的相对性会受到法律的一定限制；
③期限最长不得超过二十年。
D项，期限不超过七十年的是住宅型《商品房买卖合同》。
34.
关于房屋租赁，不正确的表述是（　）。
  • A.房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效
  • B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
  • C.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
  • D.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

参考答案A

解析《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。
35.
（　）和房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标。
  • A.房租
  • B.佣金
  • C.服务费用
  • D.代办服务收费

参考答案A

解析一个完整的城市房地产市场是由两个相关的子市场共同组成，一个是房屋租赁市场，另一个是房屋买卖市场。房租与房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标，房价对房租的影响一般表现为正相关，房价高则租金高，房价低则租金低。
36.
下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（　）。
  • A.共有产权的房屋出租必须征得共有人同意
  • B.已出租的房屋可以设定抵押
  • C.已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除
  • D.承租人可以将承租的房屋再出租

参考答案C

解析C项，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
37.
房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于（　）。
  • A.合同签订程序
  • B.权属转移方面
  • C.合同约束能力
  • D.合同生效条件

参考答案B

解析房屋租赁合同与房屋买卖合同在权属发生转移方面有着根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的，而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。
38.
下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是（　）。
  • A.将承租的房屋擅自转租
  • B.擅自变动房屋建筑主体
  • C.承租人在合理期限内未支付租金
  • D.因不可抗力致使合同不能继续履行

参考答案D

解析出租人单方解除的情形主要有：
①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；
②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；
③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；
④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的；
⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；
⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
39.
2013年3月，张某预购建筑面积为45㎡的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（　）。
  • A.拒交房租
  • B.要求张某承担损害赔偿责任
  • C.要求按租赁合同约定继续承租
  • D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

参考答案C

解析为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
40.
2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（　）。
  • A.拒交房租
  • B.要求张某承担损害赔偿责任
  • C.要求按租赁合同约定继续承租
  • D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

参考答案C

解析为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
41.
承租人未按照约定的方法使用房屋，则出租人（　）。
  • A.可单方面解除合同
  • B.需与承租人协商解除合同
  • C.可加收租金
  • D.需经工商管理部门同意解除合同

参考答案A

解析承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
42.
王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（　）。
  • A.李某的房屋必须合法
  • B.王某转租须经李某书面同意
  • C.转租期限可以长于原合同规定的期限
  • D.转租期限不得超过原合同规定的期限

参考答案C

解析房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：
①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；
②须经出租人书面同意；
③转租期限不得超过原合同规定的期限。
43.
（　）是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。
  • A.廉租房
  • B.群租房
  • C.经济适用房
  • D.普通商品房租赁

参考答案B

解析“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有：将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住；将地下储藏室按床位对外出租等。
44.
房屋租赁合同为（　），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。
  • A.诺成性合同
  • B.实践性合同
  • C.要式合同
  • D.单务合同

参考答案A

解析房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。
45.
下列房屋中，可以出租的是（　）。
  • A.权属有争议的房屋
  • B.违法建造的房屋
  • C.厨房改造的房屋
  • D.欠交物业费的房屋

参考答案D

解析《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
①属于违法建筑的；
②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
③违反规定改变房屋使用性质的；
④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
46.
出租住房的，应当以（　）为最小出租单位。
  • A.人均租住建筑面积
  • B.原设计的房间
  • C.满足最低居住需求
  • D.平均居住水平

参考答案B

解析为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
47.
在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的（　）关系主要是通过房屋租赁合同确定的。
  • A.社会
  • B.民事
  • C.行政
  • D.交易

参考答案B

解析房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
48.
公共租赁住房租金确定的原则是（　）。
  • A.市场价格
  • B.政府指导价
  • C.按成本定价
  • D.适当低于同类型住房租金水平

参考答案D

解析市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。
49.
公共租赁住房租金标准，实行（　）。
  • A.市场价格
  • B.政府指导价
  • C.政府定价
  • D.按成本定价

参考答案C

解析市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
50.
房屋租赁合同都应当采用（　）形式。
  • A.书面
  • B.电子
  • C.口头
  • D.当事人的约定

参考答案A

解析我国《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。
51.
房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（　）主管部门办理登记备案。
  • A.税务
  • B.工商
  • C.房地产
  • D.规划

参考答案C

解析《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
52.
办理合法建设手续的，扩建造价费由（　）负担。
  • A.提出方
  • B.受益方
  • C.出租方
  • D.承租方

参考答案C

解析承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
53.
私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（　）。
  • A.土地所有权证
  • B.土地使用权证
  • C.房屋所有权证
  • D.建设工程规划许可证

参考答案C

解析房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：
①房屋租赁合同；
②房屋租赁当事人身份证明；
③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
54.
张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁台同，应先确定（　）为承租人。
  • A.王某
  • B.李某
  • C.付某
  • D.给付租金最高的人

参考答案C

解析出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。付某现正在合法占有租赁房屋，因此首先确定其为承租人。
55.
2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，不正确的是（　）。
  • A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
  • B.王某转租该套住房，应当经李某同意
  • C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效
  • D.刘某承租该住房的期限最长为3年

参考答案D

解析A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。
D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。
56.
已购公房是城镇职工按照（　）购买的公有住房。
  • A.协议价
  • B.市场价
  • C.成本价
  • D.最低价

参考答案C

解析已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。
57.
赵某来到甲房地产经纪机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。房地产经纪人员田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。赵某同甲机构所签订的合同属于（　）。
  • A.新建商品房经纪合同
  • B.房地产租赁经纪合同
  • C.房地产租赁代理合同
  • D.房屋租赁合同

参考答案B

解析房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房地产经纪机构和房地产经纪人员的主要工作就是促成房地产交易。当租赁双方签订了房屋租赁合同后，这就标志着房地产经纪活动取得重要进展，房地产经纪机构也就可以收取经纪服务的佣金。
58.
下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是（　）。
  • A.租赁价格相对稳定
  • B.季节性变化不明显
  • C.交易更为频繁
  • D.属地区性市场

参考答案B

解析房屋租赁市场的特点有：
①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。
②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。
③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。
④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。
59.
房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（　）。
  • A.租赁用途
  • B.租赁期限
  • C.租金交付方式
  • D.租金标准

参考答案D

解析房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，应当明确约定租金标准及支付方式。
60.
不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用、收益的权利是（　）。
  • A.不动产所有权
  • B.不动产用益物权
  • C.不动产担保物权
  • D.不动产控制权

参考答案A

解析按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容应当由法律规定，任何人不能自己创设物权的种类和内容。不动产物权包括：
①不动产所有权；
②不动产用益物权；
③不动产担保物权。其中，不动产所有权是指不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用、收益的权利。
61.
（　）应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
  • A.承租人
  • B.出租人
  • C.经纪人
  • D.经纪机构

参考答案B

解析房屋租赁双方的法律关系。房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。承租人应当按照合同的约定支付租金，并按照约定租赁用途和使用要求合理使用房屋。
62.
下列情形，不属于承担民事责任的方式的是（　）。
  • A.赔礼道歉
  • B.法律制裁
  • C.返还财产
  • D.赔偿损失

参考答案B

解析承担民事责任的方式主要有以下11种：
①停止侵害；
②排除妨碍；
③消除危险；
④返还财产；
⑤恢复原状；
⑥修理、重作、更换；
⑦继续履行；
⑧赔偿损失；
⑨支付违约金；
⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。
63.
孙某寿终正寝，享年90岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（　）。
  • A.配偶李某
  • B.女儿孙小某
  • C.弟弟孙某某
  • D.儿媳张某

参考答案C

解析《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十二条规定：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”
64.
合同的（　）原则是民法上意思自治原则的具体体现，贯彻于合同动态发展的整个过程。
  • A.平等
  • B.自愿
  • C.公平
  • D.诚实守信

参考答案B

解析合同法的基本原则包括：
①平等原则；
②自愿原则；
③公平原则；
④诚实守信原则；
⑤守法和公序良俗原则。其中，合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现，它贯彻于合同动态发展的整个过程，包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。
65.
王某将其一套房屋出售给李某，李某在付清房款后就入住了该房屋，但一直未办理房屋所有权转移登记。此时，李某对该房屋拥有的权利有（　）。
  • A.请求王某配合过户登记的债权
  • B.对该房屋的所有权
  • C.设立在该房屋上的用益物权
  • D.对该房屋的承租权

参考答案A

解析根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。登记是物权公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，因当事人之间的法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。
66.
公共租赁住房租金原则上按照（　）同地段、同类型住房市场租金水平确定。
  • A.适当高于
  • B.适当低于
  • C.等于
  • D.略高于

参考答案B

解析租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
67.
房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，处于中间人的地位，此时对应的法律关系是（　）。
  • A.委托关系
  • B.居间关系
  • C.代理关系
  • D.合作关系

参考答案B

解析房地产居间，是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的代理人或交易当事人一方。
68.
（　）是物权的产生、变更和消灭的总称。
  • A.物权的变动
  • B.物权的交换
  • C.物权的使用
  • D.物权的继承

参考答案A

解析物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。
69.
下列关系中属于人身关系的是（　）。
  • A.物权关系
  • B.债权关系
  • C.婚姻关系
  • D.知识产权关系

参考答案C

解析民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。其中，财产关系包括：
①物权关系；
②债权关系；
③知识产权关系。人身关系是人们在社会生活中形成的具有人身属性，与主体的人身不可分离的、不是以经济利益而是以特定精神利益为内容的社会关系，包括：
①婚姻关系；
②亲属关系等。
70.
当房屋租赁合同（　）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
  • A.无效
  • B.有效
  • C.履行期限届满
  • D.解约

参考答案A

解析在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
71.
下列房地产经纪收费方式，符合规范的是（　）。
  • A.混合标价
  • B.捆绑标价
  • C.收取未标明的费用
  • D.收取佣金和代办服务费

参考答案D

解析一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。
72.
查处房地产经纪机构的不正当竞争行为的机构是（　）。
  • A.建设（房地产）主管部门
  • B.人力资源和社会保障主管部门
  • C.工商行政管理部门
  • D.以上均是

参考答案C

解析《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格，监督管理或参与监督管理各类市场，依法规范市场交易行为，保护公平竞争，查处经济违法行为，取缔非法经营，保护正常的市场经济秩序。工商行政管理部门会同住房和城乡建设等部门曾开展多次针对房地产经纪行业的专项整治活动。
73.
（　）是房地市场价值链中不可或缺的环节，在一、二、三级市场均存在。
  • A.房地产开发经营业
  • B.物业管理业
  • C.房地产中介服务业
  • D.房地产租赁经营业

参考答案C

解析房地产业细分可分为：
①房地产开发经营业；
②物业管理业；
③房地产中介服务业；
④房地产租赁经营业。其中，房地产中介服务是房地市场价值链中不可或缺的环节，一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务，在房地产开发、交易过程中为各级市场的参与者提供专业化中介服务，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。
74.
就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对卢某处以（　）罚款。
  • A.5000元
  • B.1万元
  • C.1万元以上2万元以下
  • D.2万元

参考答案B

解析房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
75.
下列经纪行为中，不属于房地产经纪禁止行为的是（　）。
  • A.带客看房
  • B.赚取差价
  • C.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务
  • D.承购或者承租自己提供经纪服务的房屋

参考答案A

解析B项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；
C项，房地产经纪机构以及人员严禁为不符合交易条件的房屋提供经纪服务；
D项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得直接参与自己提供经纪服务房屋的交易，如不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。
76.
对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示（　）的有关证明文件。
  • A.房地产经纪机构合法经营
  • B.商品房销售委托书
  • C.批准销售商品房
  • D.商品房销售委托书和批准销售商品房

参考答案D

解析对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。批准销售商品房的有关证明文件是指房地产管理部门签发的商品房项目销售许可证或预售许可证。
77.
房地产经纪机构以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为是（　）。
  • A.房地产信托
  • B.房地产经销
  • C.房地产代理
  • D.房地产居间

参考答案C

解析房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
78.
两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，收费按（　）。
  • A.两宗业务分别收取
  • B.两宗业务收取，但收费额不能高于一宗业务的两倍
  • C.一宗业务收取，但收费额可高于一宗业务
  • D.一宗业务收取

参考答案D

解析经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。
79.
下列不属于房地产基本服务的是（　）。
  • A.提供房地产信息
  • B.房地产抵押贷款代办
  • C.实地看房
  • D.代拟房地产交易合同

参考答案B

解析按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：
①提供房地产信息；
②实地看房；
③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：
①房地产抵押贷款代办；
②房地产登记手续代办；
③房屋交接手续代办等。
80.
房地产经纪人协理可以（　）。
  • A.协助房地产经纪人处理经纪有关事务
  • B.收取回扣
  • C.发起房地产经纪机构
  • D.不参加职业继续教育

参考答案A

解析房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。

二、多项选择题

本类题共20小题，每小题2分，共40分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

81.
下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（　）。
  • A.部分房屋拆除
  • B.法人名称改变
  • C.交换房屋
  • D.继承房屋
  • E.赠与房屋

参考答案CDE

解析《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：
①买卖；
②互换；
③赠与；
④继承、受遗赠；
⑤以房屋出资入股。
82.
下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（　）。
  • A.甲公司新建房屋
  • B.李某继承取得房屋
  • C.王某购买取得房屋
  • D.张某以生效法律文件取得房屋
  • E.陈某受遗赠取得房屋

参考答案ABDE

解析因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
①尚未登记的不动产首次申请登记的；
②继承、接受遗赠取得不动产权利的；
③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
⑥申请更正登记或者异议登记的；
⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
83.
关于不动产登记资料查询人的要求，下列说法正确的有（　）。
  • A.按规定提交查询资料
  • B.保守国家机密
  • C.在指定场所查询
  • D.不得毁坏登记资料
  • E.不得复制不动产登记资料

参考答案ABCD

解析不动产登记资料的查询对查询人的要求包括：
①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料，不提交材料或提交材料不符合规定的，不动产登记机构可以不予查询。
②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。
84.
根据《不动产登记暂行条例》的规定，应申请转移登记的情形有（　）。
  • A.买卖
  • B.出租
  • C.抵押
  • D.赠与
  • E.继承

参考答案ADE

解析转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：
①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；
②以不动产作价出资（入股）的；
③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；
⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
85.
根据《不动产登记暂行条例》的规定，应申请转移登记的情形有（　）。
  • A.买卖房屋
  • B.出租房屋
  • C.抵押房屋
  • D.赠与房屋
  • E.继承房屋

参考答案ADE

解析房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有：
①买卖房屋；
②赠与房屋；
③继承或接受遗赠房屋；
④互换房屋；
⑤用房屋出资等。申请房屋所有权转移登记一般需双方共同申请。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的，房屋所有权人可持生效法律文书单方申请房屋所有权转移登记。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。
86.
下列关于异议登记的说法，正确的有（　）。
  • A.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记
  • B.不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明
  • C.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料
  • D.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构无须告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项
  • E.异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理

参考答案ABCE

解析D项，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
87.
根据《物权法》，不动产物权生效情形分为（　）。
  • A.公示期满后生效
  • B.法定生效
  • C.登记生效
  • D.事实行为成就时生效
  • E.交易双方意向一致时生效

参考答案BCD

解析不动产登记是不动产物权公示的方式，但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。
88.
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（　）两大类型。
  • A.权利登记制
  • B.产权登记制
  • C.托伦斯登记制
  • D.契据登记制
  • E.立案登记制

参考答案BD

解析不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
89.
适用变更登记的主要情形包括（　）。
  • A.权利人姓名或者名称变更的
  • B.权利人放弃不动产权利的
  • C.地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的
  • D.不动产权利期限发生变化的
  • E.买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的

参考答案ACD

解析一般来说，适用变更登记的主要情形包括：
①权利人姓名或者名称变更的；
②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；
③不动产权利期限发生变化的；
④同一权利人分割或者合并不动产的；
⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；
⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；
⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。题中，B项属于注销登记；
E项属于转移登记。
90.
王某依法取得一幢商品住宅所有权后，现发生下列变化，其中应申请该住宅所有权变更登记的情形有（　）。
  • A.王某将该住宅赠与给朋友
  • B.该住宅面积发生变化
  • C.该住宅的界址点发生变化
  • D.经批准该住宅改为经营性用房
  • E.王某将该住宅出租给李某居住

参考答案BCD

解析A项属于转移登记。
E项，仅仅是使用权发生变更，不涉及所有权。国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记。
91.
房屋登记的工作程序有（　）。
  • A.申请
  • B.审核
  • C.核准
  • D.登簿
  • E.发证

参考答案ABDE

解析房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
92.
不动产登记按照登记的物权分类有（　）。
  • A.土地登记
  • B.不动产所有权登记
  • C.不动产他项权利登记
  • D.房屋登记
  • E.林权登记

参考答案BC

解析不动产登记按照登记的物权分类有：
①不动产所有权登记；
②不动产他项权利登记，分为不动产用益物权登记和不动产担保物权即抵押权登记。
ADE三项属于不动产登记按照登记的物分类。
93.
下列属于申请人办理房屋抵押权首次登记应提交的申请材料有（　）。
  • A.申请人身份证明材料
  • B.登记申请书
  • C.房屋权属证书或不动产权属证书
  • D.主债权合同与抵押合同，或包含抵押条款主债权合同的
  • E.房屋现状说明书

参考答案ABCD

解析土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
94.
王某预购了某项目的一套住宅，并通过某房地产经纪机构的协助，申请了个人住房组合贷款。一年后，该项目竣工并交付使用，王某办理了入住手续。王某在整个购房过程中应申请的不动产登记类别为（　）。
  • A.首次登记
  • B.更正登记
  • C.转移登记
  • D.抵押权登记
  • E.注销登记

参考答案CD

解析不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。其中，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。抵押权登记是指抵押人用自己所拥有的土地和房屋，以不转移占有的方式，为本人或者第三人履行债务，向抵押权人提供担保的登记。
95.
契据登记制度的主要特点包括（　）。
  • A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立
  • B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
  • C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态
  • D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状
  • E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任

参考答案BCE

解析契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：
①登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；
②登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。
96.
不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告的情形包括（　）。
  • A.政府组织的集体土地所有权登记
  • B.宅基地使用权及房屋所有权的首次登记
  • C.涉及国家秘密
  • D.依职权更正登记
  • E.依职权注销登记

参考答案ABDE

解析除涉及国家秘密的外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：
①政府组织的集体土地所有权登记；
②宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
③依职权更正登记；
④依职权注销登记；
⑤法律、行政法规规定的其他情形。
97.
下列（　）属于房屋登记机构应当进行实地查看的情形。
  • A.预购商品房预告登记
  • B.房屋转移登记
  • C.在建建筑物抵押权登记
  • D.因不动产灭失导致的注销登记
  • E.房屋所有权首次登记

参考答案CDE

解析不动产登记机构应当实地查看的情形包括：
①房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
②在建建筑物抵押权登记；
③因不动产灭失导致的注销登记；
④不动产登记机构认为需要实地查看的情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
98.
以下关于房屋登记费说法正确的是（　）。
  • A.因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费
  • B.经济适用住房登记以及因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取房屋登记费
  • C.住房登记以每件80元标准收费
  • D.农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费
  • E.非住房登记以每件550元标准收费

参考答案ACDE

解析B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中，减半收取登记费的情形有：
①申请不动产更正登记、异议登记的；
②不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；
③同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；
④国家法律、法规规定予以减半收取的。
99.
以下属于申请注销登记的有（　）。
  • A.因地震导致不动产灭失的
  • B.权利人放弃不动产权利
  • C.不动产权利终止
  • D.不动产被国家征收
  • E.因人民法院的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记

参考答案ABCD

解析申请注销登记的情形主要包括：
①因自然灾害导致不动产灭失的；
②权利人放弃不动产权利的；
③不动产权利终止的；
④法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：
①依法收回国有土地、海域等不动产权利的；
②依法征收、没收不动产的；
③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记的；
④法律法规规定的其他情形。
DE两项，属于嘱托注销登记。
100.
张某于2015年12月购买了两套住房。住房Ｉ为毛坯房，建筑面积96㎡，单价为5800元/㎡;住宅Ⅱ为精装修，建筑面积146㎡，单价为7800元/㎡。完成房屋交割手续后，张某拟对住房Ｉ进行室内装饰装修。2016年6月，张某将住宅Ⅱ以9800元/㎡的价格出售给李某，李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50％，贷款利率上浮10％。假定5年以上银行基准贷款利率为6％，按月计息。关于李某的还款方式，下列说法错误的是()。
  • A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
  • B.采用等额本金还款法时，各期还款压力是一样的
  • C.不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的
  • D.采用等额本息还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减

参考答案BD

解析目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。