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2026年房地产经纪人《房地产交易制度政策》考前点题卷一

房地产交易制度政策 / 考前点题　共 100 题　更新于 2026-09-28

一、单选题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为（　）。
  • A.10％
  • B.15％
  • C.20％
  • D.30％

参考答案C

解析住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20％。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。
2.
购房人常用的担保方式是（　）。
  • A.抵押加保证
  • B.质押
  • C.保证
  • D.抵押

参考答案D

解析个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：
①项抵押贷款；
②项质押贷款；
③项保证贷款；
④项抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。
3.
（　）是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
  • A.个人商业用房贷款
  • B.个人住房贷款
  • C.住房公积金贷款
  • D.个人住房组合贷款

参考答案B

解析个人贷款产品从货款的目的可分为：
①项个人住房贷款；
②项个人商业用房贷款；
③项个人消费贷款；
④项个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
4.
以（　）方式取得土地使用权并设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过合同规定的剩余年限。
  • A.划拨
  • B.出让
  • C.租赁
  • D.代理

参考答案B

解析以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
5.
借款合同正本一式______份；副本一式______份。（　）
  • A.三；一
  • B.三；三
  • C.一；三
  • D.一；一

参考答案A

解析对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。
6.
下列关于现房抵押的表述中，正确的是（　）。
  • A.现房抵押的抵押权人可以不是债权人
  • B.现房抵押的抵押人是债务人或第三人
  • C.为了保证债务的偿还，抵押权人应当保管已经注记的房地产权利证书
  • D.现房抵押所担保的主债仅限于债务人再次购买房屋

参考答案B

解析《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
7.
在房地产抵押的主要类型中，（　）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。
  • A.在建工程抵押
  • B.最高额抵押
  • C.一般房地产抵押
  • D.预购商品房贷款抵押

参考答案C

解析房地产抵押的主要类型包括：
①项一般房地产抵押；
②项在建工程抵押；
③项预购商品房贷款抵押；
④项最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。
8.
住房公积金的缴存基数是（　）。
  • A.职工该月工资的一定比例
  • B.职工本人上一季度的月平均工资
  • C.职工本人上一年度的月平均工资
  • D.按照政府的指定标准

参考答案C

解析缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。
9.
下列关于住房公积金管理单位的说法，错误的是（　）。
  • A.住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策
  • B.住房公积金管理中心负责住房公积金的管理运作
  • C.财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构
  • D.住房公积金管理中心是以营利为目的的独立的事业单位

参考答案D

解析D项，住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，它直属于城市人民政府，是不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作。
10.
某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（　）万元。
  • A.60
  • B.80
  • C.100
  • D.110

参考答案B

解析对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％后的余值为房产税计税依据。具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。依据题干得：100×（1－10％）＝90（万元），100×（1－30％）＝70（万元）。所以，房产税税基可能为70到90万元之间。
11.
自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收（　）。
  • A.房产税
  • B.耕地占用税
  • C.契税
  • D.增值税

参考答案D

解析自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
12.
2011年7月，甲购买了一套普通住房自住。2016年8月，甲将该房屋销售，销售时（　）。
  • A.免征增值税
  • B.减半征收增值税
  • C.按购买价与销售价的差额计征增值税
  • D.按销售价计征增值税

参考答案A

解析自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
13.
（　）不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
  • A.契税
  • B.增值税
  • C.个人所得税
  • D.土地增值税

参考答案B

解析增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
14.
关于土地增值税的表述中，错误的是（　）。
  • A.土地增值税的扣除项目包括开发土地的成本、费用
  • B.土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物所取得的土地增值额
  • C.征税范围包括国有土地、地上建筑物、其他附着物及通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产
  • D.有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人

参考答案C

解析BCD三项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
A项，计算土地增值额的扣除项目：
①项取得土地使用权所支付的金额；
②项开发土地的成本、费用；
③项新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
④项与转让房地产有关的税金；
⑤项财政部规定的其他扣除项目。
15.
以下无须缴纳个人所得税的是（　）。
  • A.在中国境内有住所，从中国境外取得所得的个人
  • B.在中国境内无住所而在境内居住满一年，从中国境外取得所得的个人
  • C.在中国境内居住不满一年的个人，从中国境外取得所得的个人
  • D.在中国境内有住所，从中国境内取得所得的个人

参考答案C

解析个人所得税的纳税人包括：在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的个人。
16.
税收的构成要素中，区别不同税种的主要标志是（　）。
  • A.征税对象
  • B.加成
  • C.违章处理
  • D.减免

参考答案A

解析税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。其中，征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即国家对什么事物征税。征税对象是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
17.
未办理不动产（　）的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
  • A.变更登记
  • B.首次登记
  • C.转移登记
  • D.预告登记

参考答案B

解析不动产首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
18.
产权登记制的理论基础是（　）。
  • A.成立要件主义
  • B.对抗要件主义
  • C.契约成立主义
  • D.合同要件主义

参考答案A

解析产权登记制的理论基础是成立要件主义。该理论认为，当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。
19.
无须办理房屋所有权转移登记的是（　）。
  • A.房屋租赁
  • B.受遗赠房屋
  • C.以房屋出资入股
  • D.房屋分割导致所有权发生转移

参考答案A

解析《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：
①项买卖；
②项互换；
③项赠与；
④项继承、受遗赠；
⑤项以房屋出资入股。
A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。
20.
不动产登记制度的类型中，契据登记制度为（　）首创。
  • A.美国
  • B.德国
  • C.法国
  • D.英国

参考答案C

解析契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创，所以又称“法国登记制”。
21.
按照（　）划分，不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。
  • A.业务类型
  • B.登记主体
  • C.登记物类型
  • D.登记物权类型

参考答案D

解析不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。
22.
下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（　）。
  • A.租赁
  • B.赠与
  • C.互换
  • D.继承

参考答案A

解析《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：
①项买卖；
②项互换；
③项赠与；
④项继承、受遗赠；
⑤项以房屋出资入股。
23.
下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（　）。
  • A.含有升值或者投资回报的承诺
  • B.标明实际销售价格及其有效期限
  • C.以乘车或开车到达时间表示距离
  • D.利用其他项目的形象作为本项目的效果

参考答案B

解析A项，《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。
B项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
C项，以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的，属于房地产广告不得包含的内容。
D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
24.
房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（　）。
  • A.开发企业名称
  • B.销售地址
  • C.代理销售的中介服务机构名称
  • D.预售许可证书号

参考答案B

解析房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
①项开发企业名称；
②项中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
③项预售或者销售广告许可证书号。
25.
我国政府始终把（　）作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
  • A.改善居民居住条件
  • B.改善居民生活品质
  • C.降低房地产价格
  • D.保持房地产价格的稳定

参考答案A

解析住房问题是重要的民生问题，我国政府高度重视解决居民住房问题，始终把改善居民居住条件作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
26.
下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（　）。
  • A.旅游用地
  • B.国家机关用地
  • C.公益事业用地
  • D.城市基础设施用地

参考答案A

解析《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。BCD三项，国有建设用地使用权划拨的范围：
①项国家机关用地和军事用地；
②项城市基础设施和公益事业用地；
③项国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
④项法律、行政法规规定的其他用地。
27.
房屋产权按（　）划分，可分为单独所有和共有两大类。
  • A.所有制结构
  • B.占有形式
  • C.产权特征
  • D.产权主体

参考答案B

解析房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。房屋所有权按照所有制的不同，一般划分为下列四种类型：
①项全民所有制房产；
②项集体所有制房产；
③项私人所有房产；
④项外资及中外合资房产。另外有其他房产，如宗教房产、私营股份公司房产等。
28.
房地产所有权具有的四项基本权能是（　）。
  • A.占有、使用、收益和处分
  • B.占有、回收、收益和抵押
  • C.出租、出卖、赠与和抵押
  • D.购买、使用、出租和收益

参考答案A

解析房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称房地产所有人、所有者。所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。
29.
由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起（　）日，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。
  • A.15
  • B.30
  • C.60
  • D.90

参考答案D

解析预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
30.
根据《房屋建筑工程质量保修办法》，有防水要求的卫生间和外墙面防水工程的最低保修期限为（　）年。
  • A.3
  • B.4
  • C.5
  • D.6

参考答案C

解析根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
①项地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②项屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
③项供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④项电气系统、给水排水管道、设备安装为2年；
⑤项装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
31.
商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（　）。
  • A.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3％
  • B.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3％
  • C.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于3％
  • D.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3％

参考答案B

解析按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：
①项面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款。
②项面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100％。
32.
下列不属于常规性公共服务的是（　）。
  • A.经纪代理中介服务
  • B.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督
  • C.房屋设备、设施的管理
  • D.环境卫生的管理

参考答案A

解析按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类：
①项常规性公共服务；
②项针对性的专项服务；
③项委托性的特约服务。其中，常规性公共服务包括：a.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；b.房屋设备、设施的管理；c.环境卫生的管理；d.绿化管理；e.配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；f.车辆道路管理；g.公众代办性质的服务。
A项属于针对性的专项服务。
33.
根据《商品房销售管理办法》，按套计价的房屋，应在合同中附所售房屋的（　）。
  • A.示意图
  • B.平面图
  • C.施工图
  • D.效果图

参考答案B

解析《商品房买卖合同（现售）》示范文本具体内容主要有：合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理和其他事项；合同附件内容包括：房屋平面图，该商品房共用部位的具体说明，抵押权人同意该商品房转让的证明及抵押相关约定，出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，本项目内相关设施设备的具体约定，装饰装修及相关设备标准的约定，保修范围、保修期限和保修责任的约定，质量担保的证明，物业管理的约定，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明和补充协议等。
34.
关于房地产开发企业对商品住宅质量承担责任的说法，正确的是（　）。
  • A.无须购房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年
  • B.砖混结构的住宅外墙有裂缝时，购房人可以请求退房
  • C.在正常使用下，只要主体结构出现质量问题均应承担赔偿责任
  • D.在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定

参考答案D

解析A项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，屋面防水的最低保修期限为3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）。
B项，在合理的使用年限内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
C项，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
D项，在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定。
35.
《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（　）年，超过此年限超过部分无效。
  • A.10
  • B.15
  • C.20
  • D.30

参考答案C

解析房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
36.
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按（　）税率征收房产税。
  • A.5％
  • B.4％
  • C.3％
  • D.1％

参考答案B

解析财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
37.
根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（　）。
  • A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
  • B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
  • C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
  • D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住

参考答案A

解析AB两项，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
C项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
D项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。
38.
房屋租赁市场可以划分为自住租赁市场和转租用于投资租赁市场，这是按照（　）进行划分的。
  • A.房屋用途
  • B.租赁目的
  • C.住宅性质
  • D.租赁期长短

参考答案B

解析房屋租赁市场按房屋用途可划分为：
①项住宅租赁市场；
②项非住宅租赁市场。
按照租赁目的可划分为：
①项自住租赁市场；
②项转租用于投资租赁市场。
按照租赁期长短可划分为：
①项短租租赁市场；
②项长租租赁市场。
39.
2013年3月，张某预购建筑面积为45㎡的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（　）。
  • A.拒交房租
  • B.要求张某承担损害赔偿责任
  • C.要求按租赁合同约定继续承租
  • D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

参考答案C

解析为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
40.
公共租赁住房租金标准，实行（　）。
  • A.市场价格
  • B.政府指导价
  • C.政府定价
  • D.按成本定价

参考答案C

解析市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
41.
2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，不正确的是（　）。
  • A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
  • B.王某转租该套住房，应当经李某同意
  • C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效
  • D.刘某承租该住房的期限最长为3年

参考答案D

解析A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。
D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。
42.
下列关于房屋抵押的表述中，错误的是（　）。
  • A.共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意
  • B.已出租的房屋可以设定抵押
  • C.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限
  • D.预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证

参考答案C

解析A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。
B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
43.
个人住房贷款，采用等额本息还款时，各期还款压力（　）。
  • A.是一样的
  • B.借款初期较大，然后依次递减
  • C.借款初期较小，然后依次递增
  • D.借款初期较小，然后增大，到还款后期又减小

参考答案A

解析目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有：等额本息还款法和等额本金还款法。采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。
44.
关于房地产抵押的一般规定的表述，错误的是（　）。
  • A.债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权
  • B.提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿
  • C.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押
  • D.第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权

参考答案C

解析C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
45.
按规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起（　）日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
  • A.7
  • B.10
  • C.12
  • D.15

参考答案B

解析纳税环节是在纳税义务发生以后，办理不动产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人（纳税人）自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。
46.
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（　）征收的一种税。
  • A.交易的任何一方
  • B.产权承受人
  • C.交易双方
  • D.卖方

参考答案B

解析契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
47.
关于增值税纳税地点的表述，错误的是（　）。
  • A.纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税
  • B.纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税
  • C.纳税人销售、出租不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税
  • D.纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税

参考答案C

解析增值税的纳税地点有：
①项纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
②项纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
③项纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
④项扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
48.
房地产交易的基本制度中，（　）不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。
  • A.房地产成交价格
  • B.房地产评估价格
  • C.房地产市场价格
  • D.房地产销售价格

参考答案A

解析房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。
49.
下列交易形式中，不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（　）。
  • A.房地产转让
  • B.房地产典当
  • C.房地产抵押
  • D.房屋租赁

参考答案B

解析房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：
①项房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；
②项开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；
③项房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
50.
房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（　）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。
  • A.可行性和先导性
  • B.基础性和可行性
  • C.服务性和基础性
  • D.基础性和先导性

参考答案D

解析房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。

二、多选题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

51.
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（　）。
  • A.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
  • B.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
  • C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
  • D.制定颁发房地产行业规范性文件
  • E.整顿和规范房地产交易秩序

参考答案ABCE

解析市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：
①项执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；
②项执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；
③项办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；
④项协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；
⑤项为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；
⑥项建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
52.
房地产咨询业务包括（　）等。
  • A.房地产市场调查研究
  • B.房屋安全质量鉴定
  • C.房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
  • D.房地产投资可行性研究
  • E.房地产开发项目策划

参考答案ADE

解析房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
53.
房地产法规政策体系的主要内容包括（　）。
  • A.最高人民法院的司法解释
  • B.房地产行政法规
  • C.宪法
  • D.行政规章
  • E.地方人民法院的司法解释

参考答案ABCD

解析房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：
①项宪法；
②项房地产法律；
③项房地产行政法规；
④项地方性法规；
⑤项行政规章和规范性文件；
⑥项最高人民法院的司法解释。
54.
应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让的有（　）用地。
  • A.工业
  • B.娱乐
  • C.商业
  • D.军事
  • E.旅游

参考答案ABCE

解析《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
55.
关于房地产的他项权利，下列叙述正确的有（　）。
  • A.建设用地使用权通是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施
  • B.宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施
  • C.土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产
  • D.地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，为他人提高房地产效益的权利
  • E.房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利

参考答案ABCE

解析D项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
56.
下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（　）。
  • A.我国实行土地的社会主义公有制
  • B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
  • C.城市市区的土地属于国家所有
  • D.农村宅基地属于集体所有
  • E.森林、山岭、草原都属于国家所有

参考答案BE

解析B项，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。
E项，国有土地的范围如下：
①项城市市区的土地；
②项农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
③项国家依法征收的土地；
④项依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
⑤项农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
⑥项因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
57.
从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括（　）等行为。
  • A.房地产赠与
  • B.房地产入股
  • C.房地产买卖
  • D.房地产抵债
  • E.房地产继承

参考答案BCD

解析房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。
58.
统一格式的《商品房预售款监管协议》由（　）签订。
  • A.开发企业
  • B.商业银行
  • C.房产局
  • D.房地产经纪机构
  • E.工商行政管理局

参考答案ABC

解析实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由开发企业、商业银行和房产局三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议》，明确三方的权利、义务，并在电视台和公众信息网上公告，供社会公众查询。
59.
房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（　）。
  • A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式
  • B.房地产权属证书的名称和编号
  • C.房地产坐落位置、面积、四至界限
  • D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
  • E.成交价格及支付日期

参考答案ABCD

解析房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：
①项双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；
②项房地产权属证书的名称和编号；
③项房地产坐落位置、面积、四至界限；
④项土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
⑤项房地产的用途或使用性质；
⑥项成交价格及支付方式；
⑦项房地产交付使用的时间；
⑧项违约责任；
⑨项双方约定的其他事项。
60.
关于商品住宅保修期的说法，正确的有（　）。
  • A.管道堵塞，保修期为2个月
  • B.电器开关，保修期为6个月
  • C.卫生洁具，保修期为6个月
  • D.管道渗透，保修期为2年
  • E.屋面防水，保修期为3年

参考答案ABE

解析商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：
①项地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
②项屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；
③项墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
④项墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
⑤项地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
⑥项门窗翘裂、五金件损坏1年；
⑦项管道堵塞2个月；
⑧项供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
⑨项卫生洁具1年；
⑩项灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
61.
商品房现房销售应具备的条件有（　）。
  • A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
  • B.持有建设工程规划许可证
  • C.已通过竣工验收
  • D.物业管理方案已落实
  • E.取得商品房销售许可证

参考答案ABCD

解析商品房现售必须符合的条件有：
①项现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
②项取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
③项持有建设工程规划许可证和施工许可证；
④项已通过竣工验收；
⑤项拆迁安置已经落实；
⑥项供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
⑦项物业管理方案已经落实。
62.
下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有（　）。
  • A.商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》
  • B.商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算
  • C.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人
  • D.超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要求赔偿损失但不能主张退房
  • E.房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任

参考答案BDE

解析B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算；
D项，超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同；
E项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
63.
下列关于商品房预售的表述中，错误的有（　）。
  • A.未竣工的预售商品房不得再行转让
  • B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
  • C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
  • D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
  • E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续

参考答案BE

解析实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
64.
商品住宅的最低保修期限是1年的项目有（　）。
  • A.屋面防水
  • B.卫生间地面
  • C.管道堵塞
  • D.卫生洁具
  • E.灯具、电器开关

参考答案BD

解析商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：
①项地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
②项屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；
③项墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
④项墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
⑤项地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
⑥项门窗翘裂、五金件损坏1年；
⑦项管道堵塞2个月；
⑧项供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
⑨项卫生洁具1年；
⑩项灯具、电器开关6个月。
65.
商品房预售应当符合的条件包括（　）。
  • A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
  • B.向县级以上地方人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
  • C.按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
  • D.向县级以上地方人民政府土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
  • E.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期

参考答案AB

解析《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：
①项已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②项持有建设工程规划许可证；
③项按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④项向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
66.
公共租赁住房指限定（　），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
  • A.建设标准
  • B.建筑质量
  • C.租金水平
  • D.施工条件
  • E.地理位置

参考答案AC

解析公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
67.
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照（　）顺序确定履行合同的承租人。
  • A.已经合法占有租赁房屋的
  • B.资信条件较好的
  • C.已经办理登记备案的
  • D.合同成立在先的
  • E.对租赁房屋需求程度

参考答案ACD

解析出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①项已经合法占有租赁房屋的；
②项已经办理登记备案手续的；
③项合同成立在先的。
68.
关于租赁合同的说法，正确的有（　）。
  • A.租赁合同约定的租赁期限不得超过10年，超过10年的，该租赁合同无效
  • B.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续
  • C.租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任等内容
  • D.在签订房屋租赁合同后，承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋，不得擅自变更用途
  • E.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同无效

参考答案BCD

解析A项，房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。
B项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。
C项，房屋租赁合同的主要内容包括：
①项房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。
②项标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。
③项租金和押金数额、支付方式。
④项租赁用途和房屋使用要求。
⑤项房屋和室内设施的安全性能。
⑥项租赁期限。
⑦项房屋维修责任。
⑧项物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。
⑨项争议解决办法和违约责任。
E项，我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
69.
住房公积金存款的利率政策有（　）。
  • A.高存低贷
  • B.按年结息
  • C.本息逐年结转
  • D.每年1月1日为结息日
  • E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息

参考答案BC

解析ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
70.
下列房地产中，不得抵押的有（　）。
  • A.耕地
  • B.村办企业厂房
  • C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
  • D.宅基地
  • E.已经设定抵押权的房地产

参考答案ACD

解析《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：
①项土地所有权；
②项耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
③项学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
④项所有权、使用权不明或者有争议的财产；
⑤项依法被查封、扣押、监管的财产；
⑥项法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
71.
下列房地产中，属于不得抵押的有（　）。
  • A.医院的住院楼
  • B.正在建造的建筑物
  • C.被查封的商业楼
  • D.公立学校的教学楼
  • E.所有权有争议的住房

参考答案ACDE

解析《物权法》规定下列财产不得抵押：
①项土地所有权；
②项耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
③项学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
④项所有权、使用权不明或者有争议的财产；
⑤项依法被查封、扣押、监管的财产；
⑥项法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
72.
关于契税的计税依据，说法正确的有（　）。
  • A.国有土地使用权出让、土地使用权转让以成交价格为计税依据
  • B.土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
  • C.房屋买卖以市场价格为计税依据
  • D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由产权承受人补交契税
  • E.土地使用权交换以交换的价格差额为计税依据

参考答案ABE

解析计税依据有：
①项国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
②项土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
③项土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据。
④项以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
⑤项采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
⑥项计征契税的成交价格不含增值税。
73.
下列各种房地产中，（　）可免征房产税。
  • A.企业办的大型体育馆
  • B.高校学生公寓
  • C.企业办的学校
  • D.农贸市场使用的房产
  • E.企业自建自用写字楼

参考答案BCD

解析A项，自2016年1月1日起，企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。
E项，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％后的余值为房产税计税依据。
74.
减税免税的类型有（　）。
  • A.一次性减税免税
  • B.一定限额的减税免税
  • C.一定期限的减税免税
  • D.困难照顾型减税免税
  • E.扶持发展型减税免税

参考答案ACDE

解析减税就是减征部分税款；免税就是免交全部税款。减税免税是对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种措施。减税免税的类型有：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税、扶持发展型减税免税等。
75.
不动产登记有多种分类方法，按照登记的业务类型可分为（　）。
  • A.变更登记
  • B.房屋登记
  • C.异议登记
  • D.预告登记
  • E.所有权登记

参考答案ACD

解析不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。
76.
凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的权利受到国家法律的保护。这些权利有（　）。
  • A.地役权
  • B.建设用地使用权
  • C.房屋所有权
  • D.土地所有权
  • E.抵押权

参考答案ABCE

解析凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利，受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益，都要承担法律责任。
77.
根据《不动产登记暂行条例》的规定，应申请转移登记的情形有（　）。
  • A.买卖
  • B.出租
  • C.抵押
  • D.赠与
  • E.继承

参考答案ADE

解析转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：
①项买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；
②项以不动产作价出资（入股）的；
③项不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
④项因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；
⑤项因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
⑥项因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
78.
甲房地产中介公司代理预售某楼盘，并发布该楼盘销售广告，该广告必须载明的内容有（　）等。
  • A.房地产开发企业名称
  • B.甲房地产中介公司名称
  • C.预售许可证号
  • D.装修及其标准
  • E.规划设计单位名称

参考答案ABC

解析房地产预售、销售广告，必须载明的事项有：
①项开发企业名称；
②项中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
③项预售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
79.
甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有（　）。
  • A.交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案
  • B.乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日该项目取得商品房预售许可证
  • C.乙公司销售商品住宅时拒绝发放《住宅质量保证书》
  • D.为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者
  • E.乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售

参考答案BCD

解析A项，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
B项，未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。
C项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
D项，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。
80.
与一般产品广告相比，房地产广告具有的特点是（　）。
  • A.清晰的目的性
  • B.较强的区域性
  • C.较大的信息量
  • D.发布渠道多样化
  • E.时效性

参考答案BCE

解析与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：
①项较强的区域性和针对性；
②项独特性；
③项较大的信息量；
④项时效性。

三、综合分析题

题目分为若干组，每组题目基于同一个题干、实例或者案例展开。每题的备选项中，只有1个最符合题意。

A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
81.
A公司获得该开发用地的方式是（　）。
  • A.出让
  • B.划拨
  • C.租赁
  • D.转让

参考答案A

解析国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
82.
A公司转让该项目给C公司需（　）手续。
  • A.到房屋权属登记机关办理转移登记
  • B.经有批准权的人民政府批准
  • C.办理土地使用权变更登记
  • D.到房地产开发主管部门办理备案手续

参考答案CD

解析《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
83.
C公司要改建商业用房应办理的手续有（　）。
  • A.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
  • B.向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
  • C.报原批准用地的人民政府批准
  • D.签订土地使用权转让合同

参考答案ABC

解析以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
84.
C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供（　）。
  • A.建设工程规划许可证
  • B.项目转让合同
  • C.房屋所有权证
  • D.商品房预售许可证

参考答案AD

解析《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：
①项已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②项持有建设工程规划许可证；
③项按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④项向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
85.
D银行对在建工程项目享有（　）。
  • A.所有权
  • B.用益权
  • C.担保物权
  • D.债权

参考答案C

解析在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/㎡，按照商品房销售合同约定建筑面积120㎡，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116㎡。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。
86.
2009年3月1日发生的屋面漏水问题（　）。
  • A.在房屋建筑工程保修期内
  • B.在商品住宅保修期内
  • C.不在房屋建筑工程保修期内
  • D.不在商品住宅保修期内

参考答案AB

解析A项，房屋建筑工程质量保修期限从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，2005年8月1日该小区竣工验收合格，截止2009年3月1日，仍在房屋建筑工程保修期内。
B项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于相应的最低保修期限。屋面防水竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，最低保修期限为3年，保修期自商品住宅交付之日起计算。2006年5月1日交房，截止到2009年3月1日，也在商品住宅保修期内。
87.
甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供（　）。
  • A.《住宅环境保证书》
  • B.《住宅质量保证书》
  • C.《住宅使用说明书》
  • D.《住宅功能使用说明书》

参考答案BC

解析商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
88.
商品房销售合同属于（　）。
  • A.典型合同
  • B.单务合同
  • C.要式合同
  • D.实践合同

参考答案AC

解析A项，典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。
B项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同。
C项，要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同。
D项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
89.
王某购买商品住宅的保修期从（　）起计算。
  • A.2005年8月1日
  • B.2006年1月1日
  • C.2006年5月1日
  • D.2007年3月1日

参考答案C

解析房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。
本案例中，甲公司交付商品住宅的日期为2006年5月1日，所以，王某购买商品住宅的保修期从2006年5月1日起计算。
90.
王某实际需要支付的购房款为（　）万元。
  • A.69.12
  • B.69.36
  • C.69.60
  • D.72.00

参考答案B

解析《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
①项面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款；
②项面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。根据面积误差比的计算公式计算，王某购房的面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积]×100％＝（116－120）÷120×100％＝－3.33％，绝对值超出3％。则面积误差比在3％以内的面积为：120×3％＝3.6（㎡），返还买受人：3.6×6000＝21600（元）；面积误差比在3％以外的面积为：4－3.6＝0.4（㎡），返还买受人：0.4×6000×2＝4800（元），共返还：21600＋4800＝26400（元）。则购房人实际支付该房的价款是120×6000－26400＝69.36（万元）。
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
91.
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（　）。
  • A.业主
  • B.物业使用人
  • C.物业服务的对象
  • D.物业所有权人

参考答案BC

解析BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。
A项，业主是指房屋的所有权人。
C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。
92.
关于李某转租房屋的说法，正确的为（　）。
  • A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
  • B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
  • C.转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效
  • D.李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限

参考答案ABD

解析房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，应当满足如下基本要求：
①项须经出租人书面同意；
②项转租期限不得超过原合同规定的期限；
③项房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。
93.
关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（　）。
  • A.王某应将抵押情况告知李某
  • B.王某不应将租赁情况告知甲银行
  • C.王某将住房抵押后，与李某签订的租赁合同继续有效
  • D.王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后，应保持原租赁关系至合同终止

参考答案ACD

解析以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
94.
王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（　）。
  • A.设立登记
  • B.变更登记
  • C.转移登记
  • D.更正登记

参考答案A

解析房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。
本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。
95.
王某应缴纳房产税（　）元。
  • A.150
  • B.200
  • C.500
  • D.600

参考答案B

解析自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
本题中，应缴纳房产税为：5000×4％＝200（元）。
张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
96.
刘某购买房产的过程中，应当申请办理（　）登记。
  • A.转移
  • B.更正
  • C.抵押
  • D.地役权

参考答案A

解析转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：
①项买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；
②项以不动产作价出资（入股）的；
③项不动产分割、合并导致权属发生转移的；
④项共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
⑤项因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；
⑥项因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
⑦项因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
⑧项法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
97.
刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（　）。
  • A.应签订书面抵押合同
  • B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记
  • C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
  • D.抵押权自抵押合同登记之日起成立

参考答案AD

解析A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。
B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
98.
下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为（　）。
  • A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，刘某不能将已抵押的房屋出租
  • B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
  • C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿
  • D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

参考答案AB

解析A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。
B项，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。
C项，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
D项，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
99.
债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（　）。
  • A.占用该抵押房屋
  • B.扣押该抵押房屋
  • C.与刘某协议变卖该抵押房屋
  • D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

参考答案CD

解析《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。
100.
针对刘某受让张某房屋这一行为，不属于当事人应缴纳的税种为（　）。
  • A.房产税
  • B.契税
  • C.耕地占用税
  • D.增值税

参考答案ACD

解析A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
B项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。
C项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。
D项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。