房地产经纪人《房地产交易制度政策》试题精选二
一、单选题
下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。
1.
下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。
参考答案B
解析临时用地有使用期限限制，一般不超2年，且不得修建永久性建筑，也不得从事经营性活动。而临时用地经批准后不能随意改变批准用途。答案：B
2.
房地产中介服务机构的业务管理不包括（ ）。
参考答案D
解析房地产中介服务机构业务管理主要围绕业务开展相关，承办业务管理、中介服务行为管理与业务直接相关，财务的管理也涉及业务资金等方面，而薪酬管理更侧重于企业内部员工报酬分配，不属于业务管理范畴。答案：D
3.
下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条件的表述中，正确的是（ ）。
参考答案D
解析凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
(1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
(2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
(3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
(4)取得硕士学位，工作满2（C错）年，从事房地产经纪业务工作满1年。
(5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
(6)凡已经取得房地产估价师执业资格证书者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。
综合来看：最低学历为大专，所学专业不必局限于房地产，只有博士无其它工作经历年限限制，但高学历的必须有一年的房地产经纪工作经验。
(1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
(2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
(3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
(4)取得硕士学位，工作满2（C错）年，从事房地产经纪业务工作满1年。
(5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
(6)凡已经取得房地产估价师执业资格证书者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。
综合来看：最低学历为大专，所学专业不必局限于房地产，只有博士无其它工作经历年限限制，但高学历的必须有一年的房地产经纪工作经验。
4.
下列关于房地产经纪人员执业资格有关规定的表述中，正确的是（ ）。
参考答案D
解析房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试，A 错误；受过刑事处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册，B 错误；房地产经纪人不能同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业，C 错误；房地产经纪人的执业技术能力要求有一定的外语水平，D 正确。答案：D
5.
房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（ ）年。
参考答案C
解析房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，这是行业规定。答案：C
6.
李某自营地下商场，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（ ）元。
参考答案C
解析1. 首先明确从价计征房产税的公式：应纳税额=应税房产原值×（1 - 扣除比例）×1.2% 。2. 对于商业和其他用途房产，规定扣除比例为10% - 30%，要使缴纳税额最多，扣除比例应取最小，即10% 。3. 计算：400000×(1 - 10%)×1.2% = 4320（元）。答案：C
7.
依法不能免征房产税的房屋是（ ）。
参考答案D
解析政府机关办公楼、武警部队营房属于国家机关、人民团体、军队自用房产，免征房产税；个人自住住房，目前在我国大部分地区暂免征收房产税。而百货公司的商场属于商业经营用房，要依法征收房产税。答案：D
8.
按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳（ ）。
参考答案A
解析印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。订立商品房销售合同属于经济合同，要缴纳印花税。 契税是由承受方（买房者）缴纳；营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税，销售商品房时一般由卖方缴纳营业税；土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，也是卖方缴纳。而题干强调订立合同这一行为涉及的税种，符合印花税的特点。答案：A
9.
企业所得税实行的是（ ）。
参考答案A
解析企业所得税通常采用比例税率，基本税率为25%等。累进税率一般适用于个人所得税部分税目等；定额税率适用于资源税等部分税种。答案：A
10.
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ）。
参考答案D
解析土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。本题中，增值额占扣除项目金额的比例为：2200÷1200＝183%，所以，土地增值税税率为50%，速算扣除率为15%。
11.
自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到（ ）。
参考答案B
解析这是关于特定房产契税税率政策的记忆性题目。2008年11月1日起，个人首次购买90㎡及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1.0％ 。答案：B
12.
甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收人为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（ ）万元。
参考答案C
解析1. 首先明确相关税率： 销售不动产营业税税率为
，甲公司收入500万元，那么营业税
万元。 城市维护建设税以营业税等流转税为计税依据，市区的城市维护建设税税率为
，教育费附加率为
，它们是以营业税为计税基础。 城市维护建设税
万元，教育费附加
万元。2. 然后计算三者合计： 营业税、城市维护建设税和教育费附加合计=25 + 1.75 + 0.75 = 27.5万元。答案选C。
，甲公司收入500万元，那么营业税万元。 城市维护建设税以营业税等流转税为计税依据，市区的城市维护建设税税率为，教育费附加率为，它们是以营业税为计税基础。 城市维护建设税万元，教育费附加万元。2. 然后计算三者合计： 营业税、城市维护建设税和教育费附加合计=25 + 1.75 + 0.75 = 27.5万元。答案选C。
13.
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。
参考答案A
解析职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。 答案：A
14.
住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的（ ）。
参考答案A
解析我国规定住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的5% 。答案：A
15.
住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（ ）。
参考答案A
解析住房公积金管理中心运作住房公积金有严格规定，住房公积金可用于购买国债，不能用于为单位或个人提供担保、购买股票以及发放商业性贷款 。答案：A
16.
业主大会的执行机构是（ ）。
参考答案D
解析业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定。居委会是基层群众性自治组织；业主代表大会并非执行机构；物业服务企业是提供物业服务的企业，并非业主大会执行机构。答案：D
17.
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（ ）交存住宅专项维修资金。
参考答案D
解析通常住宅专项维修资金是按建筑面积交存，这是比较常见且合理的计算依据。答案：D
18.
选聘或者解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
参考答案A
解析选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数（A对）的业主同意。
19.
根据《城市房地产中介服务管理规定》，伪造房地产中介服务资格证书的，由市、县级人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以（ ）的罚款。
参考答案A
解析这是对《城市房地产中介服务管理规定》中关于伪造房地产中介服务资格证书处罚罚款金额的考查，需记忆相关法条规定。答案：A。根据规定，伪造房地产中介服务资格证书的，处罚为收回资格证书或公告作废，并处1万元以下罚款。
20.
以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以（ ）的罚款。
参考答案B
解析这是关于房地产违规销售处罚标准的记忆性知识点，需记住以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的罚款标准。答案：B 。相关规定明确此违规行为处罚是处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款 。
21.
下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是（ ）。
参考答案C
解析商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；而非营利的社会团体用地等可采取协议方式出让。答案：C
22.
下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
参考答案C
解析根据规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为50年，所以A选项私立学校用地50年正确；工业用地最高出让年限50年，B选项厂房用地50年正确；居住用地最高出让年限70年，D选项别墅用地70年正确；商业、旅游、娱乐用地最高出让年限40年，C选项大型超市属于商业用地，应为40年而非50年。答案：C
23.
经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（ ）。
参考答案B
解析以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，经有批准权的人民政府批准，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这里受让方是乙公司。答案：B
24.
在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（ ）。
参考答案A
解析在城市房屋拆迁中，被拆迁人主要是指被拆迁房屋的所有权人，因为拆迁主要涉及对房屋所有权的处置等相关事宜。使用人、抵押权人、承租人并非拆迁中定义的被拆迁人主体。答案：A
25.
因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由。延期以两次为限，每次不超过（ ）个月。
参考答案C
解析这是关于施工许可证延期时限的规定，记忆类知识点，延期每次不超过3个月。答案：C
26.
工期超过1年的建没工程申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
参考答案B
解析对于工期超过1年的建设工程，根据规定，申领施工许可证时到位资金原则上不得少于工程合同价的30% 。答案：B
27.
下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（ ）。
参考答案C
解析主体结构质量不合格严重影响房屋质量和使用，购房人权益应得到充分保障，法律赋予购房人自主选择的权利，可选择退房或换房。答案：C
28.
根据有关规定，可以发布房地产广告的是（ ）。
参考答案B
解析房地产广告发布需遵循相关规定，集体土地上建设房屋不能随意发布广告，经验收不合格的商品房、权属有争议的房屋也不符合发布广告条件，而取得预售许可证的商品房符合发布广告要求。答案：B
29.
为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司（ ）。
参考答案D
解析房地产开发企业对已预售的房屋结构进行更改，即使对购房者有利，也应履行告知义务。书面通知能确保信息准确传达给买受人，更为正式和规范。答案：D
30.
甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某（ ）元。
参考答案C
解析1. 首先明确面积误差比公式：面积误差比
。 合同约定面积是110㎡，产权登记面积是100㎡。 面积误差比
。2. 因为面积误差比绝对值超过，根据规定，绝对值超出部分房价款由出卖人双倍返还买受人 。 面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人；绝对值超出部分房价款由出卖人双倍返还买受人。 部分面积
，这部分房价款应返还3.3×5000 = 16500元。 超出部分面积
，这部分房价款双倍返还，即6.7×5000×2 = 67000元。 总共应返还16500 + 67000 = 83500元。答案：C
。 合同约定面积是110㎡，产权登记面积是100㎡。 面积误差比。2. 因为面积误差比绝对值超过，根据规定，绝对值超出部分房价款由出卖人双倍返还买受人 。 面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人；绝对值超出部分房价款由出卖人双倍返还买受人。 部分面积，这部分房价款应返还3.3×5000 = 16500元。 超出部分面积，这部分房价款双倍返还，即6.7×5000×2 = 67000元。 总共应返还16500 + 67000 = 83500元。答案：C
31.
商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以（ ）确定违约金数额。
参考答案A
解析当约定违约金低于造成损失，请求增加时，应以违约造成的损失来确定违约金数额，这样才能合理补偿受损方。答案：A
32.
房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。
参考答案C
解析这是关于房屋租赁续租时间规定的常识题，在实际生活和相关规定中，通常要求承租人在租赁期限届满前3个月提出续租。答案：C
33.
某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按（ ）顺序清偿。
参考答案D
解析根据相关法律规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。本题中大楼抵押给3家银行且都办理了抵押登记，应按抵押登记先后顺序清偿。答案：D
34.
下列关于预告登记的表述中，正确的是（ ）。
参考答案B
解析A选项，预告登记并非仅适用于预售商品房登记，范围更广，该选项错误；B选项，符合预告登记失效的规定，正确；C选项，房屋预告登记可以单方申请，不是只能双方共同申请，该选项错误；D选项，房屋预告登记会发放预告登记证明，该选项错误。答案：B
35.
异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（ ）承担赔偿责任。
参考答案B
解析异议登记不当给权利人造成损害，是由于申请人错误申请导致，应由异议登记申请人承担赔偿责任。答案：B
36.
下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（ ）。
参考答案D
解析在建工程抵押登记后，发放的是《在建工程抵押登记证明》，而非房屋他项权证，房屋他项权证一般是针对已建成房屋抵押而言。答案：D
37.
王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房（ ）。
参考答案B
解析房改出售的成本价房，职工以成本价购买后，产权归个人所有，可以依法进入市场，也可出租、抵押等。答案：B
38.
房屋租赁代理收费按（ ），由双方协商议定一次性计收。
参考答案D
解析房屋租赁代理收费，通常按半个月至一个月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收，这是行业常见做法。答案：D
39.
在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的（ ）。
参考答案C
解析在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的3% 。答案：C
40.
《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是（ ）；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
参考答案A
解析《房屋登记办法》规定对于使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处理方式是由房屋登记机构予以收缴，构成犯罪的依法追究刑事责任，未提及罚款相关内容。答案：A
41.
被撤销的民事行为，从该民事行为（ ）无效。
参考答案C
解析被撤销的民事行为自始没有法律约束力，也就是从开始起就无效。答案选C。
42.
《民法通则》规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由（ ）。
参考答案D
解析根据《民法通则》相关规定，当被代理人明知代理人行为违法却不反对时，两者需共同对该违法代理行为负责，也就是承担连带责任。答案：D
43.
延付租金要求赔偿的，提起诉讼的时效是（ ）年。
参考答案B
解析根据《民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年（《民法典》施行前规定，虽有变化但此类特殊时效暂未改）。所以延付租金诉讼时效是1年。答案：B
44.
民法上的物不包括（ ）。
参考答案D
解析民法上的物通常指有体物，房屋、土地、矿产都属于有体物。而智力成果是知识产权的客体，并非民法上的物。答案：D
45.
房地产用益物权不包括（ ）。
参考答案A
解析用益物权是对他人之物在一定范围内使用、收益的物权。建设用地使用权、地役权、土地承包经营权都属于用益物权。而抵押权是担保物权，不是用益物权。答案：A
46.
房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（ ）。
参考答案A
解析根据“买卖不破租赁”原则，在房屋租赁期内，即使房屋所有权发生转移，原租赁合同对承租人和新房主依然继续有效。答案：A
47.
无效合同从其（ ）时起没有法律效力。
参考答案C
解析无效合同自始无效，即从订立的时候起就没有法律效力。因为合同一旦被认定无效，就意味着其自产生之时就不符合法律规定，不具备法律约束力。答案：C
48.
下列行为中，不属于实际违约的是（ ）。
参考答案A
解析实际违约是指在合同履行期限到来后，当事人不履行或不完全履行合同义务的行为。拒绝履行、迟延履行、部分履行都发生在履行期限到来后，属于实际违约。而先期违约是在合同履行期限到来之前就明确表示或通过行为表明将不履行合同，和实际违约发生时间不同。答案：A
49.
《担保法》规定，数额不得超过主合同标的额20％的是（ ）。
参考答案C
解析《担保法》明确规定定金数额不得超过主合同标的额的20% ，这是定金的重要法律限制规定。而损害赔偿金、保证金、违约金并无此特定比例限制。答案：C
50.
工业用地使用权出让方式不包括（ ）。
参考答案C
解析工业用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。而划拨土地一般用于公益、国家机关等特殊用途，工业用地通常不采用划拨方式取得。答案：C
二、多选题
下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。
51.
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的房屋有（ ）。
参考答案CE
解析凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；③法律、行政法规规定禁止的其他情形。选项A属于集体土地上的合法建造房屋，是经过国家批准建设的，因此是可以发布广告，BD项属于房屋开发形式的不同，都可以发布广告，选项E未取得预售许可证不可以发布广告，C项已经办理房屋初始登记的房屋属于已经销售的房屋，开发企业不能再发布广告。
52.
下列房地产项目中，不得转让的有（ ）。
参考答案CDE
解析未取得建设用地使用权证书不得转让；未竣工的预售商品房不得转让；共有房产少数共有人不同意转让的不得转让。而A已完成开发投资总额35％，B已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书，是符合转让条件的。答案：CDE
53.
房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（ ）。
参考答案ABCE
解析申请商品房预售许可证需具备一系列与项目建设合法性等相关条件，国有建设用地使用权证书表明土地来源合法；工程施工合同是项目建设实施的依据；建设工程规划许可证确保项目规划合规；建设工程施工许可证保证施工合法合规。而房屋拆迁许可证并非申请预售许可证必须提交的要件，很多商品房项目无拆迁环节。 答案：ABCE
54.
房地产抵押担保的范围包括（ ）。
参考答案ABDE
解析房地产抵押担保范围，法律规定通常涵盖主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。而定金并非抵押担保必然包含的范围。答案：ABDE
55.
下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有（ ）。
参考答案CDE
56.
国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括（ ）。
参考答案ABDE
解析国有土地上房屋登记必经程序为受理、审核、记载于登记簿、发证。公告不属于必经程序，只在特定情形才进行。答案：ABDE
57.
根据《房屋登记办法》，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。
参考答案ABDE
解析《房屋登记办法》规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押等。房屋出租不涉及预告登记。所以答案为ABDE 。
58.
申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有（ ）。
参考答案ABDE
解析申请房地产经纪人注册，取得执业资格证书是基础（A 选项）；无犯罪记录是基本要求（B 选项）；身体要健康能胜任岗位工作（D 选项）；还需经所在经纪机构考核合格（E 选项）。注册房地产经纪人对学历无强制要求必须大学本科以上，C 选项错误。答案：ABDE
59.
房地产经纪人注册机构可以注销房地产经纪人注册的情形有（ ）。
参考答案ADE
解析注销注册情形一般是涉及到从业者自身能力缺失（如不具有完全民事行为能力）、严重违规（同时在多个机构执业、严重违反职业道德和规定）等。受行政处罚不一定直接导致注销注册，脱离岗位需连续2年及以上才注销。答案：ADE
60.
某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费（ ）万元。
参考答案ABC
解析技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产咨询项目，收费标准一般可在咨询标的额的0.2% - 0.5% 之间协商确定。该项目总投资额1亿元即10000万元，按此标准收费范围为10000×0.2% = 20万元到10000×0.5% = 50万元。答案：ABC
61.
下列关于契税的表述中，正确的有（ ）。
参考答案ABCD
解析选项A：符合契税对征收对象及纳税环节的定义，产权承受人在土地、房屋权属转移时纳税，正确。 选项B：土地使用权转让的各种形式，出售、赠与和交换等，承受方都要交契税，正确。 选项C：契税就是针对发生产权转移的土地、房屋为课税对象，正确。 选项D：法定继承人继承土地、房屋权属，按规定不征契税，正确。 选项E：非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，需要缴纳契税，该选项错误。答案：ABCD
62.
下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有（ ）。
参考答案AB
解析房产税按房产余值计征税率为1.2％，按房产租金收入计征税率为12％，A选项说反了；城镇土地使用税实行定额税率，并非比例税率，B错误。C、D、E表述正确。答案：AB
63.
下列行为中，需要缴纳契税的有（ ）。
参考答案CD
解析契税有一些减免税规定，如事业单位购买办公用房免征契税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免，地震属于不可抗力；城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税。而个人购买经济适用住房、奥运冠军接受政府奖励的房屋，不属于免税范围，需缴纳契税。答案：CD
64.
个人转让购买满5年的家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有（ ）。
参考答案ABCE
解析个人转让购买满5年的家庭唯一普通自用住房，根据税收优惠政策： 对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税，所以A、E选项免征。 个人转让购买满5年且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，B选项免征。 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税（2016年5月1日后营改增，此规定平移为增值税免征政策，但在本题时间设定下适用营业税免征规定），C选项免征。 契税是由承受方缴纳，转让方不涉及，题干问的是对交易双方免征的税种，所以不考虑契税，D选项不符合。答案：ABCE
65.
住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共由（ ）等组成。
参考答案ABC
解析住房公积金缴存基数的工资组成一般是职工劳动所得，像加班工资、计时或计件工资、职务津贴都属于职工工资范畴，而住房补贴、工会对职工的困难补助不属于工资范畴。答案：ABC
66.
职工可以提取住房公积金用于消费的事项有（ ）。
参考答案CE
解析住房公积金主要用于与住房相关的消费。A选项电动车不属于住房相关消费；B选项二手商铺非自住住房；C选项自建自住住房、E选项偿还购买自住经济适用住房贷款本息都与自住住房相关，可提取公积金；D选项单纯装修自住住房一般不可提取（部分地区有特殊规定除外，题目未明确按一般情况）。答案：CE
67.
业主的权利包括（ ）。
参考答案ABDE
解析业主权利主要围绕对小区公共事务及相关管理、服务的参与和监督。A选项体现对小区管理规则制定修改的建议权；B选项是对共用部分的知情监督权；D选项是对业主委员会工作的监督；E选项是对物业服务企业履行合同的监督。而C选项，业主监督的应是物业服务相关工作，而非日常经营活动。答案：ABDE
68.
物业服务收费的费用构成包括（ ）。
参考答案ABCD
解析物业服务收费费用构成通常涵盖人员工资、区域内清洁卫生、绿化养护、企业办公等日常运营相关费用。而物业共用设备的大修费用一般从专项维修资金中列支，不属于物业服务收费的费用构成。答案：ABCD
69.
下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有（ ）。
参考答案BCDE
解析B选项返本销售属于不正当销售手段，违反规定；C选项将验收不合格商品房交付使用危害消费者权益，违规；D选项代理销售不符合销售条件商品房扰乱市场秩序，违规；E选项委托无资格中介机构代理销售不规范，违规。A选项委托有资质经纪机构销售竣工商品房是正常合法行为。答案：BCDE
70.
甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有（ ）。
参考答案BCD
解析A选项按规定办理土地使用权变更登记及项目转让合同备案，合规。 B选项在取得预售许可前收取诚意金违规。 C选项拒绝发放住宅质量保证书违规。 D选项将未经验收商品住宅交付购房者违规。 E选项取得预售许可后及时销售合规。答案：BCD
71.
下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（ ）。
参考答案BCE
解析完全民事行为能力人需满足：一是年满18周岁的成年人；二是16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。A选项15周岁不满足条件；B选项17周岁农民工以自己劳动收入为主要生活来源，符合；C选项18周岁虽残疾但不影响民事行为能力判定，符合；D选项间歇性精神病人发病时无民事行为能力，不符合；E选项21周岁是成年人，符合。答案：BCE
72.
下列关于法的效力的表述中，正确的有（ ）。
参考答案ACD
解析我国法的效力层级一般遵循上位法优于下位法，具体来说，行政法规效力高于地方性法规和地方政府规章；地方性法规效力高于本级地方政府规章；部门规章与地方政府规章具有同等效力。地方政府规章效力低于行政法规，部门规章与地方性法规无直接效力高低之分。答案：ACD
73.
下列关于物权的表述中，正确的有（ ）。
参考答案ACDE
解析答案：ACDE物权的优先效力是指在同一标的物上物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力，但物权优先于债权有个前提条件，即债权已经到期。此外，物权优先于债权还受到一些例外规定的限制，如《民法典》第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此选项B错误。
74.
下列物权中，属于担保物权的有（ ）。
参考答案ACD
解析担保物权是为确保债务履行而设立的物权。留置权、抵押权、质权都以担保债务履行为目的，属于担保物权。所有权是对物全面支配的物权，不是担保物权。地役权是用益物权，为利用他人不动产提高自己不动产效益的权利，也不属于担保物权。答案：ACD
75.
下列经营者行为中，属于不正当竞争行为的有（ ）。
参考答案ABE
解析不正当竞争行为是指经营者在市场竞争中，采取非法的或者有悖于公认的商业道德的手段和方式，与其他经营者相竞争的行为。不正当销售行为、侵犯商业秘密行为、假冒和仿冒行为都直接损害其他经营者合法权益、扰乱市场秩序，属于不正当竞争行为。而限制本地商品流向外地、限制外地商品进入本地属于地区封锁等滥用行政权力排除、限制竞争行为，并非传统意义不正当竞争行为。答案：ABE
76.
按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
参考答案ABCD
解析商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；廉租住房用地适用划拨方式。答案：ABCD
77.
下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（ ）。
参考答案BCD
解析出让国有建设用地使用权最高年限按用途分，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。酒厂用地属工业用地，教育、科技、文化、体育用地也符合。廉租住房用地一般以划拨方式取得，度假村用地多属商业、旅游用地。答案：BCD
78.
下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（ ）。
参考答案CD
解析划拨土地一般用于公益、国家机关、军事等用地。商品住宅小区、加油站、造纸厂属于经营性项目，通常以出让等有偿方式取得土地。县人民公园属公共公益设施用地，军事设施用地符合划拨条件。答案：CD
79.
购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（ ）。
参考答案ADE
解析主体结构质量问题无论何时发现都可退房，所以B、C可退；屋面防水、墙面防渗漏等有最低保修期限，1年内出现相关质量问题可退房，A选项使用1年后发现屋面漏水一般不可退；下水管道堵塞不属于主体结构等严重质量问题，不可退房；外墙渗水同理，下雨发现外墙渗水，若不在保修期限内不可退房 。答案：ADE
80.
城市规划的报建审批管理主要包括（ ）。
参考答案ACD
解析报建审批管理主要是对建设项目选址、城市用地、建设工程进行审批，分别核发项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 。而按照规划实施监察以及对违法占地和违法建设的查处属于规划实施监督检查，并非报建审批管理内容。答案：ACD
三、综合分析题
题目分为若干组，每组题目基于同一个题干、实例或者案例展开。每题的备选项中，只有1个最符合题意。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/㎡，按照商品房销售合同约定建筑面积120㎡，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116㎡。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
81.
甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供（ ）。
参考答案BC
解析房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。答案：BC
82.
2009年3月1日发生的屋面漏水问题（ ）。
参考答案AB
解析屋面防水工程，房屋建筑工程的保修期为5年，从竣工验收合格之日2005年8月1日起算，2009年3月1日在5年保修期内；商品住宅屋面防水保修期3年，从交付之日2006年5月1日起算，2009年3月1日也在3年保修期内。所以该屋面漏水问题在房屋建筑工程保修期内，也在商品住宅保修期内。答案：AB
83.
商品房销售合同属于（ ）。
参考答案AC
解析商品房销售合同是常见的合同类型，属于典型合同；买卖双方都有义务，不是单务合同；它需要采用书面形式，属于要式合同；合同签订即成立，不是实践合同。答案：AC 。
84.
王某购买商品住宅的保修期从（ ）起计算。
参考答案C
解析商品住宅的保修期从交付之日起计算。本题中5月1日交房，所以保修期从2006年5月1日起算。答案：C
85.
王某实际需要支付的购房款为（ ）万元。
参考答案B
解析1. 首先明确面积误差比公式：面积误差比。 合同约定面积是120㎡，产权登记面积（测绘面积）是116㎡。 则面积误差比
。2. 因为买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，且面积误差比绝对值超过。 面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，绝对值超出部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 的合同约定面积为
。 误差面积是120 - 116 = 4㎡，其中3.6㎡应退房价款，4 - 3.6 = 0.4㎡这部分应双倍退房价款。 单价为6000元/㎡，合同购房款为6000×120 = 720000元。 3.6㎡对应的房价款为3.6×6000 = 21600元。 0.4㎡对应的房价款为0.4×6000 = 2400元，双倍返还即2400×2 = 4800元。 总共应退房价款21600 + 4800 = 26400元。 实际需支付购房款720000 - 26400 = 693600元，即69.36万元。答案：B
。 合同约定面积是120㎡，产权登记面积（测绘面积）是116㎡。 则面积误差比。2. 因为买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，且面积误差比绝对值超过。 面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，绝对值超出部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 的合同约定面积为。 误差面积是120 - 116 = 4㎡，其中3.6㎡应退房价款，4 - 3.6 = 0.4㎡这部分应双倍退房价款。 单价为6000元/㎡，合同购房款为6000×120 = 720000元。 3.6㎡对应的房价款为3.6×6000 = 21600元。 0.4㎡对应的房价款为0.4×6000 = 2400元，双倍返还即2400×2 = 4800元。 总共应退房价款21600 + 4800 = 26400元。 实际需支付购房款720000 - 26400 = 693600元，即69.36万元。答案：B甲房地产开发公司（以下简称甲公司）经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率为2.1。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地120000㎡，其中有40000㎡属于国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公司（以下简称乙公司）承包施工，于2009年1月1日动工，工期10个月。建设过程中，甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
86.
甲公司应当具有（ ）资质。
参考答案A
解析虽然题干未明确提及资质具体要求，但一般大型综合小区开发项目规模较大，通常需要一级资质的房地产开发企业来承担。答案：A。
87.
下列关于该项目用地的表述中，正确的为（ ）。
参考答案BC
解析经济适用住房用地可采取划拨方式；商业城属于经营性用地必须采取出让方式。乡镇企业用地需办理集体土地征收手续转为国有后开发；该项目整体为综合小区开发项目，土地使用权出让最高年限应按商业40年等不同用途确定，而非50年。答案：BC
88.
甲公司申请领取建设工程施工许可证应当具备的条件包括（ ）。
参考答案ABC
解析答案：ABC建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定施工企业；（5）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料，建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书，施工图设计文件已按规定进行了审查；（6）有保证工程质量和安全的具体措施。
89.
下列关于该项目在建工程抵押的表述中，正确的为（ ）。
参考答案ABC
解析在建工程抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构评估，A、B正确；在建工程抵押应申请抵押权设立登记，竣工后要申请转为房屋抵押权登记，C正确；已抵押的在建工程处分时需经抵押权人同意，甲公司用商业用房冲抵工程款需经银行同意，D错误。 答案：ABC
90.
该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。
参考答案C
解析工程竣工验收由建设单位负责组织实施，本题中甲公司是建设单位。答案：C
2007年5月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某居住。2009年8月，因被调到外地工作，张某又把该套住宅高于购买价转售出去。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
91.
张某出租房屋应当缴纳的税为（ ）。
参考答案BD
解析契税是由承受房屋权属的一方缴纳，张某出租房屋，不是承受房屋权属，A选项不符合。 个人出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税（原营业税相关规定，个人出租住房有营业税优惠），这里B选项营业税虽现在已营改增，但以前出租房屋涉及营业税，可理解为对应现在增值税范畴。 对个人出租住房取得的所得暂免征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税；个人出租住房，免征土地增值税，C选项不符合。 个人出租房屋要缴纳房产税，D选项符合。答案：BD
92.
下列关于张某与王某签订的租赁合同的表述中，正确的为（ ）。
参考答案BCD
解析A选项租赁期限超过20年的，超过部分无效并非整个合同无效，A错误；B选项承租人应按约定用途使用房屋，按房屋所有权证记载用途使用表述合理；C选项租赁合同应明确租赁期限、用途、租金及交付方式、修缮责任等关键内容；D选项房屋租赁当事人确实应在租赁合同签订后30日内办登记备案手续。BCD表述均正确。答案：BCD
93.
2009年8月，张某在转售该套住房时不需要缴纳的税为（ ）。
参考答案BD
解析答案：BD个人将购买不足5年的住房对外销售时，需要全额征收营业税；个人转让住房免征土地增值税。
94.
下列关于房屋租赁及房屋抵押的一般规定的表述中，正确的为（ ）。
参考答案AC
95.
下列关于住宅专项维修资金管理的表述中，正确的为（ ）。
参考答案D
解析答案：D住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。以下是对各选项的简要分析：A. 错误。住宅专项维修资金不能用于购买股票和国债，只能用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新。B. 错误。物业服务企业发生变换时，代管的住宅专项维修资金账目应经业主大会审核无误后，办理账户转移手续，而不是业主委员会。C. 错误。张某将其住宅转让时，结余的住宅专项维修资金应随房屋所有权同时过户，而不是退还给张某。D. 正确。如果房屋灭失，物业服务企业应将住宅专项维修资金账面余额按个人缴交比例退还给业主，即张某。因此，正确答案是D选项。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）招标获得一块“毛地”（有部分房屋需完成拆迁安置）的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置1年。该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司（以下简称乙公司）。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
要求：根据以上内容，回答下列问题。
96.
甲公司实施房屋拆迁时，应对（ ）依法给予补偿。
参考答案ACD
解析超过批准期限的临时建筑不予补偿，B 排除；产权人下落不明、被依法查封、产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋，在拆迁时均需依法给予补偿。答案：ACD
97.
下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为（ ）。
参考答案D
解析因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，可免征土地闲置费。选项D中发现地下古墓葬属于不可抗力及动工开发必需前期工作导致动工迟延。而选项A银行贷款、B公司自身认为时机不成熟、C建材供应不及时，都不属于可免征土地闲置费的合理原因。答案：D
98.
甲公司转让该项目必须符合的条件为（ ）等。
参考答案CD
解析根据相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。本题中，该项目转让时还未建成现房，主体结构也未封顶，所以C、D选项符合转让条件。答案：CD
99.
如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为（ ）等。
参考答案ABC
解析这道题目考察的是房地产开发企业销售现房所需具备的条件。首先，我们来看每个选项代表的含义：A. 已通过竣工验收：这是销售现房的基本条件之一，确保房屋质量符合规定。B. 乙公司具有企业法人营业执照：这是企业合法经营的基础，对于销售房产自然也是必要的。C. 物业管理方案已落实：这关系到小区建成后的管理和服务，也是销售现房时需要考虑的因素之一。D. 取得商品房销售许可证：实际上，对于现房销售，一般要求的是商品房预售许可证，而非销售许可证。现房销售不需要预售许可证，但需要竣工验收合格等条件。根据《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。通过对比选项和法规，我们可以发现：A项对应（四）已通过竣工验收；B项对应（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照；C项对应（七）物业管理方案已经落实；而D项中的“商品房销售许可证”并不准确，现房销售不需要预售许可证，而是需要满足上述其他条件。综上所述，正确答案是ABC。
100.
丙物业服务企业由（ ）选聘。
参考答案B
解析在成立业主大会前，由建设单位选聘物业服务企业。本题中项目建成后成立业主大会前，建设单位是乙公司，所以丙物业服务企业由乙公司选聘。答案：B