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2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》模拟试卷二

房地产制度法规政策 / 模拟试卷　共 110 题　更新于 2026-09-27

一、单项选择题

下列每小题的选项中，只有一项是最符合题意的正确答案，多选、错选或不选均不得分。

1.
（　）面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
  • A.廉租住房
  • B.棚改安置住房
  • C.公共租赁住房
  • D.限价商品住房

参考答案D

解析限价商品住房面向本地户籍中低收入家庭销售，限定套型结构、销售价位等，通过招标确定开发建设单位。廉租住房以实物配租和租赁补贴为主，针对低收入住房困难家庭；棚改安置住房是用于棚户区改造居民安置；公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等。答案：D
2.
国有土地所有权由（　）代表国家行使。
  • A.国务院
  • B.国务院土地行政主管部门
  • C.市、县人民政府
  • D.市、县人民政府土地行政主管部门

参考答案A

解析根据相关法律规定，国有土地所有权由国务院代表国家行使，这是明确的法律界定。答案：A。
3.
体育用地使用权法定最高出让年限为（　）年。
  • A.50
  • B.70
  • C.20
  • D.100

参考答案A

解析根据相关规定，体育用地属于教育、科技、文化、卫生、体育用地类别，这类用地使用权法定最高出让年限为50年。答案：A
4.
依照《土地管理法》等有关规定，被征收土地的所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，（　）日内应以书面或其他形式进行公告。
  • A.7
  • B.10
  • C.15
  • D.30

参考答案B

解析根据《土地管理法》相关规定，被征收土地所在市、县人民政府收到征收土地方案后，应在10日内进行公告。答案：B
5.
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，期限不得少于（　）日。
  • A.5
  • B.15
  • C.20
  • D.30

参考答案D

解析这是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于征求公众意见期限规定的记忆考查。记住该条例明确规定此期限不得少于30日。答案：D
6.
对被征收房屋价值的补偿，不得低于（　）之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  • A.房屋征收实施
  • B.房屋征收决定公告
  • C.房地产估价师实地查勘
  • D.房屋征收补偿评估报告送达

参考答案B

解析根据相关规定，对被征收房屋价值补偿以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为参照标准，这样能保证补偿的合理性与及时性。答案：B
7.
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（　）之日。
  • A.房屋征收决定作出
  • B.房屋征收决定公告
  • C.房屋征收补偿协议签订
  • D.房屋征收实施

参考答案B

解析根据相关规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，这能保证评估价值反映征收时房屋实际市场状况。答案：B
8.
对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线是（　）。
  • A.紫线
  • B.绿线
  • C.蓝线
  • D.黄线

参考答案D

解析城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。紫线是历史文化街区等保护范围界线；绿线是各类绿地范围的控制线；蓝线是城市地表水体保护和控制的地域界线。所以答案是与基础设施用地控制界线相关的黄线。答案：D
9.
建设工程竣工验收由（　）单位组织。
  • A.施工
  • B.建设
  • C.监理
  • D.工程质量监管

参考答案B

解析建设工程竣工验收是建设单位的重要职责，建设单位作为工程项目的投资方和组织者，对项目的整体情况最为了解，负责组织相关单位进行竣工验收。答案：B
10.
下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（　）。
  • A.保修费用由施工单位承担
  • B.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收
  • C.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告
  • D.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任

参考答案A

解析保修费用由质量缺陷的责任方承担，并非一定由施工单位承担。答案：A
11.
张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（　）作为能否退房的依据。
  • A.A市人民政府的核验结果
  • B.B市土地部门的核验结果
  • C.A市房管部门的核验结果
  • D.B市质量监督站的核验结果

参考答案D

解析对于房屋主体质量问题的核验，质量监督站在质量检测方面更为专业权威，负责对工程质量进行监督和核验。而政府其他部门职能多不在质量核验这块。所以应以质量监督站的核验结果作为能否退房依据。答案：D
12.
商品住宅的保修期从（　）起计算。
  • A.商品住宅交付之日
  • B.商品住宅购买之日
  • C.商品住宅开发之日
  • D.商品住宅入住之日

参考答案A

解析商品住宅保修期的起始时间规定是从交付给购房者之日开始计算，这样能明确开发商对房屋质量承担责任的起始节点。答案：A
13.
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为70年，出让合同约定的使用年限为50年，甲使用20年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为（　）年。
  • A.20
  • B.30
  • C.40
  • D.50

参考答案B

解析以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。原出让合同约定使用年限50年，甲已使用20年，所以乙取得的使用年限为50 - 20 = 30年。答案：B
14.
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（　）。
  • A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
  • B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
  • C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
  • D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

参考答案C

解析A项，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）只是在处理面积误差时一种常见规定，并非合同必须约定此数值，该项错误。 B项，登记发证面积一般以建筑面积为准，不是按何种计价面积就按何种登记发证，该项错误。 C项，按套内建筑面积计价的，合同中应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，以便明确房屋相关信息，该项正确。 D项，合同对面积误差无约定的，按相关规定处理，并非据实计算房价款，该项错误。答案：C
15.
已抵押的房屋（　）。
  • A.不能转让
  • B.可以转让但只能转给抵押权人
  • C.可以转让但必须告知抵押权人
  • D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

参考答案C

解析根据相关法律规定，已抵押的房屋是可以转让的，但为保障抵押权人的利益，转让时必须告知抵押权人。答案：C
16.
因权利人发生改变，或者因权利人姓名或者名称、地址等内容发生变更而进行的登记，属于（　）。
  • A.预告登记
  • B.变更登记
  • C.更正登记
  • D.注销登记

参考答案B

解析题目描述的是权利人改变或其姓名、名称、地址等内容变更时的登记，这符合变更登记的定义。预告登记是为保障将来实现物权等；更正登记是对错误登记的修正；注销登记是消灭权利的登记。答案：B
17.
根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（　）。
  • A.公共使用的电梯井
  • B.值班警卫用房
  • C.独立使用的地下室
  • D.变电室

参考答案C

解析独立使用的地下室，因其具有独立使用功能，不参与共有建筑面积分摊。而公共使用的电梯井、值班警卫用房、变电室通常是为整栋楼服务，属于应分摊的共有建筑面积。答案：C
18.
房地产估价师执业资格考试报名条件为取得相关学科大专学历，具有（　）年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。
  • A.6
  • B.4
  • C.3
  • D.1

参考答案A

解析房地产估价师执业资格考试报名条件规定取得相关学科大专学历，需具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。所以答案是A。 答案：A
19.
大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时需要提供（　）。
  • A.人才服务中心托管人事档案的证明
  • B.社会保险缴纳凭证影印件
  • C.所在单位同意其注册的书面意见
  • D.所取得的房地产估价科研成果

参考答案C

解析大专院校、科研院所从事房地产教学、研究人员申请房地产估价师注册，因其非实际工作于房地产估价机构，所以需所在单位同意其注册的书面意见。答案选C。
20.
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（　）。
  • A.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
  • B.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
  • C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
  • D.相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布

参考答案D

解析物业服务收费实行政府指导价时，相关部门制定的是基准价及其浮动幅度并定期公布。政府指导价并非标定价、市场价、成本价。答案：D
21.
县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（　）元。
  • A.0.4～8
  • B.0.4～12
  • C.0.6～12
  • D.0.9～18

参考答案C

解析
22.
减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买（　）的，免征契税。
  • A.私有住房
  • B.公有住房
  • C.商品住房
  • D.二手住房

参考答案B

解析城镇职工按规定第一次购买公有住房，享受免征契税政策。这是基于相关契税优惠政策规定。答案：B
23.
对增值税小规模纳税人中月销售额未达到（　）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
  • A.1
  • B.2
  • C.3
  • D.5

参考答案B

解析根据相关政策规定，对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。答案：B
24.
领取房屋权属证书，权利人应按（　）缴纳印花税。
  • A.申请登记时的房地产价值的0.3‰
  • B.申请登记时的房地产价值的0.5‰
  • C.申请登记时的房地产价值的1‰
  • D.按件计税

参考答案D

解析印花税对于领取房屋权属证书，是按件贴花，每件5元，所以是按件计税。答案：D
25.
下列关于城市规划说法错误的是（　）。
  • A.是建设城市和管理城市的基本依据
  • B.是实现城市经济和社会发展目标的最重要手段
  • C.是保证土地合理利用的前提和基础
  • D.是保证城市空间资源有效配置的前提和基础

参考答案B

解析城市规划是建设和管理城市基本依据，是保证土地合理利用、城市空间资源有效配置前提基础，这些表述正确。而城市经济和社会发展目标实现依靠多种手段，并非城市规划这一最重要手段，表述太过绝对。答案：B
26.
城市人口增长由自然增长和机械增长两部分组成，综合平衡法的基本思路是（　）。
  • A.对区域人口增长采用自然增长规律和机械增长规律进行综合分析
  • B.对城市人口的自然增长和机械增长的人口规模分别做出预测
  • C.对城市基础设施的支持能力和自然资源供给能力做出预测
  • D.对未来城市人口自然增长和机械增长做出预测分析

参考答案D

解析
27.
在水污染中，主要由城市化造成的是（　）。
  • A.工业污染源
  • B.生活污染源
  • C.农业污染源
  • D.辐射污染源

参考答案B

解析城市化进程中，人口大量聚集在城市，城市居民日常生活产生的污水即生活污染源不断增加，是城市化带来的水污染主要原因。工业污染源主要和工业生产相关，并非主要由城市化造成；农业污染源与农业生产活动关联大，和城市化关系相对小；辐射污染源与城市化无直接关联。答案：B
28.
从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（　）。
  • A.伸缩缝
  • B.沉降缝
  • C.防震缝
  • D.施工缝

参考答案B

解析沉降缝是为防止建筑物各部分由于地基不均匀沉降引起房屋破坏所设置的垂直缝，从屋顶到基础必须全部断开。伸缩缝是为防止因温度变化、热胀冷缩使房屋出现裂缝或破坏，基础可不分开。防震缝是为减轻或防止相邻结构单元由地震作用引起的碰撞而设置的缝，基础一般也可不分开。施工缝是在混凝土浇筑过程中，因设计要求或施工需要分段浇筑而在先、后浇筑的混凝土之间所形成的接缝，并非变形缝。答案：B
29.
下列关于工程造价计价基本原理的表述中，错误的是（　）。
  • A.工程项目是单件性与多样性组成的集合体
  • B.工程造价的计价过程就是将建设项目进行分解的过程
  • C.影响工程造价的主要因素有两个：基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量
  • D.实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的

参考答案B

解析工程造价计价不仅是分解项目，还需根据各分解部分的计价规则和价格信息进行组合计算。选项B只强调分解，表述错误。A选项，工程项目确实具有单件性和多样性；C选项，单位价格和实物工程数量是影响造价主要因素；D选项，实物工程量计量单位常由单位价格计量单位决定。答案：B
30.
在进行房屋建筑面积测算时，关于计算全部建筑面积范围，说法不正确的是（　）。
  • A.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积
  • B.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积
  • C.楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井等均按房屋自然层计算面积
  • D.有伸缩缝的房屋，伸缩缝均不计算建筑面积

参考答案D

解析A选项，永久性结构单层房屋按一层算建筑面积，符合规定。 B选项，穿过房屋的通道，房屋内门厅、大厅按一层计算面积，是正确的。 C选项，楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井等按房屋自然层计算面积也正确。 D选项说法错误，有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝应计算建筑面积。答案：D
31.
下列关于边际替代率的表述中，正确的是（　）。
  • A.边际替代率可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描述
  • B.无差异曲线上各点的边际替代率相同
  • C.边际替代率是指在保持消费者效用增加的前提下，增加某种商品一单位的消费量所要减少的另一种商品的数量
  • D.经济学上通常将无差异曲线的斜率定义为商品X替代商品Y的边际替代率

参考答案A

解析边际替代率是指在维持效用水平不变的前提下，消费者增加一单位某种商品的消费数量时所需要放弃的另一种商品的消费数量，C选项说效用增加前提错误。 无差异曲线上各点的边际替代率是不同的，因为无差异曲线凸向原点，各点切线斜率不同，B选项错误。 经济学上通常将无差异曲线斜率的绝对值定义为商品X替代商品Y的边际替代率，D选项没说绝对值错误。 边际替代率可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描述，A选项正确。答案：A
32.
我国《商业银行法》规定：设立商业银行的注册资本最低限额为（　）亿元人民币。
  • A.5
  • B.10
  • C.15
  • D.20

参考答案B

解析根据我国《商业银行法》规定，设立商业银行注册资本最低限额是10亿元人民币 。答案：B
33.
目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（　）为结息日。
  • A.2月30日
  • B.4月30日
  • C.6月30日
  • D.12月30日

参考答案C

解析我国商业银行活期储蓄存款每年6月30日为结息日。 答案：C
34.
关于短期资金市场的含义和特点说法错误的是（　）。
  • A.融资期限短
  • B.参与者主要是机构的投资者
  • C.流动性
  • D.为解决长期资金周转的需要

参考答案D

解析短期资金市场，顾名思义，融资期限短，所以A选项正确；其参与者多为机构投资者，B选项正确；短期资金市场的金融工具流动性强，C选项正确。而短期资金市场是解决短期资金周转需要的，不是长期资金周转需要，D选项说法错误。答案：D
35.
下列各项中，不属于股票与公司债券之间区别的是（　）。
  • A.投资性质和各自所包含的权利不同
  • B.收益和风险责任不同
  • C.两者所属的证券类别不同
  • D.投资风险程度不同

参考答案C

解析股票和公司债券都属于有价证券类别，这是它们的相同点。而投资性质（股票是权益投资，债券是债权投资）、收益风险（股票收益不确定风险大，债券收益相对固定风险小）、投资风险程度等方面存在差异。答案：C
36.
常见的责任保险不包括（　）。
  • A.财产损失保险
  • B.职业责任保险
  • C.公众责任保险
  • D.顾主责任保险

参考答案A

解析责任保险是以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险，财产损失保险是以物质财产及有关利益为保险标的，二者不同类型。职业责任保险、公众责任保险、雇主责任保险都属于责任保险范畴。答案：A
37.
甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（　）。
  • A.甲公司非法占用的财产
  • B.甲公司所有的危房
  • C.甲公司替乙公司保管的财产
  • D.甲公司未经规划许可建造的房屋

参考答案C

解析可投保的标的需是合法拥有、有可保利益的财产。A选项非法占用财产不合法；D选项未经规划许可建造的房屋不合法；B选项危房若在可保范围内是可以投保的，但相比之下，C选项替乙公司保管的财产，甲公司有保管责任，具有可保利益也合法，更为合适。答案：C
38.
反映一定时期企业的净利润与股东权益平均总额比率的是（　）。
  • A.净资产收益率
  • B.资产报酬率
  • C.销售毛利率
  • D.销售净利率

参考答案A

解析净资产收益率就是净利润与股东权益平均总额的比率。资产报酬率反映资产利用的综合效果；销售毛利率是毛利占销售收入的百分比；销售净利率是净利润与销售收入的比率。只有A选项符合题意。答案：A
39.
民事法律关系的内容是指（　）。
  • A.民事主体间民事权利义务所共同指向的对象
  • B.参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人
  • C.民事主体所应承担的义务
  • D.民事主体所享有的权利和应承担的义务

参考答案D

解析民事法律关系内容就是民事主体享有的权利和承担的义务。A选项说的是民事法律关系的客体；B选项说的是民事法律关系的主体；C选项表述不全面。答案：D
40.
拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是（　）。
  • A.房地产估价结果
  • B.人民法院的决定
  • C.国有资产管理部门做出的决策意见
  • D.国有资产占有部门意见

参考答案A

解析拍卖国有资产，根据相关规定，如为房地产的，应以房地产估价结果确定保留价。答案：A

二、多项选择题

下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。

41.
关于结构施工图，下列说法正确的有（　）。
  • A.各建筑部位具体构造的施工依据
  • B.主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系
  • C.主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求
  • D.指导结构施工、编制预算的依据
  • E.指导施工组织设计和施工进度计划的依据

参考答案CDE

解析结构施工图主要表明建筑结构专业设计内容，反映各专业对结构要求，是指导结构施工、编制预算以及指导施工组织设计和进度计划的依据。 而各建筑部位具体构造施工依据一般是建筑施工图，简要表示建筑物内部结构形式、空间关系不是结构施工图的主要作用。答案：CDE
42.
下列关于工程项目划分的类型特点的表述中，正确的有（　）。
  • A.工程项目指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和
  • B.建设项目可由一个或几个工程项目构成
  • C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分
  • D.高等院校的综合教学楼属于单位工程
  • E.土建工程属于单位工程

参考答案BCE

解析建设项目是指按一个总体设计进行建设，经济上实行统一核算，行政上有独立组织形式的工程，可由一个或几个工程项目（单项工程）构成；工程项目（单项工程）是具有独立设计文件，建成后可独立发挥生产能力或效益的项目，是建设项目组成部分；单位工程是不能独立发挥生产能力，但有独立施工条件的工程。高等院校综合教学楼可独立发挥效益是单项工程不是单位工程。土建工程有独立施工条件属于单位工程。答案：BCE
43.
投资者决定是否投资时主要考虑（　）两个因素。
  • A.资本边际效率
  • B.经营状况
  • C.社会状况
  • D.自然状况
  • E.利息率

参考答案AE

解析投资者在做投资决策时，资本边际效率代表投资的预期利润率，利息率是投资的成本，当资本边际效率高于利息率时，投资有利可图，投资者可能进行投资，所以主要考虑这两个因素。答案：AE
44.
股票种类除了国家股、法人股和个人股之外，我国还发行了（　）特种股票。
  • A.B股
  • B.D股
  • C.H股
  • D.N股
  • E.S股

参考答案ACD

解析
45.
反映企业盈利能力的财务分析指标有（　）。
  • A.成本费用净利率
  • B.股东权益报酬率
  • C.资产报酬率
  • D.应收账款周转率
  • E.销售毛利率

参考答案ABCE

解析盈利能力指标是衡量企业赚取利润能力的指标。A成本费用净利率反映企业为取得利润付出成本费用的关系，体现盈利能力；B股东权益报酬率衡量股东权益收益水平，反映盈利能力；C资产报酬率表明资产利用综合效果，可体现盈利能力；E销售毛利率反映销售获利能力。而D应收账款周转率是反映企业营运能力的指标，衡量应收账款周转速度。答案：ABCE
46.
下列划拨用地中，不可以拍卖的有（　）。
  • A.国家机关用地
  • B.军事用地
  • C.城市基础设施用地
  • D.公益事业用地
  • E.一般企业划拨用地

参考答案ABCD

解析国家机关用地和军事用地具有特殊性质和用途，主要为了满足国家职能和国防需求，通常不用于拍卖；城市基础设施用地和公益事业用地是为了保障社会公共利益和城市正常运转，一般也不采用拍卖方式。而一般企业划拨用地在符合一定条件下可依法进行处置包括拍卖。答案：ABCD
47.
协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括（　）。
  • A.与业主没有合同关系的人员协调
  • B.项目系统内部关系的协调
  • C.项目系统组织关系的协调
  • D.与业主有合同关系的设计单位的协调
  • E.与业主没有合同关系的社会团体的协调

参考答案ADE

解析
48.
下列关于房屋转租，表述正确的有（　）。
  • A.是指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为
  • B.转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明
  • C.承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
  • D.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
  • E.承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同

参考答案BCDE

解析房屋转租是承租人将承租房屋再出租，A选项主体错误；B选项，转租合同除符合一般房屋租赁合同规定，确实需出租人同意转租证明；C选项，承租人转租要征得出租人同意；D选项，转租合同终止日期一般不超原合同，双方协商一致可除外；E选项，未经出租人书面同意转租，出租人可解除合同。答案：BCDE
49.
下列属于不动产登记载体的有（　）。
  • A.不动产登记簿
  • B.不动产权证书
  • C.不动产登记证明
  • D.不动产购买协议
  • E.不动产抵押证明

参考答案ABC

解析不动产登记载体主要包括不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。不动产购买协议是交易凭证，非登记载体；不动产抵押证明一般不属登记载体范畴。答案：ABC
50.
房屋登记机构应进行实地查看的情形有（　）。
  • A.不动产所有权初始登记
  • B.不动产所有权转移登记
  • C.最高额抵押登记
  • D.在建建筑物抵押登记
  • E.地役权登记

参考答案AD

解析根据相关规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及法律、行政法规规定的其他情形，房屋登记机构应当实地查看。选项A不动产所有权初始登记即首次登记，选项D在建建筑物抵押登记符合应实地查看的情形。答案：AD
51.
下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（　）
  • A.利用开展业务之便，谋取不正当利益
  • B.受理与自身有利害关系的业务
  • C.聘用注册房地产估价师从事评估业务
  • D.出具具有重大遗漏的评估报告
  • E.以恶性压价不正当手段招揽业务

参考答案ABDE

解析房地产估价机构禁止利用业务谋不正当利益、受理利害关系业务、出具重大遗漏报告、以恶性压价等不正当手段招揽业务；而聘用注册房地产估价师从事评估业务是正常合规行为。答案：ABDE
52.
对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（　）。
  • A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
  • B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
  • C.商业自用地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
  • D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
  • E.地下停车场免税

参考答案ACD

解析自用的地下工业房产，以房屋原价的50% - 60%作为应税房产原值来计算房产税，不是计税税基，A正确B错误；商业和其他用途地下房产，以房屋原价的70% - 80%作为应税房产原值，C正确；出租地下建筑按出租地上房屋规定纳税，D正确；地下停车场正常征税，E错误。答案：ACD
53.
下列属于土地增值税的扣除项目的有（　）。
  • A.取得土地使用权时所支付的金额
  • B.土地开发成本、费用
  • C.建房及配套设施的成本、费用
  • D.旧房及建筑物的评估价格
  • E.与转让房地产无关的税金

参考答案ABCD

解析土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付金额、土地开发成本费用、建房及配套设施成本费用、旧房及建筑物评估价格，还有与转让房地产有关的税金等，与转让房地产无关的税金不属于扣除项目。答案：ABCD
54.
城市维护建设税是随（　）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
  • A.增值税
  • B.财产税
  • C.消费税
  • D.流转税
  • E.所得税

参考答案AC

解析城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，随增值税、消费税附征。所以答案是AC 。
55.
下列关于个人购买销售住房税收优惠政策表述正确的有（　）。
  • A.单套建筑面积小于120㎡即可享受住房优惠政策
  • B.个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税
  • C.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税
  • D.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税
  • E.对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

参考答案BCDE

解析1. 选项A： 享受住房优惠政策的普通住房标准各地有差异，并非单纯单套建筑面积小于120㎡就可享受，表述不准确。2. 选项B： 个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这是正确的税收优惠政策。3. 选项C： 对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，符合相关税收优惠规定。4. 选项D： 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，是正确的税收政策。5. 选项E： 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税，也是正确的税收优惠。答案：BCDE

三、判断题

请判断每小题的表述是否正确。

56.
住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的5倍。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析住房公积金缴存基数原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍，而非5倍。
57.
职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，可以提取住房公积金。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析根据住房公积金提取相关规定，职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系，满足提取住房公积金的条件。
58.
《土地管理法》对建设用地的管理方式实行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析《土地管理法》确实进行了此项重大改革，用土地用途管制替代分级限额审批，且突出土地利用总体规划对建设用地的宏观控制。
59.
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请复核评估。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应先向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，才可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
60.
被征收人选择产权调换的，只需要评估被征收房屋价值。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析被征收人选择产权调换时，不仅要评估被征收房屋价值，还需对用于产权调换房屋的价值进行评估，这样才能合理确定差价等内容。
61.
中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在30万元以上的，应予追诉。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析根据相关规定，中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的，才应予追诉，题干中30万元的标准错误。
62.
已经办理该建设工程用地批准手续是申领建筑工程施工许可证的条件。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析申领建筑工程施工许可证需满足多个条件，其中已经办理该建设工程用地批准手续是必备条件之一。
63.
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于30%。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，不是30%。
64.
房地产广告中涉及的交通、商业文化教育设施及其他市政条件等，如果尚处在规划或建设阶段，应当在广告中注明。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析这是房地产广告规范的相关要求，对于规划或建设中的相关设施明确规定应在广告注明，以保障消费者知情权。
65.
房地产交易双方对确认的评估价格有异议，可以直接向人民法院提起诉讼。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析房地产交易双方对确认的评估价格有异议，应先申请复核评估，对复核结果有异议才能向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，并非直接向人民法院提起诉讼 。
66.
房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析在房屋租赁期限内，出租人有权转让房屋所有权，无需承租人书面同意。“买卖不破租赁”，即所有权变动不影响租赁合同效力。
67.
未取得商品房预售许可证的商品房可以私下预售。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析根据相关规定，未取得商品房预售许可证，严禁进行商品房预售，私下预售也不可以，这是为了保障购房者权益和规范房地产市场秩序。
68.
人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析根据相关规定，人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，一般情况下，评估价可以作为第一次拍卖的保留价 。
69.
被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析被查封、预查封的房屋，目的就是限制其权属变更、转移，防止产权变动损害债权人利益，所以在查封、预查封期间不可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
70.
根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围 。所以题干说不能转入是错误的。
71.
一级房地产估价机构有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析一级房地产估价机构有限责任公司的股东中专职注册房地产估价师人数应占股东总人数的2/3以上，合伙企业的合伙人中专职注册房地产估价师人数应占合伙人总人数的2/3以上，并非2名以上。所以该说法错误。
72.
由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析根据相关规定，因房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，先由所在机构进行赔偿，所在机构可以对有过错的中介服务人员追偿，所以不是中介服务人员先担责，机构连带。
73.
房地产中介服务机构或执（从）业人员出现违反房地产法律法规及相关法律法规、标准规范的行为，并受到行政处罚的，即可作为不良行为载入该企业或执（从）业人员的信用档案。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析按照规定，房地产中介服务机构或执（从）业人员出现违反法律法规及相关规范且受行政处罚，确实应作为不良行为载入信用档案 。
74.
凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析中国房地产估价师与房地产经纪人学会对会员入会有相应规定，只要符合承认章程、遵守规定等条件，从事相关工作的组织和个人确实可申请加入。
75.
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会执行、业主委员会决策的制度。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析《物业管理条例》确立的是业主大会决策、业主委员会执行的制度，题干说法错误。
76.
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析根据相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
77.
附加一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，加成则不一定。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析附加和加成都是加重纳税人负担的措施，且都多在收益课税中采用。所以题干说加成不一定在收益课税中采用错误。
78.
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率按年计算征收。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析耕地占用税是一次性征收，并非按年计算征收。
79.
对转让住房收入计算个人所得税时，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析
80.
公共管理与公共服务设施用地包括行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析
81.
写字楼的外墙全部用玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析
82.
为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示，读作正负零。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析工程图纸一般用相对标高，是把室内首层地面的相对标高定为零点“±0.000” ，不是绝对标高。
83.
建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析建筑材料实际密度是材料在绝对密实状态下单位体积的质量，题干中说的是自然状态下体积，概念错误。
84.
供给是指厂商在一定市场上和某一特定时期内，在每一价格水平上，愿意并且能够提供的商品数量。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析该描述准确符合经济学中对供给概念的定义，明确指出了供给涉及特定市场、时期、价格水平以及愿意且能够提供商品数量这些关键要素。
85.
随着消费某种物品的数量增多，人们在生理上得到的满足或在心理上产生反应的强烈程度逐渐减少，所以边际效用递减。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析这是对边际效用递减规律的基本表述，该规律就是指在其他条件不变时，随着对某种物品消费量的增加，人们从该物品连续增加的每一消费单位中所得到的边际效用是递减的，既包含生理也包含心理上。
86.
大额可转让定期存款单具有期限短、面额固定、记名、可自由转让的特点。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析大额可转让定期存单特点是期限短、面额固定、不记名且可自由转让。题中说记名错误。
87.
当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析正杠杆效用是指通过债务融资（抵押贷款）能提高自有资金的回报率，即抵押贷款回报率低于所投资房地产的回报率时才会出现正杠杆效用，题干说反了。
88.
保险这种经济补偿制度，是通过保险人与投保人订立保险合同，形成一种权利和义务的法律关系来实现的。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析保险是基于保险合同来实现经济补偿功能，保险合同明确了保险人与投保人之间权利和义务的法律关系。
89.
某投保人与保险人已经签署保险合同，但是保费尚未缴纳，则保险合同已经生效成立。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析
90.
重点调查是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析对一定时点上国情国力作一次性全面调查的是普查，重点调查是在调查对象中选择一部分重点单位进行调查。
91.
定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析定基增长速度 = 定基发展速度 - 1（或100%），而不是加上。
92.
发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析记账凭证中会计科目错误或金额多计且已登账，都符合红字更正法的适用情况。对于科目错误，用红字填写一张与原错误凭证完全相同的凭证冲销，再用蓝字填正确凭证；金额多计，就用红字编制一张金额为多计部分的凭证冲销。
93.
要约是指希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案B

解析要约是希望与他人订立合同的意思表示，而希望他人向自己发出要约的意思表示是要约邀请。
94.
“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析英格兰式拍卖就是增价拍卖，由拍卖师宣布起拍价后，竞买人不断加价，价格逐步上行，直至无人加价，出价最高者成交，所以价格是上行的。
95.
委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（　）
  • A.正确
  • B.错误

参考答案A

解析在拍卖活动中，委托人负有向拍卖人说明拍卖标的瑕疵的义务。若委托人隐瞒重要事实，买受人因该隐瞒事实受损，拍卖人在不知情的情况下进行拍卖，拍卖人无过错，但基于保护买受人权益，拍卖人需先行赔偿，之后再向委托人追偿。

四、案例分析题

下列每小题的备选答案中，有一个或一个以上符合题意的正确答案。

A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
96.
上述商业土地使用权出让方式不宜采用（　）。
  • A.招标
  • B.拍卖
  • C.挂牌
  • D.转让

参考答案D

解析商业用地出让方式主要有招标、拍卖、挂牌，转让并非出让方式。所以不宜采用转让。答案：D
97.
挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（　）天。
  • A.2
  • B.3
  • C.4
  • D.5

参考答案A

解析挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天 。答案：A
98.
这宗商业土地使用权法定最高出让年限为（　）年。
  • A.40
  • B.50
  • C.60
  • D.70

参考答案A

解析商业用地土地使用权法定最高出让年限是40年。答案：A
99.
若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（　）。
  • A.当事人名称和住所
  • B.土地界址
  • C.土地用途
  • D.宗地平面界址图

参考答案D

解析土地出让合同附件主要是对土地相关具体状况等的图示说明，宗地平面界址图属于合同附件内容，而当事人名称和住所、土地界址、土地用途是合同正文条款内容。答案：D
100.
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（　）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
  • A.市级人民政府
  • B.省级人民政府
  • C.市、县人民政府土地管理部门
  • D.市、县人民政府城市规划行政管理部门

参考答案D

解析土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。所以这里应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门同意。答案：D
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
101.
该项目的土地使用权取得方式应为（　）。
  • A.挂牌出让
  • B.招标出让
  • C.拍卖出让
  • D.划拨

参考答案ABC

解析该项目为商品房住宅小区，属于经营性用地。根据规定，经营性用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。所以应在ABC选项中选，而划拨主要用于公益、国家重点扶持项目等，不符合该商品房项目。答案：ABC
102.
甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开（　）套房源。
  • A.100
  • B.200
  • C.300
  • D.400

参考答案C

解析取得《商品房预售许可证》10日内需一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，题目中准许销售300套，所以应一次性公开300套。答案：C
103.
下列关于商品房预售的说法，正确的为（　）。
  • A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅
  • B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证
  • C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
  • D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续

参考答案ABD

解析商品房预售需满足多个条件，包括有建设工程规划许可证和施工许可证等。同时，相关许可决定应公开供公众查阅。预售过程中，在竣工交付前办理转让等手续受限。而商品房预售可按套内面积等多种方式计价。答案：ABD
104.
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（　）。
  • A.已通过竣工验收
  • B.拆迁安置已经落实
  • C.取得土地使用权证书
  • D.取得房屋所有权证书

参考答案ABC

解析商品房现售需满足多项条件，包括已通过竣工验收，确保房屋质量合格；拆迁安置落实，保障相关权益；取得土地使用权证书，证明土地使用合法等。而取得房屋所有权证书并非现售的必要条件。答案：ABC
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。
该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70亿元，其中，销售收入净额1.58亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17亿元、0.13亿元和0.04亿元，所得税税率为25%。
105.
该城市的性质为（　）城市。
  • A.中心
  • B.工业
  • C.商业
  • D.交通港口

参考答案BD

解析
106.
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（　）m2。
  • A.600.83
  • B.618.33
  • C.686.66
  • D.706.67

参考答案D

解析
107.
需要关注城市主导产业带来的污染类型为（　）。
  • A.硫氧化物
  • B.煤渣和粉煤灰
  • C.工业废水
  • D.放射性辐射污染

参考答案ABC

解析该城市主导产业有煤炭开发、煤化工、电力生产等。煤炭开发会产生煤渣等废弃物，煤化工和电力生产可能排放工业废水 ，煤炭燃烧会产生硫氧化物。而放射性辐射污染一般与这些产业关联不大。答案：ABC
108.
该项目每幢建筑应配套的设备设施为（　）。
  • A.电梯
  • B.热水系统
  • C.中水道
  • D.自动喷淋系统

参考答案BCD

解析
109.
甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（　）贷款。
  • A.担保
  • B.信用
  • C.短期
  • D.自营

参考答案AD

解析
110.
甲房地产开发公司2011年的销售净利率为（　）。
  • A.18.51%
  • B.22.94%
  • C.24.68%
  • D.53.79%

参考答案A